श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्तीने सदर तक्रार ग्रा.सं.का. अन्‍वये दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील वि.प.क्र. 1 आदित्‍य लाईफस्‍पेसेस अँड इंफ्राव्‍हेंचर प्राय. लिमि. चे वि.प.क्र. 2 हे संचालक असून ते जमीन खरेदी करुन ती विकसित करुन त्‍यावर बांधकाम करुन त्‍यावरील सदनिका विक्रीचा व्‍यवसाय व बांधकामाचा व्‍यवसाय करतात.
2. तक्रारकर्तीची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, तिच्‍या मृतक पतीने वि.प.च्या ‘’गंगवानी गार्डनस् स्‍नोड्रॉप’’ या मौजा-भिलगाव, ता.कामठी, जि.नागपूर येथील ख.क्र. 84/8, प.ह.क्र.15 वरील भुखंड क्र. 43 ते 50 वरील योजनेतील सदनिका क्र. 404 ही क्षेत्रफळ 125.578 चौ.मी., 2.986% अविभक्‍त हिस्‍सा असलेले रु.40,00,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचे उभय पक्षांमध्‍ये दि.01.02.2017 च्या विक्रीच्‍या करारांन्‍वये रु.4,00,000/- अग्रीम देऊन ठरले. तक्रारकर्तीच्‍या पतीने सेंट्रल बँक ऑफ इंडियाकडून रु.32,00,000/- चे गृहकर्ज घेतले. बँकेने वि.प.च्या खात्‍यामध्‍ये दि.16.02.2017 रोजी रु.12,60,000/- वळते केले. तक्रारकर्त्याने सदर कर्जाच्‍या रकमेचे हप्‍ते आणि व्याज मिळून रु.4,44,410/- बँकेला अदा केले. अशाप्रकारे वि.प.ला एकूण रु.16,60,000/- सदनिकेच्या किमतीबाबत प्राप्‍त झाले. जानेवारी, 2019 पर्यंत वि.प. सदनिकेचा ताबा देणार होते. परंतू बराच कालावधी उलटून गेल्‍यावरही तक्रारकर्त्‍याला वि.प.ने सदनिकेचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही. अशाप्रकारे वि.प.ने उभय पक्षामध्‍ये करण्यात आलेला कराराचा भंग केलेला आहे आणि सदर करार हा आता तक्रारकर्त्‍याला बांधील नाही. तक्रारकर्त्याने वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली असता वि.प.ने प्रतिसाद दिला नाही, म्हणून तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन रु.16,60,000/- आणि रु.4,44,410/- या रकमा व्याजासह परत मिळाव्‍या, क्षतिपूर्तीबाबत रु.100/- प्रतीदिन मिळावे, गृहकर्जाबाबत जी काही दंडात्मक जबाबदारी राहील ती वि.प.ने भरावी आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्या आहेत.
3. सदर प्रकरणी वि.प.क्र. 1 व 2 वर नोटीस बजावली असता वि.प.क्र. 1 व 2 आयोगासमोर हजर न झाल्याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्यात आला.
