निकालपत्र
(घोषीत द्वारा- सौ. स्मिता बी.कुलकर्णी, अध्‍यक्ष)
1. अर्जदार यांनी गैरअर्जदार यांचेविरुध्‍द सेवेत त्रुटीच्‍या कारणावरुन तक्रार दाखल केलेली आहे.
अर्जदार यांचे तक्रारीतील कथन थोडक्‍यात खालील प्रमाणेः-
2. अर्जदार यांनी राम किशनराव केंद्रे यांचेकडून भुखंड क्रमांक 3 पॉकेट क्र.एन.एच-10 एकूण क्षेत्रफळ 129 चौ.मि. हा दिनांक 07.05.2008 रोजी रक्‍कम रु.78,481/- स विकत घेतला. सदर भुखंड हा निवास या प्रयोजनासाठी आहे. गैरअर्जदार यांनी भुखंड क्र. 3 हा राम किशनराव केंद्रे यांना वाटप केलेला असून दिनांक 05.01.2001 रोजी त्‍यांना प्रत्‍यक्ष ताबा देण्‍यात आलेला आहे. सदरील भुखंडावर राम किशनराव केंद्रे यांनी बांधकाम केलेले नव्‍हते. त्‍यामुळे राम किशनराव केंद्रे यांनी गैरअर्जदारास हस्‍तांतरीत करणेसाठी विनंती केली त्‍यानुसार सिडको कार्यालयाने ठराव क्रमांक 8913, दिनांक 22.01.2004 अन्‍वये भुखंड हस्‍तांतरास मान्‍यता देण्‍यात आली. ठरावाप्रमाणे भुखंड हस्‍तांतरणसाठी रक्‍कम रु.10,000/- सिडको चलन क्रमांक 4640, दिनांक 05.05.2008 रोजी राम किशनराव केंद्रे यांनी भरले. त्‍यानंतर गैरअर्जदार यांनी अर्जदारास डीड ऑफ असाईनमेंटचा प्रोफॉर्मा तयार करुन दिला व त्‍याप्रमाणे अर्जदार व राम किशनराव केंद्रे याचेमध्‍ये दस्‍त क्रमांक 3290/2008,दिनांक 07.05.2008 रोजी नोंदणीकृत डीड ऑफ असाईनमेंटचा दस्‍त करण्‍यात आला. त्‍यानंतर दिनांक 23.05.2008 रोजी सदरचा भुखंड अर्जदाराचे नावाने हस्‍तांतरीत झाला. अर्जदारास सदरच्‍या प्‍लॉटवर बांधकाम करावयाचे होते. म्‍हणुन अर्जदाराने गैरअर्जदार यांचेकडे दिनांक 05.03.2012 रोजी अर्ज केला व सदरील भुखंडावर बांधकाम करणेसाठी ना-हरकत प्रमाणपत्राची मागणी केली. गैरअर्जदार यांनी बांधकामास परवानगी देणेकरीता रक्‍कम रु.1,17,722/- व लिजडीड रक्‍कम रु.5,000/- भरणा करावी लागेल तरच तुम्‍हाला बांधकाम परवानगीचे ना-हरकत प्रमाणपत्र देण्‍यात येईल असे सांगितले. अर्जदाराने गैरअर्जदार यांचेकडे इतकी रक्‍कम भरु शकत नाही, मुळ रक्‍कमेवर पाच टक्‍के रक्‍कम आहे असे सांगून ना-हरकत प्रमाणपत्र देण्‍याची विनंती केली. परंतु गैरअर्जदार यांनी अर्जदारास दंड भरणे आवश्‍यक आहे असे सांगितले. तेव्‍हा अर्जदाराने निवा-याची गरज असल्‍याने नाईलाजाने दिनांक 19.03.2012 रोजी सदरील रक्‍कम भरणा केली. अर्जदार हा गैरअर्जदार यांचा ग्राहक आहे, गैरअर्जदार याने अर्जदारास बांधकाम करण्‍याकरीता ना-हरकत प्रमाणपत्र देणे गरजेचे होते. परंतु गैरअर्जदार यांनी अर्जदाराकडून जास्‍तीची रक्‍कम स्विकारल्‍यामुळे गैरअर्जदाराने अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केलेला आहे. त्‍यामुळे अर्जदारास मानसिक त्रास झालेला आहे. अर्जदाराने ना-हरकत प्रमाणपत्र देणेसाठी घेतलेली आगाऊ रक्‍कम नियमाच्‍या विरुध्‍द आहे. म्‍हणुन दिनांक 22.03.2013 रोजी विभागीय कार्यालय सिडको,औरंगाबाद यांचेकडे तक्रार केली. अर्जदाराचे तक्रारीवर कोणताही विचार केला नाही. म्‍हणून अर्जदार यांनी प्रस्‍तुतची तक्रार दाखल केलेली आहे व मंचास विनंती केलेली आहे की, गैरअर्जदार यांना आदेश देण्‍यात यावे की, त्‍यांनी अर्जदारास बांधकाम परवानगी प्रमाणपत्र देणेकरीता अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करुन वसुल केलेली रक्‍कम रु.1,17,722/- द.सा.द.शे. 12 टक्‍के व्‍याजासह देण्‍याचे आदेशीत करावे. गैरअर्जदार यांनी लावलेली †òडिशनल लिजडीड प्रिमियम रक्‍कम रु.5,000/- अर्जदारास देण्‍याचे आदेश पारीत करण्‍यात यावे. तसेच अर्जदारास झालेल्‍या मानसिक व शारिरिक त्रासापोटी रक्‍कम रु.25,000/- व दावा खर्च रु.5,000/- इत्‍यादी रक्‍कमेची मागणी गैरअर्जदार यांचेकडून अर्जदार यांनी तक्रारीव्‍दारे केलेली आहे.
