Dated the 07 Mar 2015

 न्‍यायनिर्णय        

           द्वारा- श्री.ना.द.कदम...................मा.सदस्‍य.        

1.    सामनेवाले ही भारतीय कंपनी कायदयातर्गत नोंदणीकृत झालेली कंपनी आहे.  तक्रारदार हे ठाणे येथील रहिवाशी आहेत.  सामनेवाले यांनी ठाणे येथे विकसित केलेल्‍या इमारतीमधील तक्रारदार यांनी विकत घेतलेल्‍या सदनिका संदर्भात प्रस्‍तुत वाद निर्माण झाला आहे.             

2.    तक्रारदारांच्‍या तक्रारीमधील कथनानुसार, सामनेवाले यांनी घोडबंदर ठाणे परिसरातील प्‍लॉट नं.43, हिस्‍सा नं.3 या भुखंडावर विकसित केलेल्‍या काव्‍या हिल व्हियुव (Kavya Hill View)  या इमारतीमधील ए-804, ही 650 चौरसफुट क्षेत्रफळाची सदनिका रु.2,980/- प्रति चौरसफुट या दराने विकत घेण्‍याचे निश्चित करुन रु.51,000/- ता.20.01.2010 रोजी बुकींग अमाऊंट म्‍हणुन सामनेवाले यांजकडे जमा केले.  यानंतर सामनेवाले यांनी मागणी केल्‍यानुसार रु.2,50,000/- चा धनादेश दिला, तथापि, सदर धनादेश विहीत तारखेपुर्वी बँकेत जमा करु नये अशी तक्रारदारांनी केलेली विनंती मान्‍य करुन सुध्‍दा, सामनेवाले यांनी तो धनादेश मान्‍य केलेल्‍या तारखेपुर्वी बँकेत जमा केला असता “ अपुरा निधी ” या कारणास्‍तव तो अनादर झाला, तथापि, तक्रारदार यांनी लगेचच सदर रु.2,50,000/- सामनेवाले यांना रोख स्‍वरुपात दिले व तदनंतर रु.1,50,000/- धनादेशाव्‍दारे दिले.  सामनेवाले यांना अशा प्रकारे एकूण रक्‍कम रु.4,51,000/- दिल्‍यानंतर सामनेवाले यांनी सदनिकेचे मुल्‍य रु.19,37,000/- वरुन रु.16,25,000/- असे कमी केले, व फरकाची रक्‍कम रु.3,12,000/- रोख स्‍वरुपात देण्‍यास सांगितले.  या व्‍यतिरिक्‍त रु.1,38,000/- स्‍टॅपडयुटी व रजिस्‍ट्रेशनसाठी देण्‍यास सांगितले.  तथापि, यापैंकी तक्रारदारांनी रु.2,00,000/- इतकी रोख रक्‍कम दिली.  अशा प्रकारे एकूण रोख स्‍वरुपामध्‍ये सामनेवाले यांना रु.4,50,000/- इतकी रक्‍कम दिली.  यासंदर्भात सामनेवाले यांनी सांगितले की, रु.4,50,000/- पैंकी रु.3,12,000/- सदनिकेच्‍या किंमतीपोटी वळते करण्‍यात येतील व उर्वरीत रु.1,38,000/- स्‍टॅपटयुटी/रजिस्‍ट्रेशनसाठी वापरले जातील.  त्‍यानुसार सामनेवाले यांनी सदनिकेचे रु.19,37,000/- हे मुल्‍य रु.3,12,000/- या रकमेने कमी करुन रु.16,25,000/- इतके मुल्‍य निधारित केले त्‍यानुसार सदर रु.16,25,000/- पैंकी, केवळ रु.2,01,000/- प्राप्‍त झाल्‍याचे सामनेवाले यांनी नमुद केले उर्वरीत रकमेची मागणी ता.28.08.2010 रोजीच्‍या मागणी पत्रानुसार केली.  परंतु सामनेवाले यांनी मोफा कायदयातील तरतुदीनुसार सदनिका विक्री करारनामा केला नसल्‍याने तक्रारदार यांनी सामनेवाले यांना तो तात्‍काळ करण्‍याची विनंती केली, तथापि, सामनेवाले यांनी उर्वरीत रक्‍कम अदा केल्‍यानंतरच करारनामा करण्‍यात येईल असे सांगितल्‍याने तक्रारदारांनी सामनेवाले यांचे खात्‍यावर ता.24.02.2011 रोजी रु.4,00,000/- आणि ता.19.03.2011 रोजी रु.3,50,000/-  जमा केले.  अशा प्रकारे एकूण रु.10,51,000/- तक्रारदार यांनी दिले असतांनाही सामनेवाले यांनी करारनामा न करताच, ता.24.03.2011 रोजी नोटीस पाठवुन रु.10,50,000/- मिळाल्‍याची बाब नाकारली व सामनेवाले यांच्‍या खात्‍यावर ता.24.02.2011 रोजी जमा केलेली रक्‍कम रु.4,00,000/- व ता.19.03.2011 रोजी जमा केलेली रक्‍कम रु.3,50,000/- स्विकारत नसल्‍याचे तक्रारदारांना कळविले.  याशिवाय, वेळोवेळी मागणी केल्‍यानुसार रक्‍कम न दिल्‍याने सदनिका व्‍यवहार रद्द केल्‍याचे कळविले.  यानंतर तक्रारदारांनी सामनेवाले यांना अनेकवेळा विनंती करुन, व उर्वरीत रक्‍कम, देण्‍याची तयारी दर्शविली.  तथापि, सामनेवाले यांनी कोणतीही कृती न केल्‍याने, प्रस्‍तुत तक्रार दाखल करुन, सदनिका विक्री करारनामा करण्‍याचे आदेश दयावेत, सदनिकेचे उर्वरीत मुल्‍य देऊन, सदनिकेचा ताबा मिळावा, त्रयस्‍थ व्‍यक्‍तीचे हितसंबंध निर्माण करण्‍यापासुन सामनेवाले यांना प्रतिबंध करावे व तक्रार खर्च मिळावा, अशा मागण्‍या केल्‍या आहेत. 

