श्री. अतुल आळशी, मा. अध्‍यक्ष यांचे आदेशांन्‍वये.
1. वि.प. हा तक्रारकर्त्‍याचा मामेभाऊ असून तो सोहम लँड डेवलपर्स या नावाने जमीन विकसित करुन, लेआऊट पाडून त्‍यातील भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करतात. तक्रारकर्त्‍याकडून रक्कम स्विकारुन वि.प.ने विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यामुळे व दिलेली रक्कम परत न केल्‍यामुळे दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्याने वि.प.चे मौजा-पावनगाव, भुखंड क्र. 11 एकूण क्षेत्रफळ 1200 चौ.फु. चा रु.3,60,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता रु.20,000/- अग्रीम दि.29.02.2016 रोजी दिली. वि.प.ने त्याला या रकमेची हस्‍तलिखित पावती दिली. दि.30.01.2019 रोजी वि.प.क्र. 1 ने तक्रारकर्त्‍याला भुखंड हा विक्रीपत्र करण्‍याकरीता मुक्‍त झालेला असल्याने उर्वरित रकमेची मागणी केली असता तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रु.1,83,000/- रक्कम दिली. वि.पने यासुध्‍दा रकमेची हस्‍तलिखीत पावती दिली. उर्वरित रक्कम ही विक्रीपत्राचे वेळेस देण्‍याचे उभय पक्षात ठरले होते. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.कडे विक्रीपत्राची मागणी केली असता वि.प.ने त्याला धमकी देऊन हकलून लावले. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला विक्रीपत्र लावून दे नाहीतर दिलेली रक्कम परत कर अशी मागणी केली असता वि.प.ने भुखंड देण्‍याचे नाकारुन स्‍टँप पेपरवर करार करुन रक्कम 07.12.2020 पर्यंत परत करण्याचे मान्‍य केले. तक्रारकर्ता भुखंड असलेल्‍या स्‍थळावर गेला असता त्याला अशी माहिती मिळाली की, विवादित जमिन ही वि.प.च्या मालकीची नव्‍हती. वारंवार मागणी करुनही वि.प.ने अद्यापही तक्रारकर्त्‍याची रक्कम परत केलेली नाही. म्‍हणून त्याने कायदेशीर नोटीसची बजावली केली, त्‍यालासुध्‍दा वि.प.ने प्रतिसाद दिला नाही. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन, वि.प.ला त्याने दिलेली रक्कम रु.2,03,000/- ही व्याजासह परत मिळावी, शारिरीक, मानसिक त्रासाबाबत भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.
3. सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 व 2 वर बजावण्‍यात आली. वि.प.क्र. 1 व 2 तर्फे अधि. चेतन कुंभारे यांनी वकालतनामा दाखल केला. वि.प.क्र. 1 व 2 ला पूरेशी संधी देऊनही त्‍यांनी लेखी उत्‍तर दाखल न केल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द विना लेखी जवाब कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.
4. सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचे वकीलांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकला. वि.प. आणि त्‍यांचे वकील गैरहजर. आयोगाने सदर प्रकरणी तक्रारकर्त्‍याची तक्रार व दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ खालील मुद्दे व निष्कर्ष.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचे ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 - तक्रारकर्त्‍याने वि.प.सोबत भुखंड क्र. 11, एकूण क्षेत्रफळ 1200 चौ.फु.चा हा रु.3,60,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता वि.प. सोहम लँड डेव्‍हलपर्स तर्फे प्रोप्रा. आनंद धरमगुडीया यांना दि.30.01.2019 एकूण रक्कम 2,03,000/- रोख दिल्‍याच्‍या पावतीची प्रत अभिलेखावर दस्‍तऐवज क्र. 2 वर दाखल आहे. तसेच दस्‍तऐवज क्र. 3 वर वि.प.ने दि.07.07.2019 रोजी स्‍पष्‍टपणे रोख रक्कम मिळाल्‍याचे नमूद केले आहे. यावरुन उभय पक्षामध्‍ये भुखंड खरेदीचा व्यवहार झाल्‍याचे दिसून येते. तसेच वि.प. डेव्‍हलपर्स/विकासक असल्याने सदर भुखंड विकसित करुन देण्‍याची जबाबदारी त्‍यांची आहे. मा. सर्वोच्च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 – वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाची किंमतीबाबत आंशिक रक्कम स्विकारलेली आहे. परंतू भुखंडाचे विक्रीचा करारनामा किंवा विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. तसेच वि.