3. गैरअर्जदार यांना नोटीस तामील झाल्‍यानंतर तक्रारीत हजर झाले व गैरअर्जदार आपला लेखी जबाब व शपथपत्र दाखल केलेले आहेत.
गैरअर्जदार यांचा लेखी जबाब थोडक्‍यात पुढील प्रमाणेः-
4. अर्जदाराची तक्रार काल्‍पनिक व तथ्‍यहीन आहे. तक्रारीतील अर्जदार हे गैरअर्जदार संस्‍थेचे मुळ ग्राहक/भोगवटादार नाही. अर्जदार यांनी ज्‍यांच्‍याकडून भुखंड खरेदी केलेला आहे ते राम किशनराव केंद्रे यांना गैरअर्जदार म्‍हणून तक्रारीत सामाविष्‍ठ केलेले नसल्‍यामुळे प्रस्‍तुत तक्रार ही नॉन जॉईंडर ऑफ नेसेसरी पाटी या कायदेशीर तत्‍वान्‍वये खारीज करण्‍यात यावी. वादातीत भुखंड क्र. 3 हा प्रथमतः राम किशनराव केंद्रे यांनी 2001 साली ताबा पावती करुन प्रशासकीय कागदपत्रांची पुर्तता केल्‍यानंतर वाटप करण्‍यात आला होता. गैरअर्जदार व मुळ मालक यांचेत झालेल्‍या करारापासून 6 वर्षात वाटप झालेल्‍या भुखंडावर बांधकाम करुन बांधकाम पुर्णत्‍वाचे प्रमाणपत्र हस्‍तगत करुन गैरअर्जदार संस्‍थेच्‍या उभयपक्षात करारान्‍वये व नियमान्‍वये जर संबंधीत व्‍यक्‍ती वाटप झालेल्‍या भुखंडावर 6 वर्षाच्‍या कालमर्यादेत बांधकाम करुन बांधकाम पुर्णत्‍वाचे प्रमाणपत्र गैरअर्जदार यांचेकडे सादर करण्‍यात असमर्थ ठरले तर कलम 7 अन्‍वये नमुद केल्‍याप्रमाणे अतिरिक्‍त भाडेपटटा देणे संबंधीतावर बंधनकारक आहे. प्रस्‍तुत प्रकरणात मुळ भुखंडधारक यांना सन 2001 मध्‍ये भुखंडाचा ताबा देऊन देखील सन 2008 पर्यंत बांधकाम केलेले नव्‍हते. त्‍यामुळे गैरअर्जदार संस्‍थेच्‍या नियमाप्रमाणे अतिरिक्‍त भाडेपटटा प्रलंबित आहे. गैरअर्जदार यांनी अर्जदाराकडून एकूण रक्‍कम रु.1,22,722/- स्विकारलेले आहे. हे सत्‍य असून सदरील रक्‍कम ही गैरअर्जदार यांनी संस्‍थेच्‍या नियमानुसार दिनांक 04.01.2013 पर्यंत स्विकारलेली आहे. त्‍यामुळे गैरअर्जदार यांनी अर्जदारास कुठल्‍याही प्रकारची सेवेत त्रुटी दिलेली नसून कोणत्‍याही प्रकारची अर्जदाराची फसवणुक केलेली नाही. त्‍यामळे अर्जदाराची तक्रार खारीज करण्‍यात यावी अशी विनंती गैरअर्जदार यांनी आपल्‍या लेखी जबाबाव्‍दारे केलेली आहे.
