श्री. अतुल दि. आळशी, मा. प्रभारी अध्‍यक्ष यांचे आदेशान्‍वये.

1.         विरुध्‍द पक्ष अष्‍टलक्ष्‍मी रियालीटीज् प्रा.लि., ही एक डेव्‍हलपर्स फर्म असून ते जमीन विकसित करुन, लेआऊट पाडून त्‍यातील भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करतात आणि विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 व 2 या फर्मचे संचालक आहेत. तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार विरुध्‍द पक्षांविरुध्‍द भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यामुळे ग्राहक संरक्षण कायदा 2019 चे कलम 35 अंतर्गत दाखल केलेली आहे. 

2.        तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने विरुध्‍द पक्षाच्‍या ‘सिल्‍वर पार्क’, खसरा नं.02, प.ह.नं.23, मौजा-देवली (आमगाव), ता.उमरेड, जि.नागपूर येथील ले-आउटबाबत माहीती मिळाली. तक्रारकर्ता नुकताच निवृत्‍त झाल्‍यामुळे त्‍याने नागपूरचे जवळपास एखादा भुखंड घेण्‍याचे दृष्‍टीने भुखंड क्र. 40 एकूण क्षेत्रफळ 1574.00 चौ.फु., रु.85/- प्रति चौ.फूट आणि रु.15/- विकासखर्च असे एकूण रु.100/- प्रति चौ.फूट नुसार रु.1,48,900/- मध्‍ये अग्रिम रक्‍कम रु.500/- देऊन दि.05.10.2009 घेण्‍याचे ठरविले. त्‍यानंतर विरुध्‍द पक्षांचे मागणीनुसार वेळोवेळी दि.10.12.2009 रोजी रु.20,000/- रोख, दि.28.12.2009 रोजी रु.11,000/- धनादेशाव्‍दारे, दि.16.02.2010 रोजी रु.8,500/- धनादेशाव्‍दारे, दि.16.02.2010 रोजी रु.3,900/- धनादेशाव्‍दारे, दि.03.12.2014 रोजी रु.80,000/- रोख, दि.19.03.2015 रोजेी रु.25,000/- धनादेशाव्‍दारे असे एकूण रु.1,48,900/- विरुध्‍द पक्षांना दिले.

3.         सदर भुखंडाचे पैसे घेतल्‍यानंतर विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍यास सदर्हू भुखंडाचे ऐवजी भुखंड क्र.21,22,23 एकूण क्षेत्रफळ 1614.6 चौ.फूटचे आवंटन केले आणि रु.35,000/- स्‍टॅंम्‍प ड्यूटी, नोंदणी शुल्‍काची मागणी केली. त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षास दि.19.03.2016 रोजी रु.35,000/- रोख दिली परंतु त्‍याबाबतची पावती दिली नसुन तक्रारकर्त्‍याने आजतागायत एकूण रु.1,83,900/- विरुध्‍द पक्षास दिल्‍याचे नमुद केले आहे. पुढे तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षाला भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मागणी केली असता त्‍यांनी ले-आऊट मंजूरीकरीता प्रलंबित असल्‍याने नंतर भुखंडाचा ताबा आणि विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यात येईल असे सांगितले.  परंतु तक्रारकर्त्‍यास सदर्हू भुखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन ताबा न दिल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षला दि.08.10.2021 आणि 03.12.2021 रोजी वकीलामार्फत कायदेशिर नोटीस पाठवुन 7 दिवसांत भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन द्यावे अन्‍यथा दिलेली रक्‍कम रु.1,83,900/- व्‍याजासह परत देण्‍याची मागणी केली. परंतु सदर नोटीसला विरुध्‍द पक्षाने प्रतिसाद दिला नाही व आजतागायत तक्रारकर्त्‍याला संबंधित भुखंडाचा ताबा आणि विक्रीपत्र नोंदवून दिले नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळावे, ताबा मिळावा किंवा विरुध्‍द पक्ष तांत्रिक अडचणींमुळे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास असमर्थ असतील तर दिलेली रक्‍कम ही 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी, शारिरीक व मानसिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई रु.2,00,000/- आणि तक्रारीचा खर्च रु.50,000/- मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.  

