(आदेश पारीत व्‍दारा - श्री शेखर प्र. मुळे, मा.अध्‍यक्ष)

(पारीत दिनांक : 23 ऑगष्‍ट, 2017)

1.    तक्रारकर्त्‍याने ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 चे कलम 12 अन्‍वये, ही तक्रार आधार रिअलिटीज प्रा. लि. या फर्म विरुध्‍द आणि फर्मच्‍या कार्यकारी संचालक आणि संचालिका यांच्‍याविरुध्‍द अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब केला, या आरोपाखाली दाखल केली आहे. तक्रार थोडक्‍यात खालील प्रमाणे.

2.    विरुध्‍दपक्ष क्रमांक 1 ही फर्म असून जमीन खरेदीकरुन महावारी किस्‍तीने भूखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करतात.  विरुध्‍दपक्ष क्र.2 आणि 4 हा त्‍या फर्मच्‍या संचालिका असून विरुध्‍दपक्ष क्र.3 आणि 5 फर्मचे कार्यकारी संचालक आहे.  मौजा – बेंडोली, तह. उमरेड, जिल्‍हा – नागपुर येथे फर्मच्‍या मालकीची जमीन खसरा नंबर 31, प.ह.क्र.13 असून त्‍यावर ले-आऊट टाकलेले आहे.  तक्रारकर्त्‍याने त्‍या ले-आऊटमधील भूखंड क्रमांक 3 रुपये 1,74,075/- मध्‍ये खरेदी केला.  भूखंडाची संपूर्ण किंमत विरुध्‍दपक्षाच्‍या कार्यालयात जमा केली, परंतु विरुध्‍दपक्षाने भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही.  तक्रारकर्त्‍याने त्‍याबाबत चौकशी केली असता असे माहीत पडले की, सदरहू जमिनीची मालकी विरुध्‍दपक्षाची कधीही नव्‍हती.  त्‍याने केवळ मुळ शेत मालकासोबत जमीन खरेदी करण्‍याचा करारनामा केला होता व त्‍या आधारे विनापरवाना ले-आऊट पाडले व भूखंडाची विक्री केली.  अशाप्रकारे, त्‍याने तक्रारकर्ता आणि इतर व्‍यक्‍तींची फसवणूक केल्‍याचे उघड झाले. त्‍यामुळे, तक्रारकर्त्‍याने त्‍यासंबंधी पोलीस स्‍टेशनला तक्रार दिली असता, विरुध्‍दपक्ष क्र.2 आणि 4 यांनी विरुध्‍दपक्ष क्र.3 आणि 5 च्‍या वतीने एक प्रतिज्ञापत्राचा करारनामा लिहून दिला की, ‘‘ते दिनांक 2.1.2014 पासून 3 महिन्‍याच्‍या मुदतीमध्‍ये भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन देतील आणि तसे करण्‍यास असमर्थ ठरल्‍यास तक्रारकर्त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम रुपये 1,74,075/- परत करतील. या प्रतिज्ञापत्रानुसार विरुध्‍दपक्ष क्र.1 ते 5 हे जबाबदार राहतील.’’  परंतु, समझौत्‍याची मुदत संपल्‍यानंतरही विरुध्‍दपक्षाने विक्रीपत्र करुन दिले नाही किंवा पैसेही परत केले नाही.  अशाप्रकारे त्‍यांनी अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब केला, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने अशी विनंती केली की, त्‍यांनी त्‍याच्‍या भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन द्यावे किंवा जमा केलेली रक्‍कम रुपये 1,74,075/- दिनांक 13.3.2010 पासून 18 % टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.  तसेच, झालेल्‍या मानसिक, शारिरीक त्रासाबद्दल नुकसान भरपाई द्यावी आणि तक्रारीचा खर्च द्यावा.    

3.    प्रकरण प्रलंबित असतांना असे माहीत पडले की, विरुध्‍दपक्ष क्र.5 याचा दिनांक 12.9.2014 रोजी मृत्‍यु झाला होता.  त्‍यामुळे त्‍याचे नांव या प्रकरणातून वगळण्‍यात आले.  विरुध्‍दपक्ष क्रमांक 2 आणि 3 ला नोटीस मिळून सुध्‍दा हजर न झाल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फा प्रकरण पुढे चालविण्‍यात आले.

