(पारीत व्‍दारा श्री. नितीन माणिकराव घरडे, मा.सदस्‍य)
(पारीत दिनांक–27 जानेवारी, 2020)
1. तक्रारकर्त्‍याने ग्राहक संरक्षण अधिनियम-1986 चे कलम-12 खाली विरुध्‍दपक्ष बिल्‍डर कडून कराराप्रमाणे सदनीकेपोटी दिलेली एकूण आंशिक रक्‍कम व्‍याजासह परत मिळण्‍यासाठी तसेच अन्‍य अनुषंगिक मागण्‍यासाठी प्रस्‍तुत तक्रार ग्राहक मंचा समोर दाखल केलेली आहे.
02. तक्रारीचा थोडक्‍यात आशय खालील प्रमाणे-
तक्रारकर्ता हा उपरोक्‍त नमुद पत्‍त्‍यावर राहत असून तो शिक्षकाची नौकरी करतो. विरुध्‍दपक्ष हा जी.एच.इन्‍फ्रास्‍ट्रक्‍चर फर्मचा संचालक/भागीदार असून त्‍याने यशोदासिटी ही निवासी ईमारत बांधण्‍याचे प्रस्‍तावित केले होते. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाशी मौजा बेला, तालुका-जिल्‍हा-भंडारा येथील प्रस्‍तावित यशोदासिटी फेज-1 मधील One BHK, House No.-A-Wing-GF-1, Super Built up Area-530 Sq.Ft. एकूण रुपये-8,99,000/- एवढया किमतीमध्‍ये खरेदी करण्‍याचे ठरविले. त्‍यानुसार त्‍याने विरुध्‍दपक्षास सदनीकेचे बुकींगपोटी दिनांक-11.04.2013 रोजी पावती क्रं-135 अनुसार रुपये-21,000/- दिलेत. त्‍यानंतर त्‍याने विरुध्‍दपक्षाशी सदनीका खरेदी बाबत करार दिनांक-10 जून, 2013 रोजी केला आणि त्‍याने कराराचे दिनांकास विरुध्‍दपक्षाला पावती क्रं 346 अनुसार रुपये-5407/- तसेच पावती क्रं-345 अनुसार रुपये-1,54,000/- नगदी दिलेत. अशाप्रकारे तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षास करारातील सदनीकेपोटी आंशिक एकूण रक्‍कम रुपये-1,80,407/- दिली.
तक्रारकर्त्‍याने पुढे असे नमुद केले की, कराराचे कालावधी नंतर बराच कालावधी होऊन सुध्‍दा विरुध्‍दपक्षाने करारातील ईमारतीचे बांधकाम सुरु केले नाही आणि प्रस्‍तावित ईमारत बांधण्‍याचे रद्द केले. त्‍यानंतर त्‍याने विरुध्‍दपक्षाकडे वेळोवेळी मौखीकरित्‍या करारातील सदनीकेपोटी आंशिक जमा केलेली एकूण रक्‍कम परत मिळण्‍यासाठी विनंती केली परंतु विरुध्‍दपक्षाने कोणताही प्रतिसाद दिला नसल्‍याने त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला दिनांक-20.04.2018 आणि दिनांक-08.02.2019 रोजीचे लेखी अर्ज देऊन त्‍याव्‍दारे जमा केलेल्‍या रकमेची मागणी केली परंतु विरुध्‍दपक्षाने अर्जास उत्‍तर दिले नाही वा कोणताही प्रतिसाद दिला नसल्‍याने त्‍याने वकीलांचे मार्फतीने रजिस्‍टर पोस्‍टाने विरुध्‍दपक्षास दिनांक-13.03.2019 रोजी कायदेशीर नोटीस पाठवून दिलेली रक्‍कम व्‍याजासह परत करण्‍याची मागणी केली, सदर नोटीस विरुध्‍दपक्षाला दिनांक-25.03.2019 रोजी प्राप्‍त होऊनही उत्‍तर दिले नाही वा प्रतिसाद दिला नाही म्‍हणून शेवटी तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द प्रस्‍तुत तक्रार ग्राहक मंचा समक्ष दाखल करुन त्‍याव्‍दारे पुढील प्रमाणे मागण्‍या केल्‍यात-
तक्रारकर्त्‍याने करारातील सदनीकेपोटी विरुध्‍दपक्षाला दिलेली आंशिक रक्‍कम रुपये-1,80,407/- द.सा.द.शे.20% व्‍याजासह परत करण्‍याचे विरुध्‍दपक्षास आदेशित व्‍हावे. तक्रारकर्त्‍याला झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-1,00,000/- तसेच तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये-20,000/- व नोटीस खर्च रुपये-2000/- विरुध्‍दपक्षा कडून देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.
