श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. वि.प.क्र. 1 अष्टलक्ष्मी रीअलिटीज प्रायव्हेट लिमिटेड व वि.प.क्र. 2 त्याचे डायरेक्टर असून त्यांचा जमिनी खरेदी करणे व त्‍यावर लेआऊट पाडून भुखंड विकण्‍याचा व्‍यवसाय आहे. तक्रारकर्त्याने वि.प.कडून घेतलेल्‍या भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून न मिळाल्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.
2. सदर तक्रारीचा थोडक्‍यात आशय असा आहे की, तक्रारकर्त्याने वि.प.च्या मौजा आजनी, जि.नागपूर, प.ह.क्र. 01, ख. क्र. 07, येथील आजनी गोल्ड सिटी लेआउट मधील एकूण 1743.76 चौ.फु. (162 चौ मी.) क्षेत्रफळ असलेला भुखंड क्र.17 रु.5,14,409/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा विक्रीचा करारनामा दि 03.08.2011 रोजी रु.2,44,000/- अग्रीम घेऊन केला. उर्वरित रक्कम रु.2,07,409/- प्रमाणे प्रतीमाह रु.11,267/- प्रमाणे 24 मासिक हप्‍त्‍यात विक्रीपत्र नोंदवेपर्यंत द्यावयाचे ठरले. तक्रारकर्त्याने दि 18.07.2011 ते 27.11.2013 दरम्यान वि.प.ला संपूर्ण देय रक्कम रु.5,14,409/- दिल्यानंतर सुद्धा वि.प. लेआऊट नियमित करून आवश्यक परवानग्या मिळवून भूखंडाचा ताबा दिला नाही व विक्रीपत्र करून दिले नाही. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला विकास शुल्क, विक्रीपत्राचा खर्च व करासाठी (Tax) रु.1,55,906/- अतिरिक्त दिले तरीदेखील वि.प. विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास तयार नव्‍हता. तक्रारकर्त्याने वि.प.कडे वारंवार चकरा मारून वि.प.ने तक्रारकर्त्याला दाद दिली नाही आणि विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याकरीता टाळाटाळ केली. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार दाखल करुन, विक्रीपत्राकरीता लागणा-या सर्व औपचारीकता पूर्ण करुन भुखंडांचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळावे अथवा त्याने दिलेली रक्कम रु.3,28,000/- द.सा.द.शे. 24 टक्‍के व्याजासह परत करावी, आर्थिक व मानसिक त्रासाबाबत भरपाई, नोटीसचा खर्च आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्या केलेल्या आहेत.
3. सदर प्रकरणात वि.प.क्र.1 व 2 ला नोटीस बजावल्‍यावर नोटीस प्राप्‍त होऊनही गैरहजर असल्याने त्‍यांचेविरुद्ध एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.
4. सदर प्रकरणी तक्रारकर्त्‍याचा युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. आयोगाने सदर प्रकरणी दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचे ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
- नि ष्‍क र्ष –
5. मुद्दा क्र. 1 उभय पक्षांमध्‍ये मौजा आजनी, जि.नागपूर, प.ह.क्र. 01, ख. क्र. 07, येथील आजनी गोल्ड सिटी लेआउट मधील एकूण 1743 चौ.फु. (162 चौ मी.) क्षेत्रफळ असलेला भुखंड क्र.17 रु.5,14,409/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा विक्रीचा करारनामा दि.03.08.2011 रोजी रु.2,44,000/- देऊन केल्याचे दिसते. तक्रारीतील दस्तऐवज क्र. 1 व 2 चे अवलोकन केले असता उभय पक्षात विवादीत भूखंडासाठी व्यवहार झाल्याचे व तक्रारकर्त्याने देय रक्कम रु.5,14,409/- व विकास शुल्क, विक्रीपत्राचा खर्च व करासाठी (Tax) रु.1,55,906/- अतिरिक्त स्पष्ट दिसते. सदर विक्रीच्‍या करारनाम्‍यामधील अटीनुसार एन.ए.टी.पी. करुन देण्याची जबाबदारी, तसेच लेआऊटच्‍या विकासाची कामे व डिमार्केशन करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्विकारलेली आहे. तसेच लेआऊटच्‍या विकास करताना भूखंडाचे क्षेत्रफळ कमी झाल्यास वेगळी नुकसान भरपाई देण्यार नसल्याचे नमूद केले. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्रा.सं.कायदा कलम 2(1)(d) नुसार ‘ग्राहक’, आणि कलम 2(1)(o) नुसार ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मा. सर्वोच्च न्‍यायालयाच्‍या ‘M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC)’ या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने या मंचाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन वि.प.ला तक्रारकर्त्‍यानी रु.5,14,409/- दिल्याचे दिसून येते. परंतू वि.प.ने पाडलेल्‍या लेआऊटचा विकास व मंजूरी मिळविण्याची जबाबदारी पार पडली नसल्याचे स्पष्ट होते. वि.प.ने करारानुसार आजतागायत विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नसल्‍याने वादाचे कारण हे सतत सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे.त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. आयोगाचे मते सदर तक्रारीतील तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता तक्रार ही आयोगाचे कालमर्यादेत आणि आर्थिक मर्यादेत आहे. म्हणून मुद्दा क्र. 2 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून भुखंडाची पूर्ण रक्कम सन 2011 ते 2013 या कालावधी दरम्यान घेतलेली आहे. बराच कालावधी उलटून गेल्‍यावरही वि.प.ने तक्रारकर्त्याला वारंवार मागणी केल्‍यावरही करारपत्रानुसार लेआऊट विकास व विक्रीपत्र करुन दिले नसल्याचे कागदपत्रावरुन दिसून येते. आयोगापुढे तक्रार दाखल होईपर्यंत विक्रीपत्र वि.प.ने करुन दिलेले नाही. तसेच आयोगाची नोटीस मिळाल्‍यावरही लेआऊटबाबत स्पष्ट माहिती वि.