(पारित दिनांक-18 फेब्रुवारी, 2022)
(पारीत व्‍दारा मा. श्री भास्‍कर बी.योगी, मा.अध्‍यक्ष)
01. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 बिल्‍डर कडून कराराप्रमाणे सदनीके पोटी अदा केलेली रक्कम व्‍याजासह परत मिळावी तसेच अन्य अनुषंगिक मागण्‍यासाठी ग्राहक संरक्षण अधिनियम-2019 चे कलम-35 अन्‍वये प्रस्तुत तक्रार दाखल केली आहे. मा.सदस्‍य व मा.सदस्‍या हे कोवीड पॉझेटीव्‍ह होते त्‍यामुळे आज रोजी निकाल पारीत करण्‍यात येत आहे.
02. तक्रारीचा थोडक्‍यात आशय खालील प्रमाणे-
विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 हा वात्‍सल्‍य बिल्‍डर्स अॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स भंडारा या फर्मचे नावाने सदनीका विक्री करण्‍याचा व्‍यवसाय करतो. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने मौजा खोकरला, तालुका- जिल्‍हाभंडारा येथे “साई वात्‍सल्‍य” ही बहुमजली ईमारत बांधून सदनीका विक्रीची जाहिरात केली होती. तक्रारकर्त्‍याला स्‍वतःचे राहण्‍यासाठी निवासी सदनीकेची आवश्‍यकता होती. त्‍यानुसार विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याचे मौजा खोकरला, तालुका-जिल्‍हा भंडारा येथील तलाठी साझा क्रं-12, मधील अनुक्रमे भूखंड क्रं-13 व 14 वर बांधलेल्‍या “साई वात्‍सल्‍य” या ईमारतीमधील चौथ्‍या माळयावरील 2 बीएचके फ्लॅट क्रं-403, बिल्‍टअप क्षेत्रफळ-1180 चौरस फूट अविभक्‍त हिश्‍यासह एकूण रुपये-10,00,000/-एवढया किंमतीत विकत घेण्‍याचे ठरविले. तक्रारकर्त्‍याने सदर सदनीका खरेदी संबधात विरुध्‍दपक्ष क्रं-1 सोबत दिनांक-02/05/2016 रोजी तोंडी करार करुन त्‍याच दिवशी बयाना राशी म्‍हणून रुपये-35,000/- नगदी विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 यास दिले. तक्रारकर्त्‍याने बॅंक ऑफ बडोदा, शाखा भंडारा येथील धनादेश क्रं-000001, धनादेश दिनांक-06.05.2016 अन्‍वये रुपये-65,000/- विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 यास दिलेत आणि त्‍याच दिवशी सदर सदनीका खरेदी बाबत विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 सोबत लेखी करार केला. तसेच तक्रारकर्त्‍याचे बॅंक ऑफ बडोदा, शाखा भंडारा येथे खाते असल्‍यामुळे सदर खात्‍यामधून वेळोवेळी धनादेशाव्‍दारे विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 यास रकमा अदा केल्‍यात, त्‍याचे विवरण पुढील प्रमाणे- धनादेश क्रं-000002, धनादेश दिनांक-13.05.2016 अन्‍वये रुपये-45,000/- धनादेश क्रं-000006, धनादेश दिनांक-20.05.2016 अन्‍वये रुपये-60,000/- धनादेश क्रं-000007, धनादेश दिनांक-20.05.2016 अन्‍वये रुपये-45,000/- अदा केले.त्‍याच बरोबर तक्रारकर्त्‍याने दिनांक-24.05.2016 रोजी स्‍वतःच्‍या बॅंकेच्‍या खात्‍यातून विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 च्‍या बॅंक खात्‍यात ऑनलाईन मनीट्रान्‍सफर व्‍दारे रुपये-49,000/- वळती केले. तक्रारकर्त्‍याने दिनांक-15.06.2016 रोजी नगदी रुपये-41,000/- विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 यास दिलेत. धनादेश क्रं-000033, धनादेश दिनांक-14.03.2017 अन्‍वये रुपये-1,00,000/- धनादेश क्रं-000066, धनादेश दिनांक-16.07.2017 अन्‍वये रुपये-25,000/- विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 ला अदा केले. त्‍याच प्रमाणे दिनांक-13.09.2017 रोजी नगदी रुपये-50,000/- विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 ला दिलेत. धनादेश क्रं-000057, धनादेश दिनांक-28.12.2018 अन्‍वये रुपये-10,000/-आणि धनादेश क्रं-000058, धनादेश दिनांक-28.12.2018 अन्‍वये रुपये-40,000/- विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याला दिलेत. तक्रारकर्त्‍याचे असेही म्‍हणणे आहे की, त्याने वेळोवेळी विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 ला सदनीकेपोटी अदा केलेल्‍या रकमांच्‍या नोंदी विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने करारनाम्‍याच्‍या शेवटी करुन दिलेल्या आहेत. अशाप्रकारे तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याला सदनीकेच्‍या करारा पोटी आंशिक रक्कम रुपये-5,65,000/- दिलेत आणि उर्वरीत रक्कम रुपये-4,35,000/- सदनीकेचे विक्रीपत्र नोंदवून देते वेळी देण्‍याचे ठरले होते.
