::  नि का ल  प ञ   ::

(मंचाचे निर्णयान्वये, मनोहर गो. चिलबुले, मा. अध्‍यक्ष )

(पारीत दिनांक : 22/08/2013)

1)    अर्जदार यांनी सदरची तक्रार ग्राहक हक्‍क सरंक्षण कायदा 1986 च्‍या कलम 12 प्रमाणे  दाखल केली आहे.  

2)    अर्जदाराची तक्रार सारांशाने अशी की, गैरअर्जदार जितेंद्रपालसिंग लखविरसिंग छाबडा हे अर्जुन डेव्‍हलपर्स या नावाने भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करतात. 2004 साली गैरअर्जदाराने विक्रीसाठी भुखंड उपलब्‍ध असल्‍याची जाहीरात दिल्‍यावरुन अर्जदारांनी भुखंड खरेदीसाठी गैरअर्जदाराची भेट घेतली. तेव्‍हा गैरअर्जदाराने त्‍यांना सांगितले की, त्‍यांनी मौजा बोर्डा येथील शेत भुखंड क्रमांक 49/3 आराजी 6,64 हे विकत घेतले असून त्‍यापैकी 1.42 मध्‍ये ‘गुरुनानक नगर’ नावाने ले आऊट टाकले आहे आणि सदर ले आऊट मधील प्‍लॉट विक्रीयोग्‍य आहेत. गैरअर्जदाराच्‍या शब्‍दावर विश्‍वासून अर्जदारांनी खालिल प्रमाणे भुखंड खरेदीचा सौदा केला आणि त्‍यापोटी वेळावेळी मासिक हप्‍त्‍याच्‍या रक्‍कमा दिल्‍या आहेत.

3)    अर्जदारांचे पुढे म्‍हणणे असे की, उर्वरित रक्‍कम देण्‍याची तयारी दर्शवून त्‍यांनी गैरअर्जदारास विक्रीपञ लिहून व नोंदवून मागितले तेव्‍हा गैरअर्जदाराने या ना त्‍या कारणाने ते करुन देण्‍याचे टाळले व पुढे विक्री करुन देण्‍याचे आश्‍वासन देत राहीला, तसेच सदर प्‍लॉट संबंधाने जाहीर केलेल्‍या उपहार योजनेचे बक्षीसदेखिल अर्जदारांना दिले नाही.

4)    शेवटी अर्जदार दिनांक 13/02/2011 रोजी गैरअर्जदारास भेटले आणि प्‍लॉटची विक्री करुन मागितली असता त्‍याने विक्री करुन देण्‍यास नकार दिला, तेंव्‍हा अर्जदारांनी चौकशी केली असता सदर भुखंड गैरअर्जदाराच्‍या मालकीचा नसल्‍याचे त्‍यांच्‍या लक्षात आले.

5)    गैरअर्जदाराने खोटे कागदपञ व चुकीचा नकाशा दाखवून अर्जदारांना प्‍लॉट खरेदी करण्‍यास व त्‍यापोटी रकमेचा भरणा करण्‍यास प्रवृत्‍त करुन त्‍यांची फसवणूक केली हे लक्षात आल्‍याने त्‍यांनी दिनांक 21/03/2012 रोजी वकीलामार्फत नोटीस पाठवून 10 दिवसाचे आत उर्वरीत रक्‍कम घेऊन प्‍लॉटची विक्री करुन देण्‍याची विनंती केली. परंतू गैरअर्जदाराने दिनांक 26/03/2012 रोजी सदर नोटीसला उत्‍तर पाठवून विक्रीपञ करुन देण्‍याचे नाकारले आणि सेवेते न्‍युनतापूर्ण व्‍यवहार केला म्‍हणून गैरअर्जदाराने अर्जदारांना नोंदणीकृत विक्रीपञ करुन द्यावे आणि कायदेशीर अडचणीमुळे असे विक्रीपञ करता येत नसेल तर भरलेली रक्‍कम द.सा.द.शे. 24 टक्‍के व्‍याजासह परत करण्‍याचा तसेच शारीरीक व मानसिक खर्चापोटी रुपये 10,000/- आणि या कारवाईचा खर्चापोटी रुपये 10,000/- देण्‍याचा गैरअर्जदाराविरुद्ध ओदश व्‍हावा अशी सदर तक्रार अर्जात मागणी केली आहे.

6)    गैरअर्जदाराने त्‍यांचे लेखी बयान तथा प्राथमिक आक्षेपाद्वारे (निशानी क्र. 10) तक्रार अर्जास तिव्र विरोध केला आहे.

7)    गैरअर्जदाराचा प्राथमिक आक्षेप असा की, अर्जदाराचे म्‍हणण्‍याप्रमाणे गैरअर्जदाराने भूखंडे विक्रीचा करार दिनांक 19/05/2004 रोजी केला. सदर भुखंडाची किंमत 36 मासिक हप्‍त्‍यात द्यावयाची होती आणि प्रत्‍येक हप्‍ता महिन्‍याचे 11 तारखेपूर्वी द्यावयाचा होता. अर्जदाराने शेवटच्‍या हप्‍त्‍याची रक्‍कम दिनांक 18/05/2007 रोजी द्यावयास पाहिजे होती परंतू अर्जदाराने सदरची रक्‍कम देण्‍यास कसूर केला आहे. अर्जदाराने दिनांक 26/02/2007 नंतर गैरअर्जदारास कोणतीही रक्‍कम दिली नसल्‍याने जर अर्जदारास गैरअर्जदाराविरुद्ध ग्राहक हक्‍क संरक्षण कायदाप्रमाणे कारवाई करावयाची होती तर ती त्‍याने वरील तारखेपासून 2 वर्षाचे  आंत म्‍हणजे दिनांक 25/02/2009 पर्यंतच करावयास पाहिजे होती. सदरची फिर्याद त्‍यानंतर दाखल केली असल्‍याने मुदतबाह्य झालेली आहे. सदरची बाब गैरअर्जदाराने अर्जदारास पाठविलेल्‍या नोटीसच्‍या उत्‍तरात स्‍पष्‍टपणे नमुद केली आहे. म्‍हणून तक्रार खारीज होण्‍यास पाञ आहे.

8)    याशिवाय गैरअर्जदाराचे म्‍हणणे असे की, वादातील जमिन ही पूर्वी शेतजमिन होती. शेतमालकाने ती निवासी उपयोगासाठी परावर्तीत करुन भुखंड विकण्‍याचे ठरविले. त्‍यासाठी गैरअर्जदारास अधिकार दिले होते व त्‍या अधिकारान्‍वये प्रस्‍तावित ग्राहकांनी कराराप्रमाणे वेळेवर भरणा केल्‍यानंतर मुळ मालकाने विक्रीपञ करुन देण्‍याचे गैरअर्जदार जितेंद्रसिंग यांना कबुल केले होते व आहे. मुळ शेतमालकाने दिनांक 09/01/2006 रोजी सक्षम अधिका-याकडून सदर शेतजमिन निवासी उपयोगाकरीता परावर्तीत करुन घेतली आहे. परंतू अर्जदाराने कराराप्रमाणे मोबदला रक्‍कम न दिल्‍याने व सतत 3 महिने तसेच 12 व्‍या व 24 व्‍या महिन्‍यातील हप्‍त्‍याप्रमाणे अधिकच्‍या रक्‍कमेचा भरणा करण्‍यास कसूर केल्‍याने अर्जदाराचे अधिकार कराराप्रमाणे 2 वर्षापूर्वीच संपुष्‍टात आले आहेत. त्‍यामुळे अर्जदाराची तक्रार मंचासंमक्ष चालू शकत नसल्‍याने खारीज होण्‍यास पाञ आहे. गैरअर्जदाराने लेआऊट प्‍लॉट धारकांसाठी कोणतीही ‘ उपहार योजना’ लागू केली होती हे नाकारले असून दस्‍त क्र. 1 वर अर्जदाराने दाखल केलेला ‘उपहार योजनेचा’ दस्‍त देखील नाकबूल केला आहे. गैरअर्जदाराने मौजा बोर्डा येथील भुखंड क्र. 49, आराजी 6.42 हे शेतजमिन विकत घेतली व त्‍यात 1.42 हे जागेवर ‘ गुरुनानक नगर’ नावाने ले आऊट टाकले आहे असे अर्जदारास सांगितल्‍याचे नाकबूल केले आहे. कोणतीही जमिन स्‍वतः खरेदी केल्‍याचे गैरअर्जदाराने अर्जदारास सांगितले नाही, माञ दिनांक 19/05/2004 रोजी अर्जदाराने गैरअर्जदारामार्फत 1614.60 चौ. फुटाचा भुखंड रुपये 48,500/- मध्‍ये खरेदी करण्‍याचे कबूल केले ही बाब मान्‍य केली आहे. त्‍यांचे म्‍हणणे असे की, अर्जदाराने दरमहा रुपये 1,000/- प्रमाणे नियमित हप्‍ता देण्‍याचे मान्‍य केले होते, परंतू करारप्रमाणे वेळेवर रक्‍कम दिली नाही. तसेच 12 व्‍या व 24 व्‍या महिन्‍यात कराराप्रमाणे अतिरीक्‍त रुपये 5,000/- दिले नाही व 36 महिन्‍यानंतर उर्वरित रक्‍कम जमा करुन प्‍लॉटची खरेदी करुन घेतली नाही. आता किंमती वाढल्‍याने खोटा व मुदतबाह्य तक्रार अर्ज दाखल केली आहे.

9)    अर्जदाराने ठरल्‍याप्रमाणे गैरअर्जदारास रुपये 29,000/- दिले आणि उर्वरीत रक्‍कम भरण्‍याची तयारी दर्शवून विक्रीपञ नोंदवून देण्‍याची मागणी केली परंतू गैरअर्जदाराने त्‍यात टाळाटाळी केली हे नाकबूल केले आहे. दिनांक 13/02/2011 रोजी अर्जदाराने गैरअर्जदाराची भेट घेतली तेव्‍हा विक्री करुन देण्‍यास नकार दिला आणि त्‍यावेळी अर्जदाराने चौकशी केली असता भुखंड गैरअर्जदाराचे मालकीचा नसल्‍याचे अर्जदाराचे लक्षात आले, हे देखील गैरअर्जदाराने नाकबूल केले आहे. त्‍यांचे म्‍हणणे असे की, सदर मालमत्‍ता गैरअर्जदाराची पत्‍नी सौ नंदिनी व त्‍याच्‍या मिञाची पत्‍नी सौ सुनिता कोचर यांचे संयुक्‍त नावाने खरेदी करण्‍यात आली. त्‍यांनी दिनांक 09/06/2004 रोजी गैरअर्जदारांस संमतीपञ लिहून दिले व त्‍या अधिकाराने गैरअर्जदाराने व्‍यवहार केला माञ विक्रीपञ सौ नंदिनी व सौ सुनिता कोचर ह्याच करुन देणार होते व आहेत. अर्जदाराने कराराप्रमाणे मोबदल्‍याची रक्‍कम दिली नाही. त्‍याचेकडे रक्‍कमेचा अभाव असावा म्‍हणून अर्जदाराने गैरअर्जदाराची भेट ही घेतली नाही व उर्वरीत रक्‍कम देवून विक्रीपञ करुन देण्‍याची मागणीही केली नाही. अशाप्रकारे अर्जदाराने स्‍वतः कराराचा भंग केला आहे. कराराची मुदत संपली असून करार करते वेळी सदरची मालमत्‍ता सौ नंदिनी व सौ सुनिता यांच्‍या मालकीची  असून सदर जमिन निवासी उपयोगाकरीता परावर्तीत होणे बाकी आहे. याची अर्जदाराला माहिती होती. दिनांक 09/01/2006 रोजी भूखंड निवासी वापरासाठी परावर्तीत करण्‍याचा आदेश झाला. दिनांक 26/03/2007 रोजी गैरअर्जदाराने अर्जदार तसेच इतर प्रस्‍तावित प्‍लॉट खरेदीदारांना अंडर पोस्टिंग सर्टिफीकेट पोस्‍टकार्ड पाठवून कराराप्रमाणे रक्‍कम भरती आहे यांची खातरजमा करुन विक्रीपञ करुन घेण्‍याकरीता व ज्‍या खरेदीदारांनी रक्‍कम थकबाकी ठेवली आहे त्‍यांचा करारनामा रद्द झाला असे सांगणारी नोटीस पाठविली आहे. सदर नोटीस प्राप्‍त होवूनही अर्जदाराने कोणतीही कार्यवाही केली नाही व मोबदला रक्‍कम भरणा करुन करारनामा नियमित करुन घेतला नाही.

