जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, सोलापूर.
ग्राहक तक्रार क्रमांक : 654/2010.
तक्रार दाखल दिनांक : 20/11/2010.
तक्रार आदेश दिनांक : 24/06/2014. निकाल कालावधी: 03 वर्षे 07 महिने 04 दिवस
सौ. प्रमिला सुभाष कुलकर्णी, वय 63 वर्षे, व्‍यवसाय : सेवानिवृत्‍त,
रा. सुयोग अपार्टमेंटस्, ब्‍लॉक नं.7, 84, रेल्‍वे लाईन्‍स्, सोलापूर. तक्रारदार
विरुध्‍द
(1) दिशा कन्‍स्‍ट्रक्‍शन, रा. 632/633, शुक्रवार पेठ, सोलापूर.
(2) श्री. कल्‍याणी शंकराराव बिराजदार, वय 47 वर्षे,
व्‍यवसाय : व्‍यापार, रा. 9/7, नेताजी सुभाष हौसिंग
सोसायटी, सोलापूर.
(3) श्री. मनोज गजकुमार शाह, वय 47 वर्षे, व्‍यवसाय : व्‍यापार,
रा. 9/7, नेताजी सुभाष हौसिंग सोसायटी, सोलापूर. सामनेवाले
गणपुर्ती :- श्री. एम.व्‍ही. कुलकर्णी, अध्‍यक्ष (अतिरिक्‍त कार्यभार)
सौ. विद्युलता जे. दलभंजन, सदस्‍य
श्री. ओंकारसिंह जी. पाटील, सदस्‍य
तक्रारदार यांचेतर्फे विधिज्ञ : पी.पी. कुलकर्णी
विरुध्‍द पक्ष यांचेतर्फे विधिज्ञ : ए.एम. देवधर
आदेश
श्री. एम.व्‍ही. कुलकर्णी, अध्‍यक्ष (अतिरिक्‍त कार्यभार) यांचे द्वारा :-
1. बूक केलेल्‍या फ्लॅटचा वेळेत ताबा न देण्‍याच्‍या त्रुटीमुळे तक्रारदाराने ही तक्रार दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारदारांचे थोडक्‍यात कथन असे आहे की, ती प्राथमिक शिक्षक म्‍हणून निवृत्‍त झाली व आपले निवृत्‍त पती यांच्‍यासह ती सोलापूर येथे राहते. सामनेवाला क्र.1 ही बिल्‍डर पार्टनरशीप फर्म असून सामनेवाला क्र.2 व 3 हे पार्टनर्स आहेत. सोलापूर येथील सिटी सर्व्‍हे नं.8368/बी-1/ए ही मिळकत असून अरुणकुमार एच. शाह व इतर यांच्‍या मालकीची होती आणि त्‍यांना ती विकसीत करावयाची होती. म्‍हणून विकसन करार व मुखत्‍यारपत्र दि.11/2/2004 रोजी सामनेवाला यांचे नांवे त्‍यांनी करुन दिले. इमारतीचा आराखडा सोलापूर महानगरपालिकेकडून मंजूर करुन घेतला. त्‍याचा परवाना नं. 549, दि.5/10/2004 असा आहे.
3. तक्रारदार व तिचे पती यांना निवृत्‍तीनंतर रेल्‍वे लाईन्‍स, सोलापूर येथे निवासस्‍थानाची जरुरी होती. त्‍यामुळे सिटी सर्व्‍हे नं.8368/बी-1/ए ही सोईची जागा होती. तेथे फ्लॅट घेण्‍याचे ठरवून तक्रारदारांनी फ्लॅट बूक केला. फ्लॅट नं.001 तळमजल्‍यावर 58 चौरस मीटर, ‘बी’ विंगमध्‍ये रु.4,90,000/- ला घेण्‍याचे ठरले. तक्रारदारांनी बयाना रक्‍कम दिल्‍यानंतर दि.15/10/2004 रोजी तिच्‍या हक्‍कात रजिस्‍टर्ड साठेखत करुन देण्‍यात आले. त्‍याचा नंबर 4895/2004 असा आहे.