4. प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर तक्रारकर्त्‍यावर तोंडी युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित राहीलेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 – उभय पक्षांमध्‍ये मौजा-भिलगाव, ता.कामठी, जि.नागपूर ख.क्र. 84/8, प.ह.क्र.15 वरील भुखंड क्र. 43 ते 50 वरील ‘’गंगवानी गार्डन्‍स’’ योजनेतील ‘’स्‍नोड्रॉप अपार्टमेंट्स’’ मधील सदनिका क्र. 404 ही क्षेत्रफळ 125.578 चौ.मी., 2.986% अविभक्‍त हिस्‍सा असलेले रु.40,00,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा दि.01.02.2017 च्या विक्रीच्‍या करारांन्‍वये दिसून येते. सदर करारनाम्‍यामध्‍ये वि.प.ने बांधकामाची वैशिष्‍ट्ये आणि त्‍याकरीता वापरण्‍यात येणारे साहित्‍य यांचा उल्‍लेख केलेला आहे आणि बांधकामाच्या टप्‍यानुसार रकमा द्यावयाचे नमूद केले आहे. यावरुन वि.प. तक्रारकर्त्याकडून रक्कम स्विकरुन सदनिका सर्व सोईसह राहण्‍याकरीता उपलबध करुन देणार असल्याचे दिसून येते. त्यामुळे वि.प.ची सेवा पुरवठादार(Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. प्रस्तुत व्यवहारात तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. मा. सर्वोच्च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. सबब, मुद्दा क्र. 1 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 – प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने दि.01.02.2017 रोजी सदनिकेच्या विक्रीचा करारनामा केल्‍यानंतर जानेवारी 2019 पर्यंत सदनिका पूर्ण करुन ताबा देण्याची व विक्रीपत्र नोंदवून देण्याची बाब नमूद केलेली आहे. तसेच तक्रारकर्त्याने काढलेल्‍या गृहकर्जाची काही रक्कम आणि प्रत्यक्ष तक्रारकर्त्याने सदनिका आरक्षीत करण्‍याकरीता दिलेली रक्कम वि.प.ने स्विकारलेली आहे. परंतू वि.प.ने वरील कालावधी उलटून गेल्‍यावरही तक्रारकर्त्‍याला आजतागायत ताबा दिलेला नाही आणि विक्रीपत्र करुन दिले नाही किंवा काही तांत्रिक अडचणीमुळे तो बांधकाम पूर्ण करु शकत नव्‍हता तर रक्‍कमसुध्‍दा परत केलेली नाही. त्यामुळे तक्रार दाखल करण्याचे कारण सतत घडत असल्याचे (Continuous cause of action) आयोगाचे मत आहे. मा. राष्ट्रीय आयोगाच्या “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). या प्रकरणात दिलेल्या निवाड्यावर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे फार्मलँड/भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्त्याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्याचे दिसून येत असल्याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्याने वि.प.ला विक्रीचा करारनामा करतांना रु.4,00,000/- दिल्‍याचे करारनाम्‍याच्‍या प्रतीवरुन दिसून येते आणि नंतर बँकेचे गृहकर्जांतर्गत वि.प.ला रु.12,60,000/- दिल्‍याचे तक्रारकर्त्याने दाखल केलेल्या बँकेच्‍या विवरणावरुन दिसून येते. विक्रीच्‍या करारनाम्‍याप्रमाणे तक्रारकर्त्याने वि.प.ला रक्कम दिल्‍यावर वि.प.ने ‘’स्‍नोड्रॉप अपार्टमेंट्स’’ चे बांधकाम पूर्ण झाल्‍याचे किंवा उर्वरित रक्कम मागण्‍याकरीता कुठलीही सुचना किंवा पत्र दिल्‍याचे दिसून येत नाही. तसेच बांधकामाची काय प्रगती आहे हे दर्शविणारा दस्‍तऐवज तक्रारकर्त्‍याला दिलेला नाही. तसेच जानेवारी 2019 पर्यंत सदनिका पूर्ण करुन ताबा देण्‍याचे आश्‍वासन देऊनसुध्‍दा तक्रारकर्त्याने आयोगासमोर तक्रार दाखल केल्‍यानंतरसुध्‍दा वि.प.ने त्याला रक्कम परत केलेली नाही किंवा सदनिकेचा ताबा दिलेला नाही. वि.प.ने सन 20017 पासून तक्रारकर्त्याकडून रक्कम घेऊनही पुढे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही आणि सदनिकेचा ताबाही दिला नाही. वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी असून अनुचित व्यापार पध्‍दतीचा अवलंब असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला सदनिकेच्या किंमतीबाबत दिलेली रक्कम, बँकेने वि.प.