03. विरुध्‍दपक्षाला ग्राहक मंचाचे मार्फतीने रजिस्‍टर पोस्‍टाने नोटीस पाठविली असता सदर नोटीस त्‍याला दिनांक-08/07/2019 रोजी प्राप्‍त झाल्‍याची रजि.पोच अभिलेखावरील पान क्रं 25 वर उपलब्‍ध आहे परंतु विरुध्‍दपक्ष हा ग्राहक मंचाची नोटीस मिळूनही ग्राहक मंचा समक्ष उपस्थित झाला नाही वा त्‍याने लेखी निवेदन दाखल केलेले नाही म्‍हणून त्‍याचे विरुध्‍द प्रस्‍तुत तक्रार एकतर्फी चालविण्‍याचा आदेश ग्राहक मंचाने दिनांक-13/09/2019 रोजी प्रकरणात पारीत केला.
04. तक्रारकर्त्‍याने पान क्रं 11 वरील दस्‍तऐवज यादी नुसार एकूण-09 दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात ज्‍यामध्‍ये प्रामुख्‍याने उभय पक्षांमध्‍ये सदनीका विक्री संबधाने झालेल्‍या कराराची प्रत, तक्रारकर्त्‍याने करारातील सदनीकेपोटी विरुध्‍दपक्षाला वेळोवेळी दिलेल्‍या एकूण 03 पावत्‍यांच्‍या प्रती, तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला दिलेले दोन लेखी अर्ज, तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला रजिस्‍टर पोस्‍टाने पाठविलेल्‍या कायदेशीर नोटीसची प्रत, रजि. पोस्‍टाची पावती व पोच अशा दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात. तसेच तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतःचा प्रतिज्ञालेख पान क्रं -27 व 28 वर दाखल केला व पान क्रं 29 वर पुरसिस दाखल करुन त्‍याव्‍दारे त्‍याने दाखल केलेली लेखी तक्रार हाच त्‍याचा लेखी युक्‍तीवाद समजावा असे नमुद केले.
05. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार तसेच त्‍याने प्रकरणात दाखल केलेल्‍या दस्‍तऐवजांचे काळजीपूर्वक अवलोकन करण्‍यात आले असता ग्राहक न्‍यायमंचाचा निष्‍कर्ष खालील प्रमाणे आहे-
::निष्‍कर्ष::
06. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षा सोबत सदनीकेच्‍या खरेदीपोटी केलेल्‍या कराराची प्रत अभिलेखावरील पान क्रं-12 ते 16 वर दाखल केली. सदर सदनीका कराराचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीमध्‍ये वर्णन केलेल्‍या मौजा बेला, तालुका-जिल्‍हा भंडारा येथील खसरा क्रं-8 269/1 ते 269/4 वरील प्रस्‍तावित यशोदा सिटी फेज-1 या ईमारतीचे संपूर्ण बांधकाम करुन त्‍यामधील One BHK Twin Bungalows सदनीका House No.-A-Wing-GF-1, Super Built up Area-530 Sq.Ft. एकूण रुपये-8,99,000/- एवढया किमतीमध्‍ये विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची जबाबदारी विरुध्‍दपक्षाने स्विकारली होती. सदर दिनांक-10 जून, 2013 रोजीचे करारावर उभय पक्षांच्‍या स्‍वाक्ष-या असून दोन साक्षीदारांच्‍या देखील स्‍वाक्ष-या आहेत. सदर करारा मध्‍ये तक्रारकर्त्‍या कडून करारातील सदनीकेपोटी दिनांक-10.06.2013 रोजी पावती क्रं 345 अनुसार रुपये-1,54,000/- आणि दिनांक-11.04.2013 रोजी पावती क्रं-135 अनुसार रुपये-21,000/- मिळाल्‍याचे विरुध्‍दपक्षाने मान्‍य केलेले आहे.