10)   अर्जदाराने मुदतबाह्य मागणीसाठी वकीलामार्फत 21/03/2012 रोजी नोटीस दिली असली तरी त्‍यामुळे मागणी मुदतीत येत नाही, असे उत्‍तर गैरअर्जदाराने पाठविले आहे. कराराची मुदत 36 महिने होती व ती दिनांक 18/05/2007 रोजी संपलेली आहे, त्‍यामुळे अर्जदाराची मुदतबाह्य तक्रार खारीज होण्‍यास पाञ आहे.

11)   अर्जदार व गैरअर्जदारांचे परस्‍पर विरोधी विधानावरुन खालिल मुद्दे मंचापूढे विचारार्थ घेण्‍यात आले. त्‍यावरील निष्‍कर्ष आणि त्‍याबाबतची कारणमिमांसा पुढीलप्रमाणे.

                       मुद्दे                           निष्‍कर्ष

1)      अर्जदाराचा तक्रार अर्ज मुदतीत आहे काय ?                  होय        

2)      गैरअर्जदाराने अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब केला आहे       होय

काय किंवा सेवेत न्‍यूनतापूर्ण व्‍यवहार केला आहे काय ?   

3)      अर्जदार मागणी प्रमाणे दाद मिळण्‍यास  पाञ                 अंशतः       

आहे काय?  

4)      अंतिम आदेश काय?                     अंतिम आदेशाप्रमाणे अर्ज अंशतः मंजूर           

कारणमिमांसा

12)   अर्जदाराने शपथपञावर दिलेली तक्रार हाच त्‍याचा पुरावा समजावा अशी पुर्सिस दिली आहे. गैरअर्जदाराने देखील त्‍याचे लेखी उत्‍तर हाच पुरावा समजावा असे पुर्सिस देवून कळविले आहे. तसेच साक्षिदार देवराव हरी गायकवाड आणि सौ गिता विद्यासागर मेश्राम यांची साक्ष, शपथपञावर दिली आहे.

मुद्दा क्र. 1 बाबत.

13)   सदरचे प्रकरणात गैरअर्जदार अर्जून डेव्‍हलपर्स वरोरा तर्फे जितेंद्रपालसिंग लखविरसिंग छाबडा यांनी दिनांक 19/05/2004 रोजी अर्जदारास मौजा बोर्डा, तह. वरोरा, जि. चंद्रपूर येथील भुखंड क्र. 49, आराजी 6.64 हे पैकी 1.42 हेक्‍टर जागेवरील प्रस्‍तावित ‘गुरुनानक नगर’ या लेआऊट मधील प्‍लॉट क्र. 27, क्षेञफळ 1614.60 चौ.फुट, रुपये 48,500/- मध्‍ये विक्रीचा लेखी करार केला होता, ही बाब निर्विवाद आहे तसेच सदर लेखी करारनाम्‍याची प्रत अर्जदाराने दस्‍तऐवजाची यादी निशानी क्र. 4 सोबत दस्‍त क्र. 2 प्रमाणे दाखल केली असून त्‍यातील मजकूराबाबत दोन्‍ही पक्षात वाद नाही.

14)   अर्जदाराने आतापर्यंत गैरअर्जदारास वरील प्‍लॉटच्‍या किेंमतीपोटी कराराचे दिवशी रुपये 1000/- आणि त्‍यानंतर या प्रकरणात दाखल पावत्‍या प्रमाणे रुपये 28000/- असे  एकूण रुपये 29,000/- च्‍या आहेत. गैरअर्जदाराने त्‍या नाकारलेल्‍या नाहीत. म्‍हणजेच दिनांक 19/05/2004 पासून 26/02/2007 पर्यंत अर्जदाराने गैरअर्जदारास प्‍लॉटची किंमत रुपये 48,500/- पैकी रुपये 29,000/- दिले असून ते कोणत्‍याही हरकती शिवाय गैरअर्जदाराने स्विकारले आहेत.

15)   अर्जदाराचे अधिवक्‍ता श्री सातपुते यांनी आपल्‍या युक्‍तीवादात असे प्रतिपादन केले की, दिनांक 19/05/2004 रोजी गैरअर्जदाराने अर्जदारास वादाचा विषय असलेला प्‍लॉट विक्रीचा करार केला तेव्‍हा प्रस्‍तावित लेआऊट त्‍याच्‍या मालकीच्‍या असल्‍याचे सांगितले होते आणि सदरची जमिन त्‍याच्‍या ताब्‍यात असून प्‍लॉट विकण्‍याचा त्‍यास कायदेशिर अधिकार असल्‍याचे सांगितले होते. करारनाम्‍याचे वेळी गैरअर्जदाराची पत्‍नी सौ नंदिनी आणि त्‍याच्‍या मिञाची पत्‍नी सौ सुनिता कोचर हया शेतजमिनीच्‍या मालक आहेत व त्‍यांच्‍या नावाने ले आऊट मंजूर झाल्‍यावर त्‍या प्‍लॉट विक्री करुन देणार आहेत आणि त्‍यांनी सदर ले आऊट मधील प्‍लॉट विक्री चा सौदा करण्‍याचा अधिकार गैरअर्जदारास दिला आहे ही बाब सांगितली नव्‍हती. अर्जदाराकडून गैरअर्जदार कोणत्‍याही हरकती शिवाय दिनांक 26/02/2007  पर्यंत पैसे स्विकारत राहीला, परंतू विक्रीबाबत आवश्‍यक बाबींसाठी विचारणा केली असता उडवा उडवीची उत्‍तरे देत होता. शेवटी दिनांक 13/02/2011 रोजी अर्जदाराने गैरअर्जदाराची भेट घेवून विक्रीपञ करुन देण्‍याची विनंती केली तेव्‍हा गै.अ.ने ते करुन देण्‍याचे नाकारले. तेव्‍हा अर्जदाराने केलेल्‍या चौकशीत सदरचा भुखंड गैरअर्जदाराच्‍या मालकीचा नसल्‍याचे त्‍याचे लक्षात आले. त्‍यामुळे दिनांक 21/03/2012 रोजी वकीलामार्फत नोटीस पाठवून गैरअर्जदाराने अर्जदाराकडून बाकी राहीलेली रक्‍कम घेवून प्‍लॉटचे खरेदीखत करुन देण्‍यास विनंती केली. परंतू सदर नोटीस ला गैरअर्जदाराने वकीलामार्फत 26/03/2012 रोजी उत्‍तर पाठवून विक्री करुन देण्‍याचे नाकारले. सदर नोटीसची स्‍थळप्रत दस्‍त क्र. अ-5 वर आहे.

16)   सदरचा व्‍यवहार हा स्‍थावर मालमत्‍तेच्‍या खरेदी संबंधाने असल्‍याने व गैरअर्जदाराने अर्जदाराकडून करारापोटी एकूण रुपये 29,000/- स्विकारले असल्‍याने पैसे देण्‍यासाठी ठरलेली 36 महिण्‍यांची मुदत ही Essence of Contract (अनिवार्य अट) नव्‍हती, कारण या मुदतीत मागेपूढे दिलेले हप्‍ते गैरअर्जदाराने कोणत्‍याही हरकती शिवाय स्विकारले आहेत. कराराप्रमाणे गैरअर्जदाराने ले आऊट मंजूर करुन घेणे व नाल्‍या आणि रस्‍ते ह्या सुविधा उपलब्‍ध करुन देणे आवश्‍यक होते. वादातील मालमत्‍ता गैरअर्जदाराची पत्‍नी नंदिनी व त्‍याच्‍या मिञाची पत्‍नी सुनिता कोचर यांच्‍या मालकीची असल्‍याबद्दल व त्‍याच्‍या नावाने ले आऊट मंजूर होणार आहे व त्‍याच अर्जदारास विक्रीपञ करुन देणार आहेत आणि गैरअर्जदाराने जमिन मालकाच्‍या संमतीने अर्जदारांशी व्‍यवहार केला आहे याबाबत कराराचे वेळी किंवा त्‍यानंतर कधीही अर्जदारास सांगितले नव्‍हते. ज्‍या प्‍लॉटच्‍या विक्रीचा सौदा गैरअर्जदाराने केला होता त्‍या प्‍लॉटच्‍या ख-या मालकाची माहिती गैरअर्जदाराने अर्जदारांपासून लपवून ठेवल्‍याने अर्जदार ख-या मालकाकडे विक्रीपञ करुन देण्‍याची मागणी करु शकला नाही. दिनांक 13/02/2011 रोजी गैरअर्जदाराने प्‍लॉट विक्री करुन देण्‍यास नकार दिला त्‍यानंतर अर्जदाराने जी चौकशी केली त्‍यात सदर प्रस्‍तावित लेआऊटची जमिन सौ नंदिनी छाबडा व सुनिता कोचर यांच्‍या मालकीची होती व त्‍यांनी निवासी उपयोगासाठी परावर्तीत भरण्‍यासाठी रा.मा.क. 64/NAP-34/2004-2005 प्रमाणे अर्ज केला होता व सदर अर्जदारांना दिनांक 09/01/2006 रोजी अकृषक परवानगी मिळाली याची अर्जदारास पहिल्‍यांदा माहिती मिळाली. त्‍यामुळे गैरअर्जदाराने प्‍लॉट विक्रीचा करारनामा करतांना प्‍लॉट च्‍या मालकी हक्‍का बाबत खोटी माहिती पुरविली आणि आता प्‍लॉटचे विक्रीपञ  करुन देण्‍यास नकार देत आहे याची अर्जदारास कल्‍पना आल्‍याने सदरच्‍या फिर्यादीस कारण पहिल्‍यांदा दिनांक 13/02/2011 रोजी घडले असून फिर्याद दिनांक 24/09/2012 रोजी म्‍हणजे कारण घडल्‍यापासून 2 वर्षाचे आंत दाखल केली असल्‍याने ग्राहक हक्‍क संरक्षण कायद्याचे कलम 24 (अ) प्रमाणे मुदतीत आहे.

