::निकालपत्र::
(पारीत व्‍दारा- श्री शेखर प्रभाकर मुळे, मा.अध्‍यक्ष.)
(पारीत दिनांक– 27 नोव्‍हेंबर, 2017)
01. तक्रारकर्त्‍याने ही तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा-1986 चे कलम-12 खाली विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे भागीदार याचे विरुध्‍द करारा प्रमाणे भूखंडांचे विक्रीपत्र नोंदवून न देऊन अनुचित व्‍यापारी प्रथेच अवलंब केला या आरोपा खाली अतिरिक्‍त ग्राहक मंचा समक्ष दाखल केलेली आहे.
02. तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारी नुसार संक्षीप्‍त कथन पुढील प्रमाणे-
तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षा सोबत मौजा किन्‍ही, तालुका हिंगणा, जिल्‍हा नागपूर येथील विरुध्‍दपक्षाचे अभिन्‍यासातील जमीन, पटवारी हलका क्रं-70, खसरा क्रं-63 मधील दोन भूखंड क्रं-19 व 20 विकत घेण्‍याचा करार दिनांक-04/01/2008 रोजी केला. दोन्‍ही भूखंडांचे एकूण क्षेत्रफळ 2780.39 चौरसफूट एवढे असून एकूण किम्‍मत रुपये-4,17,058/- आहे, कराराचे दिवशी तक्ररकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला रुपये-1,50,000/- एवढी रक्‍कम बयाना दाखल दिली, उर्वरीत रक्‍कम हप्‍त्‍याने भरावयाची होती. विरुध्‍दपक्षाने त्‍याला आश्‍वासन दिले की, तो ले-आऊट संबधाने एन.ए./टी.पी. मंजूरीचे आदेश प्राप्‍त करुन ले-आऊट मध्‍ये सर्व मुलभूत नागरी सोयी-सुविधा ज्‍यामध्‍ये रोड, नाल्‍या, लाईट, पाणी इत्‍यादी पुरवून भूखंडांचे विक्रीपत्र नोंदवून देईल. त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने ब-याच वेळा उर्वरीत रक्‍कम हप्‍त्‍या मध्‍ये किंवा एकमुस्‍त स्विकारुन विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास विरुध्‍दपक्षाला सांगितले परंतु एन.ए./टी.पी.आदेश मिळालेले नाही म्‍हणून विक्रीपत्र नोंदविता येत नाही असे सांगण्‍यात आले. त्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला दिनांक-23/01/2009 रोजी रुपये-1,10,000/- दिलेत. तक्रारकर्त्‍याचे असे म्‍हणणे आहे की, विरुध्‍दपक्षाने ले-आऊट मंजूरी संबधाने शासना कडून एन.ए./टी.पी.चे आदेश प्राप्‍त केले नसल्‍याने भूखंडांचे विक्रीपत्र नोंदविल्‍या गेले नाही आणि अशाप्रकारे विरुध्‍दपक्षाने आपल्‍या सेवेत त्रृटी ठेवली.
म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने अशी प्रार्थना केली की, विरुध्‍दपक्षाने ले-आऊट संबधाने एन.ए./टी.पी. आदेश प्राप्‍त करुन तसेच तक्रारकर्त्‍या कडून उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन दोन्‍ही भूखंडांचे विक्रीपत्र नोंदवून द्दावे व त्‍यांचे ताबे द्दावेत तसेच आश्‍वासित केल्‍या प्रमाणे ले आऊट मध्‍ये सर्व नागरी सोई सुविधा पुरवाव्‍यात. परंतु असे विक्रीपत्र नोंदवून देणे शक्‍य नसल्‍यास देन्‍ही भूखंडांचे आजच्‍या बाजारभावाचे मुल्‍या एवढी रक्‍कम वार्षिक-18% दराने व्‍याजासह तक्ररकर्त्‍याला परत करावी. याशिवाय त्‍याला झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल नुकसान भरपाई म्‍हणून रुपये-50,000/- आणि तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये-10,000/- विरुध्‍दपक्षा कडून देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.