तक्रारकर्त्‍याने पुढे असे नमुद केले की, विरुध्‍दपक्षाने करारा प्रमाणे सदनीकेचे बांधकाम पूर्ण करुन खरेदी नोंदवून ताबा आज पर्यंत दिलेला नाही आणि वेळोवेळी खोटी आश्‍वासने दिलीत. प्रत्‍यक्ष मोक्‍यावर ईमारतीला आतून व बाहेरुन प्‍लॅस्‍टरींग झालेले नव्‍हते, दरवाजे वखिडक्‍या लावण्‍यात आलेल्‍या नव्‍हत्‍या, फ्लोअरींग, किचन, बाथरुम तसेच प्‍लबींग, लिफ्टची कामे पूर्ण झालेली नव्‍हती. त्याने सन-2016 वर्षात सदनीका खरेदी बाबत विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याचे सोबत करार केला होता परंतु त्‍या नंतर विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने साई वात्‍सल्‍य अपार्टमेंटची जागा विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 सहकारी पतसंस्‍थे कडे गहाण ठेऊन दिनांक-14.05.2015 रोजी रुपये-38.00 लक्ष कर्ज घेतले. सध्‍या विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 वर दिनांक-01.09.2020 पावेतो रुपये-48,44,681/- एवढे कर्ज पतसंस्‍थेचे थकीत आहे व सदर थकीत कर्ज रकमेच्‍या वसुली संबधात पतंस्‍थेने साई वात्‍सल्‍य ईमारतीचा लिलाव केल्‍यास तक्रारकर्ता यांचे अपमिरीत नुकसान होईल. करीता जिल्‍हा ग्राहक आयोगाने साई वात्‍सल्‍य अपार्टमेंटचा लिलाव होऊ नये असा आदेश पारीत करावा. तक्रारकर्त्‍याने वकील श्री एस.एस.चव्‍हाण यांचे मार्फतीने दिनांक-24.07.2020 रोजी रजिस्‍टर पोस्‍टाने नोटीस पाठविली होती परंतु विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याला नोटीस मिळाल्‍या नंतरही त्याने सदनीकेचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही तसेच साधे नोटीसला उत्‍तर सुध्‍दा दिले नाही.
तक्रारकर्त्‍याने पुढे असेही नमुद केले की, त्‍याचेशी सन-2016 मध्‍ये विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने सदनीका क्रं 403 विक्री संबधात जो करार केला होता त्‍याच सदनीके संबधात त्याने तत्‍पूर्वीच विक्री करार श्री बालू उदाराम देशकर याचेशी दिनांक-23.01.2014 रोजी रुपये-10,00,000/- एवढया किमती मध्‍ये केला होता व श्री बालू उदाराम देशकर याचे कडून विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने सदर सदनीका क्रं-403 पोटी रुपये-5,50,000/- स्विकारले होते परंतु कराराची पुर्तता केली नसल्‍याने श्री बालू देशकर याने विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 विरुध्‍द याच जिल्‍हा ग्राहक आयोग, भंडारा यांचे समक्ष ग्राहक तक्रार क्रं-20/66 दाखल केलेली आहे. याचाच अर्थ असा आहे की, ज्‍या सदनीके संबधात विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 ने अन्य व्‍यक्‍ती सोबत करार पूर्वीच विक्रीचा करार केलेला होता त्‍याच सदनीका क्रं-403 च्‍या विक्री बाबत पुन्‍हा दिनांक-06.05.2016 रोजी तक्रारकर्त्‍या सोबत करार करुन विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने फसवणूक केलेली आहे. अशाप्रकारे विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने तक्रारकर्त्‍याला दोषपूर्ण सेवा दिली. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने प्रस्तुत तक्रार जिल्‍हा ग्राहक आयोगा समक्ष दाखल करुन खालील प्रकारे मागण्‍या केलयात-
- विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने तक्रारकर्त्‍या सोबत झालेल्‍या करारनाम्‍या प्रमाणे साई वात्‍सल्‍य अपार्टमेंट मधील फ्लॅट क्रं 403 पोटी तक्रारकर्त्‍या कडून सदनीकेपोटी स्विकारलेली एकूण आंशिक रक्कम रुपये-5,65,000/- करार दिनांका पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-18 टक्‍के दराने व्‍याजासह तक्रारकर्त्‍याला विरुदपक्ष क्रं 1 याने परत करावी असे आदेशित व्‍हावे.
- विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याचेवर विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 सहकारी पतसंस्‍थेचे दिनांक-01.09.2020 पर्यंत रुपये-48,44,681/- रकमेचे कर्ज असल्याने विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 पतसंस्‍थेनी थकीत कर्ज रकमेच्‍या वसुली करीता भूखंड क्रं 13 व 14 व त्‍यावर बांधण्‍यात आलेली ईमारत साई वात्‍सल्‍याचा लिलाव जो पर्यंत तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारी मधील आदेशाची अमलबजावणी पूर्ण होत नाही तो पर्यंत करु नये असे आदेशित व्‍हावे.