07. याशिवाय तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष जी.एच. इन्‍फ्रास्‍ट्रक्‍चर व्‍दारा करारातील सदनीकेपोटी निर्गमित केलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रती पान क्रं 17 व 18 वर दाखल केलेल्‍या आहेत, त्‍यानुसार त्‍याने सदनीकेपोटी विरुध्‍दपक्षास दिनांक-11.04.2013 रोजी पावती क्रं-135 अनुसार नगदी रुपये-21,000/-तसेच दिनांक-10.06.2013 रोजी पावती क्रं-345 अनुसार नगदी रुपये-1,54,000/- आणि दिनांक-10.06.2013 रोजी पावती क्रं-346 अनुसार नगदी रुपये-5407/- अशा रकमा दिल्‍याची बाब सिध्‍द होते. अशाप्रकारे तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष फर्म आणि तिचे संचालक/भागीदारास करारातील सदनीकेपोटी एकूण आंशिक रक्‍कम रुपये-1,80,407/- नगदी दिल्‍याची बाब सिध्‍द होते आणि त्‍यामुळे त्‍याचे तक्रारीमधील कथनास सदर पुराव्‍यांव्‍दारे बळकटी प्राप्‍त होते.
08. उभय पक्षां मधील सदनीका विक्रीचे कराराचे प्रतीवरुन विरुध्‍दपक्षाचा बिल्‍डरचा व्‍यवसाय असून ईमारत बांधून त्‍यातील सदनीका गरजू ग्राहकांना विक्री करुन त्‍यातून नफा कमाविण्‍याचा त्‍याचा उद्देश्‍य दिसून येतो. दिनांक-10 जून, 2013 रोजीचे सदनीका विक्री करारामध्‍ये विरुध्‍दपक्षाने बांधकामातील प्रगती नुसार रकमा तक्रारकर्त्‍याने अदा कराव्‍यात असे करारात नमुद केले असून शेवटच्‍या किस्‍ती पासून पंधरा दिवसांचे आत विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्‍याचे कराराव्‍दारे मान्‍य केलेले आहे.
09. तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारी प्रमाणे उभय पक्षांमध्‍ये सदनीका विक्री बाबत करार झाल्‍या नंतर बराच कालावधी होऊन सुध्‍दा विरुध्‍दपक्षाने करारातील ईमारतीचे बांधकाम सुरु केले नाही आणि प्रस्‍तावित ईमारत बांधण्‍याचे रद्द केले. त्‍यानंतर त्‍याने विरुध्‍दपक्षाकडे वेळोवेळी मौखीकरित्‍या करारातील सदनीकेपोटी आंशिक जमा केलेली एकूण रक्‍कम परत मिळण्‍यासाठी विनंती केली परंतु कोणताही प्रतिसाद मिळाला नसल्‍याने त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला दिनांक-20.04.2018 आणि दिनांक-08.02.2019 रोजीचे लेखी अर्ज दिलेत, सदर लेखी अर्ज पान क्रं 19 व क्रं 20 वर दाखल केलेले असून ते मिळाल्‍या बाबत त्‍यावर पोच म्‍हणून स्‍वाक्षरी आहे परंतु लेखी अर्ज देऊन कोणताही प्रतिसाद मिळाला नसल्‍याने त्‍याने वकीलांचे मार्फतीने रजिस्‍टर पोस्‍टाने विरुध्‍दपक्षास दिनांक-13.03.2019 रोजी कायदेशीर नोटीस पाठवून दिलेली रक्‍कम व्‍याजासह परत करण्‍याची मागणी केली, सदर नोटीस पान क्रं 21 व 22 वर दाखल आहे तसेच सदर नोटीस विरुध्‍दपक्षाला दिनांक-25.03.2019 रोजी प्राप्‍त होऊनही उत्‍तर दिले नाही वा प्रतिसाद दिला नाही. सदर कायदेशीर नोटीस विरुध्‍दपक्षाला रजिस्‍टर पोस्‍टाने पाठविल्‍या बाबत पान क्रं 23 वर पोस्‍टाची पावती आणि नोटीस मिळाल्‍या बाबत रजिस्‍टर पोच दाखल आहे.
10. विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍या कडून करारा प्रमाणे सदनीकेची आंशिक एकूण रक्‍कम रुपये-1,80,407/- स्विकारुनही विहित मुदतीत ईमारतीचे कोणतेही बांधकाम केलेले नाही त्‍यामुळे करारा प्रमाणे बांधकामाचे प्रगती अनुसार पुढील रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला देण्‍याचा कोणताही प्रश्‍नच उदभवत नाही. ईमारतीचे मोक्‍यावर बांधकामच सुरु झालेले नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने लेखी अर्जाव्‍दारे तसेच कायदेशीर नोटीस पाठवूनही विरुध्‍दपक्षाने त्‍याला कोणताही प्रतिसाद दिला नाही वा तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला करारातील सदनीकेपोटी जमा केलेली आंशिक रक्‍कम व्‍याजासह परत केलेली नाही.
11. विरुध्‍दपक्षाला ग्राहक मंचाचे मार्फतीने रजिस्‍टर पोस्‍टाने पाठविलेली नोटीस प्राप्‍त होऊनही तो उपस्थित झाला नाही तसेच तक्रारकर्त्‍याने त्‍याचे विरुध्‍द केलेली विपरीत विधाने खोडून काढलेली नाहीत. हा सर्व घटनाक्रम पाहता विरुध्‍दपक्षाला प्रत्‍यक्ष्‍य मोक्‍यावर कोणतेही बांधकाम सुरु करावयाचे नसून तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम पचविण्‍याचा त्‍याचा हेतू असल्‍याचे सकृतदर्शनी दिसून येतो, त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षाची सदरची कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब (Unfair Trade Practice) असून तक्रारकर्त्‍याला दिलेली दोषपूर्ण (Deficiency in Service) सेवा ठरते. विरुध्‍दपक्षाचे अनुचित व्‍यापारी प्रथेमुळे तसेच दोषपूर्ण सेवेमुळे तक्रारकर्त्‍याला निश्‍चीतच शारिरीक, मानसिक व आर्थिक त्रास सहन करावा लागत आहे.
12. सदर प्रकरणात हे न्‍यायमंच खालील नमुद मा.राष्‍ट्रीय आयोगाचे निवाडया वर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे.
“Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar & Ors.” - 2005(2) CPR-1 (NC).
उपरोक्‍त मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाच्‍या निवाडया मध्‍ये असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाचे निवाडयात पुढे असेही नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करण्‍यास विकासक/बांधकाम व्‍यवसायिक काही प्रयत्‍न करीत नसेल किंवा त्‍याठिकाणी कुठलेच बांधकाम होत नसेल तर खरेदीदारास मासिक हप्‍ते नियमित भरणे अपेक्षित नाही.
उपरोक्‍त निवाडयातील वस्‍तुस्थिती मंचाचे समोरील निवाडयास अंशतः लागू होते. सदर प्रकरणात सुध्‍दा विरुध्‍दपक्ष बिल्‍डींग फर्म आणि तिचे संचालक/भागीदाराने विहित मुदतीत करारातील सदनीकेचे बांधकाम पूर्ण करुन विक्रीपत्र व ताबा देण्‍याची जबाबदारी स्विकारलेली असतानाही प्रत्‍यक्ष मोक्‍यावर कोणतेही बांधकाम सुरु झाल्‍याचे दिसून न आल्‍याने विरुध्‍दपक्षाचे हेतू संबधी तक्रारकर्त्‍याला शंका निर्माण झाल्‍याने त्‍याने लेखी अर्ज दिलेत आणि पुढे रजिस्‍टर पोस्‍टाने कायदेशीर नोटीस पाठविली परंतु नोटीसलाही उत्‍तर न मिळाल्‍याने तक्रारकर्त्‍याचे मनात विरुध्‍दपक्षाला करारातील सदनीकेपोटी आंशिक दिलेली रक्‍कम पचीत होईल की काय अशी भिती निर्माण होणे स्‍वाभाविक आहे तसेच विरुध्‍दपक्ष हा तक्रारकर्त्‍याने दिलेली रक्‍कम आज पर्यंत स्‍वतः करीता वापरीत आहे.
