(आदेश पारीत व्‍दारा - श्रीमती चंद्रिका किशोरसिंह बैस, मा.सदस्‍या)
(पारीत दिनांक : 09 एप्रिल, 2018)
1. तक्रारकर्त्‍याने सदरची तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 चे कलम 12 अंतर्गत दाखल केली असून, तक्रारीचे थोडक्‍यात स्‍वरुप खालील प्रमाणे आहे.
2. विरुध्‍दपक्ष हे आशिर्वाद गॅलेक्‍सी लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स अॅन्‍ड कन्‍स्‍ट्रक्‍शन (नोंदणी क्र.10053/2006-07) या नावाने जमिनीवर लेआऊट टाकुन त्‍यातील भूखंड विकतात, तसेच भूखंडावर घर/सदनिका बांधुन विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाच्‍या मौजा – बिडगाव, प.ह.क्र. 33, खसरा क्र.104/2, तह. कामठी, जिल्‍हा - नागपुर येथे टाकलेल्‍या लेआऊटमधील भूखंड क्रमांक 12 ज्‍याचे एकूण क्षेत्रफळ 1260 चौरस फुट असलेला व सदर भूखंडाचा दर रुपये 300/- प्रती चौरस फुट प्रमाणे एकूण मुल्‍य रुपये 3,78,000/- असे ठरले होते.
3. या भूखंडाकरीता तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षास दिनांक 1.9.2009 रोजी रुपये 22,000/- नगदी स्‍वरुपात विरुध्‍दपक्षास देवून बयाणापत्र केले. तक्रारकर्त्‍याने खालील ‘परिशिष्‍ट – अ’ प्रमाणे विरुध्‍दपक्षाकडे भरलेल्‍या पैशांच्‍या रसिदा संबंधी संपूर्ण माहिती दिलेली आहे.
‘परिशिष्‍ट - अ’
अ.क्र. | दिनांक | पावती क्रमांक | दिलेली रक्‍कम (रुपये) |
1) | 01/09/2009 | 193 | 22,000/- |
2) | 11/11/2009 | 194 | 10,000/- |
3) | 16/02/2010 | 62 | 10,000/- |
4) | 12/03/2010 | 83 | 10,000/- |
5) | 17/04/2010 | 99 | 10,000/- |
6) | 15/05/2010 | 112 | 10,000/- |
7) | 12/06/2010 | 124 | 10,000/- |
8) | 20/07/2010 | 136 | 10,000/- |
9) | 13/08/2010 | 151 | 10,000/- |
10) | 17/09/2010 | 162 | 10,000/- |
11) | 19/10/2010 | 170 | 10,000/- |
12) | 21/11/2010 | 182 | 10,000/- |
13) | 27/12/2010 | 192 | 10,000/- |
14) | 27/01/2011 | 002 | 10,000/- |
15) | 28/02/2011 | 023 | 10,000/- |
16) | 27/03/2011 | 029 | 10,000/- |
17) | 29/04/2011 | 039 | 10,000/- |
18) | 03/07/2011 | 052 | 10,000/- |
19) | 26/07/2011 | 062 | 10,000/- |
| | एकुण रक्‍कम रुपये | 2,03,000/- |
4. याप्रमाणे तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षास दिनांक 26.6.2011 पर्यंत एकुण रुपये 2,03,000/- दिले. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षास सदर अभिन्‍यासास रहिवासी अकृषक, तसेच नगर रचना विभागा तर्फे मंजुरी नकाशा बाबत विचारणा केली असता, विरुध्‍दपक्षाने त्‍यांना सदर प्रकरण संबंधीत अधिका-याकडे प्रलंबित असल्‍याचे सांगितले व सदर अभिन्‍यासाचा नकाशा मंजुर झाल्‍यानंतर लगेच संबंधी भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे आश्‍वासन दिले. त्‍यावेळी विरुध्‍दपक्ष यांनी तक्रारकर्त्‍यास उर्वरीत रक्‍कम भरण्‍यास सांगितले होते, परंतु तक्रारकर्त्‍याने अकृषक आदेश आणि मंजुर नकाशा व इतर आवश्‍यक कागदपत्र विरुध्‍दपक्षाकडे तयार झाल्‍यास ताबडतोब उर्वरीत रक्‍कम देऊन सदर भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन घेण्‍याची तयारी दर्शविली.
