श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार वि.प. ही एक भागीदारी फर्म असून वि.प.क्र. 2 व 3 त्‍यांचे भागीदार आहेत. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ने दिलेल्या त्रुटीपूर्ण सेवेमुळे झालेल्या नुकसान भरपाईबाबत ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये दाखल केलेली आहे.
2. वि.प.क्र. 2 व 3 हे वि.प.क्र. 1 या भागीदारी फर्मचे भागीदार असून त्‍यांची ‘’अष्‍टविनायक एम्‍पायर – वानाडोंगरी क्‍लासिक, विघ्‍नहर्ता-आर्चिड’’ नावाची मौजा वानाडोंगरी, हिंगणा रोड, नागपूर, येथे बांधकाम योजना होती. वि.प.क्र. 1 च्या सदर योजनेतील सदनिका क्र.105, 870 चौ.फु.ची विकत घेण्‍याचे दि.14.03.2011 रोजी रु.51,000/- नोंदणी रक्कम देऊन उभय पक्षात ठरले. सदर सदनिकेच्‍या किमतीदाखल तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रु.3,17,550/- दिले होते. परंतू वि.प.ने सन 2011 पासून सन 2019 पर्यंत बांधकाम सुरुसुध्‍दा केले नव्‍हते. तक्रारकर्त्‍याने वारंवार सदर बांधकाम योजनेच्‍या ठिकाणी जाऊन पाहिले असता त्याला तेथे कुठलेही बांधकाम केल्‍याचे आढळून आले नाही. वि.प.ला याबाबत तक्रारकर्त्‍याने विचारणा केली असता त्‍यांनी बांधकाम लवकरच सुरु करण्याचे आश्‍वासन दिले. मार्च एप्रिल 2016 मध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने बांधकामाला स्‍थळाला भेट दिली असता योजनेचे बांधकाम अर्धवट दिसले. वि.प.ने नियोजित कालावधीत बांधकाम पूर्ण केले नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने वि.प.कडून दिलेली रक्कम परत करण्‍याशिवाय पर्याय उरला नाही. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने रक्कम परत मिळयाकरीता वि.प.वर नोटीस बजावली. वि.प.ने सदर तक्रारीची दखल घेतली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन वि.प.कडून रु.8,22,145/- व्याजासह मिळावे, योग्‍य व परिस्थितीनुरुप लाभ मिळावे अशी मागणी केलेली आहे.
3. वि.प.क्र. 1 ते 3 यांना आयोगाचा नोटीस प्राप्‍त झाल्‍यावर त्‍यांनी सदर तक्रारीला लेखी उत्‍तर दाखल केले. वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी सदर प्रकरण हे दिवाणी न्‍यायालयांतर्गत विनिर्दिष्‍ट अनुतोष अधिनियमाप्रमाणे असल्याने आयोगाने सदर प्रकरण खारिज करावे अशी मागणी केलेली आहे. आपल्‍या विशेष कथनात तक्रारकर्त्‍याने रक्कम दिल्‍यापासून सहा वर्षानंतर तक्रार दाखल केलेली असल्याने तक्रार ही मुदबाह्य झालेली आहे आणि म्‍हणून ती दंडासह खारीज करण्‍याची मागणी वि.प.ने केलेली आहे.
4. सदर प्रकरणी तक्रारकर्ता व वि.प.क्र. 1 ते 3 यांचा युक्‍तीवाद आयोगाने त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. तसेच तक्रारीमध्‍ये दाखल दस्‍तऐवज, शपथपत्रे, लेखी युक्‍तीवाद यांचे आयोगाने अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे व त्‍यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 – वि.प.ने तक्रारकर्त्याला सदनिकेची नोंदणी केल्‍यानंतर रकमा द्यावयाचा तपशिल आणि दिलेले हप्‍ते याचे विवरण दिलेले आहे. सदर प्रत तक्रारकर्त्‍याने दस्‍तऐवज क्र. 1 वर दाखल केलेली आहे. सदर रकमा स्विकारल्‍याचा तपशिल आणि बांधकामाच्‍या स्थितीचे वर्णन करुन त्‍याचे प्रमाणात रक्कम देण्‍याबाबत वि.प.ने त्‍याच्‍या छापील विवरणात नमूद केले आहे, त्‍यावरुन असे दिसून येते की, वि.प. हा तक्रारकर्त्याला त्‍याच्‍या ‘’अष्‍टविनायक एम्‍पायर – वानाडोंगरी क्‍लासिक, विघ्‍नहर्ता-आर्चिड’’ नावाची मौजा वानाडोंगरी, हिंगणा रोड, नागपूर, येथील सदनिका क्र.105, 870 चौ.फु.ची तक्रारकर्त्याला बांधकाम करुन ताबा देणार होता. तक्रारकर्त्याला सदनिका क्र.105, पहिला माळा आवंटित केल्‍याचे सदर दस्‍तऐवजावर नमूद केले आहे. त्‍यावर वि.प.च्या कर्मचा-यांचे नावेसुध्‍दा नमूद आहे. यावरुन वि.प. व तक्रारकर्ता यांच्‍यामध्‍ये ‘’अष्‍टविनायक एम्‍पायर – वानाडोंगरी क्‍लासिक, विघ्‍नहर्ता-आर्चिड’’ मधील सदनिका विक्रीसंबंधी व्‍यवहार झाला होता हे स्पष्ट होते आणि म्‍हणून वि.प. सेवा पुरवठादार व तक्रारकर्ता हा ग्राहक असा संबंध त्‍यांच्‍यामध्‍ये निर्माण होतो. मा. सर्वोच्च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 - वि.प.ने सदनिकेबाबत रक्कम सन 2011 मध्‍ये स्विकारलेली आहे आणि त्‍यानंतर सहा वर्षाने सदर तक्रार दाखल केलेली असल्याने तक्रार ही कालबाह्य झाल्‍याचे वि.प.ने लेखी उत्‍तरात नमूद केले आहे. आयोगाचे मते सन 2011 मध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने त्‍या टप्‍याची रक्कम दिल्‍यावर वि.प.ने पुढील बांधकामाचा टप्‍पा हा पाया/plinth level सुध्‍दा सुरु केलेली नाही. तसेच तक्रारकर्त्याला सदनिकेचे बांधकाम करुन ताबा दिलेला नाही आयोगासमोर तक्रार दाखल करेपर्यंत वि.प.ने रक्‍कमसुध्‍दा परत केलेली नाही, त्‍यामुळे सदर तक्रारीचे कारण अखंड सुरु आहे आणि म्‍हणून सदर तक्रार मुदतीत असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेला निवाडा “Saroj Kharbanda V. Bigjo’s Estate Limited & Anr.”