17)   आपल्‍या युक्‍तीवादाचे पुष्‍ठर्थ अर्जदाराचे अधिवक्‍ता श्री सातपूते यांनी खालिल न्‍यायनिर्णयांचा दाखला दिला आहे.

1.         (2006) 5  Supreme Court Cases 340 , Panchanan Dhara & Others Vs. Monmatha    

           Nath Maity (Died ) through LRS. And another

            सदरच्‍या प्रकरणात मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाने असे म्‍हटले आहे की, स्‍थावर मालमत्‍तेच्‍या विक्रीच्‍या करारात विक्रीसाठी दिलेली वेळ (अत्‍यावश्‍यक बाब) Essence of Contract ठरत नाही. विक्रेत्‍याने कायदेशीर बाबींची पुर्तता करण्‍यास वेळ घालवला असेल तर अशा बाबतीत तो स्‍वतःच्‍याच चुकीसाठी खरेदीदारास दोष देवू शकत नाही व मुदतीचा मुद्दा उपस्थित करु शकत नाही. स्‍थावर मालमत्‍तेच्‍या विक्रीच्‍या कराराचे बाबतीत कराराची पुर्तता केवळ करारात नमुद केलेल्‍या मुदतीवरच अवलंबून नसते तर विक्रेता व खरेदीदार यांच्‍या वागणूकीचा ही विचार (Conduct of Parties) त्‍यासाठी करणे आवश्‍यक असते.

      मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाचे सदर मुद्दयावरील निरिक्षण खालिलप्रमाणेः-

      “22. A bare perusal of Article 54 of the Limitation Act would show that the period of limitation begins to run from the date on which the contract was to be specifically performed. In terms of Article 54 of the Limitation Act, the period prescribed therein shall begin from the date fixed for the performance of the contract. The contract is to be performed by both the parties to the agreement. In this case, the first respondent was to offer the balance amount to the Company, which would be subject to its showing that it had a perfect title over the property. We have noticed hereinbefore that the courts below arrived at a finding of fact that the period of performance of the agreement has been extended. Extension of (sic time for performance of a ) contract is not necessarily to be inferred from written document. It could be implied also. The conduct of the parties in this behalf is relevant. Once a finding of fact has been arrived at, that the time for performance of the said contract had been extended by the parties, the time to file a suit shall be deemed to start running only when the plaintiff had notice that performance had been refused. Performance of the said contract was refused by the Company only on 21/08/1985. The suit was filed soon thereafter. The submission of Mr. Mishra that the time fixed for completion of the transaction was determinable with reference to the event of perfection of title of the second respondent cannot be accepted. ………………………………………”

2.         (2004) 7 SC 251, Pukhraj D. Jain & Others Vs. G. Gopalakrishna

            अर्जदाराचे अधिवक्‍ता श्री सातपूते यांनी सादर केलेल्‍या वरील न्‍यायनिर्णयात देखील विशिष्‍ट करारपूर्तीसाठी दाव्‍यास कारण ज्‍या दिवशी विक्रेत्‍याने कराराप्रमाणे विक्री करुन देण्‍यास नकार दिली तेंव्‍हा सुरु होते हे सांगितले असले तरी त्‍या प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती भिन्‍न असल्‍याने त्‍या निर्णयाचा मंचासमोरील प्रकरणाच्‍या निर्णयासाठी उपयोग नाही. ,

3.         2002 (2) CPR 72, Ram Prasad Sarda Vs. V.L.N. Bharadwaj

      State Consumer Disputes Redressal Commission, Andhra Pradesh, Hyderabad

सदरच्‍या प्रकरणात मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाने असे म्‍हटले आहे की, बिल्‍डरने पूर्ण पैसे घेवून अर्जदारास फ्लॅटचा ताबा दिला असल्‍याने फ्लॅटचा मालकी हक्‍क अर्जदारास हस्‍तांतरीत करणे ही बिल्‍डरची कायदेशीर जबाबदारी आहे, म्‍हणून बिल्‍डरने अर्जदारास विक्रीपञ लिहून द्यावे किंवा तसे करणे न झाल्‍यास किंवा बिल्‍डरने ते करुन देण्‍याचे नाकारल्‍यास कायद्याप्रमाणे अर्जदार पाञ असलेली नुकसान भरपाई मिळण्‍यास पाञ असेल.

4.    पश्चिम बंगाल ग्राहक तक्रार निवारण आयोगाने S.C. Case No. CC/09/14, निर्णय दिनांक 12/04/2011, Shri Arijit Sen Vs. M/s M.S. Paramount Construction and others, या प्रकरणात फ्लॅटच्‍या खेरदीदारास नोंदणीकृत खरेदीखत करुन देणे ही विकणा-याची कायदेशीर जबाबदारी असल्‍याने पूर्ण रक्‍कम घेवून ताबा दिल्‍यावर ती त्‍यांनी पार पाडली पाहिजे आणि जो पर्यंत ती जबाबदारी पार पाडत नाही तो पर्यंत सदरच्‍या मागणीसाठीचे कारण सतत चालू राहते ( Continuing Cause of Action). अशा मागणीसाठी कराराच्‍या तारखेपासून 2 वर्षानंतर तक्रार दाखल केली म्‍हणून ती ग्राहक सरंक्षण कायद्याचे कलम 24 अ प्रमाणे मुदतबाह्य होत नाही असा निर्णय दिला आहे.

5.   1996 (1) CPR 7, Dr. Rameshchandra Ramniklal Shah and Another Vs. M/s Lata    

        Construction and Others (NC)

      सदरच्‍या प्रकरणात गै.अ. नी अर्जदारास फ्लॅट विक्रीचा करार 27/01/1987 रोजी करुन दिला. त्‍याप्रमाणे अर्जदारास फ्लॅटचा ताबा ऑगस्‍ट 1989 मध्‍ये जेव्‍हा गैरअर्जदारांनी Occupation Cerfificate मिळविले तेंव्‍हा द्यावयास पाहिजे होता. त्‍यांनतर 23/02/1991 च्‍या दुस-या करारनाम्‍याचे वेळी देखील ही बाब गैरअर्जदारांनी कबूल केली होती, परंतू ताबा दिला नव्‍हता अश्‍्या परिस्थितीत तक्रारीचे कारण निरंतर चालू आहे. अर्जदाराने दिनांक 07/02/1993 रोजी पोलिसात तक्रार दाखल केली. पोलिसांसमोर गैरअर्जदाराने पर्यायी फ्लॅटचा ताबा दिनांक 04/04/1993 पर्यंत देण्‍याचे कबूल केले. गैरअर्जदाराचे म्‍हणण्‍याप्रमाणे त्‍यांनी अर्जदारास रुपये 6,70,000/- देण्‍याचे कबूल केले परंतू त्‍याने स्विकारले नाही. अशा प्रकारे गैरअर्जदारांनी अर्जदारास फ्लॅट देण्‍याची जबाबदारी दुस-या कराराचे वेळी दिनांक 23/02/1991 रोजी ऑगस्‍ट 1989 पासून जेव्‍हा Occupation Certificate मिळाले, 2 वर्षाचे आंत कबूल केली व त्‍यानंतर 07/02/1993 रोजी जेव्‍हा रुपये 6,70,000/- देण्‍याचा प्रस्‍ताव दिला त्‍यावेळी कबूल केली. अशा परिस्थितीत दिनांक 05/07/1993 रोजी दाखल तक्रार ग्राहक हक्‍क संरक्षण कायद्याचे कलम 24 अ प्रमाणे मुदतीत आहे असा राष्‍ट्रीय आयोगाने निर्णय दिला आहे.

सदरचा निर्णय मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाने (2000) 1 SCC 586,  Lata Construction and Others Vs. Ramniklal Shah and another या अपीलात योग्‍य ठरविला आहे.

6.    1 (2010) CPJ 16 (NC) Premier Homes Vs. Oliver Archibald Aranha & another

            सदरच्‍या प्रकरणात मा. राष्‍ट्रीय आयोगाने असे म्‍हटले आहे की, अर्जदाराने फ्लॅटसाठी अॅडव्‍हान्‍स 1995 मध्‍ये दिला. फ्लॅटचे बांधकाम पूर्ण झाले नाही म्‍हणून वकीलांमार्फत पहिल्‍यांदा फरवरी 2003 मध्‍ये नोटीस दिली. सदर नोटीसला गैरअर्जदाराने मार्च 2003 मध्‍ये उत्‍तर दिले असल्‍याने तक्रारीस कारण मार्च 2003 मध्‍ये घडले असून ते तक्रार अर्ज दाखल करेपर्यंत सतत चालू होते म्‍हणून तक्रार अर्ज मुदतीत आहे, हा जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंचाचा निर्णय  योग्‍य आहे.

7.         2003(3) CPR 195, M/s. Calcutta Construction Company Vs. The Senior Div.  

      Manager, National Insurance Co. Ltd. And another

           सदर प्रकरणात कामगार आयुक्‍ताने दिलेल्‍या अवार्डप्रमाणे मृतक कामगाराच्‍या पत्‍नीला मालकाने दिलेली नुकसान भरपाईची रक्‍कम विमा पॉलिसी प्रमाणे विमा कंपनी कडून वसुलीस कारण अवार्ड च्‍या तारखेपासून नव्‍हे तर अर्जदार मालकाने अवार्ड ची रक्‍कम जमा केल्‍याच्‍या तारखेपासून सुरु होत असून विमा कंपनीने अशी रक्‍कम जमा न केल्‍यामुळे सदर कारवाईचे कारण सतत चालू राहते. प्रस्‍तुत प्रकरणात अर्जदाराने विमा कंपनीस दिनांक 21/07/1999 रोजी पाठविलेली नोटीस मिळूनही विमा कंपनीने रक्‍कम जमा केली नाही, म्‍हणून सदरची तक्रार नोटीसच्‍या तारखेपासून 2 वर्षात दाखल केलेली असल्‍याने ग्राहक हक्‍क संरक्षण कायद्याचे कलम 24 अ प्रमाणे मुदतीत आहे असे ठरविले.

8.      2004 (3) ALL MR 288, Jeetmal Mangalchand Sakhlecha and Oth. Vs. Ms Neelkanth

     Building Corporation and Oth.