5. तक्रारकर्ता यानंतरही विरुध्‍दपक्षास संबंधीत कागदपत्रांबद्दल चौकशी करीत होते व विरुध्‍दपक्ष हे तक्रारकर्त्‍यास उर्वरीत रक्‍कम भरण्‍याकरीता सांगितले. तक्रारकर्त्‍याने त्‍यांना उर्वरीत रक्‍कम एकमुस्‍त भरुन विक्रीपत्र नोंदविण्‍यासाठी तयारी दर्शविली. सन 2017 पर्यंत यातून काहीही निष्‍पन्‍न न झाल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने दिनांक 24.4.2017 रोजी आपल्‍या वकीला मार्फत नोंदणीकृत डाकव्‍दारे विरुध्‍दपक्षास नोटीस बजाविला. परंतु, विरुध्‍दपक्षा यांनी सदर नोटीस न घेता तो ‘NOT CLAIM’ शे-यासह परत आला. विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम स्विकारुनही भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून न देणे हे वर्तण अनुचित व्‍यापार प्रथा या अंतर्गत मोडते. तसेच, तक्रारकर्त्‍यास योग्‍य ती सेवा न दिल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार कलम-12 ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 अंतर्गत येते. तसेच, तक्रारकर्ता व विरुध्‍दपक्ष हे ग्राहक व विक्रेता या अंतर्गत येतात, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍यास आपली तक्रार या मंचापुढे सादर करण्‍याचा हक्‍क आहे. तक्रारकर्त्‍याने खालील प्रमाणे प्रार्थना केली आहे.
1) विरुध्‍दपक्षाने अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब केला असल्‍याचे घोषीत करावे.
2) विरुध्‍दपक्षानी भूखंड क्रमांक 12 चे तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन द्यावे.
3) हे अशक्‍य असल्‍यास तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाकडे भरलेली रक्‍कम रुपये 2,03,000/- ही रक्‍कम भरल्‍या तारखेपासून तक्रारकर्त्‍यास 18 % व्‍याज दराने परत करावे.
4) तसेच, विरुध्‍दपक्षाने सदर भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍यास विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास आजच्‍या रहिवासी अकृषक बाजारभावाच्‍या मुल्‍याप्रमाणे सदर भूखंडाची किंमत तक्रारकर्त्‍यास परत करण्‍याचे आदेश व्‍हावे.
5) तसेच, तक्रारकर्त्‍यास मानसिक, शारिरीक त्रासापोटी रुपये 2,00,000/- व तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये 50,000/- देण्‍याचे आदेश पारीत व्‍हावे.
6. तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीला अनुसरुन विरुध्‍दपक्ष यांना मंचा मार्फत नोटीस पाठविण्‍यात आली. त्‍यानुसार विरुध्‍दपक्ष यांनी लेखीउत्‍तर दाखल करुन त्‍यात नमूद केले की, तक्रारकर्ता यांनी दिनांक 1.9.2009 रोजी त्‍यांचेकडे मौजा – बिडगाव, खसरा नंबर 104/2, ता. कामठी, जिल्‍हा - नागपुर येथील लेआऊटमधील भूखंड क्रमांक 12 आरक्षित केला होता, यात वाद नाही. तक्रारकर्ता यांनी एकूण रुपये 3,78,000/- ही रक्‍कम तिन वर्षाच्‍या मुदतीत जमा करावयाचे होते, परंतु तक्रारकर्ता यांनी सुरुवातीचे हप्‍ते देवून नंतर कधीही भेटायला आला नाही. तक्रारकर्त्‍याने 2011 पासून मी रक्‍कम देतो असे म्‍हणून ऑक्‍टोंबर 2016 पर्यंत म्‍हणजेच तब्‍बल पाच वर्षे विरुध्‍दपक्षासोबत बनवाबनवी करीत राहिला. तक्रारकर्त्‍याने संपूर्ण रक्‍कम दिली नसतानांही नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन मागत होता व तसे न केल्‍यास मी पोलीस स्‍टेशनमध्‍ये तुमची तक्रार करील, अशी धमकी देत होता. त्‍याला आम्‍हीं समजविले की, भूखंडाची पूर्ण रक्‍कम भरल्‍यानंतरच तुमची नोंदणीकृत विक्रीपत्र होईल, कारण हे मासिक किस्‍तीचे भूखंड आहे. विरुध्‍दपक्षास शंका होती की, विक्रीपत्र करुन दिल्‍यानंतर तक्रारकर्ता त्‍यांना रक्‍कम देणार नाही, कारण ज्‍या व्‍यक्‍तीने मुदत संपल्‍यावरही एक वर्ष रक्‍कम भरली नाही तो विक्रीपत्र करुन दिल्‍यावर रक्‍कम देईलच याची काहीही शाश्‍वती नव्‍हती. दर आठवळ्याला मी रक्‍कम घेवून येतो असे म्‍हणून तक्रारकर्ता विरुध्‍दपक्षासोबत बनवाबनवी करीत होता, परंतु तो कधीही आला नाही. त्‍यामुळे, विरुध्‍दपक्षाची आर्थिक व्‍यवहार बिघडत गेले.