13. विरुध्‍दपक्षाने करारातील सदनीके संबधात प्रत्‍यक्ष मोक्‍यावर ईमारतीचे कोणतेही बांधकामच सुरु केलेले नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने करारातील सदनीकपेटी विरुध्‍दपक्षाकडे जमा केलेली एकूण आंशिक रक्‍कम व्‍याजासह मागणी केलेली आहे. उपरोक्‍त नमुद वस्‍तुस्थिती पाहता तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने करारातील सदनीकेपोटी आंशिक जमा केलेली एकूण रक्‍कम रुपये-1,80,407/- विरुध्‍दपक्षाने परत करावी आणि सदर रकमेवर शेवटची रक्‍कम अदा केल्‍याचा दिनांक-10.06.2013 पासुन ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-14% दराने व्‍याज दयावे असे विरुध्‍दपक्षाला आदेशित करणे योग्‍य व न्‍यायोचित होईल तसेच तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरीक, मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-20,000/- व तक्रारीचा खर्च रुपये-10,000/- विरुध्‍दपक्षाने देण्‍याचे आदेशित करणे योग्‍य न्‍यायोचित होईल असे ग्राहक मंचाचे मत आहे.
14. उपरोक्‍त नमुद सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन ग्राहक मंच प्रस्‍तुत तक्रारीमध्‍ये खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे.
:: अंतिम आदेश ::
01) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विरुध्‍दपक्ष जी.एच.इन्‍फ्रास्‍ट्रक्‍चर बेला, तालुका जिल्‍हा भंडारा फर्म आणि सदर फर्मचे संचालक/भागीदार श्री अमीत गोपालजी हेडा यांचे विरुध्‍द अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
02) विरुध्‍दपक्ष फर्म आणि तिचे संचालक व भागीदार श्री अमीत गोपालजी हेडा याने तक्रारकर्त्‍याकडून करारातील सदनीके पोटी स्विकारलेली आंशिक एकूण रक्‍कम रुपये-1,80,407/- (अक्षरी रुपये एक लक्ष ऐंशी हजार चारशे सात फक्‍त) तक्रारकर्त्‍यास परत करावी आणि सदर रकमेवर शेवटची रक्‍कम अदा केल्‍याचा दिनांक-10.06.2013 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.14% दराने व्‍याज विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याला दयावे.
03) तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये- 20,000/- (अक्षरी रुपये विस हजार फक्‍त) आणि तक्रारखर्च म्‍हणून रुपये-10,000/-(अक्षरी रुपये दहा हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास दयावेत.
04) सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्ष जी.एच.इन्‍फ्रास्‍ट्रक्‍चर बेला, तालुका जिल्‍हा भंडारा फर्म आणि सदर फर्मचे संचालक/भागीदार श्री अमीत गोपालजी हेडा याने निकालपत्राची प्रथम प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍याचे दिनांकापासून 30 दिवसांचे आत करावे. विरुध्‍दपक्ष फर्म आणि तिचा संचालक/भागीदार यांनी विहित मुदतीत आदेशाचे अनुपालन न केल्‍यास अंतिम आदेशातील मुद्दा क्रं-02 प्रमाणे विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याला परत करावयाची रक्‍कम रुपये-1,80,407/- दिनांक-10.06.2013 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.18% दराने दंडनीय व्‍याजासह परत करण्‍याची जबाबदारी विरुध्‍दपक्षाची राहिल.
05) उभय पक्षांना आदेशाची प्रथम प्रमाणित प्रत निःशुल्क उपलब्‍ध करुन दयावी.
06) तक्रारीची ‘ब’ व ‘क’ प्रत तक्रारकर्त्‍यास परत करावी.