            सदर प्रकरणात वादीने प्रतिवादी कडून 970 चौ. फुटाचा फ्लॅट रुपये 1,03,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार दिनांक 27 मार्च 1976 रोजी केला होता. कराराचे वेळी वादीने फ्लॅटच्‍या किंमती पैकी रुपये 21,000/- दिले. दुसरा हप्‍ता रुपये 21,000/- मे च्‍या शेवटी आणि शेवटचा हप्‍ता रुपये 42,000/- फ्लॅटचा ताबा घेतेवेळी देण्‍याचे ठरले होते. वादीने प्रतिवादीकडे  फ्लॅटच्‍या मालकी हक्‍काबाबत चौकशी केली परंतू प्रतिवादीने त्‍यास मालकी हक्‍क किंवा हस्‍तांतरणाचे अधिकार असल्‍याबाबत दस्‍तऐवज दाखविले नाही. वरील परिस्थितीमुळे वादीने मे 1976 मध्‍ये द्यावयाचा दुसरा हप्‍ता व शेवटचा हप्‍ता दिला नाही. प्रतिवादी ने सदरचा फ्लॅट प्रतिवादी क्र. 5 ला विकण्‍याचा दिनांक 28/02/1978 रोजी करार केला आणि दिनांक 17/03/1978 रोजी विकून टाकला.

      वादीने फ्लॅटचे विक्रीपञ करुन मिळावे म्‍हणून विशिष्‍ट करारपूर्तीसाठी व पर्यायाने करारपोटी दिलेली रक्‍कम रुपये 21,000/- दिल्‍याच्‍या तारखेपासून व्‍याजासह परत मिळण्‍यासाठी तसेच फ्लॅटची बाजार भावाप्रमाणे किंमत ठरवून त्‍यातून कराराचे वेळी ठरलेली फ्लॅटची किंमती वजा करुन येणारी रक्‍कम दाव्‍याच्‍या तारखेपासून व्‍याजासह मिळावी असा दावा आणला.

      वादीने कराराप्रमाणे ठरलेल्‍या वेळी पैसे दिले नाही म्‍हणून सदरचा करार रद्द झाला असल्‍याने वादीस फ्लॅटचे विक्रीपञ करुन मागण्‍याचा अधिकार नाही तसेच कराराची पुर्तता करुन घेण्‍यास वादीने स्‍वतःच कसूर केला असल्‍याने त्‍यास करारापोटी दिलेली रक्‍कम किंवा नुकसान भरपाई म्‍हणून फ्लॅटच्‍या सध्‍याच्‍या बाजार भावातून फ्लॅटची कराराप्रमाणे ठरलेली किंमत वजा जाता येणारी रक्‍कम नुकसान भरपाई म्‍हणून मागण्‍याचा अधिकार नाही असा बचाव घेतला.

      सदर प्रकरणात मा. मुंबई उच्‍च न्‍यायालयाने असे निरीक्षण नोंदविले की, विकसक जेव्‍हा एखादी मालमत्‍ता विकसीत करतो तेव्‍हा ती मालमत्‍ता त्‍याच्‍या मालकीची नसेल तर मालमत्‍तेच्‍या मुळ मालकाने ती विकसीत करुन विक्री करण्‍याचा अधिकार दिला आहे याबाबतचे अधिकार पञ करारासोबत दाखल केले पाहिजे. जर तसे नसेल तर करारामध्‍ये मुळ मालकाला सामिल करुन घेतले पाहिजे. सदरच्‍या मुद्दावर रमणिकलाल तुलसीदास कोटक वि. वर्षा बिल्‍डर्स व इतर, 1993, महाराष्‍ट्र लॉ जर्नल 323 या मुंबई उच्‍च न्‍यायालयाच्‍या निर्णयातील पुढील निरीक्षणाचा संदर्भ दिला आहे.

      27. In para 17 of the Judgment, this Court observed as under-

      “17. It is clear from the scheme of the Act that the promoter need not necessarily be the absolute owner of the land or a long term, lessee thereof. At the same time, it is imperative that the promoter must have sufficient entitlement and right to construct on the land and  dispose of the flats on ownership basis so as to bind the owner of the freehold and the leasehold interest. If the promoter is not the owner of the land or is not the duly authorized lessee of the property but is developing the same as a mere developer under an agreement, the owner or the authorized lessee must necessarily be made a Confirming Party to the transaction in respect of agreement to sell the flat with each of the flat buyers so as to bind the owner or the lessee with the transaction and not to leave the flat buyer in a lurch later on. If the promoter is developing the land as agent of the owner, such agency must be irrevocable. The above construction follows by necessary implication and is supported by the Scheme of the Act and its object is to protect the flat purchasers and check the malpractices.”

      सदर न्‍यायनिर्णयात मुंबई उच्‍च न्‍यायालयाने पुढे असे स्‍पष्‍ट केले आहे की, विकसकाचा मालकी हक्‍क अगर मालमत्‍ता हस्‍तांतरणाचा अधिकार याबाबत माहिती मिळविणे हा फ्लॅट/प्‍लॉट खरेदी करणा-या ग्राहकाचा अधिकार असून अशी माहिती कराराचे वेळी देणे ही विकसकाची जबाबदारी आहे. जो पर्यंत विकसक अशी माहिती इच्‍छूक फ्लॅट खरेदीदारास देत नाही तो पर्यंत कराराप्रमाणे ठरलेली पूर्ण किंमत देण्‍यास इच्‍छुक खरेदीदारास बाध्‍य करता येणार नाही आणि इच्‍छूक खरेदीदाराने कराराप्रमाणे उर्वरीत रक्‍कम दिली नाही या कारणास्‍तव विकसकास फ्लॅट खरेदीचा करार एकतर्फा रद्द करता येणार नाही, म्‍हणून प्रतिवादीची करार रद्द करण्‍याची कृती बेकायदेशीर असून त्‍यामुळे करार कायदेशीररित्‍या रद्द होत नाही. याबाबत मा. उच्‍च न्‍यायालयाने वरील न्‍यायनिर्णयात नोंदविलेले निरिक्षण खालिलप्रमाणे.

            “23. The Submission made on behalf of the Defendants is that the time of payment of the instalments was essence of the contract. For making this submission, he relied on the decision of the Apex Court in the case of Smt. Chand Rani Vs. Smt. Kamal Rani, reported in AIR 1993 SC 1742. The learned Counsel for the Defendants submitted that the payment of instalment was to be paid by end of May and the last one at the time of possession. None of the instalments were paid by Plaintiffs on time and even after notice of demand dated 31/12/1976, Exhibit “D” . Therefore, the Defendants had rightfully terminated agreement by letter dated 07/06/1977, Exhibit “I” . It is however, settled law that the fixation of the period within which the contract has to be performed does not make the stipulation as to time the essence of contract and particularly when the contract relates to sale of immovable property. It will normally be presumed that the time was not the essence of contract ( AIR 1967 SC 868). In the present case, there is no specific stipulation in the agreement that the time of payment of instalments would be the essence of contract. There are also no surrounding circumstances wherefrom it can be seen that time of payment of instalments was the essence of contract. From the Defendants own showing it was not so. The instalments were payable by end of April, end of May and the last one at the time of possession. The first two instalments were not paid by the Plaintiffs. The possession of the flat was also not offered by the Defendants to the Plaintiffs. Despite this, there was no demand of the first and second instalments by the Defendants from the plaintiffs till the demand came to be made for the first time on 31/12/1976 by letter at Exhibit “D”. This itself clearly indicated that neither the plaintiffs had gathered nor the Defendants had gathered that time of payment of the instalments was the essence of the contract. The facts of the case before the Apex Court in the aforecited judgment were entirely different. In the case before the Apex Court, there was specific stipulation about the payment and there was further obligation to be discharged by the vendor on such payment being made by the purchaser. That is not the case here. On the contrary, as discussed above, the Defendants did not have in their possession the certificate of title when the demand was made by letter at Exhibit “D”. Therefore, I do not find any merit in this submission that the time of payment of instalments was the essence of the contract. Moreover, the demand that was made by Exhibit “D” was not of first two instalments, but of first and third instalments or second and third instalments. The agreement makes it clear that third instalment was payable on delivery of possession. For all these reasons the demand of Rs. 63,100/- made by the Defendants by letter dated 31/12/1976, Exhibit “D”, was totally uncalled for.”

            “25. The question is whether this termination was proper and legal. Now as discussed above, the Plaintiffs by the letter dated 25/05/1977, Exhibit “F” had raised certain queries after taking inspection of the documents and after discussion between the Advocates of the parties. Therefore, it was necessary for the Defendants to answer those queries. However, instead of answering the queries, they kept quit. The Plaintiffs again wrote to them on 2/6/1977 (Exhibit “H”) to answer the queries and satisfy the marketable title. There was nothing wrong or illegal on the part of the Plaintiff to raise the queries and requiring the Defendants to satisfy their title. However, instead of replying and satisfying the queries, the Defendants abruptly terminated the contract/agreement by letter dated 7/6/1977 (Exhibit”I” ). This was totally uncalled for and illegal. ………………………………”

            वरील प्रमाणे प्रतिवादीची कृती बेकायदेशीर ठरवून मा. उच्‍च न्‍यायालयाने, प्रतिवादीने वादीस कराराचे वेळी स्विकारलेली रक्‍कम रुपये 21,000/- प्रतिवादीने बेकायदेशीररित्‍या करार रद्द केला त्‍या तारखेपासून म्‍हणजे दिनांक 7/6/1977 पासून द.सा.द.शे. 9 टक्‍के व्‍याजाने परत करावी तसेच कराराला 25 वर्षाचा कालावधी होवून गेल्‍याने व दाव्‍याचा विषय असलेला फ्लॅट 1978 साली प्रतिवादी क्र. 5 ला विकला असून तो त्‍याच्‍या ताब्‍यात असल्‍याने विशिष्‍ठ करारपुर्तीची मागणी मंजूर न करता वादीने दावा दाखल केला तेव्‍हा 1978 साली कराराच्‍या तारखेपासून फ्लॅटच्‍या किंमतीत वार्षिक 20 टक्‍के वाढ गृहीत धरुन 1978 सालच्‍या किंमतीतून कराराप्रमाणे फ्लॅटची ठरलेली किंमत वजा करुन रुपये 45,000/- नुकसान भरपाईची रक्‍कम ठरविली व ती दाव्‍याच्‍या तारखेपासून द.सा.द.शे. 9 टक्‍के व्‍याजासह वादीस प्रतिवादीने देण्‍याचा आदेश केला.

18)   या उलट गैरअर्जदाराचे अधिवक्‍ता श्री कुल्‍लरवार यांनी युक्‍तीवादात सांगितले की, अर्जदारतर्फे सादर केलेले बहुतेक न्‍यायनिर्णय मालमत्‍ता हस्‍तांतरण अधिनियमाशी संबंधीत आहेत. ग्राहक हक्‍क संरक्षण अधिनियम अंतर्गत प्रकरणाचा निर्णय करतांना मा. राष्‍ट्रीय आयोग व सर्वोच्‍च न्‍यायालयाने नेहमी (Transfer of Property) या सामान्‍य कायद्याच्‍या तरतुदीपेक्षा वेगळा विचार केला असल्‍याने अर्जदारातर्फे सादर केलेल्‍या (General Act) खालिल न्‍याय निर्णयातील तत्‍व सदर प्रकरणाच्‍या निर्णयासाठी सहाय्यक ठरणार नाहीत.