प.ने आयोगासमोर उपस्थित होऊन सादर केली नाही, यावरुन वि.प.ला तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारीतील कथन मान्‍य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही तक्रारकर्त्याने वि.प.ला एकूण रु.5,14,409/- व रु.1,55,906/- अतिरिक्त दिल्याचे स्पष्ट दिसते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज आयोगासमोर दाखल नाहीत. तक्रारकर्त्याने विवादीत भूखंडाचे आवश्यक परवानग्या मिळवून विक्रीपत्र करून देण्याचे वि.प.ला निर्देश देण्याची अथवा रक्कम परत करण्याची मागणी केल्याचे दिसते. आयोगाच्या मते वि.प. जर सदर लेआऊट मंजूरी घेऊ शकत नव्‍हता तर तसे त्याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्कम ही व्याजासह परत करणे आवश्यक होते. पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते, म्हणून तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे. सबब, मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 4 प्रस्तुत प्रकरणात तक्रारकर्त्याने संपूर्ण देय एकूण रु.5,14,409/- व विकास शुल्क, विक्रीपत्राचा खर्च व करासाठी (Tax) अतिरिक्त रु.1,55,906/- रक्कम दिल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भुखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र आणि प्रत्यक्ष ताबा मिळण्याची मागणी केली आहे. तक्रारकर्त्याने भुखंडाच्‍या मोबदल्‍याची देय रक्कम सन 2013 मध्‍ये वि.प.ला अदा केलेली आहे. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन ताबा मिळण्याची मागणी रास्‍त आहे. परंतू आवश्यक शासकीय परवानग्या मिळवून लेआऊट विकास करून विवादीत भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन ताबा देण्यायोग्य असल्याबद्दल कुठलाही दस्तऐवज आयोगासमोर उपलब्ध नसल्यामुळे विकीपत्राचे आदेश केवळ कागदोपत्री राहण्याची शक्यता दिसते त्यामुळे विकीपत्राचे आदेश न देता पर्यायी आदेश देणे उचित व कायदेशीर असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे न्यायोचित असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.”
येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, तक्रारकर्त्याने एकूण देय रु.5,14,409/- रक्कम व विकास शुल्क, विक्रीपत्राचा खर्च व करासाठी (Tax) अतिरिक्त रु.1,55,906/- रक्कम दिल्याचे दिसते. विवादीत जमीनीबाबतची रक्कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेली रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला दिलेली रक्कम मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्याला त्याने अदा केलेली रक्कम एकूण रक्कम रु.5,14,409/- व रु.1,55,906/- दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्याचे आदेश न्यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
9. वि.प.ने सन 2011 ते 2013 पासून तक्रारकर्त्याकडून मोबदल्‍याची रक्कम घेऊन, तक्रारकर्त्याने त्‍याबद्दल विचारणा केल्यानंतर विक्रीपत्र करुन दिले नाही व दिलेली रक्कम परत न करुन तक्रारकर्त्याला द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा केलेला आहे. तक्रारकर्त्याने आर्थिक नुकसान, मानसिक व शारीरिक त्रासासाठी रु.5,00,000/- नुकसान भरपाई मिळण्याची व तक्रारीचा खर्च रु.3,00,000/- मागणी केली पण सादर मागण्या अवाजवी असल्याचे आयोगाचे मत आहे. सध्याच्या परिस्थितीमध्‍ये नागपुर नजीकच्या प्‍लॉटचे दर दिवसेंदिवस वाढत आहेत. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याचे आर्थिक नुकसानही झालेले आहे. तक्रारकर्त्याला पर्यायाने मानसिक व शारिरीक त्रासही सहन करावा लागला. तसेच तक्रारकर्ता हा प्‍लॉटच्‍या वैधानिक व कायदेशीर अधिकारापासून वंचित राहीला आणि भुखंडाचा तो उपभोग घेऊ शकला नाही. सदर आर्थिक, मानसिक व शारिरीक त्रासाची नुकसान भरपाई वि.प.कडून मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
10. सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 व 2 ला आदेश देण्‍यात येतो की, वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्याला (एकूण क्षेत्रफळ 1743.76 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मूल्य द्यावे.
किेंवा
वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्याकडून स्विकारलेली रक्कम रु.5,14,409/- ही शेवटची रक्कम दिल्‍याचा दि.27.11.2013 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्याजासह तक्रारकर्त्यास परत करावी.
वरील दोन्‍ही पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्याला द्यावी.
2) वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्याकडून स्विकारलेली अतिरिक्त रक्कम रु.1,55,906/- ही रक्कम दिल्‍याचा दि.06.12.2021 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्याजासह तक्रारकर्त्यास परत करावी.
3) वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.60,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे.
- सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 व 2 ने संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.
5) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
