द्वारा- मा. श्री. व्‍ही. पी. उत्‍पात, अध्‍यक्ष

                   :- निकालपत्र :-

                  दिनांक 8/जुलै/2014

          प्रस्‍तूतची तक्रार तक्रारदार यांनी बांधकाम व्‍यावसायिकाविरुध्‍द ग्राहक संरक्षण कायदा, 1986 कलम 12 अंतर्गत सेवेतील त्रुटी संदर्भात दाखल केली आहे. यातील कथने थोडक्‍यात खालील प्रमाणे-

1.        तक्रारदार क्र 1 ते 9 हे सदनिकाधारक असून जाबदेणार क्र 1 हे बांधकाम व्‍यावसायिक आहेत. ते अथर्व कन्‍स्‍ट्रक्‍शन या नावाने व्‍यवसाय करतात. जाबदेणार यांनी प्‍लॉट नं 1, सर्व्‍हे नं 94/बी-1, सिटी सर्व्‍हे क्र 974, मुंढवा, ता. हवेली ही जमीन विकसित करण्‍यासाठी घेतली होती. त्‍या बांधकामातील सदनिका तक्रारदार क्र 1 ते 9 यांनी खरेदी केल्‍या. तक्रारदार यांनी सदनिकांची पूर्ण किंमत जाबदेणार यांना दिली आहे व जाबदेणार यांनी तक्रारदार यांना सदर सदनिकांचा ताबा दिलेला आहे. करारानाम्‍यातील अटी व शर्तीनुसार तक्रारदार यांच्‍याकडून भागभांडवल व प्रवेश फी यासाठी प्रत्‍येकी रुपये 5000/- जाबदेणार यांनी घेतलेले आहेत. परंतू आजतागायत सहकारी संस्‍था किंवा अपार्टमेंट स्‍थापन करुन दिलेले नाही. तसेच जरुर ते हस्‍तांतरण दस्‍त देखील करुन दिलेले नाहीत. जाबदेणार यांनी सदनिकाधारकांखेरीज त्रयस्‍थ व्‍यक्‍तीस वाहन तळाचे हस्‍तांतरण केलेले आहे. तक्रारदार यांना सदनिकांचा ताबा नोव्‍हेंबर 2007 साली मिळालेला आहे. जाबदेणार यांनी सदर सदनिकांच्‍या बांधकामामध्‍ये त्रुटी ठेवलेल्‍या आहेत. वीज मिटर व त्‍याला जोडणा-या वीजवाहक तारा अत्‍यंत धोकादायक पध्‍दतीने कोणतेही संरक्षक आवरण न घालता ठेवलेले आहे. सदर उघडया तारांमुळे तक्रारदारांना व त्‍यांच्‍या कुटूंबियांना व इमारतीत येणा-या इतर लोकांना गंभीर स्‍वरुपाचा धोका उत्‍पन्‍न झालेला आहे. जाबदेणार यांनी इमारतीतील जिन्‍यास रंगकाम केलेले नाही. तक्रारदार क्र 7,8 व 9 यांच्‍या सदनिकांमध्‍ये पहिल्‍या पावसाळयापासूनच भिंतींना ओल येणे, पाणी गळणे, त्‍यामुळे भिंतींचा रंग खराब होणे या स्‍वरुपाचे नुकसान झालेले आहे. इमारतीच्‍या तळमजल्‍यावरील वाहनतळाचे काम अपूर्ण ठेवलेले आहे. वाहनतळामध्‍ये अनाधिकृतरित्‍या शेडची उभारणी करुन ती जागा त्रयस्‍थ इसमास भाडेतत्‍वावर दिलेली आहे. इमारतीच्‍या संरक्षणार्थ संरक्षक भिंत बांधलेली नाही. तक्ररदारांनी सोसायटीमार्फत प्रत्‍येकी रुपये 5000/- खर्च करुन सदर भिंत सन 2009 मध्‍ये बांधून घेतलेली आहे. जाबदेणार यांनी इमारतीच्‍या गच्‍चीवर असलेल्‍या पाण्‍याच्‍या टाकीस लोखंडी शिडी पुरविलेली नाही. त्‍यामुळे तक्रारदारांना पाण्‍याची टाकी नियमितपणे स्‍वच्‍छ करता येत नाही. जाबदेणार यांनी पाण्‍याच्‍या टाकीस झाकणही बसविलेले नाही. त्‍यामुळे तक्रारदार व त्‍यांच्‍या कुटूंबियांच्‍या आरोग्‍यास धोका निर्माण झालेला आहे. पाणी पुरवठयासाठी दिलेला विद्युत पंप हा निकृष्‍ट दर्जाचा असून तो वारंवार बिघडतो. पंपाच्‍या दुरुस्‍तीसाठी तक्रारदारांना रुपये 15,000/- खर्च आलेला आहे. तक्रारदार क्र 2, 8 व 9 यांच्‍या सदनिकेतील प्‍लोअरिंगच्‍या टाईल्‍स निखळून तुटलेल्‍या आहेत. तक्रारदार यांनी ग्राहक पंचायतीमार्फत जाबदेणार यांना दिनांक 27/2/2010 रोजी नोटीस पाठविली. परंतू त्‍यास जाबदेणार यांनी कोणतेही उत्‍तर दिलेले नाही. उपरोक्‍त तक्रारीसंदर्भात तक्रारदारांनी जाबदेणार यांना दिनांक 18/5/2010 रोजी सविस्‍तर मागणीपत्र पाठविले असता त्‍यास जाबदेणार यांनी दिनांक 3/6/2010 रोजी खोटे उत्‍तर दिलेले आहे. जाबदेणार यांनी इमारतीच्‍या गच्‍चीवर पाण्‍याचे नळ अत्‍यंत चुकीच्‍या व अशास्‍त्रीय पध्‍दतीने बसविलेले आहेत. त्‍यामुळे गच्‍चीचा वापर तक्रारदार करु शकत नाहीत. यासर्व तक्रारी दूर कराव्‍यात, सोसायटी अथवा अपार्टमेंटधारकांची संस्‍था स्‍थापन करुन मिळावी, भागभांडवलाचा दाखला मिळावा, सहकारी संस्‍थेच्‍या लाभात जमीन व इमारतीचे हस्‍तांतरण करुन मिळावे म्‍हणून ही तक्रार तक्रारदारांनी दाखल केलेली आहे.

