न्‍यायनिर्णय   

               (द्वारा श्री. ना.द.कदम -मा.सदस्‍य)

1. सामनेवाले हे या इमारत बांधकाम व्‍यावसायिक आहेत. तक्रारदार क्र. 1 ते 5 हे सामनेवाले यांनी भायंदर येथे विकसित केलेल्‍या ‘परेश बिल्‍डींग’ या इमारतीमधील सदनिकाधारक आहेत. सामनेवाले यांनी इमारतीमधील सदनिका धारकांची सहकारी संस्‍था स्‍थापन न केल्‍याबाबत तसेच इमारतीसह भूखंडाचे अभिहस्‍तांतरण करुन न दिल्‍याबाबत प्रस्‍तुत तक्रार दाखल करण्‍यात आली आहे.

2. तक्रारदारांच्‍या तक्रारीमधील कथनानुसार, सामनेवाले यांनी वर्ष 1978 मध्‍ये 10 सदनिका, 2 दुकाने व 1 गॅरेज असलेली परेश बिल्‍डींग विकसित केली व सर्व सदनिका, दुकाने व गॅरेज वर्ष 1983 पर्यंत इच्‍छुक ग्राहकास विकली. तथापि, मोफा कायदयाच्‍या कलम 10 नुसार सदस्‍यांची सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था वर्ष 2003 पर्यंत स्‍थापन केली नाही. त्‍यामुळे वकीलामार्फत त्‍यांना दि. 26/09/2003 रोजीची नोटीस दिली. तथापि, सामनेवाले यांनी कोणतीच कार्यवाही केली ना‍ही शिवाय आपली जबाबदारी झटकण्‍याचा प्रयत्‍न केला. त्‍यामुळे तक्रार दाखल करुन सदस्‍यांची सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था स्‍थापन व्‍हावी, इमारत तसेच भूखंडाचे हस्‍तांतरण करुन मिळावे, नुकसान भरपाई तसेच तक्रार खर्च मिळावा, अशा मागण्‍या केल्‍या आहेत.

3. सामनेवाले यांना मंचामार्फत पाठविलेली तक्रारीची नोटीस ‘Unclaimed’ या पोस्‍टल शे-यासह मंचामध्‍ये परत आल्‍याने व त्‍यानंतरही सामनेवाले यांना दीर्घकाळ संधी मिळूनही लेखी कैफियत दाखल न केल्‍याने तक्रारदारांनी दि. 10/09/2014 रोजीच्‍या अर्जान्‍वये सामनेवालेविरुध्‍द एकतर्फा आदेश पारीत करण्‍याची विनंती केली व तक्रारदारांची सदरील विनंती मान्‍य करण्‍यात आली. त्‍यानुसार सामनेवालेविरुध्‍द प्रकरण एकतर्फा चा‍लविण्‍यात आले.

4. तक्रारदारांनी पुरावा शपथपत्र व लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला. प्रस्‍तुत मंचाने तक्रारदारांची तक्रार, त्‍यासोबतची कागदपत्रे, पुरावा शपथपत्र व लेखी युक्‍तीवादाचे वाचन केले. शिवाय तक्रारदारांच्‍या वकीलांचा तोंडी युक्‍तीवादही ऐकण्‍यात आला. त्‍यावरुन प्रस्‍तुत प्रकरणामध्‍ये खालील निष्‍कर्ष निघतातः

   1. सामनेवाले यांनी भायंदर (प) जि. ठाणे येथील सर्व्‍हे नं. 5 व 5A हिस्‍सा क्र. 1, या भूखंडावर तळमजला अधिक 3 मजले अशी 10 सदनिका, 2 दुकाने व 1 गॅरेज असलेली ‘परेश बिल्‍डींग’ ही इमारत 1978 मध्‍ये विकसित केली व 1983 पर्यंत सर्व सदनिकाधारकांना ताबा दिला. मात्र त्‍यानंतर दीर्घकाळ सदनिका धारकांची सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था स्‍थापन केली नाहीच, शिवाय भूखंडाचा लीजहोल्‍ड अॅग्रीमेंटसुध्‍दा करुन दिल्‍याचे अथवा करण्‍याबाबत कोणतीही सकारात्‍मक कृती केल्‍याचे उपलब्‍ध कागदपत्रांवरून दिसून येत नाही.

