श्री. सतीश सप्रे, मा. अध्‍यक्ष यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा 2019 च्‍या कलम 35 (i) अंतर्गत दाखल केली आहे. वि.प. एम वे इंफ्रास्‍ट्रक्‍चर्स इंडीया प्रा.लि ही एक नोंदणीकृत भागीदारी संस्‍था असून वि.प.क्र. 1 ते 3 संचालक आहेत. वि.प. संस्‍थेचा मुख्‍य व्‍यवसाय हा लेआऊट पाडून भुखंड आखून ते गरजू लोकांना विक्री करण्‍याचा आहे.      वि.प. विरुध्‍द भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यामुळे व दिलेली रक्‍कम परत न केल्‍यामुळे दाखल केलेली आहे.

2.                तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍यांने वि.प.चे मौजा-आमगाव, ता.हिंगणा, जि.नागपूर, ख.क्र. 75 मधील भुखंड क्र. 40 एकूण क्षेत्रफळ 1524.18 चौ.फु. हा रु.4,26,770/- किंमतीमध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता दि.28.10.2013 रोजी रु.21,000/- अग्रीम देऊन दि.09.11.2013 रोजी रु.1,07,031/- रक्‍कम देऊन विक्रीचा करारनामा केला.  तक्रारकर्त्‍याने वेळोवेळी उर्वरित रक्‍कम वि.प.ला दिली आणि वि.प.ने त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍यास पावत्‍या दिल्‍या. तक्रारकर्त्‍याने संपूर्ण रक्‍कम वि.प.ला दिल्‍यावर भुखंडाचे कायदेशीर विक्रीपत्र करुन देण्‍याची विनंती केली असता वि.प.ने विक्रीपत्र करुन देण्‍यास हेतूपुरस्‍सरपणे टाळाटाळ केली. तक्रारकर्त्‍याने त्‍यानंतर आमगाव देवळी येथील ख.क्र. 75 ची चौकशी केली असता सदर खस-याचे मालक संजय पांडे असल्‍याची माहिती मिळाली. अशाप्रकारे वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी खोटे कागदपत्र दाखवून तक्रारकर्त्‍याची फसवणूक केली. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने त्‍याने वि.प.ला दिलेली संपूर्ण रक्‍कम परत मिळण्‍याची मागणी वि.प.कडे केली. वि.प.ने दि.27.03.2019 रोजी करारनामा करुन संपूर्ण रक्‍कम ही दोन हप्‍त्‍यात परत करण्‍याचे लिहून दिले. परंतू प्रत्‍यक्षात मात्र वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास रक्‍कम दिली नाही. तक्रारकर्त्‍याने दि.10.11.2020 रोजी आपल्‍या वकिलांमार्फत सुचनापत्र देऊन रु.4,41,761/- ची मागणी केली. परंतू वि.प.ने त्‍याचीही दखल न घेतल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने प्रस्‍तुत तक्रार आयोगासमक्ष दाखल करुन, वि.प.ने रु.4,41,761/- ही रक्‍कम 10% व्‍याजासह परत करावी, मानसिक त्रासाबाबत रु.50,000/-, नोटीसच्‍या खर्चाबाबत रु.5,000/- असे मिळण्‍याची मागणी केली.

3.                आयोगामार्फत वि.प.क्र. 1 ते 3 यांची नोटीस वर्तमानपत्रत प्रकाशित करण्‍यात आली. वि.प.क्र. 1 ते 3 यांचा नोटीस प्रकाशन अहवाल अभिलेखावर दाखल असून ते आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश आयोगाने दि.18.07.2022 रोजी पारित केला व प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता ठेवण्‍यात आले.

4.               प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता असतांना आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचा तोंडी युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला व तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे व त्‍यावरील कारणमिमांसा खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता वि.प.क्र. 1 ते 3 चा ग्राहक आहे काय ?                                     होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ? होय.

3.       वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास दोषपूर्ण सेवा देऊन अनुचित व्यापार प्रथेचा       अवलंब केला आहे काय?                                               होय.

4.       तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?               अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष -

5.         मुद्दा क्र. 1  - आयोगाने तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या दि.14.11.2013 च्‍या कराराचे अवलोकन केले असता, उभय पक्षांमध्‍ये मौजा-आमगाव, ता.हिंगणा, जि.नागपूर, ख.क्र. 75, प.ह.क्र.62 मधील भुखंड क्र. 40 एकूण क्षेत्रफळ 1524.18 चौ.फु. हा रु.4,26,770/- किंमतीमध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार झाल्‍याचे व त्‍यावर वि.प.संस्‍थेचा शिक्‍का असून त्‍यांचेतर्फे वि.प.क्र. 1 व 2 ची स्‍वाक्षरी आहे. तसेच याच करारनाम्‍यामध्‍ये वि.प.संस्‍थेने परि. क्र. 5 व 12 मध्‍ये विकासाचे शुल्‍क आणि विकासाची कामे (डब्‍ल्‍यु. बी. एम. रोड, संपूर्ण लेआऊटमधील भुखंडांचे सिमांकन, लेआऊटला कुंपण, गैरकृषी परवानगी देतांना देण्‍यात आलेली विकास कामे इ.) नमूद केली असून विकास शुल्‍क हे तक्रारकर्त्‍याने द्यावे असेही नमूद आहे. तसेच विवादित लेआऊट हे प्रस्तावित असल्याचे लक्षात घेता त्याची मंजुरी मिळविण्याची जबाबदारी वि.प.ची होती. सबब, वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