3.    सामनेवाले यांनी कैफीयत दाखल करुन तक्रारदारांचे सर्व आक्षेप फेटाळतांना असे नमुद केले की, तक्रारदारांनी बुकींग फॉर्म ता.16.01.2010 फॉर्म भरुन काव्‍या हिल व्हियुव (Kavya Hill View)  या इमारतीमधील ए-804 ही सदनिका रु.19,37,000/- इतक्‍या किंमतीस विकत घेण्‍याचे मान्‍य केले व रु.51,000/- अदा केले.  बुकींग फॉर्ममध्‍ये नमुद केल्‍याप्रमाणे, 14 टक्‍के रक्‍कम बुकींग करतेवेळी, 14 टक्‍के रक्‍कम फ्लीन्‍थ बांधकाम झाल्‍यावर, 60 टक्‍के सदनिका मुल्‍याच्‍या 6 टक्‍के प्रमाणे 10 हप्‍त्‍यामध्‍ये व उर्वरीत 15 टक्‍के मुल्‍य संपुर्ण काम झाल्‍यानंतर ताबा देतेवेळी देण्‍याचे दर्शविले होते.  तथापि, तक्रारदारांनी सदर सुचिप्रमाणे अधिदान केले नाहीच, याउलट ता.15.06.2010 रोजी रु.2,50,000/- रकमेचा दिलेला धनादेश अनादर केला.  तक्रारदारांनी रु.19,37,000/- किंमतीपैंकी केवळ रु.2,01,000/- एवढीच रक्‍कम दिल्‍याने व उर्वरीत रक्‍कम रु.17,36,000/- अनेकवेळा मागणी करुन सुध्‍दा ती न दिल्‍याने, त्‍यांना अंतिम नोटीस पाठविण्‍यात आली व त्‍यांची बुकींग व्‍यवहार रद्द करण्‍यात आला व तक्रारदारांनी जमा केलेली रक्‍कम 9 टक्‍के व्‍याजासह परत करण्‍याची तयारी दर्शविली.

4.    तक्रारदार व सामनेवाले यांनी पुरावा शपथपत्र, लेखी युक्‍तीवाद व कागदपत्रे दाखल केली.  प्रस्‍तुत मंचाने, तक्रारदार व सामनेवाले यांना दाखल केलेल्‍या सर्व कागदपत्रांचे वाचन केले, त्‍यानुसार खालील प्रमाणे निष्‍कर्ष निघतात.