19)   त्‍यांनी आपल्‍या युक्‍तीवादात पुढे सांगितले की, गैरअर्जदाराने अर्जदारास प्रस्‍तावित ‘गुरुनानक नगर’ मधील प्‍लॉट रुपये 48,500/- मध्‍ये दिनांक 19/05/2004 रोजी विकत देण्‍याचा करार केला आणि सदर करारापोटी अर्जदाराकडून दाखल पावत्‍या प्रमाणे रुपये 29,000/- मिळाले याबाबत वाद नाही. सदर करार झाला तेव्‍हा भुमापन क्र. 49 ही शेतजमिन गैरअर्जदाराची पत्‍नी नंदिनी आणि त्‍याच्‍या मिञाची पत्‍नी सौ सुनिता कोचर यांच्‍या मालकीची होती व त्‍यांनी गैरअर्जदारास सदर जमिनीचे प्रस्‍तावित प्‍लॉट विक्रीचा अधिकार दिला होता व त्‍या अधिकारात गैरअर्जदाराने अर्जदारांशी करार केला होता. सदर कराराप्रमाणे कराराचे दिवशी अर्जदाराने गै.अ.स रुपये 1,000/- दिले. उर्वरीत रक्‍कम 36 मासिक हप्‍त्‍यात प्रत्‍येकी रुपये 1,000/- द्यावयाचे होते. तसेच बाकी रकमेपैकी 12 व्‍या व 14 व्‍या किस्‍तीत द्यावयाच्‍या रुपये 1,000/- शिवाय प्रत्‍येकी रुपये 5,000/- द्यावयाचे होते व बाकी रक्‍कम विक्रीपञाचे वेळी द्यावयाची होती.

20)   अर्जदाराने रुपये 28,000/- दिल्‍याच्‍या ज्‍या पावत्‍या दाखल केल्‍या आहेत त्‍यावरुन अर्जदाराने कराराप्रमाणे प्रत्‍येक महिण्‍यात हप्‍ता न देता कधी 2 महिने तर कधी 4 महिन्‍यांनी हप्‍ते दिले आहेत. तसेच कराराप्रमाणे 12 व्‍या व 24 व्‍या महिण्‍यात द्यावयाची जादा रक्‍कम प्रत्‍येकी रुपये 5,000/- दिलेली नाही. अशाप्रकारे अर्जदाराने कराराचे अटींचा स्‍वतःहून भंग केला आहे कारण कराराप्रमाणे पैसे देवून प्‍लॉट खरेदी करण्‍यास त्‍याचेकडे पैसे नव्‍हते.

21)   गैरअर्जदारने अर्जदार तसेच इतर सर्व प्‍लॉट खरेदीदारांना दिनांक 26/05/2007 रोजी अंडरसर्टिफीकेट ऑफ पोष्‍टींग ने पोष्‍ट कार्ड पाठवून कळविले की, त्‍यांनी कार्यालयात येवून करारनाम्‍यात नमुद अटीप्रमाणे संपूर्ण भरणा केल्‍याबद्दल खाञी करुन घ्‍यावी. तसेच असेही कळविले की, तसेच थकबाकी असलेल्‍या प्‍लॉट धारकांचे करारनामे संपुष्‍टात येवून करार रद्द झाला असे समजावे. सदर पोष्‍ट कार्डची झेरॉक्‍स प्रत गैरअर्जदाराने ग्राहक तक्रार क्रमांक 188/2011 मध्‍ये  दिनांक 05/01/2012 च्‍या यादी सोबत दस्‍त क्र. ब 1 वर आणि सदर पोष्‍टकार्ड पाठविल्‍याबाबत सर्टिफीकेट ऑफ पोष्‍टींग दस्‍त क्र. ब 2 वर दाखल केली आहे. वरीलप्रमाणे पञ पाठवूनही अर्जदाराने कराराप्रमाणे बाकी राहीलेले पैसे भरण्‍यास कसूर केला असल्‍याने त्‍याचा करार रद्द झाला आहे. त्‍यामुळे अर्जदारास सदर कराराप्रमाणे प्‍लॉटची विक्री अगर करारापोटी दिलेली रक्‍कम परत मागण्‍याचा अधिकार राहीलेला नाही.

22)   श्री कुल्‍लरवार यांनी पुढे असे प्रतिपादन केले की, सदरचा करार 19/05/2004 रोजी झाला. सदर कराराप्रमाणे उर्वरीत रक्‍कम 36 मासिक हप्‍त्‍यात द्यावयाची होती. अर्जदाराने आतापर्यंत वेळोवेळी रुपये 29000/-दिले असून शेवटीच रक्‍कम दिनांक  26/02/2007 रोजी दिली. माञ कराराप्रमाणे उर्वरीत रक्‍कम दिली नाही व विक्रीपञ करुन घेतले नाही दिनांक 26/02/2007 रोजी गैरअर्जदाराने शेवटचा हप्‍ता स्विकारुन जर विक्रीपञ करु दिले नाही असे अर्जदाराचे म्‍हणणे आहे तर अर्जदाराला विक्रीपञ करुन घेण्‍याच्‍या मागणीसाठीच्‍या फिर्यादीस कारण दिनांक 26/02/2007 रोजी घडले आणि म्‍हणून सदर कारण घडल्‍यावर ग्राहक हक्‍क संरक्षण कायदा कलम 24 अ प्रमाणे 2 वर्षाचे आंत फिर्यादी दाखल करावयास पाहिजे होती. एकदा फिर्यादीस कारण घडल्‍यावर तेच कारण पुन्‍हा अर्जदाराने दिनांक 21/03/2012 रोजी दिलेल्‍या नोटीसामुळे नव्‍याने घडत नाही किंवा एकदा पूर्ण झालेले दाव्‍याचे कारण कोणत्‍याही कारणामुळे चालू राहत नाही. अर्जदाराने गैरअर्जदाराची भेट घेवून प्‍लाटच्‍या हस्‍तांतरणाबाबत विचारण केली असता गैरअर्जदार टाळत राहीला आणि पहिल्‍यांदा दिनांक 13/02/2011 रोजी कराराप्रमाणे प्‍लॉटची विक्री करुन देण्‍यास नकार दिेल्‍याने त्‍या दिवशी प्रथमतः या फिर्यादीस कारण घडले ही अर्जदाराची कथा कल्पित असून मुदतबाह्य फिर्याद मुदतीत आणण्‍याचा तो निष्‍फळ प्रयत्‍न आहे. अर्जदाराने स्‍वतःच कराराचा भंग केला असल्‍याने व दिनांक 26/02/2007 रोजी शेवटचा हप्‍ता दिल्‍यानंतर दिनांक 24/09/2012 रोजी म्‍हणजे 2 वर्षानंतर दाखल केलेली सदरची फिर्याद कलम 24 अ प्रमाणे मुदतीबाहेर असल्‍याने अशी फिर्याद मंचाला दाखल करुन घेता येत नाही व चालविताही येत नाही, म्‍हणून खारीज होण्‍यास पाञ आहे.

23)   अर्जदाराने दिनांक 21/03/2012 च्‍या नोटीसात असे नमुद केले आहे की, त्‍याने दिनांक 13/02/2011 रोजी गैरअर्जदाराची भेट घेतली असता गैरअर्जदाराने विक्री करुन देण्‍यास नकार दिला. त्‍याने केलेल्‍या चौकशीत त्‍यास माहित झाले की, सदरची शेतजमिन गैरअर्जदाराची पत्‍नी सौ नंदिनी व त्‍याच्‍या मिञाची पत्‍नी सौ सुनिता कोचर यांच्‍या मालकीची असून त्‍याच्‍या नावाने दिनांक 09/01/2006 ला अकृषक परवानगी मंजूर झाली आहे. म्‍हणजेच अकृषक परवानगीची माहिती होऊनही आणि गैरअर्जदाराने 26/05/2007 रोजी अंडर सर्टिफीकेट ऑफ पोष्‍टींगने सुचना पाठवूनही अर्जदाराने कराराप्रमाणे प्‍लॉटची रक्‍कम देवून विक्रीपञ करुन घेतले नसल्‍याने त्‍याच्‍या चुकीचा फायदा त्‍याला घेता येणार नाही.

24)   आपल्‍या युक्‍तीवादाचे पुष्‍ठर्थ श्री कुल्‍लरवार यांनी पुढील न्‍यायनिर्णयाचा दाखला दिला आहे.

1       II (2009) CPJ 29 (SC), State Bank of India Vs. B.S. Agricultural Industries (I)  

      सदरच्‍या प्रकरणात मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाने असे म्‍हटले आहे की, अर्जदाराने बॅंकेमार्फत वसुलीसाठी बिल पाठविले. बॅंकेला अशा सूचना दिल्‍या की, देणेक-याने बिलाचे पैसे दिनांक 07/06/1994 पर्यंत दिले नाही तर संबंधीत बिल्‍स व दस्‍तऐवज अर्जदारास परत करावे. अर्जदारास दिनांक 07/06/1994रोजी बिलाच्‍या रक्‍कमेपोटी डिमांड ड्राफ्ट किंवा बिल व त्‍यासंबंधीत कागदपञ प्राप्‍त झाले नाही त्‍या दिवशी बॅंकेविरुद्ध ग्राहक संरक्षण कायद्याप्रमाणे फिर्यादीस कारण घडले असल्‍याने त्‍यानंतर 2 वर्षापेक्षा अधिक कालावधीनंतर म्‍हणजे 5 मे 1997 साली बॅंकेविरुद्ध दाखल तक्रार मुदतबाह्य असल्‍याने खारीज होण्‍यास पाञ आहे.

2           I (2006) CPJ 583 Tamilnadu State Consumer Dispute Redressal Commission,Chennai

           Vinayaga Agencies Vs. G.P. Seethapathy & Others

सदरच्‍या प्रकरणात अर्जदाराने दिनांक 10/09/1972 आणि 11/09/1972 रोजी गैरअर्जदार कडून अनुक्रमे प्‍लॉट नं.255, 268 आणि 12 खरेदीचा करार केला. त्‍याने गैरअर्जदारास प्‍लॉटची हप्‍तेवरीने पूर्ण किंमत दिला आणि पावत्‍या घेतल्‍या. कराराप्रमाणे पूर्ण पैसे मिळाल्‍यावर लगेच गैरअर्जदाराने प्‍लॉटचे खरेदीखत करुन द्यावयाचे ठरले होते परंतू गैरअर्जदाराने ते करुन दिले नाही. शेवटच्‍या वेळी अर्जदारानेदिनांक 24/10/1997 आणि 15/10/1999 रोजी गैरअर्जदाराची भेट घेवून प्‍लाट चे खरेदीखत लिहून देण्‍याची‍ विनंती केली परंतू तरीही गै.अ. ने खरेदीखत करुन दिले नाही म्‍हणून अर्जदाराने फिर्याद दाखल केली ती जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंचाने मंजूर केली. मा. राज्‍य आयोगाने अपिलमध्‍ये जिल्‍हा ग्राहक मंचाचा निर्णय फिरवितांना खालिलप्रमाणे निरीक्षणे नोंदविली.

