Dated the 15 Jun 2015
न्‍यायनिर्णय
(द्वारा श्री. ना.द.कदम -मा.सदस्‍य)
- सामनेवाले हे बांधकाम व्‍यावसायिक भागिदारी संस्‍थेचे भागिदार आहेत. तक्रारदार हे डोंबिवली येथील रहिवासी आहेत. सामनेवाले यांनी विकसित केलेल्‍या इमारतीमधील तक्रारदारांनी विकत घेतलेल्‍या सदनिकेचा ताबा न मिळाल्‍याच्‍या बाबीमधून प्रस्‍तुत वाद निर्माण झाला आहे.
- तक्रारदारांच्‍या तक्रारीमधील कथनानुसार सामनेवाले यांनी डोंबिवली इथे सुप्रभात अपार्टमेंट या विकसित केलेल्‍या इमारतीमध्‍ये तिस-या मजल्‍यावरील सदनिका क्र. 303, रु. 18,05,800/- इतक्‍या किंमतीस विकत घेण्‍याचे निश्चित करुन दि. 03/05/2010 रोजी सामनेवाले यांना रु. 50,000/- बुकींग रक्‍कम दिली व त्याचदिवशी नोंदणीकृत सदनिका विक्री करारनामा केला. यानंतर तक्रारदारांनी स्‍टेट बँकेचे कर्ज घेऊन सामनेवाले यांना दि. 15/08/22010 पर्यंत एकूण रु. 11,80,800/- दिले. यानंतर उर्वरीत रक्‍कम देण्‍यासाठी बांधकाम प्रगती प्रमाणपत्र मिळावे यासाठी सामनेवाले यांजकडे वारंवार तोंडी व लेखी विनंती करुनसुध्‍दा त्यांनी कोणताच प्रतिसाद दिला नाही. उलट सामनेवाले यांच्‍याशी ते असभ्‍यपणे वागत राहिले. परिणामतः बँकेचे मंजूर झालेले उर्वरीत गृहकर्ज तक्रारदारांना घेता आले नाही. सामनेवाले यांनी सदनिकेचा ताबा कोणत्‍या तारखेस देणार ही बाब करारनाम्‍यामध्‍ये नमूद केली नाही. तथापि, नोव्‍हेंबर, 2010 पर्यंत ताबा देण्‍याचे सामनेवाले यांनी मान्‍य केले होते. परंतु सामनेवाले यांनी इमारतीचे पुढील कामच थांबविले व ताबा देण्‍यास नकार दिला. त्‍यामुळे सामनेवाले यांना अनेकवेळा पत्रे पाठवून व अंतिमतः कायदेशीर नोटीस पाठवून उर्वरीत अधिदान करण्‍यासापेक्ष ताबा देण्‍याची मागणी केली. परंतु सामनेवाले यांनी कोणताच प्रतिसाद न दिल्‍याने, प्रस्‍तुत तक्रार दाखल करुन सदनिकेचा ताबा मिळावा, नुकसान भरपाई रु. 1 लाख व तक्रार खर्च रु. 10,000/- मिळावा अशा मागण्‍या केल्‍या आहेत.
-
- सामनेवाले यांनी लेखी कैफियत दाखल करुन तक्रारदारांचे सर्व आक्षेप फेटाळतांना असे नमूद केले की तक्रारदारांनी सामनेवाले यांच्‍या प्रकल्‍पातील सदनिका विकत घेण्‍याचा व्‍यवहार केल्‍यानंतर दि. 03/05/2010 रोजी नोंदणीकृत विक्री करारनामा केला व त्याचदिवशी इमारतीचे बांधकाम प्‍लॅस्‍टरपर्यंत पूर्ण झाले असल्‍याने, तक्रारदारांना रु. 16.50 लाख व अतिरिक्‍त कामाबद्दल रु. 2.90 लाख इतक्‍या रकमेची मागणीपत्रे तक्रारदारांना दिली. पैकी तक्रारदारांनी बुकींग रकमेसाठी रु. 50,000/- रकमेचा धनादेश दि. 03/05/2010 रोजी दिला. तथापि, तो निधीअभावी अनादर झाला. यानंतर दि. 10/08/2010 रोजी तक्रारदारांने माफीपत्र दिले. तद्नंतर दि. 15/08/2010 रोजी कर्ज रक्‍कम रु. 10 लाखांचा धनाकर्ष दिला. अशा प्रकारे दि. 03/05/2010 ते दि. 19/06/2010 पर्यंत अदा केलेली रक्‍कम रु. 1,80,800/- व रु. 10 लाख एकूण रु. 11,80,800/- इतकी रक्‍कम दि. 15/08/2010 अखेर दिली. करारनामा करतेवेळी तक्रारदारांना रु. 16.50 लाख रकमेचे मागणीपत्र दिले होते. तथापि तक्रारदारांनी बांधकामाच्‍या स्थितीप्रमाणे अधिदान न केल्‍याने दि. 10/08/2010 ते जानेवारी 2012 अखेर व्‍याजासह रु. 7.75 लाख तक्रारदारांकडून येणे होते. या रकमेची मागणी करुनही तक्रारदारांनी कोणताच प्रतिसाद दिला नाही. त्‍यामुळे माहे सप्‍टेंबर, 2012 अखेर तक्रारदारांकडून येणे असलेली रक्‍कम रु. 8.53 लाख इतकी झाली आहे. तक्रारदारांनी सदर रक्‍कम देण्‍याचे टाळण्‍यासाठी तक्रार दाखल केल्‍याने ती फेटाळण्‍यात आली.