2.        जाबदेणार क्र 2 यांनी या प्रकरणात उपस्थित राहून लेखी जबाब दाखल करुन तक्रारदारांनी सदनिका विकत घेतलेल्‍या आहेत व सदर प्रकल्‍पाचे बांधकाम जाबदेणार यांनी केलेले आहे याबाबी कबूल केलेल्‍या आहेत. जाबदेणार यांच्‍या कथनानुसार सदरची तक्रार ही मुदतबाहय आहे. सदर इमारत ज्‍या जमीनीवर आहे ती जमीन श्री गजानन महाराज सहकारी गृहरचना संस्‍था मर्यादित यांच्‍या मालकीची असून सदर संस्‍थेने त्‍यांचे सभासद असलेल्‍या व्‍यक्‍तींना संस्‍थेच्‍या मालकीचे प्‍लॉट मालकी हक्‍काने दिलेले आहेत. जाबदेणार क्र 2 हे सदर संस्‍थेचे सभासद या नात्‍याने प्‍लॉटधारक असून इमारतीमध्‍ये वास्‍तव्‍यास आहेत. जाबदेणार क्र 2 हे सोसायटीच्‍या मालकीच्‍या मोकळया जागेत वाहन ठेवत असल्‍यामुळे त्‍यांच्‍याविरुध्‍द तक्रारदारांना कोणतीही दाद मागता येणार नाही. त्‍याचप्रमाणे जाबदेणार व तक्रारदार यांचे नाते ग्राहक व सेवा पुरवठादार असे नाही. सबब जाबदेणार क्र 2 यांचे विरुध्‍दची तक्रार रद्य करावी अशी विनंती जाबदेणार क्र 2 करतात.