Para 9

“It is seen that the agreements had been entered into between the complainant and the opposite party in the year 1972. The instalments  were 30 in number. Each instalment was for Rs. 25. It is seen from Ex. A10 that the entire consideration for the plots had been paid by the complainant. But it should be further seen that the entire payment had been made within a period of 30 months from the date of the agreement, namely, September, 1972. Immediately after paying the entire consideration, the complainant ought to have called upto the opposite party to complete the sale transaction. It does not appear that the complainant did any such thing. It should be incidentally noted that only one agreement is in favour of the complainant. The other two agreement are in favour of his wife and son. Admittedly, they did not join as complainants nor was any permission obtained under Section 12C of the Act for filing a similar complaint. The complaint ought to have been rejected on this solitary ground. That apart, if according to the complainant, he had been persistently calling upon the opposite party to comply with the terms of the agreement and execute and register sale deeds in favour of the agreement holders, then he ought to have on finding nil reaction on the part of the opposite party, should have moved the Court within a period of three years under Article 54 of the Limitation Act. It must be deemed that the opposite party had refused to comply with the demand. This had happened long time ago and by merely producing letters alleged to have been sent to the opposite party, the running of limitation cannot be arrested.”

Para 10

            “ In our view, it is a belated claim and the District Forum was in error in granting relief to the complainant merely on the basis of the documents produced and the fact that the opposite party had remained absent and had been set exparte. If only the District Forum had perused the documents, it would not have escaped its attention that the claim was barred by limitation, was bad for non-joinder of parties. Of course, the opposite party ought to have appeared before the District Forum and contested the claim. But that by itself would not entitle the complainant to have an order in his favour, particularly when the claim was barred by limitation. The jurisdiction of the District Forum to entertain the complaint is also doubtful as the plots are situated outside the city limits of Chennai. The District Forum had clearly erred in not dismissing the complaint on the question of limitation and want of territorial jurisdiction.”

3               I (2012) CPJ 552 (NC), Annu Enterprises India Vs. Haryana Urban Development  

             Authority & Ors.

सदरच्‍या प्रकरणात अर्जदाराला, गैरअर्जदाराकडून खरेदी केलेल्‍या प्‍लॉटचा ताबा दिनांक 28/06/1996 रोजी मिळाला त्‍यावर त्‍याने घराचा पाया आणि तळमजल्‍याचे काम पूर्ण केले आणि 2 वर्षाच्‍या कालावधी नंतर त्‍याच्‍या प्‍लॉट वरुन गेलेले हायटेन्‍शन इलेक्‍ट्रीक वायर गैरअर्जदाराने हटविली नाही म्‍हणून सेवेत न्‍युनतापूर्ण व्‍यवहार केला आहे अशी तक्रार दाखल केली. मा. राष्‍ट्रीय आयोगाने असे म्‍हटले की, ज्‍या दिवशी अर्जदारास ताबा मिळाला त्‍याच दिवशी प्‍लॉटवरुन हायटेन्‍शन वायर अस्तित्‍वात होती. जर ती गैरअर्जदाराने हटविली नाही तर अर्जदाराने सदर तारखेपासून 2 वर्षांच्‍या आत तक्रार करावयास पाहिजे होती. सदर तक्रार 2 वर्षानंतर दाखल केली असल्‍याने मुदतबाह्य आहे. या राष्‍ट्रीय आयोगाने याबाबत नों‍दविलेले निरीक्षण या प्रमाणेः-

Para 14

            “In the instant case undisputedly the possession of the plot in question was delivered to the complainant on 28.6.1996. The conveyance deed in respect of the plot in question was executed in favour of the complainant and site plan was sanctioned from the opposite parties HUDA for raising construction. The complainant did not stop here and he raised loan of Rs. 11,67000/- from Haryana Financial Corporation opposite party No. 4 and completed part of construction on the plot. Though the case of the complainant is agreed by the opposite parties for not removing the high tension wire which according to the complainant were passing through his industrial plot but the same have been removed by the opposite parties during the pendency of the complaint. It is further the case of the complainant that he had been pursing his matter with the opposite parties and till the filing of the complaint, the high tension wires were not removed. We are constrained to observe that mere entering into correspondence with the opposite parties, does not extent the period of limitation if the complainant was aggrieved, he could have filed complaint within two years after obtaining the possession of the plot i.e. 28.6.1996 and as such the present complaint filed by the complainant was not entertainable.”

Para 19

            “On the point of recurring cause of action reference may be made to the observation made by the Hon’ble Supreme Court in Raja Ram Maize Products, etc. Vs. Industrial Court of M.P. and Others, III (2001) SLT 839=AIR2001 Supreme Court 1676, wherein it has been held that:

10. The concept of recurring cause of action arising in a matter of this nature is difficult to comprehend In Balkrishna Savairam Pujari Waghmare V. Shree Dhyaneshwar Maharaj Sansthan, AIR 1959 S.C. 798, it was noticed that a cause of action which is complete cannot be recurring cause of action as in the present case. When the workers demanded that they should be allowed to resume work and they were not allowed to resume work, the cause of action was complete. In such a case the workers going on demanding each day to resume work would not arise at all. The question of demanding to allow to do work even on refusal does not stand to reason.”

20. “In view of the above it is clearly established that the complaint filed by the complainant before the District Forum was barred by limitation and in view of the las settled by the Hon’ble Apex Court in State Bank of India’s case(Supra), the complaint was not entertainable. The District Consumer Forum has committed great error by not considering the objection raised on behalf of the opposite parties in the written statement with respect to the limitation and as such the impugned order dated 4.5.2004 is not sustainable in the eyes of law.”

4             National Commission Judgment, 2012 NCJ 854(NC)

            सदर प्रकरणात मा. राष्‍ट्रीय आयोगाने म्‍हटले आहे की, विलंब माफी हा न्‍यायालयाचा विेवेकाधीन अधिकार आहे. अर्जदार हक्‍क म्‍हणून विलंब माफी मागू शकत नाही.

5            2012 NCJ 129 (NC), Shivdarshan Builders & Developers Vs. Sanjiv S/o Somaji Barai

            सदरच्‍या निर्णयात म्‍हटले आहे की, अर्जदाराने झालेल्‍या विलंबासाठी पुरेसे कारण दिल्‍यावरुन न्‍यायाच्‍या दृष्‍टीने न्‍यायालय विलंब माफी करु शकते परंतू जर अर्जदार स्‍वतःच निष्‍काळजी असेल तर न्‍यायालय अशा व्‍यक्‍तीस मदत करु शकत नाही.

6           I (2010) CPJ 99 (NC), Punjab Urban Planning & Development Authority & Anr. Vs.         

   Krishan Pal Chander

 सदर प्रकरणात मा. राष्‍ट्रीय आयोगाने असे म्‍हटले आहे की, अर्जदाराला गैरअर्जदाराने प्‍लॉटची रक्‍कम मागणी करणारे पञ दिनांक 03/05/1994 रोजी पाठविले परंतू अर्जदाराने त्‍याची पुर्तता न करता दिनांक 20/9/1996 रोजी फिर्याद दाखल करेपर्यंत कोणतीही कार्यवाही केली नाही म्‍हणून सदर तक्रार अर्ज मुदतबाह्य आहे.

7          III (2013) CPJ 170 (NC), Surya Estates & Anr. Vs. Venkateshwara Sarma & Ors.

सदर प्रकरणात म्‍हटले आहे की, कायदेशीर नोटीस देवून किंवा पञव्‍यवहार करुन मुदत वाढू शकत नाही. मा. राष्‍ट्रीय आयोगाने व्‍यक्‍त केलेले मत खालिलप्रमाणे.

17. It is well settled that by serving the legal notice or by making representation, the period of limitation cannot be extended by the petitioner. In this context, reference can be made to Kandimalla Raghavaiah & Co. (Supra), in which it has been held:

     “By no stretch of imagination, it can be said that Insurance Company’s reply dated 21^st March, 1996 to the legal notice dated 4^th January, 1996, declining to issue the forms for preferring a claim after a lapse of more than four years of the date of fire, resulted in extending the period of limitation for the purpose of Section 24A of the Act. We have no hesitation in holding that the complaint filed on 24^th October, 1997 and that too without an application for Condonation of delay was manifestly barred by limitation and the Commission was justified in dismissing it on that short ground.”

8        III (2011) CPJ 172 Orissa State Consumer Disputes Redressal Commission Cuttack.

Seven Hills Estates Ltd. Vs. Purnima Pattnaik

सदर प्रकरणात अर्जदाराने 1999 साली गैरअर्जदाराकडे 3 प्‍लॉट बुक केले. सदर प्‍लॉटची किंमत प्रत्‍येकी रुपये 24,000/-, 30 मासिक हप्‍त्‍यात दिनांक 08/01/2002 पर्यंत दिली. सदर रकमेचा बदल्‍यात अर्जदारास प्‍लॉट नं. 64, 65 आणि 66 क्रमांकाने प्‍लॉट देण्‍यात आले आणि खरेदीखत नोंदणीसाठी खर्चाची रक्‍कम रुपये 5,000/- गैरअर्जदाराकडे जमा करावे म्‍हणून दिनांक 25/10/2002 च्‍या पञान्‍वये अर्जदारास कळविण्‍यात आले. अर्जदाराने मौक्‍यावर जावून पाहणी केली असता तिला देण्‍याच्‍या ठरलेल्‍या प्‍लॉट पेक्षा वेगळया जागेवरील प्‍लॉट देण्‍यात आले. प्‍लॉट रस्‍ते टाकून विकसीत केले नव्‍हते आणि मौक्‍यावर आखणी ही केली नसल्‍याचे दिसून आले. वरील परिस्थिती पाहून अर्जदाराने दिनांक 20/10/2003 रोजी पञ पाठवून प्‍लॉटबाबत सविस्‍तर माहिती पुरविण्‍याची विनंती केली. परंतू गैरअर्जदाराकडून कोणताही प्रतिसाद मिळाला नाही. त्‍यानंतर अर्जदाराने गैरअर्जदारास दिनांक 12/07/2007 रोजी पञ आणि दिनांक 05/09/2007 रोजी वकीलातर्फे नोटीस पाठविली आणि भरलेले पैसे व्‍याजासह परत करण्‍याची मागणी केली. परंतू गैरअर्जदाराने पैसे परत केले नाही म्‍हणून दिनांक 05/10/2007 जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण न्‍यायमंचाकउे तक्रार दाखल केली.

गैरअर्जदाराने मुदतीचा मुद्दा उपस्थित केला असतांना जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंचाने त्‍यावर विचार केला नाही म्‍हणून मुळ गैरअर्जदाराने राज्‍य आयोगाकडे दाखल केलेल्‍या अपिलात निर्णय देतांना मा. राज्‍य आयोगाने खालिलप्रमाणे मुदतीचा मुद्यावर निर्णय दिला आहे.

10. By the date the CD Case was filed i.e. on 5.10.2007, the complaint had already become belated and barred by limitation as the cause of action arose in 2002 when the complainant herself visited the site and found the site to be quit different given in the brochure. Law is well settled that making of correspondence does not enlarge the period of limitation and writing of letter in the month of July, 2007 and sending Advocate’s notice in the month of September, 2007 can not extend the period of limitation and in any view of the matter, the CD case filed by the complainant/ respondent was hopelessly time barred and the learned District Forum without hearing on the question of limitation when the complaint was filed had committed an error in entertaining the same.”