4.    तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीला अनुसरुन विरुध्‍दपक्षांना मंचा मार्फत नोटीस पाठविण्‍यात आली.  विरुध्‍दपक्ष क्र.1 आणि 4 यांनी तक्रारीला आपले लेखीउत्‍तर दाखल करुन असा आक्षेप घेतला की, तक्रारकर्ता हा ग्राहक होत नाही, कारण कुठलाही प्रकारचा करारनामा त्‍यांनी दाखल केलेला नसून त्‍याच्‍या आणि विरुध्‍दपक्षामध्‍ये Enforeseable  contract  अस्तित्‍वात नाही.  त्‍याशिवाय, तक्रारकर्ता म्‍हणतो त्‍याप्रमाणे विरुध्‍दपक्ष क्र.3 आणि 5 यांनी लिहून दिलेल्‍या प्रतिज्ञापत्राप्रमाणे त्‍यांनी जमा केलेली रक्‍कम विशिष्‍ट अव‍धी मध्‍ये परत करावयाची होती आणि तो अवधी संपल्‍यानंतर रक्‍कम मिळण्‍यासाठी केवळ दिवाणी दावा करता येऊ शकला असता, त्‍यासाठी ग्राहक तक्रार चालविण्‍या योग्‍य नाही म्‍हणून ती खारीज करावी, अशी विनंती केली आहे.  विरुध्‍दपक्ष क्र.4 ने पुढे असे नमूद केले की, विरुध्‍दपक्ष क्र.3 आणि 5 हे विरुध्‍दपक्ष क्र.1 फर्मचे कधीही कार्यकारी संचालक नव्‍हते, तर ते केवळ विरुध्‍दपक्ष क्र.2 आणि 4 यांनी कामकाजामध्‍ये मदत करीत होते.  तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष क्र.4 ला रुपये 1,74,075/- दिल्‍याचे किंवा विरुध्‍दपक्ष क्र.4 ने त्‍याला करारनामा करुन दिल्‍याचे नाकबूल केले आहे.  तक्रारकर्त्‍याने पोलीस तक्रार केल्‍याचे मान्‍य केले असून असे नमूद केले आहे की, कुठलाही पुरावा नसल्‍याने विरुध्‍दपक्ष क्र.2 आणि 4 चे विरुध्‍द गुन्‍हा दाखल झाला नव्‍हता.  विरुध्‍दपक्ष क्र.3 आणि 5 यांनी स्‍वतःहून रक्‍कम परत करण्‍याचे लिहून दिले होते, कारण विरुध्‍दपक्ष क्र.1 फर्मच्‍या कोण्‍या प्रतिनीधीने घोटाळा केला होता.  तक्रारकर्त्‍याने दिवाणी न्‍यायालयात दाद मागायला हवी होती, म्‍हणून ही तक्रार खारीज करण्‍याची विनंती केली आहे. 

5.    याप्रकरणामध्‍ये दोन्‍ही पक्षाकडून सुनावणीच्‍या दरम्‍यान ब-याच तारखांवर कोणीही हजर होत नाही, त्‍यामुळे या प्रकरणाचा निकाल अभिलेखावर दाखल लेखी युक्‍तीवाद, दस्‍ताऐवज, तसेच तक्रार आणि त्‍यावरील लेखी जबाबावरुन देण्‍यात येते.  

//  निष्‍कर्ष  //

6.    भूखंडाच्‍या कथित व्‍यवहारासंबंधी तक्रारकर्ता आणि विरुध्‍दपक्षांमध्‍ये लेखी करार झाला नव्‍हता, ही बाब वादातीत नाही.  परंतु, विरुध्‍दपक्ष क्र.1 फर्मने तक्रारकर्त्‍याने दिलेल्‍या रकमेच्‍या पावत्‍या अभिलेखावर दाखल केल्‍या आहेत.  तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार विरुध्‍दपक्ष क्र.2 ते 5 हे विरुध्‍दपक्ष क्र.1 फर्मचे संचालक आहे.  परंतु, त्‍यांनी ही बाब सिध्‍द करण्‍यासाठी कुठलाही पुरावा दाखल केला नाही.  विरुध्‍दपक्ष क्र.4 ने हे नाकबूल केले आहे की, ती फर्मची संचालिका आहे.