3.        जाबदेणार क्र 1 यांनी लेखी जबाब दाखल करुन तक्रारीतील कथने नाकारलेली आहेत. त्‍यांच्‍या कथनानुसार तक्रारदार यांच्‍या करारनाम्‍यात नमूद केलेल्‍या सोईसुविधा तक्रारदार यांना दिलेल्‍या आहेत. तक्रारदार यांनी अस्तित्‍वात असणा-या सहाकरी संस्‍थेचे म्‍हणजेच श्री गजानन महाराज सहकारी गृहरचना संस्‍था मर्यादित या संस्‍थेचे सदस्‍यत्‍व स्विकारण्‍याचवे मान्‍य व कबूल केलेले आहे व त्‍यासाठी तक्रारदार यांच्‍याकडून गोळा केलेली रक्‍कम सदर संस्‍थेमध्‍ये जमा केलेली आहे. जाबदेणार यांच्‍या कथनानुसार सर्व सदनिकांचा ताबा ऑक्‍टोबर 2006 मध्‍येच दिलेला आहे. त्‍यासंबंधीचे ताबेपत्र दस्‍त त्‍यांनी जबाबासोबत दाखल केलेले आहे. त्‍यामुळे तक्रारदारांची तक्रार कालबाहय आहे. जाबदेणार यांनी वीज मिटर व तारा या योग्‍य प्रकारे संरक्षित केलेल्‍या होत्‍या व त्‍याचप्रमाणे जिन्‍याचे रंगकामही केले होते. तक्रारदार क्र 7,8 व 9 यांच्‍या सदनिकांमध्‍ये पहिल्‍या पावसाळयापासूनच ओल येत असल्‍याबाबतची तक्रार जाबदेणार यांनी नाकबूल केलेली आहे. जाबदेणार यांनी संरक्षण भिंत बांधून देण्‍याचे करारनाम्‍यात कबूल केले नसल्‍यामुळे भिंतीच्‍या खर्चाची रक्‍कम देण्‍याची जबाबदारी जाबदेणार यांच्‍यावर नाही. जाबदेणार यांनी पाण्‍याच्‍या टाकीस लोखंडी शिडी बसविली होती व झाकणही दिलेले होते. परंतू तक्रारदार यांच्‍या निष्‍काळजीपणामुळे सदर बाबी याठिकाणी दिसून येत नाहीत. जाबदेणार हे लोखंडी शिडी पुन्‍हा बसविण्‍यास तयार असल्‍याचे लेखी जबाबामध्‍ये नमूद केले आहे. इमारतीतील इतर त्रुटी प्‍लोअरिंगच्‍या टाईल्‍स निखळून तुटल्‍या, गच्‍चीवरील पाण्‍याचे पाईप चुकीच्‍या व अशास्त्रिय पध्‍दतीने बसविल्‍याचे जाबदेणार यांनी नाकबूल केले आहे. तसेच इमारतीच्‍या छतावरील पाण्‍याची टाकी मध्‍यभागी असल्‍यामुळे पाईपलाईनचा आराखडा तांत्रिक दृष्‍टया बरोबर असून तो बदलता येणे शक्‍य नसल्‍याचे जाबदेणार यांनी नमूद केले आहे. तसेच सदनिकांच्‍या गुणवत्‍तेबाबतचा तीन वर्षाचा हमी कालावधी नोव्‍हेंबर 2010 मध्‍ये संपला असल्‍याने तक्रार अर्ज मुदतबाहय असल्‍याचे जाबदेणार यांनी नमूद केले आहे. सबब तक्रार फेटाळण्‍यात यावी अशी विनंती जाबदेणार यांनी केली आहे.

4.        दोन्‍ही पक्षकारांची लेखी कथने, दाखल केलेली कागदपत्रे व वकीलांचा युक्‍तीवाद यांचा विचार करुन खालील मुद्ये निश्चित करण्‍यात येत आहेत. सदरील मुद्ये, त्‍यावरील निष्‍कर्ष व कारणे खालील प्रमाणे-