4. तक्रारदारांनी एकूण रु.4,90,000/- सामनेवाला यांना देणे होते. त्‍यापैकी रु.3,90,000/- सामनेवालांच्‍या मागणीप्रमाणे वेळोवेळी देण्‍यात आलेले आहेत. फ्लॅटचा ताबा करारपत्रापासून म्‍हणजेच दि.15/10/2004 पासून 2 वर्षात देण्‍याचे ठरलेले होते. कराराची आपली बाजू पूर्ण करण्‍यास तक्रारदार तयार होते व आहेत. तथापि, सामनेवाला यांनी बांधकाम पूर्ण केलेले नाही. ऑक्‍टोंबर 2010 मध्‍ये तक्रारदारांनी बांधकामाच्‍या जागेस भेट दिली. तथापि, अद्यापही बांधकाम पूर्ण झाले नसल्‍याचे आढळून आले.
5. सामनेवाला यांनी तक्रारदार सध्‍या जेथे राहतात, त्‍या जागेचे दरमहा रु.1,500/- भाडे देण्‍याचे कबूल केलेले आहे. तथापि, ते नियमितपणे भाडे देत नाहीत. तक्रारदारांना दरमहा सामनेवाला यांच्‍याकडे भाडे मागण्‍यासाठी जावे लागते.
6. सामनेवाला यांनी फ्लॅटचा ताबा देण्‍यास खूप उशिर केलेला आहे. तक्रारदारांनी निवृत्‍तीचे पैसे फ्लॅट घेण्‍यासाठी गुंतवलेले आहेत. रु.3,90,000/- जे सामनेवाला यांना देण्‍यात आले, ते त्‍यांच्‍याकडे पडून आहेत. सामनेवाला यांनी ठरलेल्‍या मुदतीत बांधकाम पूर्ण केलेले नाही. सामनेवाला यांनी ‘ए’ विंगची मुतारी तक्रारदारांच्‍या फ्लॅटजवळ बांधलेली असून त्‍यामुळे अत्‍यंत गैरसोय होणार आहे.
7. सामनेवाला हे बांधकाम पूर्ण करुन फ्लॅटचा ताबा तक्रारदारांस देण्‍यास तयार नसल्‍यामुळे तक्रारदारांनी दि.26/10/2010 रोजी वकिलांमार्फत रजिस्‍टर्ड पोस्‍टाने सामनेवाला यांना नोटीस दिली. त्‍यांनी दि.30/10/2010 रोजी खोटे उत्‍तर तक्रारदारांस दिले व फ्लॅटचा ताबा दिला नाही. त्‍यामुळे प्रस्‍तुतची तक्रार या मंचामध्‍ये दाखल केलेली आहे.
8. तक्रारीसोबत दि.15/10/2004 चे करारपत्र दाखल करण्‍यात आलेले आहे. मालमत्‍तेच्‍या मिळकत पत्रिकेचा उतारा दाखल करण्‍यात आला आहे. दि.5/10/2004 ची बांधकाम परवानगी दाखल करण्‍यात आलेली आहे. दि.26/10/2010 च्‍या नोटीसची प्रत व पोस्‍टाची पावती हजर करण्‍यात आलेली आहे. दि.30/10/2010 चे सामनेवालातर्फे नोटीसला दिलेले उत्‍तर दाखल करण्‍यात आलेले आहे.