25)   उभयपक्षांचा युक्‍तीवाद आणि त्‍यांनी दाखल केलेल्‍या न्‍यायनिर्णयांवरुन खालिल बाबी स्‍पष्‍ट होतात.

1)      स्‍थावर मालमत्‍तेच्‍या बाबतीत करारपूर्तीसाठी करारात ठरलेली वेळ करारात तसा स्‍पष्‍ट उल्‍लेख असल्‍याशिवाय अनिवार्य बाब (Essence of Contract) ठरत नाही. अशी करार पूर्तीची वेळ ही करारात नमुद केलेल्‍या तारखेप्रमाणे नव्‍हे तर उभय पक्षांच्‍या करारासंबंधी वागणूकीवरुन (Conduct of Duties) ठरत असते.

2)      करारपूर्तीसाठी एखादी प्रक्रिया पार पाठणे आवश्‍यक असेल तर अशी प्रक्रिया पार पाडण्‍याची जबाबदारी ज्‍या पक्षावर असेल त्‍या पक्षाने ती पार पाडेपर्यंतकरारची पुर्तता शक्‍यहोत नाही म्‍हणून करारात जरी करार पुर्तीची तारीख नमुद केली असली तरी आवश्‍यक प्रक्रिया पार पडेपर्यंत दाव्‍यास कारण घडत नसल्‍याने अशी प्रक्रिया पूर्ण झाल्‍यावरच दावा दाखल करण्‍याची मुदत सुरु होते. (Time  begins to run for computing limitation)

3)      विकसक जेव्‍हा विकसित करावयाची मालमत्‍ता (प्‍लॉट/फ्लॅट इत्‍यादी) विकण्‍याचा करार दुस-या व्‍यक्तिबरोबर करतो तेव्‍हा जर मालमत्‍ता त्‍याच्‍या मालकीची नसेल आणि तो केवळ विकसक असेल तर मालमत्‍ता विकत घेणा-या पक्षाबरोबर करर करतांना मुळ मालकास देखील करारास संमती देणार म्‍हणून सामिल करणे आवश्‍यक आहे. जर तसे नसेल तर विकसकाने विकसित केलेली मालमत्‍ता एकट्याने खरेदीदारास विकण्‍याचा पूर्ण अधिकार असल्‍याबाबत चा कायदेशीर दस्‍तऐवज कराराचा भाग म्‍हणून जोडला पाहिजे. जो पर्यंत विकसकास विकसित मालमत्‍ता विकण्‍याचा पूर्ण अधिकार असल्‍याबाबत कायदेशीर दस्‍तऐवजाने तो इच्‍छुक खरेदीदाराचे समाधान करीत नाही तो पर्यंत त्‍याला मालमत्‍तेची उर्वरीत किंमत मागण्‍याचा व ती दिली नाही म्‍हणून एकतर्फा करार रद्द करण्‍याचा कायदेशीर अधिकार पोहोचत नाही.

4)      भारतीय मुदतीच्‍या कायद्याच्‍या आर्टिकल 54 प्रमाणे विशिष्‍ठ करारपूर्तीच्‍या मागणीसाठी दाव्‍यास कारण करारात ठरलेल्‍या तारखेस कराराप्रमाणे खरेदीखत करुन न दिल्‍यास किंवा तारीख ठरलेली नसेल तर ज्‍या दिवशी प्रतिवादीने पहिल्‍यांदा खरेदी करुन देण्‍यास नकार दिला त्‍या दिवशी घडते. ग्राहक हक्‍क संरक्षण कायद्याचे कलम 24 अ प्रमाणे जर अशा प्रकरणात तक्रार दाखल करावयाची झाल्‍यास ती गैरअर्जदाराने खरेदी खत करुन देण्‍यास पहिल्‍यांदा नकार दिला तेव्‍हापासून 2 वर्षाच्‍या आंत केली पाहिजे.

या मंचासमोरील प्रकरणात वरील मुद्दे खालिल प्रमाणे लागू होतात.

26)   गैरअर्जदाराने दिनांक 19/05/2004 रोजी अर्जदारासोबत प्‍लॉट विक्रीचा करार केला तो यादी निशानी क्र. 4 सोबत दस्‍त क्र.अ 2 वर आहे. सदर दस्‍तात गैरअर्जदाराचे ताब्‍यात असलेली शेतजमिन ले आऊट तयार करुन व प्‍लॉट्स पाडून बुकींग करता उपलब्‍ध करण्‍यात आलेले आहेत असे नमुद केले आहे. सदर शेतजमिन गैरअर्जदाराची पत्‍नी सौ नंदिनी व त्‍याच्‍या मिञाची पत्‍नी सौ सुनिता कोचर यांच्‍या मालकीची असून त्‍यांनी सदर प्रस्‍तावित ले आऊट मधील प्‍लॉट विक्रीचा अधिकार गैरअर्जदारास दिल्‍याबाबत कोणताही उल्‍लेख नाही. तसेच त्‍यासंबंधाने कोणतेही अधिकार पञ करारासोबत किंवा आतापर्यंत या प्रकरणात दाखल केले नाही. गैरअर्जदाराने अर्जदाराकडून करारापोटी वेळोवेळी रुपये 1,000/- व त्‍यानंतर दाखल पावत्‍या प्रमाणे रुपये 28000/- कोणत्‍याही हरकती शिवाय स्विकारले आहेत. म्‍हणून मासिक किस्‍ती वेळीच भरल्‍या नाही ह्या कारणाने करार संपुष्‍टात आणण्‍याचा गैरअर्जदारास अधिकार नाही.

27)   या प्रकरणात गैरअर्जदार प्रस्‍तावित ले आऊटच्‍या जमिनीचा मालक नाही. त्‍याच्‍या नावाने अकृषक परवानगीसाठी अर्ज केला नाही किंवा अकृषक परवानगी मिळालेली नाही आणि अकृषक प्‍लॉट विक्रीचा जमिन मालकांनी त्‍यास अधिकार देणारे कोणतेही दस्‍तऐवज प्रकरणात दाखल नाही, अशा परिस्थितीत तो कराराप्रमाणे प्‍लॉट विक्री करुन देण्‍याच्‍या स्थितीत येईपर्यत 2004 (3) ALL MR 288 मधील निर्णयाप्रमाणे त्‍याला कराराप्रमाणे उर्वरित रक्‍कम मागण्‍याचा व ती दिली नाही म्‍हणून करार रद्द करण्‍याचा अधिकार पोहोचत नाही.

28)   कराराच्‍या वेळी शेतजमिन अकृषक झालेली नव्‍हती. सदर शेतजमिन अकृषक झालेली आहे व गैरअर्जदाराने अर्जदाराशी केलेल्‍या करारास अनुसरुन मुळ शेतमालक प्‍लॉटची विक्री करुन देण्‍यास तयार आहेत त्‍याप्रमाणे उर्वरीत रक्‍कम देवून प्‍लॉटची विक्री करुन घ्‍यावी हे कळविण्‍याची जबाबदारी गैरअर्जदाराची होती कारण प्‍लॉट चे मालक त्‍याची पत्‍नी सौ नंदिनी व सौ सुनिता कोचर आहेत आणि त्‍यांनी स्‍वतःच्‍या नावाने अकृषक परवानगीसाठी अर्ज केला व त्‍यात अकृषक परवानगी मिळाली ही माहिती फक्‍त गैरअर्जदारासच होती व त्‍याबाबत अर्जदारास कोणतीही कल्‍पना देण्‍यात आली नव्‍हती. परंतू अशी माहिती कधीही अर्जदारास कळविल्‍याचे गैरअर्जदाराचे म्‍हणणे नाही अगर तसा कोणताही पुरावा दाखल केलेला नाही.

29)   प्‍लॉटचे उर्वरीत पैसे देवून विक्री करुन द्यावी व ज्‍यांनी पैसे भरले नाही त्‍याचा करार रद्द करण्‍यात आला आहे असे गैरअर्जदाराने अर्जदारास दिनांक 26/05/2007 रोजी पोष्‍टकार्ड पाठवून कळविले परंतू तरीही अर्जदाराने पैसे भरले नाही म्‍हणून सदर तक्रारीस कारण दिनांक 26/05/2007 रोजी घडले असा युक्‍तीवाद गैरअर्जदारातर्फे करण्‍यात आल्‍याने त्‍याबाबतची शहानिशा करणे आवश्‍यक ठरते.

30)   सदरचे पञ गैरअर्जदाराने ग्राहक तक्रार क्रमांक 188/2011 मध्‍ये दिनांक 05/01/2012 च्‍या यादीसोबत दस्‍त क्र. ब 1 वर दाखल केले आहे ते असेः-

31)   सदर पञ दिनांक 26/05/2007 रोजी अंडर सर्टिफीकेट ऑफ पोस्‍टींग अर्जदारास व इतर प्‍लॉट खरेदीदारास पाठविले आणि ते त्‍यांना मिळाले हे दर्शविण्‍यासाठी सर्टिफीकेट ऑफ पोस्‍टींगची प्रत वरील यादी सोबत दस्‍त क्र. ब 2 वर दाखल केली असून त्‍यात अर्जदाराचे नावाचाही उल्‍लेख आहे. गैरअर्जदाराचे म्‍हणण्‍या प्रमाणे वरील पञ पोष्‍टात टाकण्‍यापूर्वी त्‍याची झेरॉक्‍स प्रत काढून ठेवली आहे. पञाचे वाचन केले असता सदर पञावर ते कधी लिहिले व पाठविले याची तारीख नमुद नाही. सदर पञातील मुख्‍य मजकूर हा 15 एप्रिल 2007 चा लकी ड्रा पुढील तारखेपर्यंत स्‍थगित करण्‍याची सुचना देण्‍यासाठी आहे. या ठिकाणी हे नमुदकरणे आवश्‍यक आहे की, गैरअर्जदाराने आपल्‍या लेखी बयानात प्‍लॉट धारकांसाठी लकी ड्रा ची कोणतीही स्किम असल्‍याचे नाकबूल केले आहे.सदर पञात असे नमुद आहे की, सर्व प्‍लॉट धारकांनी 30 एप्रिल 2007 पर्यंत कार्यालयात येवून करारनाम्‍यात नमुद अटीप्रमाणे संपूर्ण भरणा केल्‍याबाबत खाञी करुन घ्‍यावी.

32)   ज्‍या पञात प्‍लॅाट ग्राहकांना 30 एप्रिल 2007 पर्यंत कार्यालयात येवून पैसे भरल्‍याची खाञी करण्‍यास कळविण्‍यात आले ते पञ 26/05/2007 रोजी म्‍हणजे 30 एप्रिल नंतर 25 दिवसांनी गैरअर्जदार अंडर सर्टिफीकेट ऑफ पोस्टिंगने अर्जदार व अन्‍य प्‍लॉट ग्राहकास पाठविते ही बाब अशक्‍य व सामान्‍य समज असलेल्‍या माणसाच्‍या कल्‍पनेबाहेर असल्‍याने अविश्‍वासनिय आहे. यावरुन हेच दिसून येते की, या प्रकरणात खोटा पुरावा निर्माण करण्‍यासाठीच हे पञ लिहून त्‍याची झेरॉक्‍स प्रत जोडली आहे. वरील पञात देखील प्‍लॉट मुळ मालकाचे नावाने अकृषक झाले असून विक्री करुन देण्‍याच्‍या स्थितीत आहेत असे काहीही नमुद केले नाही.