7. त्‍यानंतर, ऑक्‍टोंबर 2016 मध्‍ये तक्रारकर्त्‍यासोबत असा समझोता झाला की, भरलेली रक्‍कम तक्रारकर्त्‍यास भूखंड रद्द करण्‍यास जितका कालावधी लागला तेवढ्या कालावधीमध्‍ये काही रक्‍कम कपात करुन रक्‍कम परत करण्‍यात येईल. विरुध्‍दपक्षाच्‍या पावत्‍या मध्‍ये काही स्‍पष्‍ट सुचना दिल्‍या आहेत, त्‍या खालील प्रमाणे आहे.
1) दरमहा किस्‍त भरणे सर्वांना बंधनकारक राहील.
2) एकदा बुकींग केलेल्‍या प्‍लॉटची रक्‍कम परत करण्‍यात येणार नाही.
3) लागोपाठ तीन महिनेपर्यंत रक्‍कम जमा न केल्‍यास डिफॉल्‍टर चार्ज आकारण्‍यात येईल.
4) लागोपाठ सहा महिनेपर्यंत रक्‍कम जमा न केल्‍यास प्‍लॉट रद्द करण्‍यात येईल.
8. तक्रारकर्त्‍याला दोन वर्षे पर्यंत विरुध्‍दपक्षाने सतत फोन करुनही तक्रारकर्त्‍यानी रकमेचा भरणा केला त्‍यामुळे मानसिक, आर्थिक व शारिरीक त्रास झाला. त्‍याकरीता तक्रारकतर्याकडून बुकींग केल्‍या तारखेपासून आतापर्यंतचा डिफॉल्‍टर चार्ज वसुल करुन देण्‍यात यावा, कारण तब्‍बल आठ वर्षे पर्यंत तक्रारकर्त्‍याने रक्‍कम देतो अशी बनवाबनवी करुन खोटे बोलुन भूखंड अडवून ठेवला व विरुध्‍दपक्षाचे आर्थिक नुकसान केले.
9. तक्रारकर्त्‍याच्‍या वकीलांचा युक्‍तीवाद हर्ड. विरुध्‍दपक्षाने युक्‍तीवाद संधी मिळूनही केला नाही. उभय पक्षाने अभिलेखावर दाखल केलेली तक्रार, लेखी बयाण, दस्‍ताऐवजाचे अवलोकन करण्‍यात आले, त्‍याप्रमाणे खालील प्रमाणे निष्‍कर्ष देण्‍यात येते.
मुद्दे : निष्‍कर्ष
1) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार मंजूर होण्‍यास पाञ आहे काय ? : होय.