-
- तक्रारदार व सामनेवाले यांनी पुरावा शपथपत्र व लेखी युक्‍तीवाद व शपथेवर कागदपत्रे दाखल केली. मंचाने उभय पक्षांचे वाद प्रतिवाद, लेखी युक्‍तीवाद व कागदपत्रांचे वाचन केले. शिवाय, उभय पक्षांचा तोंडी युक्‍तीवादही ऐकला. त्‍यावरुन प्रकरणामध्‍ये खालीलप्रमाणे निष्‍कर्ष निघतातः
- सामनेवाले यांनी डोंबिवली येथील नवगांव गांवामधील जुना सर्व्हे क्र. 326 (पार्ट) नविन 229 (पार्ट) या भूखंडावर सुप्रभात अपार्टमेंट या विकसित केलेल्‍या इमारतीमधील 736 चौ.फू. (चटईक्षेत्र) क्षेत्रफळ असलेली सदनिका क्र. 303 तक्रारदारांनी रु. 18,05,800/- इतक्‍या किंमतीस विकत घेऊन त्‍याबाबतचा विक्री करारनामा उभय पक्षांमध्‍ये दि. 03/05/2010 झाल्‍याची बाब अविवादित आहे. शिवाय, रु. 18,05,800/- इतक्‍या किंमतीपैकी रु. 11,80,800/- इतकी रक्‍कम दि. 15/08/2010 पर्यंत तक्रारदारांकडून प्राप्‍त झाल्‍याची बाब सामनेवाले यांनी मान्‍य केली आहे. तथापि, सदनिकेची उर्वरीत किंमत देण्‍याबाबत व सदनिकेच्‍या ताब्‍याविषयी उभय पक्षांमध्‍ये वाद असल्‍याचे त्‍यांच्‍या वाद प्रतिवादावरुन स्‍पष्‍ट होते.
(ब) तक्रारदार व सामनेवाले यांच्‍यामध्‍ये दि. 03/05/2010 रोजी सदनिका विक्री करारनामा करण्‍यात आला. त्याचदिवशी सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना दि. 03/05/2010 रोजीचे मागणीपत्र दिले. सदर मागणीपत्र तक्रारदारांनी आपल्‍या तक्रारीसोबत ‘अनेक्‍श्‍चर अ’ म्‍हणून सादर केले आहे. या मागणीपत्रामधील तपशिलानुसार, इमारतीचे बांधकाम प्‍लॅस्‍टर लेव्‍हलपर्यंत पोहचल्‍याचे नमूद आहे. त्‍यानुसार सामनेवाले यांनी तक्रारदारांकडून सदनिका किंमत रु. 18.05 लाखपैकी रु. 16.50 लाख इतकी रक्‍कम त्‍वरीत जमा करण्‍याची मागणी केली असल्‍याचे व मागणी पत्रामधील तपशिल तक्रारदारांनी नाकारला नसल्‍याचेही दिसून येते. म्‍हणजेच इमारतीचे बांधकाम प्‍लॅस्‍टर लेव्‍हलपर्यंत दि. 03/05/2010 अखेर पोहाचले होते व तक्रारदारांनी रु. 16.50 लाख त्‍वरीत सामनेवाले यांना देण्‍याची संमती दिली होती. तसेच करारनाम्‍याच्‍या अटीमधील अट क्र. 2 नुसार ते सदरील रक्‍कम देण्‍यास बांधील होते. तथापि तक्रारदारांनी नमूद केल्‍यानुसार व सामनेवाले यांनी मान्‍य केल्‍यानुसार तक्रारदारांनी दि. 15/08/2010 अखेर रु. 11,80,800/- इतकी रक्‍कम दिली होती व मागणी रकमेपैकी रु. 