6.         मुद्दा क्र. 2  - वि.प.ने अद्यापपर्यंत तक्रारकर्त्‍याला विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही किंवा त्‍याने रक्‍कम परत करण्‍याचे मान्‍य करुनही रक्‍कमही परत न केल्‍याने वादाचे कारण सतत घडत असल्‍याने सदर तक्रार ही आयोगाचे कालमर्यादेत असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. तसेच तक्रारीतील तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता सदर तक्रार ही आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे आणि म्‍हणून मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

7.         मुद्दा क्र. 3  - तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाचे विक्रीपत्र वि.प. करुन देत नसल्‍याने लेआऊटच्‍या प्रत्‍यक्ष स्थितीबाबत अधिक चौकशी केली असता सदर लेआऊटची जमीन ही वि.प.च्‍या नावावर नसल्‍याचे त्‍याला समजले. सदर बाब ही वि.प.क्र. 3 ने रक्‍कम परत करण्‍याचा जो करार केला आहे त्‍यावरुन स्‍पष्‍ट दिसून येते. जमीन नावावर नसतांनाही तिच्‍या विक्रीबाबत करार करुन रक्‍कम स्विकारुन वि.प.ने अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.  आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता उभय पक्षांमध्‍ये झालेला भुखंड खरेदीचा करारनामा, दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतीवरुन वि.प.संस्‍थेला तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाच्‍या किमतीबाबत एकूण रु.4,26,761/- दिल्‍याचे स्‍पष्‍टपणे दिसून येते. तसेच वि.प.क्र. 3 ने दि.27.03.2019 रोजी तक्रारकर्त्‍याला रक्‍कम परत करण्‍याचा लेख लिहून दिला आहे. त्‍याचे अवलोकन केले असता वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून वसुल केलेली संपूर्ण रक्‍कम परत करण्‍याबाबत लेखी पत्र देऊन संपूर्ण रक्‍कम परत करण्‍याची हमी घेतली असून जर रक्‍कम सहा महिन्‍याचे आत पूर्ण दिल्‍या गेली नाहीतर उर्वरित रकमेवर द.सा.द.शे. 12 टक्‍के व्‍याज देण्‍याचे कबुल केले आहे. परंतू आजतागायत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला कुठलीही रक्‍कम दिली नाही. वि.प.ची सदर कृती ही ग्राहकास सेवा देण्‍यात अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा करणारी आहे आणि म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

 8.       मुद्दा क्र. 4  - प्रस्‍तुत प्रकरणामध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने विवादित जमिन ही वि.प. यांचे नावावर नसल्‍याचे नमूद केले आहे आणि वि.प.ने आयोगासमोर हजर होऊन ही बाब दस्‍तऐवजांसह नाकारलेली नाही. अशा परिस्थितीमध्‍ये विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे आदेश हे तांत्रिक बाबीने गुंतागुंतीचे होईल व विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे आदेश कागदोपत्री राहण्याची शक्यता दिसते. मा. सर्वोच्‍च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्‍यास जमा रक्कम व्याजासह परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा राज्य आयोग, सर्किट बेंच नागपुर यांनी दिलेल्या खालील निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation            Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, विवादीत जमीनीबाबतची रक्‍कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2013 ते 2016 दरम्यान रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला दिलेली रक्कम मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. तक्रारकर्त्याने एकूण देय रक्कम रु.4,26,770/- पैकी रु.4,26,761/-  (99.99% ) रक्‍कम दिल्‍याचे पावत्‍यांवरुन निदर्शनास येते. तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ला तक्रारकर्त्याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.4,26,761/-  दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला एकूण रु.3,98,472/- ही रक्‍कम दि.28.10.2013 ते 01.08.2016 या कालावधीत दिलेली आहे. वि.प. करारानुसार सदर रक्‍कम ही द.सा.द.शे. 12 टक्‍के व्‍याजासह परत करण्‍यास तयार आहे. परंतू प्रत्‍यक्षात वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी तक्रारकर्त्‍याला रक्‍कम परत न केल्‍याने तक्रारकर्ता हा सदर रक्‍कम द.सा.द.शे. 12 टक्‍के व्‍याजासह मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही किंवा रक्‍कमही परत केलेली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याला जो शारिरीक आणि मानसिक त्रास सहन करावा लागला त्‍याकरीता तक्रारकर्ता शारिरीक व मानसिक त्रासाची नुकसान भरपाई मिळण्‍यास पात्र आहे. वि.प.क्र. 1 ते 3 च्‍या दोषपूर्ण सेवेमुळे तक्रारकर्त्‍याला वि.प.ला नोटीस पाठवावा लागला व शेवटी आयोगासमोर तक्रार दाखल करावी लागली, त्‍यामुळे तक्रारकर्ता सदर कार्यवाहीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. करिता आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे. 

    - अं ति म आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र.1 ते 3 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 1524.18 चौ.फु) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक (Non Agriculture) भूखंडाचे दरानुसार असलेल्‍या मुल्‍याची रक्‍कम ही तक्रारकर्त्‍याने दिलेल्‍या रकमेच्‍या प्रमाणात (99.99% ) द्यावी.

किंवा

तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 ते 3 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला रु.4,26,761/-  शेवटची रक्‍कम दिल्‍याचे दि.01.08.2016 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.12 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.

वरील दोन्ही पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.

2.   वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.40,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.20,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 ते 3 ने संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.