       

      1. तक्रारदारांनी तक्रारीसोबत दाखल केलेल्‍या कागदपत्रांवरुन असे दिसून येते की, सामनेवाले यांनी दि. 29/09/1972 लीज अॅग्रीमेंटनुसार पुरुषोत्‍तम पटेल यांजकडून भाडेपट्टयाने 2753.52 चौरस मिटर भूखंड, प्रस्‍तुत प्रकरणातील विवादित ‘परेश बिल्‍डींग’ या इमारतीचे बांधकाम करण्‍यास घेतला. सामनेवाले यांनी सदर भूखंडावर तळमजला अधिक 3 माळे असलेली 10 सदनिका, 2 दुकाने व 1 गॅरेजचा समावेश असलेली ‘परेश बिल्‍डींग’ विकसित करुन सर्व सदनिका, दुकाने व गॅरेजची विक्री केली.

5. तथापि, सामनेवाले यांनी मोफा कायदयातील कलम 10 नुसार सदनिका धारकांची सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था स्‍थापन करण्‍यासाठी कोणत्‍याही प्रकारची सकारात्‍मक कृती केल्‍याचे दिसून येत नाही. सबब सामनेवाले यांनी मोफा कायदयातील कलम 10 चे उल्‍लंघन करुन सेवा सुविधा पुरविण्‍यामध्‍ये कसूर केल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते.

 (ड)    प्रस्‍तुत प्रकरणामधील तक्रारदारांच्‍या हस्‍तांतरण पत्र (Conveyance deed) करुन देण्‍याच्‍या मागणीसंदर्भात असे नमूद करावेसे वाटते की, सामनेवाले यांनी सदरील भूखंड हा लीज होल्‍ड (भाडेपट्टयाने) घेतल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. त्‍यानुसार, एकूण 2753.52 चौ.मीटर क्षेत्रफळाच्‍या भूखंडापैकी तक्रारदारांची इमारत ही 186.21 चौ. मीटर भूखंडावर बांधकाम झाले असल्‍याचे दिसून येते. सबब तक्रारदार हे सामनेवाले यांजकडून तेवढयाच क्षेत्रफळाच्‍या भूखंडाचा लीज अॅग्रीमेंट मिळण्‍यास पात्र आहेत. सदर भूखंड हा लीजवर सामनेवाले यांनी घेतला असल्‍याने तक्रारदारांची अभिहस्‍तांतरणपत्राची (Conveyance deed) मागणी अयोग्‍य वाटते.

     प्रस्‍तुत प्रकरणामध्‍ये सामनेवाले यांना संधी मिळूनही लेखी कैफियत दाखल न केल्‍याने, तक्रारदारांची कथने अबाधित राहतात.

          उपरोक्‍त चर्चेनुरुप व निकषानुसार खालीलप्रमाणे आदेश करण्‍यात येतोः

              आ दे श

1. तक्रार क्र. 75/2013 अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

2. सामनेवाले यांनी विकसित केलेल्‍या तक्रारदारांच्‍या इमारतीसंदर्भात त्रुटीची सेवा सुविधा दिल्‍याचे जाहिर करण्‍यात येते.

3. सामनेवाले यांनी दि. 31/12/2015 रोजी किंवा तत्‍पूर्वी तक्रारदार सदस्‍यांची सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था किंवा अन्‍य तत्‍सम संस्‍था स्‍थापन करावी. तसे न केल्‍यास दि. 01/01/2016 पासून रु. 500/- प्रतिदिन, आदेशपूर्ती होईपर्यंत तक्रारदारांना दयावेत.

4. सदर संस्‍था स्‍थापन केल्‍यानंतर, दि. 01/05/2016 रोजी किंवा त्‍यापूर्वी सामनेवाले यांचा भूखंडामध्‍ये असलेला हक्‍क तक्रारदार संस्‍थेस हस्‍तांतरीत करावा. तसे न केल्‍यास दि. 01/05/2016 पासून आदेशपूर्ती होईपर्यंत रु. 500/- सामनेवाले यांनी तक्रारदार यांना दयावेत.

5. तक्रार व इतर खर्चाबद्दल रु. 10,000/- सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना दि. 31/12/2015 पूर्वी अदा करावेत.

6. आदेशाच्‍या प्रती उभय पक्षांना विनाविलंब/विनाशुल्‍क देण्‍यात याव्‍यात.

7. संचिकेच्‍या अतिरिक्‍त प्रती असल्‍यास तक्रारदारांना परत करण्‍यात याव्‍यात.