03. विरुध्‍दपक्षाने लेखी उत्‍तर सादर करुन तक्रारकर्त्‍या सोबत भूखंड विक्री संबधाने केलेला करारनामा मान्‍य केला परंतु पुढे असे नमुद केले की, तक्रारकर्त्‍याने भूखंड खरेदी संबधी केलेला करार हा व्‍यवसायिक स्‍वरुपाचा आहे कारण त्‍याने दोन्‍ही भूखंडांचा खरेदी करार हा भविष्‍यकालीन गुंतवणूकीचे दृष्‍टीने केलेला आहे. तसेच तक्रारकर्त्‍याने उर्वरीत रकमेचे हप्‍ते वेळेवर भरले नसल्‍याने तो करार त्‍यातील अटी व शर्ती नुसार रद्द झाला, त्‍यानुसार तसे तक्रारकर्त्‍याला कळविण्‍यात आले आणि त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत घेऊन जाण्‍यास त्‍याला सांगण्‍यात आले होते परंतु त्‍याने विरुध्‍दपक्षाशी संपर्क साधला नाही. तसेच ही तक्रार मुदतबाहय असून पुढे असा आक्षेप घेतला की, तक्रारकर्त्‍याने या दोन्‍ही भूखंडां संबधाने श्री जानोतकर नावाच्‍या इसमाच्‍या नावाने आममुखत्‍यारपत्राचा लेख लिहून देऊन थर्ड पार्टी इन्‍टरेस्‍ट (Third Party Interest) निर्माण केला, या सर्व मुद्दां वरुन तक्रार खारीज करण्‍याची विनंती विरुध्‍दपक्षा तर्फे करण्‍यात आली.
04. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार, त्‍याने दाखल केलेल्‍या दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती तसेच विरुध्‍दपक्षा तर्फे दाखल लेखी उत्‍तर याचे काळजीपूर्वक अवलोकन करण्‍यात आले. उभय पक्षांचे वकीलांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला, यावरुन अतिरिक्‍त ग्राहक मंचा तर्फे पुढील प्रमाणे निष्‍कर्ष देण्‍यात येतो-
::निष्‍कर्ष ::
05. विरुध्‍दपक्षाने (“विरुध्‍दपक्ष” म्‍हणजे राईस सिटी लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स तर्फे भागीदार रंजीत नत्‍थुसिंग नौकरीया असे समजण्‍यात यावे) तक्रारकर्त्‍या सोबत दोन भूखंड खरेदी संबधाने झालेला करारनामा मान्‍य केला असून त्‍याचे कडून सदर भूखंडांपोटी रुपये-1,50,000/- आणि रुपये-1,10,000/- अशा रकमा स्विकारल्‍याची बाब सुध्‍दा मान्‍य केली आहे, तसेच या रकमांची स्विकृती बाबत विरुध्‍दपक्षाने करारनाम्‍यात कबुली दिलेली असून या रकमेच्‍या पावत्‍या सुध्‍दा तक्रारकर्त्‍याला दिलेल्‍या आहेत.
06. विरुध्‍दपक्षाने या तक्रारीला काही मुद्दांवर आव्‍हान दिलेले आहे. विरुध्‍दपक्षाचे प्रथमतः असे म्‍हणणे आहे की, तक्रारकर्त्‍याने भविष्‍यकालीन गुंतवणूकीचे दृष्‍टीने या दोन्‍ही भूखंडाचे खरेदी बाबत करारनामा केलेला आहे आणि म्‍हणून तो ग्राहक संरक्षण कायद्दातील तरतुदी प्रमाणे विरुध्‍दपक्षाचा ग्राहक होत नाही आणि या कारणामुळे ही तक्रार ग्राहक मंचा समक्ष चालू शकत नाही. तसेच तक्रारकर्त्‍याने उर्वरीत रकमेचे हप्‍ते विहित मुदतीत भरलेले नसल्‍याने करारातील अटी व शर्ती नुसार तो करारनामा रद्द झालेला आहे, त्‍या शिवाय ही तक्रार मुदतबाहय आहे. त्‍याच प्रमाणे करारातील दोन्‍ही भूखंडा संबधाने तक्रारकर्त्‍याने श्री जानोतकर नावाच्‍या व्‍यक्‍तीचे नावे आममुखत्‍यारपत्र नोंदवून दिल्‍याने थर्ड पार्टी इन्‍टरेस्‍ट (Third Party Interest) निर्माण केलेला आहे.