4.         सदर तक्रारीची नोटीस विरुध्‍द पक्षावर बजावण्‍यात आली असता दि.19.12.2022 रोजी नोटीस प्राप्‍त झाल्‍यावर दि.06.02.2023 रोजी विरुध्‍द पक्ष आयोगात हजर झाले. परंतु त्‍यांनी 45 दिवसात लेखीउत्‍तर दाखल न केल्‍यामुळे त्‍यांचे विरुध्‍द प्रकरण ‘विना लेखीउत्‍तर’ चालविण्‍याचा आदेश निशाणी क्र.1 वर पारीत करण्‍यांत आला, त्‍यानंतर विरुध्‍द पक्ष आयोगासमक्ष उपस्थित झाले नाही.

5.         त्‍यानंतर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर तक्रारकर्त्‍याचा त्‍यांचे वकीलामार्फत युक्तिवाद ऐकण्‍यांत आला. आयोगाने तक्रारीसोबत तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेले दस्‍तऐवज आणि तक्रारीचे अवलोकन केले असता खालील मुद्दे विचारात घेण्यात येतात. आयोगाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे. 

अ.क्र.                        मुद्दे                                   उत्‍तर

1.    तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                        होय

2.    तक्रार ग्रा.सं. कायदा, 2019 नुसार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?      होय

3.    विरुध्‍द पक्षच्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय

4.    अंतिम आदेश काय ?                              अंतिम आदेशाप्रमाणे

• // नि ष्‍क र्ष // -

6.        मुद्दा क्र.1 ते 3 :- तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत पान क्र.12 ते 15 वर दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांवरुन असे निदर्शनास येते की, पूर्वी तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षासोबत विरुध्‍द पक्षाच्‍या ‘सिल्‍वर पार्क’, खसरा नं.02, प.ह.नं.23, मौजा-देवली (आमगाव), ता.उमरेड, जि.नागपूर येथील ले-आउटमधील भुखंड क्र. 40 एकूण क्षेत्रफळ 1574.00 चौ.फु., अग्रिम रक्‍कम रु.500/- देऊन दि.05.10.2009 घेतला होता. त्‍यानंतर सदर भुखंडाबाबत विरुध्‍द पक्षांचे मागणीनुसार वेळोवेळी दि.10.12.2009 रोजी रु.20,000/- रोख, दि.28.12.2009 रोजी रु.11,000/- धनादेशाव्‍दारे, दि.16.02.2010 रोजी रु.8,500/- धनादेशाव्‍दारे, दि.16.02.2010 रोजी रु.3,900/- धनादेशाव्‍दारे, दि.03.12.2014 रोजी रु.80,000/- रोख, दि.19.03.2015 रोजेी रु.25,000/- धनादेशाव्‍दारे असे एकूण रु.1,48,900/- विरुध्‍द पक्षांना दिल्‍याचे दाखल पावत्‍यांवरुन दिसुन येते. त्‍यामुळे तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षांत भुखंड खरेदीचा व्‍यवहार झाल्‍याचे दिसुन येत असल्‍यामुळे तक्रारकर्ता हा विरुध्‍द पक्षांचा ‘ग्राहक’ आहे हि बाब स्‍पष्‍ट होते.

7.         विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍यासोबत भुखंड विक्रीचा व्‍यवहार केला, परंतू सदर प्रस्‍तावित ले-आऊटचा नकाशासुध्‍दा तक्रारकर्त्‍याला पुरविण्‍यात आला नसल्‍याचे दाखल दस्‍तऐवजांवरुन दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याने वारंवार विक्रीपत्राची मागणी केली असता विरुध्‍द पक्षाने त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही अथवा प्रस्‍तावित ले-आऊट मंजूर करुन घेतल्‍याबाबत कुठलेही दस्‍तऐवज तक्रारकर्त्‍यास पुरविले नाही अथवा आयोगासमोर उपस्थित होऊन सादर केले नाही. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. वरील सर्व बाबींचा विचार करता सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. 