7.    याबद्दल वाद नाही की, तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाविरुध्‍द पोलीस स्‍टेशनला तक्रार केली होती आणि त्‍यावेळी विरुध्‍दपक्ष क्र.3 आणि 5 यांनी त्‍यांच्‍या झालेल्‍या आपसी समझौत्‍यानुसार एक प्रतिज्ञापत्राचा करारनामा स्‍टॅम्‍प पेपरवर लिहून दिला होता,  ज्‍यावर विरुध्‍दपक्ष क्र.3 आणि 5 तसेच तक्रारकर्त्‍याची स्‍वाक्षरी आहे, त्‍याशिवाय दोन साक्षिदारांनी सुध्‍दा त्‍यावर स्‍वाक्ष-या केल्‍या आहे.  त्‍या करारनाम्‍यानुसार विरुध्‍दपक्षांनी हे मान्‍य केले आहे की, त्‍यांना तक्रारकर्त्‍याकडून सदरहू ले-आऊटमधील एका भूखंडाची किंमत रुपये 1,74,075/- प्राप्‍त झाली होती.  पुढे असे सुध्‍दा लिहून दिले की, जर विरुध्‍दपक्ष क्र.3 आणि 5 हे रजिस्‍ट्री करुन देण्‍यास व्‍यकतीगतरित्‍या अथवा कार्यालयीन अडचणीमुळे असमर्थ असतील तर दिनांक 2.1.2014 पासून 3 महिन्‍याचे मुदतीत ते भूखंडाची रजिस्‍ट्री करुन देतील आणि रजिस्‍ट्री करुन देण्‍यास असमर्थ असतील तर ते दिनांक 2.3.2014 पर्यंत तक्रारकर्त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम रुपये 1,74,075/- परत देतील.  हे आश्‍वासन विरुध्‍दपक्ष क्र.3 आणि 5 यांनी विरुध्‍दपक्ष क्र.2 आणि 4 यांच्‍या वतीने लिहून दिले होते.  त्‍यात असे सुध्‍दा लिहिले आहे की, विरुध्‍दपक्ष क्र.2 आणि 4 यांनी विरुध्‍दपक्ष क्र.1 फर्मच्‍या संचालिका आहे.  समझौत्‍याचा हा करारनामा हा विरुध्‍दपक्ष क्र.4 ने नाकारलेला नाही.  यावरुन, असे म्‍हणता येईल की, विरुध्‍दपक्ष क्र.2 आणि 5 हे विरुध्‍दपक्ष क्र.1 फर्मचे कामकाज विरुध्‍दपक्ष क्र.2 आणि 4 च्‍या वतीने पाहात होते.  विरुध्‍दपक्ष क्र.4 ही विरुध्‍दपक्ष क्र.5 ची पत्‍नी आहे.  या कारणावरुन विरुध्‍दपक्ष क्र.4 ने घेतलेला पहिला आक्षेप की, त्‍याचा विरुध्‍दपक्ष फर्मशी कुठलाही संबंध नाही हे फेटाळण्‍यात येते.  जर, विरुध्‍दपक्ष क्र.4 चा विरुध्‍दपक्ष फर्मशी कुठलाही संबंध नव्‍हता तर तिला या समझोत्‍याचा करारनाम्‍यावर पूर्वीच आक्षेप किंवा हरकत घेता आली असती.  समझोत्‍याचा हा करारनामा दिनांक 2.1.2014 रोजी करण्‍यात आला होता.  दोन्‍ही पक्षामध्‍ये झालेल्‍या समझोत्‍यामुळे त्‍याच्‍यांमध्‍ये भूखंडाच्‍या व्‍यवहारासंबंधी पूर्वी लेखी करार झाला नव्‍हता, या गोष्‍टीला विशेष फरक पडत नाही.  याच कारणास्‍तव आम्‍हीं या विरुध्‍दपक्ष क्र.4 च्‍या आक्षेपाशी सहमत नाही की, लेखी करारनामा नसल्‍यामुळे तक्रारकर्ता हा ग्राहक होत नाही. समझोत्‍याच्‍या या करारनाम्‍यामध्‍ये भूखंडाच्‍या व्‍यवहारासंबंधीचा संपूर्ण तपशिल नमूद केला आहे.