07. पहिल्‍या मुद्दाचा विचार करता करारातील तक्रारकर्त्‍याने भविष्‍यकालीन गुंतवणूकीचे दृष्‍टीने हे दोन्‍ही भूखंड खरेदी करण्‍यासाठी करार केला, हे दर्शविण्‍याचे दृष्‍टीने कोणताही पुरावा समोर आलेला नाही. करारातील दोन्‍ही भूखंडाचे एकूण क्षेत्रफळ हे 2780 चौरसफूट एवढेच आहे. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत असा स्‍पष्‍ट उल्‍लेख केला आहे की, त्‍याने हे दोन्‍ही भूखंड खरेदीचे दृष्‍टीने त्‍याच्‍या आणि कुटूंबियांच्‍या निवासासाठी घर बांधण्‍यासाठी करार केलेला आहे. विरुध्‍दपक्षाने असा कुठलाही पुरावा सादर केला नाही जो असे दर्शवेल की, तक्रारकर्त्‍याने दोन्‍ही खरेदी संबधी विरुध्‍दपक्षाशी केलेला करार हा निव्‍वळ व्‍यवसायिक स्‍वरुपाचा होता, म्‍हणून विरुध्‍दपक्षाचा पहिला मुद्दा फेटाळण्‍यात येतो.
08. तक्रारकर्त्‍याने भूखंड खरेदी संबधी केलेल्‍या करारातील अटी व शर्ती नुसार विहित मुदतीत उर्वरीत रकमेचे हप्‍ते भरले नसल्‍याने तो करारनामा रद्द झाला असा विरुध्‍दपक्षाचा आक्षेप आहे. करारनाम्‍या नुसार उर्वरीत रक्‍कम रुपये-2,67,058/- ही रुपये-22,255/- हप्‍त्‍या प्रमाणे भरावयाची होती परंतु तो हप्‍ता मासिक आहे की, त्रैमासिक आहे या बद्दलचा खुलासा करारनाम्‍या मध्‍ये नाही. तसेच करारनाम्‍यातील शर्ती नुसार सतत दोन हप्‍त्‍यांची रक्‍कम न भरल्‍यास करारनामा रद्द होईल. तक्रारकर्त्‍याने पुढे काही रक्‍कम भरल्‍या बद्दलचा पुरावा दिलेला नाही परंतु त्‍याचे असे म्‍हणणे आहे की, विरुध्‍दपक्षाने जर करारातील भूखंड असलेल्‍या ले-आऊटला शासना कडून एन.ए./टी.पी. मंजूरीचे आदेश प्राप्‍त केले असते तसेच ले आऊट मध्‍ये मुलभूत नागरी सोई सुविधा पुरविल्‍या असत्‍या तर तो उर्वरीत रक्‍कम हप्‍त्‍याने किंवा एकमुस्‍त देऊन विक्रीपत्र नोंदवून घेण्‍यास तयार होता परंतु विरुध्‍दपक्षाने ले आऊट संबधाने एन.ए./टी.पी. मंजूरी आदेश प्राप्‍त केले नसल्‍याने त्‍याने पुढील रकमा दिल्‍या नाहीत. विरुध्‍दपक्षाने सुध्‍दा ले-आऊट मंजूरी संबधाने शासना कडून एन.ए./टी.पी.आदेश मिळविण्‍यासाठी काय प्रयत्‍न केलेत किंवा ते आदेश प्राप्‍त केले किंवा नाही तसेच त्‍या अभिन्‍यासामध्‍ये भूखंड पाडून त्‍याची मोजणी करुन तसेच त्‍यामध्‍ये मुलभूत नागरी सोई सुविधा पुरविल्‍यात की नाही या बद्दल काहीच पुरावा किंवा आपल्‍या लेखी उत्‍तरात काहीही भाष्‍य नमुद केलेले नाही, जो पर्यंत विरुध्‍दपक्ष आश्‍वासित केल्‍या प्रमाणे भूखंडां संबधी योग्‍य त्‍या मुलभूत सोई सुविधा पुरवित नाही तसेच ले आऊट मंजूरी संबधाने शासना कडून एन.ए./टी.पी. मंजूरीचे आदेश प्राप्‍त करीत नाही, तो पर्यंत तक्रारकर्त्‍याला भूखंड खरेदी संबधाने उर्वरीत रक्‍कम देण्‍याचा प्रश्‍नच येत नाही.
09. त्‍याच प्रमाणे भूखंड खरेदी संबधाने केलेल्‍या करारनाम्‍याच्‍या अटी व शर्ती नुसार, जर करारनामा रद्द होत असेल, तर विरुध्‍दपक्षाला व्‍याजासह तक्रारकर्त्‍याला रक्‍कम परत करणे जरुरीचे आहे परंतु विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने भूखंडां पोटी भरलेली रक्‍कम व्‍याजासह परत केली कि नाही याचा कोणताही खुलासा केलेला नाही. विरुध्‍दपक्षाने केवळ एवढेच नमुद केले आहे की, करारनामा रद्द झाल्‍याचे व भरलेली रक्‍कम परत घेऊन जाण्‍यास तक्रारकर्त्‍याला सांगितले होते परंतु त्‍याने संपर्क साधला नाही, परंतु या संबधी लेखी स्‍वरुपात कुठलाही पुरावा नाही आणि तक्रारकर्त्‍या सोबत केलेला करारनामा, जर रद्द झाला असेल, तर तक्रारकर्ता ती भरलेली रक्‍कम व्‍याजासह स्विकारण्‍यास विरुध्‍दपक्षाकडे जाणार नाही हे विरुध्‍दपक्षाचे विधान विश्‍वसनिय वाटत नाही.