9. सामनेवाला यांनी हजर होऊन आपले म्‍हणणे दाखल केलेले आहे. सामनेवालांच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे तक्रारदार ही सिटी सर्व्‍हे नं.8368/बी-1/ए येथे पूर्वी भाडेकरु म्‍हणून राहत होती व त्‍या जागेला म्‍यु. घर नं. 141, रेल्‍वे लाईन्‍स्, सोलापूर असा होता. त्‍यामुळे सामनेवाला यांनी तक्रारदार यांना सवलतीच्‍या दरात रु.4,90,000/- ला फ्लॅट देण्‍याचे कबूल केले. त्‍यानंतर तक्रारदार तसेच इतर भाडेकरु जागेचा ताबा लवकर देण्‍यास तयार नव्‍हते. त्‍यामुळे सामनेवाला हे प्रत्‍यक्ष बांधकाम करु शकले नाहीत. त्‍यामुळे सामनेवाला यांचे खूप नुकसान झालेले आहे. सामनेवाला हे तक्रारदारांस भाडयाने घेतलेल्‍या जागेचे भाडे 2004 पासून देत आहेत. बांधकामास उशीर हा दुस-या भाडेकरुमुळे झालेला आहे. तक्रारदारांस याची जाणिव आहे. ज्‍या जागेमध्‍ये बांधकाम करावयाचे होते, तिचा पूर्णपणे ताबा सामनेवाला यांना सन 2010 मध्‍ये मिळालेला आहे. आता बांधकाम प्रगतीपथावर आहे व ते काही दिवसात पूर्ण होईल. तक्रारदारांनी चुकीच्‍या समजुतीवर आधारीत नोटीस दिली. सामनेवाला यांनी तिचे उत्‍तर दिलेले आहे. तक्रारदार यांना फ्लॅटचा ताबा ऑगस्‍ट 2011 पर्यंत देण्‍यात येईल. कुठल्‍याही प्रकारचे कारण घडलेले नसल्‍यामुळे दाखल केलेली ही तक्रार रद्द होण्‍यास पात्र आहे.
10. तक्रारदार व सामनेवाला यांच्‍या कथनावरुन आमचे निष्‍कर्षासाठी खालील मुद्दे उपस्थित होतात. त्‍यांची उत्‍तरे आम्‍ही खालीलप्रमाणे दिलेल्‍या कारणासाठी त्‍यांच्‍यासमोर लिहिलेली आहेत.
मुद्दे उत्‍तर
1. सामनेवाला यांनी सेवेत त्रुटी केलेली आहे काय ? होय.
2. तक्रारदारांची मागणी मान्‍य करणे योग्‍य आहे काय ? होय.
3. काय आदेश ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
कारणमीमांसा
11. मुद्दा क्र. 1 व 2 :- तक्रारदारांच्‍या कथनाप्रमाणे बहुतांश बाबी सामनेवाला यांना मान्‍य आहेत. मात्र तक्रारदारांनी काही बाबी लपवून ठेवल्‍या, असे सामनेवालांचे म्‍हणणे आहे. दोन्‍ही पक्षकारांमधील करारपत्र हे ठराविक साचाच्‍या बिल्‍डर व फ्लॅट खरेदीदार यांच्‍यामधील करारपत्राप्रमाणे आहे. बिल्‍डरने ताबा देण्‍याची नोटीस दिल्‍यापासून 7 दिवसाच्‍या आत खरेदीदाराने ताबा घ्‍यावयाचा होता. कराराच्‍या कलम 30 प्रमाणे बिल्‍डरने बांधकाम पूर्ण करुन 24 महिन्‍याच्‍या आत फ्लॅट खरेदीदाराच्‍या नांवे खरेदीखत करुन देण्‍याचे होते.
12. सामनेवालांचे म्‍हणणे आहे की, मुळ मिळकतीमधील भाडेकरुंनी कब्‍जा सोडण्‍यास वेळ लावल्‍यामुळे सामनेवाला यांना बांधकाम सुरु करता आले नाही. संपूर्णत: ताबा हा सन 2010 मध्‍येच मिळाला. सामनेवालांचे असेही म्‍हणणे दिसते की, विशेषत: तक्रारदार हिने जेथे फ्लॅट बूक केला, त्‍या ठिकाणचा ताबा लवकर मिळाला नाही. ताबा लवकर न मिळण्‍यासाठी तेथील भाडेकरु यांना दोष देण्‍यात आलेला आहे. तक्रारदार स्‍वत: सुध्‍दा त्‍यास जबाबदार आहेत, असा सुध्‍दा उल्‍लेख आढळून येतो.