प. तक्रारकर्त्‍याला भुखंड आवंटित करण्‍यास असमर्थ असल्याने दि.03.12.2020 ला करारनामा करुन दि.17.12.2020 पर्यंत संपूर्ण रक्कम परत करण्‍यास तयार असल्याचे नमूद केले. प्रत्‍यक्षात मात्र वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला कुठलीही रक्कम परत केली नसल्‍याने वादाचे कारण हे सतत सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. आयोगाचे मते सदर तक्रारीतील तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता तक्रार ही आयोगाचे कालमर्यादेत आणि आर्थिक मर्यादेत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 2 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 – वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाच्‍या किंमत हा रु.3,60,000/- पैकी रु.2,03,000/- स्विकारलेले आहे आणि उर्वरित रक्कम ही विक्रीपत्राचे वेळेस देण्‍याचे उभय पक्षांमध्‍ये ठरले होते. ही बाब वि.प.ने आयोगासमोर येऊनही नाकारलेली नाही. यावरुन व दि.03.12.2020 च्या करारनाम्‍यावरुन वि.प.ला याची संपूर्ण कल्‍पना होती की, तो तक्रारकर्त्‍याला संस्‍थेतील भुखंड आवंटित करु शकत नाही. तरीदेखील वि.प.ने 28.02.2016, 29.02.2016 आणि 30.01.2019 रोजी तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत रक्कम स्विकारलेली आहे. त्‍यानंतर दोन वर्षाचा कालावधी उलटून गेल्‍यावरही वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला वारंवार मागणी केल्‍यावरही विक्रीपत्र करुन दिले नाही आणि दि.03.12.2020 रोजी एक करारनामा करुन केवळ रोख रक्कम ही दि.17.12.2020 पर्यंत परत करीत असल्याचे निवेदन कागदपत्रावरुन दिसून येते. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला मुळात जमीन त्‍याच्‍या नावावर नसतांनाही सदर भुखंड विक्रीचा व्यवहार केलेला आहे. वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेत मोडणारी असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
वि.प.ने भुखंडाची आंशिक रक्कम घेऊनही विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही आणि रक्‍कमही परत केलेली नाही. तक्रारकर्त्‍याकडून स्वीकारलेल्या रु.2,03,000/- रक्कमेचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. वि.प.ची वरील कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. सबब, मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 4 - तक्रारकर्त्‍याने वि.प. ला रक्कम रु.2,03,000/- दिल्याचे दि.07.07.2019 च्या पावतीवरुन दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याने विवादित जमिन ही वि.प.च्या नावावर नसल्‍याने आणि वि.प.ने स्‍वतः तो भुखंड देऊ शकत नसल्‍याचे नमूद केल्‍याने तक्रारकर्त्‍याला त्याने अदा केलेली रक्कम व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे उचित होईल असे आयोगाचे मत आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे.
मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रक्कम रु.2,03,000/- (56%) दिल्याचे दिसते. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दिलेली रक्कम रु.2,03,000/- द.सा.द.शे. 18 टक्‍के दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध ठरतील.
9. वि.प.ने सन 2016 पासून तक्रारकर्त्‍याकडून मोबदल्‍याची रक्कम घेऊन, तक्रारकर्त्‍याने त्‍याबद्दल विचारणा केल्यानंतर विक्रीपत्र करुन दिले नाही व दिलेली रक्कम परत न करुन तक्रारकर्त्‍याला द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा केलेला आहे. सध्‍याच्‍या परिस्थितीमध्‍ये नागपुर नजीकच्या प्‍लॉटचे दर दिवसेंदिवस वाढत आहेत. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याचे आर्थिक नुकसानही झालेले आहे. पर्यायाने मानसिक व शारिरीक त्रासही तक्रारकर्त्‍याला सहन करावा लागला. तसेच तक्रारकर्ता हा प्‍लॉटच्‍या वैधानिक व कायदेशीर अधिकारापासून वंचित राहीला आणि भुखंडाचा तो उपभोग घेऊ शकला नाही. सदर आर्थिक, मानसिक व शारिरीक नुकसानाची भरपाई वि.प.कडून मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
10. सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 व 2 ला आदेश देण्‍यात येतो की, वि.प. क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्‍याला रु.2,03,000/- ही शेवटची रक्कम दिल्याचे दि.30.01.2019 पासून रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.12% व्याजासह तक्रारकर्त्यास परत करावी.
वि.प. क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.15,000/- द्यावे.
3) वि.प. क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्‍याला तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावे.
4) वरील आदेशाची अंमलबजावणी वि.प. क्र. 1 व 2 ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे 45 दिवसात करावी.
5) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