- तक्रारकर्त्‍याला झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-1,00,000/- विरुध्‍दपक्षाने देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.
- तक्रारीचे खर्चा बद्दल व अधिवक्‍ता यांचे फी संबधात विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास रुपये-50,000/- देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.
- या शिवाय योग्‍य ती दाद तक्रारकर्ता याचे बाजूने मंजूर करण्‍यात यावी.
03. जिल्‍हा ग्राहक आयोग, भंडारा यांचे मार्फतीने यामधील बिल्‍डर विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 नितेश उर्फ नितीन रामचंद्र धकाते यास रजिस्‍टर पोस्‍टाने पाठविलेली नोटीस मिळाल्‍याची पोच अभिलेखावर दाखल आहे परंतु अशी नोटीस मिळाल्‍या नंतर सुध्‍दा विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 हा जिल्‍हा ग्राहक आयोगा समक्ष उपस्थित झाला नाही वा त्याने लेखी उत्‍तर दाखल केले नाही म्‍हणून त्‍याचे विरुध्‍द प्रस्तुत तक्रार एकतर्फी चालविण्‍याचा आदेश जिल्‍हा ग्राहक आयोगाने प्रकरणात दिनांक-01.10.2021 रोजी पारीत केला.
04. विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 भंडारा महिला नागरी सहकारी पतसंस्‍थे तर्फे प्राथमिक आक्षेपाचा अर्ज दाखल करण्‍यात आला तसेच लेखी उत्‍तर दाखल करण्‍यात आले. त्‍यांनी आपले आक्षेपाचे अर्जा मध्‍ये नमुद केले की, विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 सहकारी पतसंस्‍थेने विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 नितेश उर्फ नितीन रामचंद्र धकाते, प्रोप्रायटर साई वात्‍सल्‍य बिल्‍डर्स अॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स याला प्रोजेक्‍ट लोन दिल्‍याचे नमुद करुन त्‍याबदल्‍यात विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 चे मालकीची जागा व त्‍यावरील साई वास्‍त्‍सल्‍य ईमारत गहाण म्‍हणून नोंदवून घेतली परंतु विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने कर्जाची परतफेड केली नसल्‍याने कर्ज थकीत आहे. कर्ज थकीत असल्याने विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याचे विरुध्‍द सहाय्यक निबंधक, सहकारी संस्‍था भंडारा यांचे कडे सहकारी संस्‍था अधिनियम 1960 चे कलम 101 खाली प्रकरण दाखल केले होते व त्‍याप्रकरणा मध्‍ये सहाय्यक निबंधक यांनी कर्ज वसुलीचा आदेश दिलेला आहे, त्‍या अनुसार विशेष वसुली व विक्री अधिकारी यांनी सदर गहाण मालमत्‍तेचा लिलाव काढलेला आहे आणि तेच सदर लिलाव स्‍थगीत करु शकतात परंतु तक्रारकर्त्‍याने विशेष वसुली आणि विक्री अधिकारी यांना प्रस्तुत तक्रारी मध्‍ये प्रतिपक्ष केलेले नाही, याउलट शाखा व्‍यवस्‍थापक, दि भंडारा महिला नागरी सहकारी पतसंस्‍था मर्यादित भंडारा यांना ज्‍यांचे अधिकार क्षेत्रात वसुलीची कार्यवाही येत नाही त्‍यांना विरुध्‍दपक्ष केलेले आहे. आपले लेखी उत्‍तरा मध्‍ये असे नमुद केले की, तक्रारकर्ता हा विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 सहकारी पतसंस्‍थेचा ग्राहक होत नाही. जिल्‍हा ग्राहक आयोगा समोर तक्रार क्रं-20/66 ते 20/69 न्‍यायप्रविष्‍ट असून त्‍यातील एका प्रकरणात विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 विरुध्‍द मनाई हुकूम मिळण्‍याचा अर्ज खारीज करण्‍यात आलेला आहे. शाखा व्‍यवस्‍थापक, भंडारा महिला नागरी सहकारी पतसंस्‍था यांना वसुलीचे अधिकार नसताना त्‍यांना चुकीचे प्रतिपक्ष केलेले आहे. तक्रारकर्ता हा विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 सहकारी पतसंस्‍थेचा ग्राहक नसल्‍याने त्‍यांचे विरुध्‍दची तक्रार खारीज करण्‍यात यावी अशी विनंती केली.
05. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारी सोबत विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 बिल्‍डर सोबत सदनीका खरेदी संबधात तक्रारकर्त्‍याने केलेल्‍या करारनाम्‍याची प्रत,तक्रारकर्त्‍याचे बॅंकेच्‍या खाते उता-याची प्रत तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 ला दिलेली कायदेशीर नोटीसची प्रत अशा दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात.
06. विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 सहकारी पतसंस्‍थेनी लेखी उत्‍तर तसेच सोबत सहकारी अधिनियम 1960 चे कलम 101 खालील वसुलीचा दाखला, वसुलीचे प्रमाणपत्र तसेच विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने वसुलीचे कार्यवाहीला सहमती असल्‍या बाबत विशेष वसुली अधिकारी दि भंडारा महिला नागरी सहकारी पतसंस्‍था यांना दिलेले पत्र अशा दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात.
07. तक्रारकर्त्‍या तर्फे वकील श्री एस.एस. चव्‍हाण यांचा तर विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 तर्फे वकील श्री आर.सी. पशीने यांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला.
08. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार, विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 सहकारी पतसंस्‍थेचे उत्‍तर तसेच प्रकरणातील उपलब्‍ध दस्‍तऐवज आणि विदवान वकीलांचा मौखीक युक्‍तीवाद यावरुन जिल्‍हा ग्राहक आयोगाचा निषकर्ष खालील प्रमाणे-
::निष्‍कर्ष::
09. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याचे मौजा खोकरला, तालुका-जिल्‍हा भंडारा येथील तलाठी साझा क्रं-12, मधील अनुक्रमे भूखंड क्रं-13 व 14 वर बांधण्‍यात येणा-या“साई वात्‍सल्‍य”या ईमारतीमधील चौथ्‍या माळया वरील 2 बीएचकेफ्लॅट क्रं-403,बिल्‍टअप क्षेत्रफळ-1180 चौरस फूटअविभक्‍त हिश्‍यासह एकूण रुपये-10,00,000/- एवढया किंमतीत विकत घेण्‍याचे ठरविले. तक्रारकर्त्‍याने सदर सदनीका खरेदी संबधात विरुध्‍दपक्ष क्रं-1 सोबत दिनांक-02/05/2016 रोजी तोंडी करार करुन त्‍याच दिवशी बयाना राशी म्‍हणून रुपये-35,000/- नगदी विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 यास दिले. तक्रारकर्त्‍याने बॅंक ऑफ बडोदा, शाखा भंडारा येथील धनादेश क्रं-000001, धनादेश दिनांक-06.05.2016 अन्‍वये रुपये-65,000/- विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 यास दिलेत आणि त्‍याच दिवशी सदर सदनीका खरेदी बाबत विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 सोबत लेखी करार केला. तसेच तक्रारकर्त्‍याचे बॅंक ऑफ बडोदा, शाखा भंडारा येथे खाते असल्‍यामुळे सदर खात्‍यामधून वेळोवेळी धनादेशाव्‍दारे विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 यास रकमा अदा केल्‍यात, त्‍याचे विवरण पुढील प्रमाणे- धनादेश क्रं-000002, धनादेश दिनांक-13.05.2016 अन्‍वये रुपये-45,000/- धनादेश क्रं-000006, धनादेश दिनांक-20.05.2016 अन्‍वये रुपये-60,000/- धनादेश क्रं-000007, धनादेश दिनांक-20.05.2016 अन्‍वये रुपये-45,000/- अदा केले.त्‍याच बरोबर तक्रारकर्त्‍याने दिनांक-24.05.2016 रोजी स्‍वतःच्‍या बॅंकेच्‍या खात्‍यातून विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 च्‍या बॅंक खात्‍यात ऑनलाईन मनीट्रान्‍सफर व्‍दारे रुपये-49,000/- वळती केले. तक्रारकर्त्‍याने दिनांक-15.06.2016 रोजी नगदी रुपये-41,000/- विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 यास दिलेत.धनादेश क्रं-000033, धनादेश दिनांक-14.03.2017 अन्‍वये रुपये-1,00,000/- धनादेश क्रं-000066, धनादेश दिनांक-16.07.2017 अन्‍वये रुपये-25,000/- विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 ला अदा केले. त्‍याच प्रमाणे दिनांक-13.09.2017 रोजी नगदी रुपये-50,000/- विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 ला दिलेत. धनादेश क्रं-000057, धनादेश दिनांक-28.12.2018 अन्‍वये रुपये-10,000/-आणि धनादेश क्रं-000058, धनादेश दिनांक-28.12.2018 अन्‍वये रुपये-40,000/- विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याला दिलेत. अशाप्रकारे तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याला सदनीकेच्‍या करारा पोटी आंशिक रक्कम रुपये-5,65,000/- दिलेत आणि उर्वरीत रक्कम रुपये-4,35,000/- सदनीकेचे विक्रीपत्र नोंदवून देते वेळी देण्‍याचे ठरले होते. विरुध्‍दपक्ष साई वात्‍सल्‍य बिल्‍डर्स एवं डेव्‍हलपर्स भंडारा तर्फे करारनाम्‍याच्‍या मागे तक्रारकर्त्‍या कडून वेळोवेळी रकमा मिळाल्‍याच्‍या नोंदी असून सही व शिक्‍का आहे त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षास अदा केलेल्‍या रकमां बाबत बळकटी प्राप्‍त होते. या व्‍यतिरिक्‍त तक्रारकर्त्‍याने बॅंक ऑफ बडोदा शाखे मधील त्‍याच्‍या खाते उता-याच्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत.