13. ही गोष्‍ट खरी आहे की, तक्रारदारांनी मुळची भाडयाची जागा सोडल्‍यानंतर तिला राहण्‍यासाठी भाडयाने जागा घेतलेली आहे. त्‍या जागेचे भाडे सामनेवाला देत आहेत. तक्रारदारांस तूर्त राहण्‍यास गैरसोय नाही. तथापि, करारपत्रामधील शर्तीप्रमाणे सामनेवालांनी बांधकाम 24 महिन्‍यात पूर्ण करण्‍याचे होते. म्‍हणजेच 2004 पासून 2006 पर्यंत बांधकाम पूर्ण होणे आवश्‍यक होते. प्रत्‍यक्षात ते अद्यापि पूर्ण झाले की नाही, याबद्दल शंका आहे.
14. असे दिसते की, तक्रारदारांच्‍या विनंतीवरुन बांधकामाची स्थिती पाहण्‍यासाठी कमिशनर यांची नेमणूक करण्‍यात आली होती. कार्यकारी अभियंता, सार्वजनिक बांधकाम विभाग, सोलापूर यांच्‍यामार्फत सहायक अभियंता यांनी जागेस भेट देऊन त्‍याबद्दल अहवाल दाखल केलेला आहे. तो दि.18/10/2013 चा असून त्‍याप्रमाणे कार्यकारी अभियंता यांनी दि.25/11/2013 रोजी अहवाल दाखल केलेला होता. अहवालाप्रमाणे सदर सदनिकेचे आर.सी.सी., भिंती बांधकाम, गिलावा, अंतर्गत वायरींग, पाणी कनेक्‍शन या बाबी पूर्ण झालेल्‍या आहेत. मात्र विद्युत जोडणी व नळ जोडणीचे काम झालेले नसून सामनेवाला यांनी ते वेळेत पूर्ण करण्‍याचे तक्रारदारासमक्ष मान्‍य केले.
15. सामनेवालातर्फे असा युक्तिवाद करण्‍यात आला की, वीज जोडणी व नळ जोडणी ही फार आधी करता येत नाही. ती ताबा देताना करावी लागते, अन्‍यथा वीज व पाण्‍याचा गैरवापर होण्‍याची शक्‍यता असते. त्‍यामुळे सामान्‍यत: बांधकाम पूर्ण तयार आहे, असा निष्‍कर्ष काढण्‍यात यावा. जरी सामनेवाला यांच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे बांधकाम पूर्ण झाले असेल तरी त्‍यांनी तक्रारदारांस ताबा घेण्‍याविषयी नोटीस का दिली नाही, याचा खुलासा होत नाही. जरी असे मानले की, प्रस्‍तुत दावा दाखल झाल्‍यामुळे अशी नोटीस देण्‍यात आली नाही तरीसुध्‍दा तशा प्रकारचा अर्ज सामनेवाला यांना या मंचामध्‍ये दाखल करता आला असता व तक्रारदारांस ताबा घेण्‍याविषयी हुकूम करावे, अशी विनंती करता आली असती.
16. तक्रारदारांतर्फे मा. राष्‍ट्रीय आयोगाच्‍या ‘युजेनी रेंट /विरुध्‍द/ मे. शिरीन फॅरीश प्रभू’, 2011 (2) सी.पी.आर. 319 (एन.सी.) या निकालपत्रावर भर देण्‍यात आला आहे. मा. राष्‍ट्रीय आयोगाने असे म्‍हटले आहे की, जर फ्लॅटचा ताबा देण्‍यास उशीर झाला असेल तर बिल्‍डरकडून नुकसान भरपाई देण्‍याचा आदेश होणे योग्‍य आहे. कारण अशा उशिरामुळे सेवेत त्रुटी होते.