कारणे-

मुद्या क्र 1 ते 5-

          या प्रकरणात दोन्‍ही पक्षकारांना मान्‍य असणा-या बाबी म्‍हणजे तक्रारदार यांनी जाबदेणार यांच्‍याकडून सदनिका खरेदी केलेल्‍या आहेत. या सदनिकांची किंमत जाबदेणार यांना मिळालेली आहे व तक्रारदार यांना वादग्रस्‍त सदनिकांचा ताबा मिळालेला आहे. तक्रारदार यांच्‍या कथनानुसार जाबदेणार यांनी बांधकामामध्‍ये निरनिराळया त्रुटी निर्माण करुन ग्राहक संरक्षण कायदा, 1986 कलम 12 प्रमाणे सेवेतील त्रुटी दर्शविली आहे. तक्रारदार यांच्‍या कथनानुसार तक्रारदार क्र 8 श्री. अमोल हरकचंद लुणीया यानी सदर सदनिका मुळ मालक श्री. चंदनशिवे यांचेकडून विकत घेतली आहे. त्‍यामध्‍ये वेगवेगळया त्रुटी आहेत. तक्रारदार क्र 7,8 व 9 यांच्‍या सदनिकांमध्‍ये पहिल्‍या पावसापासूनच भिंतीला ओल येणे, पाणी गळणे व रंग खराब होणे, ओल्‍या भिंतीमुळे विजेचा धक्‍का बसणे अशा तक्रारी आहेत. या त्रुटी संबंधातील छायाचित्रे तक्रारदार यांनी दाखल केली आहेत. तथापि या त्रुटी आजदेखील तशाच आहेत काय याबाबतचा कोणताही पुरावा तक्रारदार यांनी दाखल केलेला नाही. जाबदेणार यांच्‍या कथनानुसार संबंधित सदनिकांचा ताबा तक्रारदार यांना सन 2006 मध्‍ये दिलेला आहे व प्रस्‍तूतची तक्रार सन 2010 मध्‍ये दाखल केली आहे. महाराष्‍ट्र ओन‍रशिप प्‍लॅट अॅक्‍टच्‍या तरतूदीनुसार सदनिकेचा ताबा दिल्‍यानंतर जाबदेणार यांच्‍याविरुध्‍द सदर सदनिकेतील त्रुटी संबंधी फक्‍त तीन वर्षापर्यन्‍तच दाद मागता येईल. जाबदेणार यांनी तक्रारदार यांना लिहून दिलेले ताबा पत्र या प्रकरणात दाखल केले आहे. त्‍यासर्व कागदपत्रांचे अवलोकन केले असता असे स्‍पष्‍ट होते की, सदर ताबा हा सप्‍टेंबर 2006 मध्‍ये तक्रारदार यांना मिळालेला आहे व प्रस्‍तूतची तक्रार ही तक्रारदार यांनी सन 2010 मध्‍ये दाखल केली आहे. महाराष्‍ट्र ओनरशिप प्‍लॅट अॅक्‍ट मधील तरतूदींचा विचार केला असता सदरची मागणी ही मुदतीत नाही. त्‍यामुळे याबाबीसंबंधी तक्रारदार कोणतीही दाद मागण्‍यास पात्र नाहीत. तक्रारदार यांचे असे कथन आहे की,      जाबदेणार यांनी सरंक्षण भिंत बांधून न दिल्‍यामुळे, सोसायटीने प्रत्‍येकी रुपये 5000/- खर्च करुन सदर भिंत सन 2009 मध्‍ये बांधून घेतलेली आहे, तो खर्च जाबदेणार यांनी दयावा. जाबदेणार यांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार त्‍यांनी संरक्षण भिंत बांधून देण्‍याचे कधीही कबूल केले नव्‍हते. त्‍यामुळे सदर रक्‍कम देण्‍यास ते बांधील नाहीत. तक्रारदार यांचे असेही कथन आहे की, जाबदेणार यांनी सोसायटी नोंदणीसाठी प्रत्‍येकी रुपये 5000/- घेतले होते, परंतू सदरची रक्‍कम त्‍यांनी सोसायटी स्‍थापनेसाठी वापरलेली नाही. ती रक्‍कम त्‍यांना परत मिळावी व जाबदेणार यांनी सोसायटी स्‍थापन करुन दयावी. याबाबतीत जाबदेणार यांचे असे कथन आहे की, सर्व तक्रारदारांनी आपल्‍या करारामध्‍ये मुळ सोसायटी श्री गजानन महाराज सहकारी संस्‍थेचे सभासदत्‍व घेण्‍याचे मान्‍य केले आहे व जाबदेणार यांनी सभासदत्‍वाची रक्‍कम सदर सोसायटीकडे जमा केली आहे. त्‍यासंबंधीच्‍या ठरावाची प्रत जाबदेणार यांनी दाखल केली आहे. अशा परिस्थितीत तक्रारदार जाबदेणार यांच्‍याकडून सोसायटी संबंधीची दाद मागू शकत नाही कारण तो विषय आता तक्रारदार व मुळ सोसायटी यांच्‍यामधील आहे.