तक्रारकर्त्‍याने सदर सदनीका विक्री कराराची प्रत तसेच त्‍याचे बॅंक ऑफ बडोदा, शाखा भंडारा येथील खात्‍याचा खाते उतारा पुराव्‍यार्थ दाखल केलेला आहे, तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 ला वेळोवेळी सदनीकेपोटी ज्‍या रकमा अदा केलेल्‍या आहेत त्‍या मिळाल्‍या बाबत विरुदपक्ष क्रं 1 याने कराराचे मागे नोंदी केलेल्‍या असून त्‍याचे खाली सही करुन शिक्‍का मारलेले आहे तसेच तक्रारकर्त्‍याने बॅंकेच्‍या खाते उता-याची प्रत सुध्‍दा दाखल केलेली आहे, यावरुन तक्रारकर्त्‍याने सदनीकेपोटी विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 ला दिलेल्या रकमां बाबत त्‍याचे उपरोक्‍त कथनास बळकटी प्राप्‍त होते. सदर करारा वरुन विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 फर्म आणि तिचा प्रोप्रायटर श्री नितेश उर्फत नितीन रामचंद्र धकाते याचा बिल्‍डरचा व्‍यवसाय असल्‍याची बाब सिध्‍द होते आणि सदनीका गरजू ग्राहकांना विक्री करुन नफा कमाविण्‍याचा त्‍याचा उद्देश्‍य दिसून येतो. तक्रारकर्त्‍याचे असेही म्‍हणणे आहे की, विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने त्‍याचेशी सदनीका क्रं-403 सोबत जो विक्री करार केलेला आहे, त्‍याचे पूर्वीच विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने वादातीत सदनीका क्रं-403 संबधात विक्री करार श्री बालू देशकर याचे सोबत केला होता परंतु कराराची पुर्तता न केल्‍या मुळे श्री बालू देशकर याने विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 विरुध्‍द याच जिल्‍हा ग्राहक आयोग, भंडारा यांचे समक्ष ग्राहक तक्रार क्रं-20/66 दाखल केलेली आहे. याचाच अर्थ असा आहे की, ज्‍या सदनीके संबधात विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 ने अन्य व्‍यक्‍ती सोबत करार पूर्वीच विक्रीचा करार केलेला होता त्‍याच सदनीका क्रं-403 च्‍या विक्री बाबत पुन्‍हा दिनांक-06.05.2016 रोजी तक्रारकर्त्‍या सोबत करार करुन विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने फसवणूक केलेली आहे. आम्‍ही जिल्‍हा ग्राहक आयोग भंडारा येथे दाखल असलेल्‍या ग्राहक तक्रार क्रं-20/66 चे अभिलेखाची पाहणी केली असता तक्रारकर्त्‍याचे म्‍हणणे खरे असल्‍याची बाब सिध्‍द होते. अशाप्रकारे एकाच सदनीकेच्‍या विक्री संबधात दोन वेगवेगळया व्‍यक्‍तींशी करार करुन विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने तक्रारकर्ता याची फसवणूक केल्‍याची बाब सिध्‍द होते.
10. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने तक्रारकर्त्‍या सोबत सदनीकेच्‍या विक्री संबधात करारनामा करुन तक्रारकर्त्‍या कडून सदनीकेपोटी बयाना पोटीनगदी रक्कम रुपये-35,000/- स्विकारली व त्‍या नंतरही तक्रारकर्त्‍या कडून वेळोवेळी धनादेशाव्‍दारे आणि नगदी रकमा स्विकारल्‍यात. अशाप्रकारे विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने त्‍याचे कडून सदनीकेपोटी एकूण आंशिक रक्कम रुपये-5,65,000/- स्विकारल्‍याचे तक्रारकर्त्‍याचे म्‍हणणे आहे. परंतु आज पर्यंत विरुध्‍दपक्षाने करारा प्रमाणे उर्वरीत रक्कम स्विकारुन सदनीकेचे खरेदीखत नोंदवून दिले नाही व ताबा सुध्‍दा दिलेला नाही म्‍हणून त्याने विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 ला दिनांक-24.07.2020 रोजीची कायदेशीर नोटीस नोंदणीकृत डाकेव्‍दारा पाठविली परंतु नोटीस प्राप्‍त होऊनही विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने नोटीसला कोणताही प्रतिसाद तसेच उत्‍तर दिले नाही, त्‍यामुळे त्‍याचे मनात सदर रक्कम पचित होईल काय अशी शंका निर्माण होणे स्‍वाभाविक आहे. तक्रारकर्त्‍याने आपल्‍या म्‍हणण्‍याच्‍या पुराव्‍यार्थ करारनाम्‍याची प्रत, कायदेशीर नोटीसची प्रत, पोस्‍टाची पावती व पोच दाखल केलेली आहे.
11. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 बिल्‍डर यास जिल्‍हा ग्राहक आयोगाचे मार्फतीने रजिस्‍टर पोस्‍टाने पाठविलेली नोटीस प्राप्‍त होऊनही तो उपस्थित झाला नाही तसेच तक्रारकर्त्‍याने त्‍याचे विरुध्‍द केलेली विपरीत विधाने खोडून काढलेली नाहीत. अशाप्रकारे उपलब्‍ध दस्‍तऐवजी पुराव्‍यांवरुन तक्रारकर्त्‍याचे विधानांना बळकटी प्राप्‍त होते. वरील सर्व घटनाक्रम पाहता विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 बिल्‍डर याचा तक्रारकर्त्‍याची रक्कम पचविण्‍याचा हेतू असल्याचे सकृतदर्शनी दिसून येतो, त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 बिल्‍डर याची सदरची कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब असून (Unfair Trade Practice) तक्रारकर्त्‍याला दिलेली दोषपूर्ण (Deficiency in Service)सेवा ठरते. विरुध्‍दपक्षाचे अनुचित व्‍यापारी प्रथेमुळे तसेच दोषपूर्ण सेवेमुळे तक्रारकर्त्‍याला निश्‍चीतच शारिरीक, मानसिक व आर्थिक त्रास सहन करावा लागत आहे.
12. सदर प्रकरणात जिल्‍हा ग्राहक आयोग खालील नमुद मा.राष्‍ट्रीय आयोगाचे निवाडया वर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे.
I) “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar &Ors.” –
2005(2) CPR-1 (NC).
उपरोक्‍त मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाच्‍या निवाडया मध्‍ये असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाचे निवाडयात असेही नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करण्‍यास विकासक/बांधकाम व्‍यवसायिक काही प्रयत्‍न करीत नसेल किंवा त्‍याठिकाणी कुठलेच बांधकाम होत नसेल तर खरेदीदारास मासिक हप्‍ते नियमित भरणे अपेक्षित नाही.
उपरोक्‍त मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाचा निवाडा आमचे हातातील प्रकरणात वस्‍तुस्थितीचे तपशिलाचा थोडाफार भाग वगळता लागू होतो. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 हा तक्रारकर्त्‍याने दिलेली रक्कम आज पर्यंत स्‍वतः करीता वापरीत आहे.
II) मा. सर्वोच्‍च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vsBalbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाडयात नोंदविलेली निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे जिल्‍हा ग्राहक आयोगाचे मत आहे. सदर निवाडया प्रमाणे विरुध्‍दपक्ष बिल्‍डर अन्य कुठल्याही कारणाने जर भूखंड आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने सबंधित ग्राहकास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसून येते.
III) मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाडया मधील नुकसान भरपाई व व्याज दरा संबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर जिल्‍हा ग्राहक आयोगाव्‍दारे भिस्‍त ठेवण्यात येते.
Hon’ble State Consumer Disputes Redressal Commission, Circuit Bench, Nagpur - Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021” “Mr Mahesh M Mulchandani–Versus – Sahara IndiaCommercial Corporation Limited &Ors”,
मा.राज्‍य ग्राहक आयोगाने शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती लक्षात घेऊन संबधित ग्राहकाचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी ग्राहकाने विरुध्‍दपक्ष बिल्‍डरला अदा केलेली रक्कम एकूण रक्कम रु. 1,76,000/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्‍याचा निर्वाळा दिलेला आहे.
- Hon’ble State Consumer Disputes Redressal Commission, Maharashtra Nagpur Circuit Bench, Nagpur-Complaint Case No.—CC/15/105, Order dated-07/01/2021”Mrs.Madhu Jitendra Agrawal & 2 others-Versus-Sahara India Commercial Corporation Limited+02 others”
उपरोक्‍त नमुद मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, खंडपिठ नागपूर यांचे समोरील तक्रारी मध्‍ये मा.राज्‍य आयोग खंडपिठ नागपूर यांनी विविध मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाच्‍या निवाडयांचे पैलूचा विचार करुन असा निष्‍कर्ष काढला की, विरुध्‍दपक्ष यांनी ईमारत बांधून तक्रारदारांना सदनीकेचा ताबा देण्‍यासाठी फारच उशिर केलेला आहे. विरुध्‍दपक्ष यांना सदनीकेची विक्री व ताबा देणे शक्‍य नव्‍हते तर ते तक्रारदारांच्‍या रकमा परत करु शकले असते त्‍यामुळे तक्रारदार यांनी विरुध्‍दपक्ष यांचे कडे सदनीकेपोटी वेळोवेळी जमा केलेल्‍या रकमा त्‍या जमा केल्‍याचे दिनांका पासून वार्षिक-18 टक्‍के दराने व्‍याजासह विरुध्‍दपक्षानी परत कराव्‍यात तसेच तक्रारदारांना झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल आणि तक्रारीचा खर्च अशा नुकसान भरपाईच्‍या रकमा विरुध्‍दपक्ष यांनी तक्रारदार यांना दयाव्‍यात असे आदेशित केलेले आहे.