ला गृहकर्जाचा दिलेला हप्‍ता. बँकेकडे त्याने भरलेले व्याज परत मागण्‍याकरीता कायदेशीर नोटीसची बजावणी केलेली आहे. सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन ताबा देण्‍याबाबत किंवा रक्कम परत करण्‍याबाबत वि.प.ने कुठलीही पावले उचलल्‍याचे दिसून येत नाही. आयोगाची नोटीस वि.प.क्र. 1 व 2 यांना प्राप्‍त झाल्‍यावरही त्‍यांनी आयोगासमोर येऊन लेखी उत्‍तर दाखल करुन दस्‍तऐवजासह तक्रारकर्त्याची तक्रार नाकारलेली नाही, यावरुन वि.प.क्र. 1 व 2 ला तक्रारकर्त्याची तक्रार मान्‍य असल्याचे आयोगाचे मत आहे. ही वि.प.च्या सेवेतील त्रुटी असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. म्हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 4 – प्रस्तुत प्रकरणी सदनिका बांधकाम प्रकरणी झालेल्या विलंबामुळे करारपत्र तक्रारकर्त्‍यावर बंधन कारक नसल्याचे नमूद करीत तक्रारकर्त्याने दिलेली रक्कम परत मिळण्‍याबाबत मागणी केलेली आहे. मा सर्वोच्च न्यायालयाने खालील प्रकरणात ग्राहकास फ्लॅटचा ताबा मिळण्यासाठी अनिर्बंधित काळासाठी वाट पाहण्यास भाग पडले जाऊ शकत नाही व ग्राहक त्याने दिलेली रक्कम नुकसान भरपाई सकट परत मिळण्यास पात्र असल्याचे स्पष्ट निरीक्षणे नोंदविली आहेत. सदर निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
Fortune Infrastructure & Anr. v. Trevor D’Lima & Ors, 3 (2018) 5 SCC 442, Judgment dt 12.03.2018
15. Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract.
मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021.”.
येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, विवादीत सदनिकेबाबतची रक्कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2017 मध्‍ये रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने सदनिका खरेदीसाठी वि.प.ला मुदत ठेव म्हणून रक्कम दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंड/सदनिकांच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या/बांधकामाच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. तसेच सदर प्रकरणात तक्रारकर्त्‍यांनी गृहकर्ज घेऊन सदनिका विकत घेण्‍याचा करार केलेला असल्याने त्‍यांना बँकेने नियोजित कालावधीत बांधकाम केले नाही तर लागणारा दंडात्मक व्‍याजसुध्‍दा भरावा लागेल. वि.प.च्या सदर अनुचित व्‍यापारी प्रथेमुळे तक्रारकर्त्‍याला बँकेच्‍या कर्जावर अतिरिक्‍त दंडात्मक व्‍याजाची भरपाई करावी लागेल. सर्व वस्तुस्थितीचा विचार करता वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्याने अदा केलेली एकूण रक्कम रु.16,60,000/- दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. वि.प.ला दंडात्मक व्याजासह रक्कम परतीचे आदेश दिले असल्याने तक्रारकर्त्याची गृहकर्जाच्या परतफेड केलेल्या रकमेवर व्याज देण्याची मागणी नामंजूर करण्यात येते.
9. वि.प.ने तक्रारकर्त्याची रक्कम सन 2017 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला सदनिकेच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्यामुळे वि.प.च्या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला आर्थिक नुकसान व शारीरिक/ मानसिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता आर्थिक नुकसान व मानसिक, शारिरीक त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
10. उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- अं ति म आ दे श –
- तक्रारकर्त्‍यांची तक्रार (एकत्रितरीत्‍या) अंशतः मंजूर करण्यात येत असून वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रु.16,60,000/- शेवटची रक्कम दिल्‍याचे दि.16.02.2017 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्याजासह परत करावे.
2. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.1,50,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.
3. सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.
4. आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