4.69/- लाख देणे बाकी होते. तक्रारदारांनी यासंदर्भात असे नमूद केले आहे की सदनिका विक्री करारनामा केल्‍यानंतर इमारतीचे बांधकाम बराच काळ बंद होते. शिवाय उर्वरीत देय रक्‍कम अदा करण्‍यासाठी कामाची प्रगती दर्शविणारे वास्‍तुविशारदाचे प्रमाणपत्र व मागणीपत्र, अनेकवेळा मागणी करुनही सामनेवाले यांनी दिले नाही त्‍यामुळे बँकेने उर्वरीत कर्ज रक्‍कम मुक्‍त केली नाही. मात्र या कथानाच्‍यापृष्‍ठयर्थ बँकेने तक्रारदारांकडे मागणी केलेल्‍या प्रमाणपत्राबाबत अथवा इतर कोणताही पुरावा तक्रारदारांनी दिला नाही. शिवाय या दरम्‍यान तक्रारदारांनी सामनेवाले यांना उर्वरीत रक्‍कम रु. 4.69 लाख देण्‍यास काय प्रयत्‍न केले याचा कोणताही पुरावा दाखल नाही.
(क) याउलट सामनेवाले यांनी असे नमूद केले आहे की माहे सप्‍टेंबर, 2010 ते नोव्‍हेंबर, 2011 दरम्‍यान तक्रारदार व सामनेवाले यांचा कोणताही संपर्क नव्‍हता. त्‍यानंतर तक्रारदाराच्‍या मागणीनुसार वास्‍तुविशारदाचे प्रमाणपत्र तक्रारदारांच्‍या घरी जाऊन त्‍यांना दिले. परंतु सदर पत्रावर अथवा प्रमाणपत्रावर तक्रारदारांची कुठेही स्‍वाक्षरी दिसून येत नाही. त्‍यामुळे सामनेवाले यांचे सदरील कथन ग्राहय धरता येत नाही. याशिवाय सामनेवाले यांनी काही मागणीपत्रे कैफियतीसोबत दाखल केली आहेत. तथापि ती तक्रारदारांना पाठविल्‍याबाबतचा अथवा तक्रारदारांनी ती स्विकारल्‍याप्रित्‍यर्थ कोणताही पुरावा दिसून येत नसल्‍याने ती मागणीपत्रे अग्राहय आहेत. याशिवाय सामनेवाले यांनी इमारतीच्‍या बांधकामाची अदयावत स्थिती दर्शविणारे वास्‍तुविशारदाचे प्रमाणपत्र व उर्वरीत रकमेचे मागणीपत्र तक्रारदारांना दिले नसल्‍याचेही स्‍पष्‍ट होते. त्‍यामुळे उर्वरीत रक्‍कम रु. 6.25 लाखपैकी रु. 4.69 लाख रक्‍कम वगळता उर्वरीत रक्‍कम 1.56 लाख या रकमवर सामनेवाले व्‍याज मिळण्‍यास अपात्र आहेत.
(ड) तक्रारदारांनी स्‍टेट बँक ऑफ इंडिया यांचेकडून माहिती अधिकाराअंतर्गत
प्राप्‍त केलेल्‍या माहितीनुसार स्‍टेट बँकेने असे नमूद केले आहे की,
गृहकर्जाचे अधिदान हे इमारतीच्‍या बांधकाम स्थितीनुसार केले जाते व
बांधकामाची स्थिती/प्रगती ही वास्‍तुविशारदाने प्रामाणित केल्‍यानंतरच
अधिदान केले जाते. वर नमूद केल्‍याप्रमाणे वास्‍तुविशारदाचे प्रमाणपत्र
तक्रारदारांना न मिळाल्‍याने ते बँकेकडून उर्वरीत गृहकर्ज मिळवू शकले
नाहीत व ते समानेवाले यांना ते देऊ शकले नाहीत.