10. ज्‍याअर्थी विरुध्‍दपक्षाने त्‍या अभिन्‍यासा संबधी एन.ए./टी.पी. आदेश प्राप्‍त केले नसल्‍याचे दिसून येते, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याचे नावे करारातील दोन्‍ही भूखंडांचे विक्रीपत्र नोंदविल्‍या गेले नाही, विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची जबाबदारी विरुध्‍दपक्षाची आहे, त्‍यामुळे जो पर्यंत करारातील विक्रीपत्र विरुध्‍दपक्ष तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देत नाही तो पर्यंत तक्रारीचे कारण हे सतत घडत असल्‍याने तक्रार मुदतबाहय होत नाही.
11. विरुध्‍दपक्षाचे वकीलानीं शेवटचा मुद्दा असा उपस्थित केला की, तक्रारकर्त्‍याने दोन्‍ही भूखंडा संबधाने श्री संजय लक्ष्‍मणराव जानोतकर या ईसामाचे नावाने मुखत्‍यारपत्र नोंदवून दिल्‍याने थर्ड पार्टी इन्‍टरेस्‍ट (Third Party Interest) निर्माण केलेला आहे परंतु या कथनाचे संबधाने भूखंड विकल्‍या संबधी विक्रीपत्र अभिलेखावर दाखल नाही. विरुध्‍दपक्षाचे वकीलानीं आमचे लक्ष तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या कुलमुखत्‍यारपत्रा कडे वेधले, जे संजय लक्ष्‍मणराव जानोतकर या इसमाच्‍या नावे आहे, या दस्‍तऐवजा नुसार तक्ररकर्त्‍याने श्री संजय जानोतकर याला सदर्हू भूखंडां विषयी त्‍याचे वतीने कामकाज करण्‍याचे अधिकार दिले आहेत, त्‍यात असे पण नमुद केले आहे की, तक्रारकर्त्‍याने श्री जानोतकर यांना सदर मिळकती बाबत लिहून दिलेल्‍या साठे खतातील अटी व शर्तीस अनुसरुन प्रस्‍तुतचे कुलमुखत्‍यारपत्र लिहून दिलेले आहे. विरुध्‍दपक्षाचे वकीलांनी त्‍यामुळे असा युक्‍तीवाद केला की, तक्रारकर्त्‍याने हे दोन्‍ही भूखंड अगोदरच श्री संजय जानोतकर या ईसमाला विकलेले आहेत आणि म्‍हणून सदर मिळकती संबधीचे सर्व अधिकार या मुखत्‍यारपत्राव्‍दारे त्‍याला दिलेले आहेत. विरुध्‍दपक्षाचे वकीलानीं या वरुन असे अनुमान काढले की, तक्रारकर्त्‍याने सदर मिळकती संबधाने थर्ड पार्टी इन्‍टरेस्‍ट (Third Party Interest) निर्माण केलेला आहे. जरी असे अनुमान गृहीत धरले, तरी विरुध्‍दपक्षाची करारा नुसार जी जबाबदारी आहे, ती कमी होत नाही. भूखंड संबधीचा करार हा तक्रारकर्ता आणि विरुध्‍दपक्षा मध्‍ये झालेला आहे आणि विरुध्‍दपक्षाने कराराच्‍या अधिन राहून आश्‍वासन दिले की, तो दोन्‍ही भूखंडां संबधाने विक्रीपत्रास लागणारे संबधीत सरकारी व निमसरकारी कार्यालया कडून योग्‍य तो आदेश घेईल परंतु विरुध्‍दपक्षाने कुठलाही पुरावा दाखल केलेला नाही, ज्‍यावरुन हे दिसून येईल की, त्‍याने भूखंड मंजूरी संबधी योग्‍य ते आदेश प्राप्‍त केलेत आणि अभिन्‍यासा मध्‍ये इतर विकासाची कामे पूर्ण केलेली आहेत. करारा नुसार विरुध्‍दपक्षाला दोन्‍ही भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍या कडून उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन नोंदवून देणे असल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने ते भूखंड दुस-याच्‍या नावे केले किंवा नाही ही बाब सध्‍या तरी गौण ठरते, त्‍या शिवाय तसा सबळ पुरावा पण विरुध्‍दपक्षाने दाखल केला नाही केवळ विरुध्‍दपक्षाचे अनुमानाच्‍या आधारे तक्रारकर्त्‍याचा अधिकार हिरावता येत नाही.