33)   अर्जदाराचे म्‍हणणे असे की, त्‍याने गैरअर्जदाराची भेट घेवून प्‍लॉट विक्री करुन देण्‍याच्‍या आवश्‍यक बाबी संबंधाने विचारणा केली, परंतू गैरअर्जदार त्‍याबाबत टाळाटाळ करीत होता. दि. 13/02/2011 रोजी गैरअर्जदाराने पहिल्‍यांदा प्‍लॉटची विक्री करुन देण्‍यास स्‍पष्‍ट नकार दिला. त्‍यानंतर केलेल्‍या चौकशीत त्‍यास माहीत झाले कि, सदरचे प्‍लॉट त्‍याच्‍या मालकीचे नसून त्‍याची पत्‍नी नंदिनी व सुनिता कोचर यांच्‍या मालकीचे असून त्‍यांच्‍या नावाने अकृषक परिवर्तनाचा आदेश झालेला आहे.

34)   वरील प्रमाणे गैरअर्जदाराची प्‍लॉटवर मालकी नाही. दि.13/02/2011 पूर्वी त्‍याने अर्जदारास प्‍लॉट विक्री करुन देण्‍यास नकार कळविला असे अर्जदाराचे अगर गैरअर्जदाराचेही म्‍हणणे नाही. गैरअर्जदाराने दि.26/05/2007 रोजी पञ पाठवून प्‍लॉट विक्रीसाठी तयार आहे असे कळविले हे गैरअर्जदार सिध्‍द करु शकला नाही. म्‍हणून सदर तक्रारीस कारण प्रथमतः दि.13/02/2011 रोजी जेव्‍हा गैरअर्जदाराने प्‍लॉटची विक्री करुन देण्‍यास नकार दिला तेंव्‍हा घडले असल्‍याने त्‍या तारखेपासून 2 वर्षाचे आंत म्‍हणजे दि. 24/09/2012 रोजी दाखल केलेली सदरची फिर्याद ग्राहक हक्‍क सरंक्षण कायद्याचे कलम 24(A) अन्‍वये मुदतीत आहे.

35)   गैरअर्जदारातर्फे सादर केलेल्‍या न्‍यायनिर्णयात प्‍लॉट विक्रेता यांना प्‍लॉटची पूर्ण मालकी होती व त्‍यांनी प्‍लॉट खरेदीदारांना विशिष्‍ट तारखेस पञ पाठवून प्‍लॉटची रक्‍कम भरण्‍यास कळविले होते. त्‍यामुळे या प्रकरणाच्‍या वैशिष्‍ठ्यपूर्ण भिन्‍न परिस्थितीत (गैरअर्जदारास प्‍लॉटचा मालकी हक्‍क अगर विक्रीचा कायदेशीर हक्‍क नसणे) गैरअर्जदाराचा मुदतीचा बचाव सिध्‍द करण्‍यास वरील न्‍यायनिर्णयाची मदत होवू शकत नाही.

वरील कारणांमुळे मुद्दा क्र. 1 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविला आहे.

मुद्दा क्र. 2 बाबत.

36)   सदर प्रकरणात गैरअर्जदाराने मुळ मालकाकडून कोणतेही रितसर अधिकारपञ प्राप्‍त न करता मुळ मालकांच्‍या नावे असलेल्‍या व त्‍यांच्‍याच नावाने अकृषक परवानगी मंजूर झालेल्‍या प्‍लॉटच्‍या विक्रीचा सौदा ते प्‍लॉट स्‍वतःच्‍या मालकीचे असल्‍याचे भासवून अर्जदारासोबत केला व सदर करारापोटी रुपये 29,000/- स्विकारले. परंतू त्‍यानंतरही अर्जदारास सदर प्‍लॉटच्‍या मुळ मालकाने ते अकृषक कारणासाठी कधी परावर्तीत करुन घेतले व गैरअर्जदाराने अर्जदाराशी केलेल्‍या करारास अनुसरुन मुळ मालक सदर प्‍लॉटची अर्जदारास विक्री करुन देण्‍यास कधी तयार आहेत याबाबत काहीच कळविले नाही. अर्जदार प्‍लॉटच्‍या विक्रीसंबंधाने विचारणा करीत असतांना मुळ मालक कोण व प्‍लॉट अकृषक परावर्तीत कधी झाले याची माहिती सुध्‍दा दिली नाही. सदर प्‍लॉट विक्रीचा गैरअर्जदारास अधिकार असल्‍याचा कोणताही दस्‍त अर्जदारास दाखविला नाही आणि दिनांक 13/02/2011 रोजी प्रथमतःच अर्जदारास प्‍लॉट विक्री करुन देण्‍यास नकार दिला. स्‍वतःला अधिकार नसतांना प्‍लॉट विक्रीचा करार करुन अर्जदाराकडून प्‍लॉटच्‍या किंमतीपैकी रुपये 29,000/- घेणे आणि त्‍यानंतरही ख-या मालकाचे नाव आणि प्‍लॉट विक्रीचा अधिकार उघड न करता अर्जदारास पैशाची मागणी करणे आणि मुळ मालकाकडून प्‍लॉट अर्जदाराचे नावाने विक्री करुन देण्‍याबाबत कोणतीही कार्यवाही न करणे ही गैरअर्जदारावर विश्‍वास ठेवून प्‍लॉट खरेदीचा व्‍यवहार करणा-या ग्राहकाप्रती अवलंबिलेली अनुचित व्‍यापार पध्‍दती आणि विकसक म्‍हणून प्‍लॉट खरेदी करणा-या ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेतील न्‍युनता आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविला आहे.

मुद्दा क्र. 3 बाबत.

37)   या प्रकरणात गैरअर्जदाराने जे प्‍लॉट अर्जदारास विक्रीचा करार केला आहे ते प्‍लॉट त्‍याची पत्‍नी आणि मिञाची पत्‍नी याच्‍या मालकीचे आहेत. सदर प्‍लॉट मालकांनी प्‍लॉट विक्रीसाठी अर्जदारास कायदेशीर अधिकार दिल्‍याबाबत कोणताही दस्‍तऐवज दाखल केलेला नाही. एवढेच नव्‍हे तर गै.अ.ने तपासलेल्‍या दोन साक्षिदारांनीही त्‍यांना गैरअर्जदाराची पत्‍नी नंदिता व त्‍याचा मिञाची पत्‍नी सुनिता कोचर यांनीच प्‍लॉटची विक्री करुन दिल्‍याचे म्‍हटले आहे.

38)   गैरअर्जदाराने त्‍यास प्‍लॉट विक्रीचा अधिकार आहे असे भासवून अर्जदाराकडून दिनांक 19/05/2004 ते 26/02/2007 या कालावधीत रुपये 29,000/- वसूल केले. परंतू प्‍लॉटच्‍या मालकी हक्‍काबाबत त्‍यांना योग्‍य माहिती पुरविली नाही व त्‍यानी दिनांक 13/02/2011 रोजी मागणी करुनही बाकी पैसे घेऊन मुळ मालकाद्वारे विक्रीपञ करुन दिले नाही. अशा परिस्थितीत गैरअर्जदारास प्‍लॉटची उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन प्‍लॉटच्‍या मुळ मालकांकडून अर्जदाराचे नावाने प्‍लॉटचे खरेदीखत करुन देण्‍याचा आदेश होणे योग्‍य होईल. परंतू जर तो असे खरेदीखत करुन देवू शकत नसेल तर  पर्यायाने अर्जदाराने दिनांक 19/05/2004 पासून दिनांक 26/02/2007 पर्यंत दिलेल्‍या रुपये 29,000/- मध्‍ये 2007 साली अन्‍य मालमत्‍ता खरेदी केली असती तर आज तिची बाजारभाव किंमत दरवर्षी वाढत राहीली असती. सदर मालमत्‍तेच्‍या वाढीव किंमतीस अर्जदारास मुकावे लागले ही बाब विचारात घेवून गैरअर्जदाराने अनधिकाराने अर्जदाराकडून घेतलेल्‍या रुपये 29,000/- वर दिनांक 26/2/2007 पासून द.सा.द.शे. 24 टक्‍के प्रमाणे व्‍याज रुपात नुकसान भरपाई देण्‍याचा आदेश होणे न्‍यायोचित होईल.

39)   याशिवाय गैरअर्जदाराने अवलंबिलेल्‍या अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीमुळे आणि सेवेतील न्‍युनतेमुळे अर्जदारास जो मानसिक व शारीरीक ञास झाला त्‍याबाबत रुपये 5,000/- आणि या प्रकरणाचा खर्च रुपये 5,000/- देण्‍याचा गैरअर्जदारास आदेश होणे योग्‍य होईल. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष त्‍याप्रमाणे नोंदला आहे.

आदेश

    अर्जदाराचा अर्ज खालिल प्रमाणे मंजूर करण्‍यात येत आहे.

1)      गैरअर्जदाराने अर्जदारास विक्रीचा करार केलेल्‍या प्‍लॉटचे नोंदणीकृत खरेदीखत, बाकी राहीलेली विक्रीची रक्‍कम घेवून प्‍लॉट मालक असलेल्‍या सौ नंदिनी छाबडा आणि सौ सुनिता कोचर यांचे कडून अगर त्‍यांनी अधिकार दिेलेल्‍या व्‍यक्तिकडून करुन द्यावे.

2)      जर गैरअर्जदार वरील प्रमाणे मुळ मालकांकडून अर्जदारास खरेदीखत करुन देवू शकत नसेल तर पर्यायाने अर्जदाराकडून घेतलेले रुपये 29,000/- दिनांक 26/02/2007 पासून पूर्ण रक्‍कम अर्जदाराचे हातात पडे पर्यंत द.सा.द.शे. 24 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.

3)      अर्जदारास झालेल्‍या शारीरिक व मानसिक ञासाबाबत गैरअर्जदाराने अर्जदारास रुपये 5,000/- आणि या प्रकरणाच्‍या खर्चाबाबत रुपये 5,000/- द्यावेत.

4)      वरील आदेशाची पूर्तता आदेशाच्‍या तारखेपासून 1 महिन्‍याचे आत करावी.

5)      मुदतीत आदेशाची पुर्तता न केल्‍यास गैरअर्जदार ग्राहक हक्‍क संरक्षण अधिनियम 1986 चे कलम 27 अन्‍वये कारवाईस पाञ राहील.

6)      या आदेशाचीप्रत अर्जदार व गैरअर्जदार यांना विनामुल्‍य पाठवावी.

चंद्रपूर

दिनांक -   22/08/2013

(श्रीमती किर्ती गाडगिल (वैद्य))   (श्रीमती कल्‍पना जांगडे (कुटे))     ( मनोहर गो. चिलबुले)

       सदस्‍या                       सदस्‍या                     मा. अध्‍यक्ष

जिल्हा ग्राहक तक्रार निवारण न्यायमच, चंद्रपूर.

                                 --------