तक्रारदारांचे सदर कथन हे दि. 03/05/2010 नंतरच्‍या इमारतीच्‍या प्रगतीबाबत लागू पडते. कारण दि. 03/05/2010 रोजी करारनामा करतेवळी इमारतीचे बांधकाम प्‍लॅस्‍टर लेव्‍हलपर्यंत झाल्‍याची बाब तक्रारदारांनी रु. 16.50 लाख रकमेचे मागणीपत्र स्विकारुन तसचे करारनामयातील शर्ती व अटींनुसार मान्‍य केली आहे. मात्र या मागणी रकमेपैकी तक्रारदारांनी रु. 11.80 लाख इतकीच रक्‍कम दिली व उर्वरीत रक्‍कम रु. 4.69 लाख अदयाप देणे बाकी आहे हे स्‍पष्‍ट होत असल्‍याने तक्रारदारांनी सदर रक्‍कम व्‍याजासह सामनेवाले यांना देणे हे तक्रारदारांचे दायित्‍व आहे असे मंचाचे मत आहे. तथापि एकूण रु. 6.25 देय रकमेपैकी रु.4.69 लाख वगळता उर्वरीत रक्‍कम रु. 1.56 लाख (सदनिका किंमत 18,05,800/- वजा अधिदान केलेले रु. 11,80,800/- वजा रु. 4,69,000/- = 1,56,000/-), संदर्भात सामनेवाले यांनी वास्‍तुविशारदाच्‍या प्रमाणपत्रासह तक्रारदारांकडे मागणी केल्‍याबाबत पुरावा नसल्‍याने सदरील रक्‍कम रु. 1.56 लाख व्‍याजाशिवाय सामनेवाले यांना देण्‍याचे आदेश करणे उचित होईल असे वाटते.
उपरोक्‍त चर्चेनुरुप निकषानुसार खालीलप्रमाणे आदेश करण्‍यात येतोः
आ दे श
- तक्रार क्र. 244/2012 अंशतः मंजूर करण्‍यात येत आहे.
- सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना विकलेल्‍या सदनिकेच्‍या संदर्भात
सेवेमध्‍ये कसूर केल्‍याचे जाहिर करण्‍यात येते.
- सामनेवाले यांनी इमारतीच्‍या बांधकामाची अदयावत प्रगती दर्शविणारे प्रमाणपत्र या दि. 31/07/2015 पूर्वी तक्रारदारांना दयावे.
- सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना दि. 03/05/2010 रोजी दिलेल्‍या व तक्रारदारांनी मान्‍य केलेल्‍या रु. 16.50 लाख रकमेच्‍या मागणीपत्रानुसार तक्रारदारांनी सदर मागणीपत्रामधील अदयाप अदा न केलेली रक्‍कम रु. 4.69 लाख दि. 04/05/2010 पासून या आदेशाच्‍या तारखेपर्यंत म्‍हणजे दि. 15/06/2015 पर्यंत द.सा.द.शे. 9% व्‍याजासह दि. 15/07/2015 पूर्वी सामनेवाले यांना अदा करावी. तसेच सदनिकेचे उर्वरीत मुल्‍य रु. 1.56 लाख ही रक्‍कमसुध्‍दा दि. 15/07/2015 पूर्वी अदा करावी. सामनेवाले यांनी ती स्विकारावी व दि. 31/07/2015 पूर्वी सदनिकेचा सुस्थितीतील ताबा दि. 03/05/2010 रोजीच्‍या करारनाम्‍यामधील मान्‍य केलेल्‍या सोयीसुविधांसह तसेच मान्‍य केलेल्‍या अतिरिक्‍त सुविधेसह तक्रारदारांना दयावा
- सदनिकेच्‍या किंमतीपैकी सामनेवाले यांना देय असलेली रक्‍कम रु. 4,69,000/- व त्‍यावरील व्‍याज सामनेवाले यांना दि. 15/07/2015 पूर्वी न दिल्‍यास दि. 04/05/2010 पासून आदेशपूर्ती होईपर्यंतसंपूर्ण रक्‍कम 12% व्‍याजासह सामनेवाले यांना दयावी. तसेच रु. 1.56 लाख ही रक्‍कम दि. 15/07/2015 पूर्वी अदा न केल्‍यास दि. 01/08/2015 पासून आदेशपूर्ती होईपर्यंत 12% व्‍याजासह रक्‍कम दयावी.
- सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना सदनिकेचा सुस्थितीतील ताबा दि. 31/07/2015 पूर्वी न दिल्‍यास दि. 01/08/2015 पासून ताबा देईपर्यंत प्रतिदिन रु. 1,000/- प्रमाणे रक्‍कम सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना दयावी.
- खर्चाबाबत आदेश नाही.
8. आदेशाच्‍या प्रती उभय पक्षांना विनाविलंब विनाशुल्‍क देण्‍यात याव्‍यात.