          तक्रारदार यांचे असे कथन आहे की, प्रस्‍तूत इमारतीमधील गच्‍चीवर असलेली पाईपलाईन योग्‍य पध्‍दतीने बसविलेली नाही. त्‍यामुळे गच्‍चीचा वापर करणे अडचणीचे झालेले आहे. याबाबत जाबदेणार यांचे असे कथन आहे की, सदर इमारतीची पाण्‍याची टाकी मध्‍यभागी असल्‍यामुळे त्‍यांना तशी पाईपलाईन बसविण्‍याशिवाय पर्याय नव्‍हता. त्‍यामुळे ही दाद तक्रारदार यांच्‍या लाभात देता येणार नाही. तथापि जाबदेणार यांनी लोखंडी शिडी पुन्‍हा देण्‍याचे मान्‍य केले आहे. त्‍याचप्रमाणे जाबदेणार यांनी वीज मिटरला जाळी बसवलेली असल्‍याबाबतचा कोणताही पुरावा दाखल केलेला नाही. जाबदेणार यांनी वादग्रस्‍त इमारतीला रंग देणा-या व्‍यक्‍तीचे शपथपत्र दाखल केले आहे. त्‍या शपथपत्रामधील कथनांनुसार वादग्रस्‍त इमारतीला जाबदेणार यांच्‍यातर्फे रंग देण्‍यात आला होता असे दिसून येते. तक्रारदार यांनी त्रयस्‍थ व्‍यक्‍ती- जाबदेणार क्र 2 यांच्‍या विरुध्‍द काही मागण्‍या तक्रारीमध्‍ये मांडलेल्‍या आहेत. तक्रारदार यांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार जाबदेणार क्र 2 यांनी वादग्रस्‍त इमारतीतील वाहनतळ बेकायदेशीररित्‍या ताब्‍यात घेतले आहे. जाबदेणार क्र 2 हे तक्रारदार यांचे सेवा पुरवठादार नसल्‍यामुळे त्‍यांच्‍याविरुध्‍द या मंचात दाद मागता येणार नाही, असे या मंचाचे मत आहे. तथापि जाबदेणार क्र 1 यांनी हस्‍तांतरण पत्र लिहून न देऊन सेवेतील त्रुटी निर्माण केली आहे.

          वर उल्‍लेख केलेल्‍या विवेचनाचा विचार केला असता जाबदेणार क्र 1 यांनी हस्‍तांतरण पत्र लिहून न देऊन, पाण्‍याच्‍या टाकीस लोखंडी शिडी न बसवून देऊन व वीज मिटरला जाळी न बसवून सेवेतील त्रुटी निर्माण केली आहे. सबब तक्रार अंशत: मंजूर करण्‍यात येतील.

          वर उल्‍लेख केलेल्‍या विवेचनावरुन मुद्यांचे निष्‍कर्ष काढण्‍यात येऊन खालील प्रमाणे आदेश पारीत करण्‍यात येत आहे-

                        :- आदेश :-

          1.   तक्रार जाबदेणार क्र 1 यांच्‍या विरुध्‍द अंशत: मंजूर

करण्‍यात येत आहे.

2.   जाबदेणार क्र 1 यांनी हस्‍तांतरण पत्र लिहून न देऊन,

पाण्‍याच्‍या टाकीस लोखंडी शिडी न बसवून देऊन व वीज मिटरला जाळी न बसवून सेवेतील त्रुटी निर्माण केली आहे असे जाहिर करण्‍यात येत आहे.

3.   जाबदेणार क्र 1 यांनी आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून सहा आठवडयांच्‍या आत हस्‍तांतरण पत्र करुन दयावे.

4.   जाबदेणार क्र 1 यांनी वादग्रस्‍त इमारतीतील गच्‍चीवरील पाण्‍याच्‍या टाकीस लोखंडी शिडी व वीज मिटरला जाळी आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून सहा आठवडयांत आत बसवून दयावी.

5.   जाबदेणार यांनी तक्रारदारांना शारिरीक व मानसिक त्रासापोटी नुकसान भरपाई म्‍हणून एकत्रित रक्‍कम रुपये 5,000/- व तक्रारीचा खर्च एकत्रित रक्‍कम रुपये 3000/- आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून सहा आठवडयांच्‍या आत अदा करावी.

6.   जाबदेणार क्र 2 यांच्‍या विरुध्‍द कोणताही आदेश नाही.

7.   उभय पक्षकारांनी मा. सदस्‍यांसाठी दिलेले संच आदेशाच्‍या दिनांकापासून एका महिन्‍याच्‍या आत घेऊन जावेत, अन्‍यथा संच नष्‍ट करण्‍यात येतील.

 आदेशाची प्रत उभय पक्षकारांना नि:शूल्‍क पाठविण्‍यात यावी.

स्‍थळ-पुणे

दिनांक-8/7/2014