17. तक्रार-अर्जामध्‍ये तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना बांधकाम पूर्ण करण्‍याचे निर्देश द्यावेत, अशी मागणी केलेली आहे. तसेच सामनेवाला यांनी खरेदीखत करुन देण्‍याबद्दल निर्देश द्यावेत, अशी मागणी केलेली आहे. तसेच उशीर झाल्‍याबद्दल नुकसान भरपाई व मानसिक त्रासापोटी नुकसान भरपाई मिळण्‍याबद्दलही मागणी केलेली आहे.
18. सामनेवालातर्फे असे म्‍हटले आहे की, भाडेकरुच्‍या कृतीमुळे सामनेवाला यांना जागेचा ताबा मिळाला नाही. त्‍यामुळे ते बांधकाम करु शकले नाहीत. भाडेकरु कडून ताबा मिळण्‍यास उशीर लागेल, ही बाब सामनेवाला यांना माहीत असणे जरुर होते. कारण ते बांधकाम व्‍यवसायिक आहेत. जसा तक्रारदारांबरोबर फ्लॅट खरेदीचा करार केला, तसा अन्‍य भाडेकरुबरोबर सुध्‍दा फ्लॅट खरेदीचा करार झालेला असणार. सर्व भाडेकरुंनी मुळ जागा सोडण्‍यास संमती दिल्‍याशिवाय जागेचा विकास शक्‍य नव्‍हता. तेव्‍हा आता भाडेकरुंनी ताबा न दिल्‍यामुळे बांधकामास उशीर झाला, हा बचाव टिकणार नाही. भाडेकरुंना योग्‍य ती पर्यायी जागा देणे, तसेच योग्‍य किंमतीत नवीन फ्लॅट उपलब्‍ध करुन देणे या गोष्‍टी प्रामाणिकपणे केल्‍या असत्‍यातर ताबा मिळण्‍यास उशीर झाला नसता. याउलट करारामध्‍ये सामनेवाला यांनी 24 महिन्‍यात फ्लॅटचा ताबा देण्‍याचे मान्‍य केले होते. तसा ताबा त्‍यांनी दिला नाही. त्‍यामुळे सेवेत त्रुटी केलेली आहे. त्‍यामुळे तक्रारीमधील मागणी मान्‍य करुन घेण्‍याचा तक्रारदारांना अधिकार प्राप्‍त झालेला आहे. म्‍हणून आम्‍ही मुद्दा क्र.1 व 2 चे उत्‍तर होकारार्थी देतो.
आदेश
1. सामनेवाला यांनी तक्रारदारांच्‍या बूक केलेल्‍या फ्लॅटचे बांधकाम पूर्ण करुन 30 दिवसाचे आत फ्लॅटचा ताबा तक्रारदारांस द्यावा.
2. सामनेवाला यांनी फ्लॅटचा ताबा देण्‍याआधी तक्रारदारांचे हक्‍कात खरेदीखत करुन द्यावे अगर सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था झाली असल्‍यास संस्‍थेच्‍या नांवे खरेदीखत करुन द्यावे.
3. सामनेवाला यांनी तक्रारदार यांना नुकसान भरपाई म्‍हणून रु.50,000/- (रुपये पन्‍नास हजार फक्‍त) द्यावेत. तसेच या तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रु.3,000/- (रुपये तीन हजार फक्‍त) द्यावेत.
4. उभय पक्षकारांना आदेशाची प्रथम प्रत नि:शुल्‍क देण्‍यात यावी.
(श्री. ओंकारसिंह जी. पाटील) (सौ. विद्युलता जे. दलभंजन) (श्री. एम.व्‍ही. कुलकर्णी)
सदस्‍य सदस्‍य अध्‍यक्ष
जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, सोलापूर.