- Hon’ble State Consumer Disputes Redressal Commission, Maharashtra Nagpur Circuit Bench, Nagpur-Complaint Case No.—CC/17/95,Order dated-07/01/2021”Mr.Rajkamal Agrawal+01 -Versus-Sahara Prime City Limited+01”
उपरोक्‍त नमुद मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, खंडपिठ नागपूर यांचे समोरील तक्रारी मध्‍ये मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, खंडपिठ नागपूर यांनी असे देखील महत्‍वाचे निरिक्षण केले की, The Complainants have suffered mental pain and agony as the unit/flat was booked in the year 2008 but till today the Complainants did not get possession of booked unit/flat. The Complaints have invested hard earned amount in getting possession of dream house. Now in year 2020 the Complainants cannot purchase new flat in same area for same consideration. The Complaints are entitled for amount of Rs.5,00,000/- towards mental pain and agony”. तक्रारदारांनी सदनीका सन-2008 मध्‍ये नोंदणी केली होती आणि आता सन-2020 चालू आहे आणि आता तक्रारदार हे नोंदणी केलेली सदनीका ज्‍या भागात स्थित आहे त्‍या भागात पूर्वीच्‍या दरा प्रमाणे नविन सदनीका विकत घेऊ शकत नाही “ अशा परिस्थिती मध्‍ये मा.राज्‍य ग्राहक आयोगाने तक्रारदारांनी सदनीकेपोटी वेळोवेळी विरुध्‍दपक्ष यांचे योजने मध्‍ये जमा केलेल्‍या रकमा जमा केल्‍याचे दिनांका पासून ते प्रतयक्ष अदायगी पावेतो वार्षिक-18 टक्‍के दराने व्‍याजासह परत करण्याचे विरुदध्‍दपक्ष यांना आदेशित केलेले आहे तसेच तक्रारदारांना शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल नुकसान भरपाई व तक्रार खर्च सुध्‍दा मंजूर केलेला आहे.
उपरोक्‍त नमुद मा.वरिष्‍ठ न्‍यायालयांचे न्‍यायनिवाडे हातातील प्रकरणात वस्‍तुस्थितीचा थोडाफार तपशिल वगळता लागू होतात असे जिल्‍हा ग्राहक आयोगाचे मत आहे.
13. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारी मध्‍ये अशीही मागणी केलेली आहे की, विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याचेवर विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 सहकारी पतसंस्‍थेचे कर्ज असल्याने विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 पतसंस्‍थेनी थकीत कर्ज रकमेच्‍या वसुली करीता भूखंड क्रं 13 व 14 व त्‍यावर बांधण्‍यात आलेली ईमारत साई वात्‍सल्‍याचा लिलाव जो पर्यंत तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारी मधील आदेशाची अमलबजावणी पूर्ण होत नाही तो पर्यंत करु नये असे आदेशित व्‍हावे. या संदर्भात विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 दि भंडारा महिला नागरी सहकारी पतसंस्‍था मर्यादित भंडारा यांनी विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 श्री नितेश रामचंद्र धकाते याचे विरुध्‍द सहाय्यक निबंधक, सहकारी संस्‍था, भंडारा याचे विरुध्‍द कर्जाचे वसुली करीता केलेला अर्ज, सहाय्यक निबंधक, सहकारी संस्‍था, भंडारा यांनी दिनांक-28.12.2018 रोजी विरुध्‍दपक्ष नितेश रामचंद्र धकाते याचे विरुध्‍द महाराष्‍ट्र सहकारी संस्‍था अधिनियम-1960 चे कलम 101 खाली दिलेले वसुलीचे प्रमाणपत्र तसेच नितीन रामचंद्र धकाते याने विशेष वसुली अधिकारी, भंडारा महिला नागरी सहकारी पतसंस्‍था भडारा यांना लिलावाच्‍या कार्यवाहीला त्‍याची सहमती असल्‍या बाबत दिलेले दिनांक-20.08.2020 रोजीचे पत्राची प्रत दाखल केली. या संदर्भात जिल्‍हा ग्राहक आयोगाव्‍दारे स्‍पष्‍ट करण्‍यात येते की, सहायक निबंधक सहकारी संस्‍था भंडारा यांनी कर्ज वसुली संदर्भात कलम 101 खाली जे वसुलीचे प्रमाणपत्र जारी केले त्‍या प्रमाणपत्रास स्‍थगीती देण्‍याचे अधिकार जिल्‍हा ग्राहक आयोगास नाहीतकारण त्‍या संदर्भात तक्रारकर्ता यांनी महाराष्‍ट्र सहकारी संस्‍था अधिनियमा अंतर्गत सहकार विभागाचे वरिष्‍ठ स्‍तरावर अपिल करणे आवश्यक आहे, त्‍यामुळे तक्रारकर्ता यांची सदरची मागणी मान्‍य करता येत नाही.