12. एकंदरीत सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करता आम्‍ही ही तक्रार अंशतः मंजूर करीत आहोत. सबब खालील प्रमाणे आदेश पारीत करण्‍यात येतो-
::आदेश::
1) तक्रारकर्ता श्री जयशंकर मुरलीधर वानखेडे तर्फे आममुखत्‍यारपत्रधारक श्री संजय लक्ष्‍मणराव जानोतकर यांची, विरुध्‍दपक्ष राईस सिटी लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स तर्फे भागीदार रंजीत नत्‍थुसिंग नौकरीया यांचे विरुध्‍द अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
2) विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याचे नावे दिनांक-04/01/2008 रोजी लिहून दिलेल्‍या बयाणापत्रा (करारनामा) नुसार मौजा किन्‍ही, तालुका हिंगणा, जिल्‍हा नागपूर, पटवारी हलका क्रं-70 मधील भूखंड क्रं-19 आणि 20 एकूण क्षेत्रफळ 2780.39 चौरसफूट या भूखंडां संबधी एन.ए./टी.पी. आदेश प्राप्‍त करुन भूखंडांची एकूण किम्‍मत रुपये-4,17,058/- पैकी तक्रारकर्त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम रुपये-2,60,000/- वजा जाता, उर्वरीत रक्‍कम रुपये-1,57,058/- (अक्षरी उर्वरीत एक लक्ष सत्‍तावन्‍न हजार अठ्ठावन्‍न फक्‍त) त्‍याचे कडून स्विकारुन दोन्‍ही भूखंडांचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देऊन प्रत्‍यक्ष्‍य मोक्‍यावर मोजमाप करुन ताबापत्रासह ताबे द्दावेत. विक्रीपत्रासाठी लागणारी नोंदणी फी आणि मुद्रांकशुल्‍काचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतः सहन करावा. तसेच बयानापत्रा नुसार शासनमान्‍य देय विकासशुल्‍काची रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याने जमा करावी किंवा
3) काही कायदेशीर व तांत्रिक कारणामुळेच जर विरुध्‍दपक्षाचे सदर ले आऊटला मंजूरी मिळणार नसेल तर त्‍याच परिस्थितीत, तक्रारकर्त्‍याची मान्‍यता असल्‍यास बयानापत्रात नमुद केल्‍या नुसार विरुध्‍दपक्षाचे जवळपास लगतच्‍या अन्‍य मंजूरी प्राप्‍त ले आऊट मधील करारातील नमुद क्षेत्रफळाच्‍या थोडया फार कमी जास्‍त भूखंडांचे करारातील नमुद दरा नुसार भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून द्दावे. भूखंडाचे क्षेत्रफळ थोडेफार कमी जास्‍त असल्‍यास त्‍या प्रमाणे किमतीचे समायोजन उभय पक्षांनी करावे. किंवा
4) काही कायदेशीर व तांत्रिक कारणामुळेच जर विरुध्‍दपक्षाचे सदर ले आऊटला मंजूरीच मिळणार नसेल आणि अन्‍य ले आऊट मधील मंजूरी प्राप्‍त भूखंड खरेदीच्‍या दृष्‍टीने तक्रारकर्त्‍याची मान्‍यता नसेल तर त्‍याच परिस्थितीत तक्रारकर्त्‍याने करारातील भूखंडापोटी विरुध्‍दपक्षाकडे जमा केलेली एकूण रक्‍कम रुपये-2,60,000/- (अक्षरी रुपये दोन लक्ष साठ हजार फक्‍त) शेवटची किस्‍त जमा केल्‍याचा दिनांक-23/01/2009 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-12% दराने व्‍याजासह येणारी रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याला द्दावी.
5) तक्रारकर्त्‍याला झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-10,000/- (अक्षरी रुपये दहा हजार फक्‍त) आणि तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये-5000/- (अक्षरी रुपये पाच हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याला द्दावेत.
6) सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्षाने निकालपत्राची प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍याचे दिनांका पासून 30 दिवसांचे आत करावे.
7) निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.