अ.    तक्रारदार यांनी आपल्‍या तक्रारी सोबत शपथपत्रासह, सदनिका बुकींग फॉर्म, सामनेवाले यांना केलेले अधिदान दर्शविणा-या पावत्‍या तसेच पत्रव्‍यवहाराच्‍या प्रती दाखल केल्‍या आहेत.  तक्रारदारांनी दाखल केलेल्‍या बुकींग फॉर्म मधील तपशीलानुसार, सामनेवाले यांनी, घोडबंदर ठाणे येथे विकसित केलेल्‍या काव्‍या हिल व्हियुव (Kavya Hill View)  या इमारतीमधील 650 चौरसफुट क्षेत्रफळाची सदनिका क्रमांक-ए-804, रु.2,980/- प्रति चौरसफुट प्रमाणे रु.19,37,000/- किंमतीस घेतल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते.  सदरील बुकींग फॉर्मनुसार, सदनिकेचे मुल्‍य, 11 टक्‍के बुकींग करतेवेळी, 14 प्‍लीन्‍थ ,60 टक्‍के 10 स्‍लॅबच्‍या बांधकामानुसार, 4 टक्‍के विटांचे बांधकाम, 4 टक्‍के आतील प्‍लॅस्‍टर, 4 टक्‍के बाहेरील प्‍लॅस्‍टर, 2 टक्‍के फ्लोरिंगचे काम झाल्‍यावर व 1 टक्‍का ताबा देतेवेळी, देण्‍याचे तक्रारदार यांनी मान्‍य केले होते. 

ब.    सदर बुकींग फॉर्म तसेच सोबतच्‍या धनादेशानुसार तक्रारदारांनी बुकींग रक्‍कम म्‍हणुन रु.51,000/- धनादेश क्रमांक-338470, ता.15.01.2010 रोजी दिल्‍याचे व सामनेवाले यांनी तो स्विकारल्‍याचे दिसुन येते.  तक्रारदारांच्‍या पुढील कथनानुसार त्‍यांनी सामनेवाले यांना रु.2,50,000/- रोख स्‍वरुपात दिले असुन ते स्विकारल्‍याची नोंद सामनेवाले यांनी, बुकींग फॉर्मवर स्‍वतः केली आहे.  तक्रारदार यांनी सादर केलेल्‍या बुकींग फॉर्मच्‍या तळाशी रु.2,50,000/- रोख स्‍वरुपात मिळाल्‍याची नोंद आहे.  तथापि, ती नोंद सामनेवाले यांनी केली आहे, याबाबत कोणताही पुरावा नाही.  तसेच सामनेवाले अथवा अन्‍य कोणाचीही सही नाही.  त्‍यामुळे ही रक्‍कम सामनेवाले यांना प्राप्‍त झाल्‍याचे निष्‍कर्ष काढणे सामनेवालेवर अन्‍यायकारक होईल असे मंचाचे मत आहे.  सबब तक्रारदारांचे सदर कथन स्विकारार्ह वाटत नाही.    

क.    तक्रारदारांनी सादर केलेल्‍या पावती क्रमांक-302 ता.20.06.2010 वरुन तक्रारदारांनी सामनेवाले यांना धनादेश क्रमांक-249032 अन्‍वये रु.1,50,000/- दिल्‍याचे दिसुन येते व सामनेवाले यांनी ही बाब मान्‍य केली आहे.  त्‍याशिवाय, तक्रारदारांनी सामनेवाले यांचे खात्‍यावर ता.24.02.2011 रोजी रु.4,00,000/- व ता.19.03.2011 रोजी रु.3,50,000/- जमा केल्‍याचे मान्‍य केले आहे.  परंतु ही रक्‍कम ते स्विकारत नसल्‍याचे सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना नोटीशीव्‍दारे कळविले आहे.  सदर तपशिलावरुन स्‍पष्‍ट होते की, तक्रारदारांनी सदनिकेच्‍या एकूण किंमत रु.19,37,000/- पैंकी एकूण रु.9,51,000/- दिल्‍याचे व त्‍यापैंकी ता.19.03.2011 रोजी रु.9,86,000/- बाकी असल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते.  परंतु तक्रारदारांनी तक्रारीमध्‍ये नमुद केल्‍यानुसार आणि पुरावा शपथपत्रानुसार सामनेवाले यांना देय रक्‍कम रु.6,84,000/- असल्‍याचे नमुद केले, व सदनिकेची किंमत रु.19,37,000/- वरुन रु.16,25,000/- इतकी, सामनेवाले यांनी कमी केल्‍याचे नमुद केले आहे. 