2) आदेश काय ? : अंतिम आदेशा प्रमाणे
// निष्‍कर्ष //
10. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष आशिर्वाद गॅलेक्‍सी लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स अॅन्‍ड कन्‍स्‍ट्रक्‍शन यांचेकडील मौजा – बिडगाव, प.ह.क्र.33, खसरा क्रमांक 104/2, तह. कामठी, जिल्‍हा – नागपुर येथील लेआऊटमधील भूखंड क्रमांक 12 ज्‍याचे अंदाजे क्षेत्रफळ 1260 चौरस फुट खरेदी करण्‍याकरीता रुपये 300/- प्रती चौरस फुट प्रमाणे एकूण मुल्‍य रुपये 3,78,000/- निर्धारीत केले होते. त्‍याकरीता त्‍यांनी दिनांक 1.9.2009 रोजी विरुध्‍दपक्षास रुपये 22,000/- नगदी स्‍वरुपात देवून करारपत्र केले व त्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने दिनांक 26.7.2011 पर्यंत वरील ‘परिशिष्‍ट – अ’ प्रमाणे एकूण रक्‍कम रुपये 2,03,000/- विरुध्‍दपक्षाकडे वेळोवेळी जमा केले. तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे ते विरुध्‍दपक्षाकडे उर्वरीत रक्‍कम रुपये 1,75,000/- एकमुस्‍त भरुन नोंदणीकृत विक्रीपत्र करण्‍यास तयार होते. परंतु विक्रीपत्रासंबंधी विरुध्‍दपक्षाकडे विचारणा केली असता त्‍यांनी सांगितले की, सदर अभिन्‍यासाचा गैरकृषि आदेश (N.A. order) व लेआऊटचा नकाशा मंजुर झाला नसल्‍याने या भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदविणे शक्‍य नव्‍हते. तक्रारकर्त्‍याने 2017 पर्यंत सदर भूखंडाचा गैरकृषि आदेश (N.A. order) व लेआऊटचा नकाशा स्विकृत होण्‍याकरीता वाट पाहिली व अजुनपर्यंत देखील विरुध्‍दपक्षाच्‍या अभिन्‍यासाचा नकाशा मंजुर न झाल्‍यामुळे नोंदणीकृत विक्रीपत्र लावता आले नाही. त्‍याकरीता, तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाकडे वेळोवेळी भेट दिली, परंतु त्‍यातुन काहीही निष्‍पन्‍न न झाल्‍याने त्‍याने आपल्‍या वकीला मार्फत दिनांक 24.4.2017 रोजी विरुध्‍दपक्षास नोटीस पाठविली. विरुध्‍दपक्षाने सदर नोटीस घेतली नसल्‍यामुळे ‘NOT CLAIM’ म्‍हणून परत आली. यावरुन असे दिसते की, विरुध्‍दपक्षाने अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब केला आहे व सेवेत त्रुटी केली आहे. विरुध्‍दपक्षाच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाकडे सदर भूखंड आरक्षीत केला होता, यात वाद नाही. त्‍याचप्रमाणे, तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाकडे रुपये 2,03,000/- भरल्‍यासंबंधी सुध्‍दा वाद नाही. परंतु, विरुध्‍दपक्षाच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे तक्रारकर्त्‍यास संपूर्ण रक्‍कम म्‍हणजेच रुपये 3,78,000/- ही दिनांक 1.1.2009 ते 31.12.2011 या तिन वर्षाच्‍या कालावधीत मासिक हप्‍तेवारीत भरणे आवश्‍यक होते. तक्रारकर्त्‍याने सन 2011 पर्यंत केवळ रुपये 2,03,000/- एवढी रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाकडे जमा केली होती व उर्वरीत रक्‍कम अजुनपर्यंत भरलेली नाही. त्‍यामुळे, विरुध्‍दपक्षाचे आर्थिक व्‍यवहार बिघडले व तक्रारकर्ता हा पूर्ण रक्‍कम भरली नसतानांही नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन मागत होता व नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यास पोलीस स्‍टेशनमध्‍ये तुमची तक्रार करील अशी धमकी देत होता.
11. तक्रारकर्त्‍यास दिलेल्‍या प्रत्‍येक पावत्‍यांमध्‍ये खालील प्रमाणे सुचना लिहिल्‍या आहेत.
1) दरमहा किस्‍त भरणे सर्वांना बंधनकारक राहील.
2) एकदा बुकींग केलेल्‍या प्‍लॉटची रक्‍कम परत करण्‍यात येणार नाही.
3) लागोपाठ तीन महिनेपर्यंत रक्‍कम जमा न केल्‍यास डिफॉल्‍टर चार्ज आकारण्‍यात येईल.
4) लागोपाठ सहा महिनेपर्यंत रक्‍कम जमा न केल्‍यास प्‍लॉट रद्द करण्‍यात येईल.
12. तक्रारकर्त्‍याला विरुध्‍दपक्षाने सन 2011 ते 2013 पर्यंत सतत फोन करुनही तक्रारर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाकडे उरलेल्‍या रकमेचा भरणा केला नाही, त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षास मानसिक, आर्थिक व शारिरीक त्रास झाला व तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षासोबत बनवाबनवी करुन, खोटे बोलुन भूखंड अडवून ठेवले व विरुध्‍दपक्षाचे आर्थिक नुकसान केले. त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्ष तक्रारकर्त्‍यास कोणत्‍याही प्रकारचे देणे लागत नाही, असे विरुध्‍दपक्षाचे म्‍हणणे आहे.
13. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाकडे जे भूखंड आरक्षित केला होता तो एकूण रक्‍कम रुपये 3,78,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचे निर्धारीत करण्‍यात आले होते. त्‍याकरीता तक्रारकर्त्‍याने मासिक किस्‍ती नुसार वरील ‘परिशिष्‍ट – अ’ प्रमाणे रुपये 2,03,000/- विरुध्‍दपक्षाकडे जमा केले. परंतु, जेंव्‍हा तक्रारकर्त्‍याचे लक्षात आले की, सदरचा लेआऊट हा गैरकृषि नाही, त्‍याचप्रमाणे त्‍या लेआऊटचा नकाशा देखील स्विकृत नाही, तेंव्‍हापासून तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाकडे रक्‍कम जमा करणे बंद केले. जेंव्‍हा लेआऊटला पूर्णपणे स्विकृती मिळेल तेंव्‍हा उर्वरीत रक्‍कम एकमुस्‍त भरुन नोंदणीकृत विक्रीपत्र नोंदविण्‍याची तक्रारकर्त्‍याची तयारी होती, परंतु विरुध्‍दपक्ष लेआऊटचे गैरकृषि मंजुरी आदेश व स्विकृत नकाशा आजपर्यंत आणू शकले नाही, यावरुन त्‍यांनी सेवेत त्रुटी केल्‍याचे निदर्शनास येते. विरुध्‍दपक्षाच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे त्‍यांनी प्रत्‍येक रसिदांवर अटी व शर्तीचा उल्‍लेख केला आहे, परंतु ते स्‍वतःच नकाशा स्विकृत करु न शकल्‍यामुळे त्‍यांनी नमुद केलेल्‍या अटी व शर्ती ग्राह्य धरता येणार नाही. जर विरुध्‍दपक्षाकडून लेआऊटचा नकाशा स्किृत होऊ शकला नाही तर त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याकडून पैसे स्विकारावयास नको होते किंवा तक्रारकर्त्‍याची जमा रक्‍कम त्‍यांना त्‍याचवेळेस वापस करणे गरजेचे होते, परंतु विरुध्‍दपक्षाने तसे केले नाही. यावरुन त्‍यांनी अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केला असल्‍याचे निदर्शनास येते. करीता मंच खालील प्रमाणे आदेश पारीत करण्‍यात येते.
// अंतिम आदेश //
(1) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजुर करण्‍यात येते.
(2) विरुध्‍दपक्ष यांना आदेशीत करण्‍यात येते की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याचा आरक्षीत केलेला उपरोक्‍त भूखंड क्रमांक 12 चे करारपत्राप्रमाणे भूखंडाची उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन तक्रारकर्त्‍याचे नावे कायदेशिर नोंदणीकृत विक्रीपत्र नोंदवून द्यावे व प्रत्‍यक्ष जागेचा ताबा द्यावा.
जर, हे शक्‍य नसेल तर विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास मान्‍य असेल तर शासनाव्‍दारे स्विकृत असलेल्‍या दुस-या लेआऊटमधील भूखंडाचे कायदेशिर नोंदणीकृत विक्रीपत्र नोंदवून द्यावे व प्रत्‍यक्ष जागेचा ताबा द्यावा.
हे सुध्‍दा शक्‍य नसल्‍यास विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याची जमा रक्‍कम रुपये 2,03,000/- ही शेवटचा हप्‍ता भरल्‍याचा दिनांक 26.7.2011 पासून ते तक्रारकर्त्‍याच्‍या हातात मिळेपावेतो द.सा.द.शे. 18 % व्‍याजदराने तक्रारकर्त्‍यास देण्‍यात यावे.
(3) तसेच, विरुध्‍दपक्ष यांनी तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या मानसिक, शारिरीक, आर्थिक त्रासापोटी रुपये 15,000/- व तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये 5,000/- द्यावे.
(4) विरुध्‍दपक्ष यांनी आदेशाची पुर्तता निकालपत्राची प्रत मिळाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावी.
(5) उभय पक्षकारांना आदेशाची प्रत निःशुल्‍क पाठविण्‍यात यावी.
दिनांक :- 09/04/2018