14. उपरोक्‍त नमुद केल्‍या प्रमाणे विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने तक्रारकर्त्‍या सोबत सदनीका क्रं-403 संबधात जो विक्री करार केला होता त्‍याचे पूर्वीच त्याने सदर सदनीकेच्‍या विक्री बाबत करार श्री बालू उदाराम देशकर याचे सोबत केला होता आणि कराराची पुर्तता केली नसल्‍याने श्री बालू देशकर याने याच जिल्‍हा ग्राहक आयोगा समक्ष ग्राहक तक्रार क्रं-सीसी/20/66 दाखल केलेली आहे असे सदर तक्रारीतील अभिलेखा वरुन सिध्‍द होते अशा परिस्थितीत तक्रारकर्त्‍या कडून करारा प्रमाणे उर्वरीत रकक्‍म स्विकारुन सदनीका क्रं-403 चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून सदनिकेचा ताबा दयावा असे आदेशित करता येणार नाही त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याला करारातील सदनीके पोटीवेळोवेळी आंशिक अदा केलेली एकूण रक्कम रुपये-5,65,000/- त्‍या-त्‍या रकमा जमा केल्‍याचे दिनांका पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-18% दराने व्‍याजासह परत कराव्‍यात असे आदेशित करणे योग्‍य व न्‍यायोचित होईल. त्‍याच बरोबर तक्रारकर्त्‍याने करारासाठी केलेला खर्च वाया गेल्‍याने त्याला झालेल्‍या आर्थिक, शारिरीक, मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-30,000/- व तक्रारीचा खर्च रुपये-10,000/- विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने देण्‍याचे आदेशित करणे योग्‍य न्‍यायोचित होईल असे जिल्‍हा ग्राहक आयोगाचे मत आहे.
15 उपरोक्‍त नमुद सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन जिल्‍हा ग्राहक आयोग प्रस्तुत तक्रारीमध्‍ये खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे.
:: आदेश ::
- तक्रारकर्त्‍याची विरुध्‍दपक्ष क्रं-1 साई वात्‍सल्‍य बिल्‍डर्स एवं डेव्‍हलपर्स भंडारा ही फर्म आणि सदर फर्म तर्फे प्रोप्रायटर/मालक श्री नितेश उर्फ नितीन रामचंद्र धकाते यांचे विरुध्‍दची तक्रार वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्‍या खालील प्रमाणे अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
- विरुध्‍दपक्ष क्रं-1 साई वात्‍सल्‍य बिल्‍डर्स एवं डेव्‍हलपर्स भंडारा ही फर्म आणि सदर फर्म तर्फे प्रोप्रायटर श्री नितेश उर्फ नितीन रामचंद्र धकाते याला आदेशित करण्‍यात येते की, तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 सोबत दिनांक-06.05.2016 रोजी केलेल्‍या करारनाम्‍या प्रमाणे ओम श्री साईनगर ले आऊट, खात रोड भंडारा येथील भूखंड क्रं 13 व 14 वरील साई वात्‍सल्‍य या ईमारती मधील चौथ्‍या माळया वरील फ्लॅट क्रं 403 क्षेत्रफळ 1180 चौरसफूटा पोटी तक्रारकर्त्‍या कडून करारातील सदनीके पोटी वेळोवेळी स्विकारलेली एकूण आंशिक रक्कम रुपये-5,65,000/-(अक्षरी रुपये पाच लक्ष पासष्‍ट हजार फक्‍त) तक्रारकर्त्‍याला परत करावी आणि सदर रकमेवर त्‍या-त्‍या रकमा अदा केल्‍याचे दिनांका पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-18% दराने व्याज तक्रारकर्त्‍याला दयावे.
- तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या आर्थिक, शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये- 30,000/- (अक्षरी रुपये तीस हजार फक्‍त) आणि तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये-10,000/- (अक्षरी रुपये दहा हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 साई वात्‍सल्‍य बिल्‍डर्स एवं डेव्‍हलपर्स भंडारा ही फर्म आणि सदर फर्म तर्फे प्रोप्रायटर श्री नितेश रामचंद्र धकाते याने तक्रारकर्त्‍यास दयावेत.
- सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्ष क्रं-1 साई वात्‍सल्‍य बिल्‍डर्स एवं डेव्‍हलपर्स भंडारा ही फर्म आणि सदर फर्म तर्फे प्रोप्रायटर/मालक श्री नितेश उर्फ नितीन रामचंद्र धकाते यांनी वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्‍या निकालपत्राची प्रथम प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍याचे दिनांकापासून 30 दिवसांचे आत करावे.
5. विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 शाखा व्‍यवस्‍थापक, भंडारा महिला नागरी सहकारी पतसंस्‍था मर्यादित भंडारा यांचे विरुध्‍दची तक्रार खारीज करण्‍यात येते.
6. तक्रारकर्त्‍याच्‍या अन्य मागण्‍या नामंजूर करण्‍यात येतात.
7. उभय पक्षांना आदेशाची प्रथम प्रमाणित प्रत निःशुल्क उपलब्‍ध करुन दयावी
8. उभय पक्षकार व त्‍यांचे अधिवक्‍ता यांना निर्देशित करण्‍यात येते की, त्‍यांनी जिल्‍हा ग्राहक आयोगा समक्ष प्रकरणात दाखल केलेले अतिरिक्‍त संच जिल्‍हा ग्राहक आयोगाचे कार्यालयातून परत घेऊन जावेत.