ड.    तक्रारदार व सामनेवाले यांची कथने व सदनिकेच्‍या उर्वरीत देय रक्‍कमेबाबत केलेले परस्‍पर दावे रास्‍त आहेत का याची खातरजमा करण्‍यासाठी सामनेवाले यांचेतर्फे त्‍यांचे अधिकृत प्रतिनिधी श्री.निमिश मनसुखलाल व्‍होरा यांनी ता.22.12.2014 रोजी मंचापुढे दाखल केलेले शपथपत्र व त्‍यासोबत शपथेवर दाखल केलेली मागणीपत्रे यांचे सुक्ष्‍म अवलोकन केले, त्‍यावरुन खालील बाबी स्‍पष्‍ट होतात.

      ता.02.02.2010 रोजीच्‍या तसेच ता.13.04.2010 रोजीच्‍या मागणीपत्रामध्‍ये अनुक्रमे पहिला स्‍लॅब (37 टक्‍के कामपुर्ण) व तिसरा स्‍लॅब (43 टक्‍के कामपुर्ण) काम पुर्ण झाल्‍याचे नमुद केले आहे व सदनिकेचे मुल्‍य रु.19,37,000/- नुसार, अनुक्रमे 37 टक्‍के रक्‍कम रु.6,65,690/- (रु.7,16,690/- वजा बुकींग रक्‍कम रु.51,000/-) व 43 टक्‍के रक्‍कम रु.7,81,910/- (रु.8,32,910/- वजा बुकींग रक्‍कम रु.51,000/-) मागणी केल्‍याचे दिसुन येते.  मात्र यानंतर, ता.15.06.2010 (55 टक्‍के) ता.29.08.2010 (67 टक्‍के), ता.24.09.2010 (73 टक्‍के), ता.29.10.2010  (79 टक्‍के), ता.04.12.2010 (85 टक्‍के) रोजीच्‍या मागणीपत्रावरुन सामनेवाले यांनी सदनिकेचे मुल्‍य हे रु.16,25,000/- नमुद केले आहे व त्‍यानुसार शेवटच्‍या मागणी पत्रामध्‍ये 85 टक्‍के रकमेची मागणी रु.13,81,250/- वजा तक्रारदारांनी दिलेली रक्‍कम रु.2,01,000/- वजा जाता एकूण नक्‍त रु.11,80,250/- इतक्‍या रकमेची मागणी केली आहे.  सामनेवाले यांनी अंतिमतः 85 टक्‍के रकमेची केलेली रु.11,80,250/- ची मागणी व त्‍यानंतर तक्रारदारांनी, ता.24.02.2011 रोजी रु.4,00,000/- आणि ता.19.03.2011 रोजी रु.3,50,000/- या रकमेचे सामनेवाले यांना केलेल्‍या अधिदानाचा पुरावा विचारात घेता ता.19.03.2011 रोजी तक्रारदार यांच्‍याकडून रु.4,30,250/- सामनेवाले यांना देय होते व उर्वरीत 15 टक्‍के रु.2,43,750/- रक्‍कम विचारात घेता सामनेवाले यांना एकूण रक्‍कम रु.6,74,000/- तक्रारदाराकडून देय होती हे स्‍पष्‍ट होते.  म्‍हणजेच तक्रारदारांनी तक्रारीमध्‍ये नमुद केलेली सामनेवाले यांना देय रक्‍कम रु.6,74,000/- ही बरोबर व रास्‍त होती, हे सामनेवाले यांनी शपथपत्राव्‍दारे दाखल केलेल्‍या कागदपत्रांवरुन स्‍पष्‍ट होते. 