8.        दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षाला एकूण रु.1,48,900/- दिल्‍याचे स्‍पष्‍ट दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत नमुद केल्‍यानुसार विरुध्‍द पक्षास भुखंडाचे रजिस्‍ट्रीकरीता रु.35,000/- दिल्‍याचे नमुद केले मात्र त्‍याबाबत कुठलाही कागदोपत्री पुरावा अभिलेखावर दाखल नसल्‍यामुळे सदर बाब मान्‍य करता येणार नाही. विरुध्‍द पक्षाने नोटीस प्राप्त होऊनही आयोगासमोर येऊन सदर बाब नाकारलेली नाही किंवा उभय पक्षातील विक्रीचा व्‍यवहार व निर्गमित केलेल्‍या पावत्‍या नाकारलेल्‍या नसल्‍याने सदर बाब त्‍यांना मान्‍य असल्‍याचे त्‍यांच्‍या कृतीतून स्‍पष्‍ट होते. विरुध्‍द पक्षाने सदर ले-आऊटला कुठलीही मंजूरी नसतांना त्‍यामध्‍ये भुखंड पाडून अवैधपणे ग्राहकांना विकल्‍याचे सदर प्रकरणातून दिसून येते. कारण विक्रीचा व्‍यवहार झाल्‍यावर भुखंडाच्‍या आराजीप्रमाणे रकमा विरुध्‍द पक्षाने स्विकारल्‍याचे तक्रारीसोबत दाखल पावत्‍यांवरुन स्‍पष्‍ट होते. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षाला भुखंडाची संपूर्ण रक्‍कम दिलेली असून देखील विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याला प्रस्‍तावित ले-आऊट संबंधी शासनाकडून विविध परवानग्‍या मिळाल्‍याचे कधीही कळविल्‍याचे दिसून येत नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत. 

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

तक्रारकर्त्‍याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर विरुध्‍द पक्ष आजतागायत करत आहे. विरुध्‍द पक्षाची वरील कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. 

9.         मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तक्रारकर्त्याने विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश देण्याची विनंती केली असली तरी आवश्यक शासकीय परवानग्या घेऊन विवादित ले-आऊट नियमित केल्यासंबंधी कुठलेही दस्तऐवज उभय पक्षांनी आयोगासमोर सादर केले नाहीत, त्यामुळे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते. त्यामुळे तसे आदेश न देता तक्रारकर्त्याने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित ठरते.

10.        विरुध्‍द पक्षास मोठी रक्‍कम दिल्‍यानंतरही ले-आऊटचा विकास किंवा भुखंडाचे विक्रीपत्र व ताबा न मिळाल्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक व शारिरीक तसेच आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. विरुध्‍द पक्षला विचारणा करण्‍याकरीता त्‍याचे कार्यालयात जावे लागले व शेवटी त्‍यांचेशी पत्रव्‍यवहार करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागल्‍याने तक्रारकर्ता या सर्व कार्यवाहीचा खर्च व मानसिक, शारिरीक त्रासाबाबत भरपाई विरुध्‍द पक्षाकडून मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.  सबब, मुद्दा क्र. 1 ते 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

11.              प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे. 

- // अंतिम  आदेश // - 

1. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 व 2 यांना    आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला रु.1,48,900/- शेवटचे भुगतान केल्याचा दि.19.03.2015 पासून प्रत्‍यक्ष रक्‍कम अदा होईपर्यंत द.सा.द.शे.12% व्‍याजासह द्यावी.                                   

2. विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 व 2 यांनी तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान  भरपाईबाबत रु.15,000/-  व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावा. 

3. सदर आदेशाची अंमलबजावणी विरुध्‍द पक्षक्र. 1 व 2 यांनी संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.  

4. आदेशाच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.