- II (2018) CPJ 146 (NC). निवाड्यांवर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाड्यांमध्ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा/सदनिकेचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 - वि.प.ने सदर तक्रार ही विनिर्दिष्‍ट अनुतोष अधिनियम अंतर्गत येत असल्याने आयोगाने सदर प्रकरण खारिज करावे अशी मागणी केलेली आहे. सदर प्रकरणात कुठल्‍याही वैशिष्‍ट्यावर आधारित मागणी केलेली नाही. प्रस्तुत तक्रार ही वि.प.ने नियोजित कालावधीत बांधकाम योजना सुरु केली नाही रकमा स्विकारुनसुध्‍दा बांधकामात कुठलीही प्रगती न केल्‍याने दाखल केलेली आहे. त्‍यामुळे वि.प.चा सदर आक्षेप की आयोगाला सदर तक्रार चालविण्‍याचे अधिकार नाही हा निरर्थक ठरतो. मा. सर्वोच्च न्यायालयाने पुढील प्रकरणात ग्राहकास फ्लॅटचा ताबा मिळण्यासाठी अनिर्बंधित काळासाठी वाट पाहण्यास भाग पडले जाऊ शकत नाही व ग्राहक त्याने दिलेली रक्कम नुकसान भरपाईसह परत मिळण्यास पात्र असल्याचे स्पष्ट निरीक्षणे नोंदविली आहेत. सादर निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
Fortune Infrastructure & Anr. v. Trevor D’Lima & Ors, 3 (2018) 5 SCC 442, Judgment dt 12.03.2018
15. Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract.
8. वि.प.च्या लेखी उत्‍तराचे सुक्ष्‍म अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, त्याने एक सरसकट नमुना तयार करुन सदर तक्रारीस उत्‍तर दिलेले आहे. वि.प.ने लेखी उत्‍तरामध्‍ये त्‍याची बांधकाम योजना पूर्णत्‍वास आलेली आहे असे कथन केलेले नाही. दिलेल्या कथनावरुन तो बांधकाम योजना पूर्ण करु शकत नाही असे दिसून येते. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्याला त्याने दिलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करण्‍याचा आदेश देणे न्यायोचित होईल असे आयोगाचे मत आहे. वि.प.ने इतक्‍या मोठया कालावधीपासून सदर रक्कम स्‍वतःजवळ ठेवून त्‍याचा उपभोग तो घेत असल्याने देय रकमेवर दंडात्मक व्याज मिळण्यास तक्रारकर्ता पात्र आहे. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी खालील निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षण जरी भूखंडासंबंधी असले तरी प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
“Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.”
In a Scheme known as "Karpuripuram Scheme" plots were allotted, monies collected. However thereafter the scheme was cancelled. In some of the mattes we have seen that the District Forum has recorded that the authority could give no explanation as to why the Scheme was cancelled. Before us some sort of explanation is sought to be given. In our view, irrespective of whether there was genuine reason to cancel or not, the monies must be returned with interest at the rate of 18%. We say so because it is clear that even if the body has not already floated another scheme on the same land it is clear that the body is going to derive great profit from this land and therefore compensating the allottee with interest at 18% per annum is just and fair.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसानभरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021.”.
शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्याला उर्वरित रक्कम रु.3,17,550/- दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित व वैध राहील.
9. वि.प.ने अवलंबलेल्या अनुचित व्‍यापारी प्रथेमुळे व सेवेतील त्रुटीमुळे तक्रारकर्त्याला त्रस्‍त होऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्याला मानसिक आणि शारिरीक त्रास सहन करावा लागला. आयोगासमोर उपस्थित होऊन दाद मागावी लागल्‍याने तक्रारकर्ता सदर कार्यवाहीचा खर्च मिळण्यास पात्र आहे असे आयोगाचे मत आहे.
10. उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन व दाखल दस्‍तऐवजांवरुन आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
(1) तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजुर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 ते 3 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्याला रु.3,17,550/- ही रक्कम दि.23.10.2011 पासून तर रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्याजासह परत करावी.
(2) वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी तक्रारकर्त्यास झालेल्या आर्थिक, शारिरीक व मानसिक त्रासाबद्दल नुकसान भरपाई रु. 30,000/- द्यावेत.
(3) वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी तक्रारकर्त्यास तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावेत.
(4) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी.
(5) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