8.    कुठल्‍याही विरुध्‍दपक्षाने दिनांक 2.1.2014 च्‍या या करारनाम्‍याला आव्‍हान दिले नाही किंवा तो करारनामा खोटा आणि बनावट असल्‍याचे म्‍हटलेले नाही.  त्‍यामुळे त्‍या करारनाम्‍याच्‍या अटी व शर्तीशी विरुध्‍दपक्ष बांधील आहे.  विरुध्‍दपक्षांनी तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही किंवा त्‍यांनी जमा केलेली रक्‍कम सुध्‍दा समझोत्‍याच्‍या शर्तीनुसार परत केलेली नाही.  विरुध्‍दपक्ष क्र.4 चे असे म्‍हणणे आहे की, या समझोत्‍याच्‍या करारनाम्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याकडे केवळ एकच पर्याय शिल्‍लक होता आणि तो म्‍हणजे दिवाणी न्‍यायालयात वसुलीचा दावा दाखल करणे.  ग्राहक तक्रार रक्‍कम वसुलीसाठी चालु शकत नाही.  परंतु, या म्‍हणण्‍याला सुध्‍दा सहमती दाखविता येत नाही, कारण समझोता करारनाम्‍यानुसार विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याला पहिले आश्‍वासन भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे दिले होते आणि काही कारणास्‍तव जर विक्रीपत्र होत नसेल तर जमा रक्‍कम परत करण्‍याचा दुसरा पर्याय ठेवला होता.  तक्रारकर्त्‍याने या तक्रारीव्‍दारे भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन मागितले असून ते जर शक्‍य होत नसेल तर जमा रक्‍कम परत मागितली आहे.  ग्राहक सरंक्षण कायद्या खालील सोय (Remedy)  ही Additional Remedy  असते आणि ग्राहकाने अशापरिस्थितीत ग्राहक मंचात दाद मागावी किंवा दिवाणी न्‍यायालयात दाद मागावी हे सर्वस्‍वी त्‍याचेवर अवलंबून असते.  तक्रारकर्ता ग्राहक मंचात आलेला आहे आणि त्‍याची तक्रार चालविण्‍या योग्‍य आहे.  तक्रारकर्त्‍याने असा आरोप केला आहे की, विरुध्‍दपक्षानी शेत मालकाशी केलेल्‍या केवळ करारनाम्‍यावरुन भूखंड पाडले आणि इतरांना विकले.  या आरोपाला विरुध्‍दपक्षाकडून नकारात्‍मक उत्‍तर आले असून त्‍याची मालकी असल्‍याबद्दल कुठलाही दस्‍ताऐवज विरुध्‍दपक्षाने दाखल केला नाही.  तसेच, तक्रारकर्त्‍याने पाठविलेला नोटीस सुध्‍दा त्‍यांनी स्विकारलेली नाही.  या सर्व गोष्‍टीवरुन हे दिसून येते की, विरुध्‍दपक्षाने आपल्‍या सेवेत केवळ कमतरताच ठेवली नाही तर भूखंड व्‍यवहारात अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब सुध्‍दा केला आहे.  सबब, ही तक्रार मंजूर करण्‍यात येते व खालील प्रमाणे आदेश पारीत करण्‍यात येते.

  //  अंतिम आदेश  //

(1)   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

(2)   विरुध्‍दपक्ष यांना आदेशीत करण्‍यात येते की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याने घेतलेला खसरा नंबर 31, प.ह.क्र.13, मौजा – बेंडोली, तह. उमरेड, जिल्‍हा नागपुर येथील भूखंड क्रमांक 3  ची सर्व बाबींची कायदेशिर पुर्तता करुन तक्रारकर्त्‍यास विक्रीपत्रकरुन देण्‍यात यावे.

                              किंवा

            जर विक्रीपत्र करुन देण्‍यास कायदेशिर अडचण येत असेल तर विरुध्‍दपक्ष  क्र. 1 ते 5 यांनी वैयक्‍तीकरित्‍या व संयुक्‍तीकरित्‍या तक्रारकर्त्‍याला रुपये 1,74,075/- दिनांक 13.3.2010 पासून द.सा.द.शे. 9 % टक्‍के व्‍याजदराप्रमाणे परत करावे.

(3)   तसेच, विरुध्‍दपक्ष यांनी तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या मानसिक, शारिरीक त्रासाबद्दल रुपये 15,000/-  व तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये 5,000/- द्यावा.

(4)   विरुध्‍दपक्ष यांनी आदेशाची पुर्तता आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावे. 

(5)   उभय पक्षकारांना आदेशाची प्रत निःशुल्‍क पाठविण्‍यात यावी.   

नागपूर. 

दिनांक :- 23/08/2017