5. अर्जदार व गैरअर्जदार यांनी पुराव्‍याकामी आपले शपथपत्र व कागदपत्रे दाखल केलेली आहेत. दोन्‍ही बाजूंचा युक्‍तीवाद ऐकला. दोन्‍ही बाजूंनी दाखल केलेल्‍या कागदपत्रांचे अवलोकन केले असता खालील गोष्‍टी स्‍पष्‍ट होतात.
6. अर्जदार यांनी यांनी दाखल केलेले दिनांक 23.05.2008 च्‍या गैरअर्जदार याचे भुखंड हस्‍तांतरण आदेशाचे तसेच ट्रायपार्टी †òग्रीमेंट व डीड ऑफ असाईनमेंट चे अवलोकन केले असता गैरअर्जदार यांनी वाटप केलेला भुखंड क्र. 3 हा मुळ मालक राम किशनराव केंद्रे यांना प्रथमतः 2006 साली वाटप केलेला आहे. त्‍यानंतर सन 2008 मध्‍ये सदर भुखंड हा सर्व कागदपत्रांची व प्रशासकीय बाबींची पुर्तताकरुन अर्जदारास हस्‍तांतरण करण्‍यात आलेले आहे. अर्जदाराची प्रमुख तक्रार अशी आहे की, अर्जदाराने सन 2012 मध्‍ये सदर भुखंडावर बांधकाम करण्‍याची परवानगी गैरअर्जदार यांचेकडे मागीतली असता गैरअर्जदार यांनी अर्जदाराकडून अतिरिक्‍त भाडेपटटयाची रक्‍कम रु.1,17,722/- एवढी रक्‍कम स्विकारलेली आहे. अर्जदाराच्‍या तक्रारीतील माणीनुसार गैरअर्जदार यांना सदरील अतिरिक्‍त भाडेपटटयाची रक्‍कम मागता येणार नाही. कारण नियमानुसार मुळ प्रिमियमची रक्‍कमेवर 5 टक्‍के रक्‍कम गैरअर्जदार यांना मागता येते. त्‍याच्‍या पृष्‍टयर्थ अर्जदाराने गैरअर्जदार यांच्‍या परिपत्रकाची प्रत मंचासमोर दाखल केलेली आहे. गैरअर्जदार यांचे म्‍हणणेनुसार गैरअर्जदार यांना सदरील रक्‍कम नियमानुसार लावलेली असून महाराष्‍ट्र विभागीय आणि नगर रचना कायदा,1966 च्‍या कलम 7 नुसार सदरील रक्‍कमेचे कॅलक्‍युलेशन गैरअर्जदार यांनी केलेले आहे. त्‍यामुळे अर्जदार यांनी दाखल केलेले जी.आर. व सदरील कायद्याचे कलम 7 नुसार योग्‍य प्रमाणात हिशोब करुन वसुल केलेली आहे. दाखल जी.आर.चे व महाराष्‍ट्र विभागीय आणि नगर रचना कायदा,1966 कलम 7 चे अवलोकन केले असता खालील प्रमाणे नमुद आहेः-
“ 7. Permission for extension of time._ If the4 intending lessee obtains development permission and commences construction in accordance with the condition of agreement to lease made between him and the Corporation but has been unable to complete the construction within the time stipulated in the agreement to lease for reasons beyond his control, the Managing Director may payment extension of time for completion of buildings, factory, structure or other work on payment of additional premium at the following rates:
Up to 1 year … 5 per cent of the premium
Between 1 and 2 years … 15 per cent of the premium
Between 2 and 3 years … 40 per cent of the premium
Explanation._ The rates of additional premium are cumulative and extension of
time would be given for 1 year at a time.”
वरील तरतुदींचे अवलोकन केले असता भुखंडधारकाने 6 वर्षाचे आत बांधकाम केले नाही तर भुखंडधारकाने गैरअर्जदार यांचेकडे अतिरिक्‍त भाडेपटटयाची रक्‍कम भरणे बंधनकारक आहे. सदरील कलम 7 मध्‍ये अतिरिक्‍त भाडेपटटयाची रक्‍कम एकत्रितरीत्‍या(cumulative) प्रमाणे कॅलक्‍युलेट करावे असे नमुद केलेले आहे. त्‍यानुसार गैरअर्जदार यांनी सदरील रक्‍कम कॅलक्‍युलेट केलेली असून अतिरिक्‍त भाडेपटटयाची वसुली केलेली रक्‍कम कायद्यानुसार योग्‍य आहे असे मंचाचे मत आहे. वरील विवेचनावरुन मंच खालील आदेश देत आहे.
आ दे श
1. अर्जदार यांची तक्रार नामंजुर करण्‍यात येते.
2. खर्चाबाबत आदेश नाहीत.
3. दोन्‍ही पक्षकारास निकालाच्‍या प्रती मोफत पुरविण्‍यात याव्‍यात.