इ.    प्रस्‍तुत प्रकरणामध्‍ये सामनेवाले यांनी तक्रारदारांची सदनिका बुकींग रदद केली असल्‍याबाबतची बाब यथोचित होती का हे पाहणे आवश्‍यक  आहे. 

      तक्रारदार व सामनेवाले या उभयपक्षांनी तक्रारदारांनी सदनिका बुकींग करतेवेळी सादर केलेला फॉर्म मंचापुढे दाखल केला आहे.  सदर फॉर्ममध्‍ये सदनिका मुल्‍य कसे व किती टप्‍यामध्‍ये दयावयाचे आहे हे नमुद आहे.  तक्रारदार यांनी एकूण 4 वेळा केलेले अधिदान रु.9,51,000/- विचारात घेता, तक्रारदारांनी बुकींग फॉर्ममधील अधिदानाच्‍या मान्‍य केलेल्‍या अटींचे पालन केले नाही हे स्‍वयंस्‍पष्‍ट होते.  याशिवाय ता.02.02.2010 ते ता.04.12.2010 या 10 महिन्‍यांच्‍या दरम्‍यान सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना पाठविलेल्‍या स्‍लॅबवाईज 7 मागणी पत्रास, तक्रारदारांनी एकदाही सकारात्‍मक प्रतिसाद दिला नाही.  हीबाब उपलब्‍ध कागदपत्रांवरुन स्‍पष्‍ट होते. 

      तथापि, यासंदर्भात मा.राज्‍य आयोगाने, संकल्‍प कन्‍स्‍ट्रक्‍शन विरुध्‍द श्री.बाळू तुकाराम ओव्‍हल, फर्स्‍ट अपील क्रमांक-ए-11/917 , निकाल ता.08.07.2013 या प्रकरणामध्ये असे स्‍पष्‍ट केले आहे की, बांधकामाच्‍या  प्रगतीनुसार अधिदान करावयाच्‍या प्रकरणामध्‍ये प्रत्‍येक स्‍लॅबचे बांधकाम पुर्ण झालेबाबत “ वास्‍तु शिल्‍पकाराचे प्रमाणपत्र ”  सादर करणे आवश्‍यक आहे.  सामनेवाले यांनी या प्रकरणात दाखल केलेल्‍या सात मागणीपत्रामध्‍ये वास्‍तु विशारदाचे बांधकामाच्‍या प्रगतीविषयी प्रमाणपत्राचा कुठेही उल्‍लेख नाही, एवढेच नव्‍हेतर, मंचापुढे सुध्‍दा बांधकामाची प्रगतीदर्शविणारे प्रमाणपत्र दाखल केलेले नाही.  मा.राज्‍य आयोगाच्‍या सदर न्‍याय निर्णयानुसार सदर प्रकरणात सुध्‍दा तक्रारदारांकडून रक्‍कम मागणी करतेवेळी बांधकामाच्‍या प्रगतीचे वास्‍तुविशारदाचे प्रमाणपत्र मागणी सोबत दाखल केल्‍याचा पुरावा सामनेवाले यांनी दाखल केला नसल्‍याने, तक्रारदाराची  बुकींग रद्द करण्‍याची बाब अयोग्‍य व अनाठायी व अनुचित असल्‍याचे जाहिर करण्‍यात येते.

इइ.   मोफा कायदयातील तरतुदीनुसार, सदनिका विक्री व्‍यवहारामध्‍ये ग्राहकाकडून 20 टक्‍के पेक्षा जास्‍त नसेल अशी कोणतीही रक्‍कम स्विकारण्‍यापुर्वी ग्राहकाशी, सदनिका विक्री

करारनामा करणे ही बाब, विकासकावर कायदयाने बंधनकारक आहे.  प्रस्‍तुत प्रकरणात सामनेवाले यांनी तक्रारदाराकडून रु.9,51,000/- स्विकारुनही अदयाप करारनामा न करुन मोफा कादयातील उपरोक्‍त वैधानिक तरतुदींचे उल्‍लंघन केल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते.

“ या मंचातील कार्यभार पाहता व इतर प्रशासकीय कारणांमुळे यापुर्वी ही तक्रार निकाली काढता येऊ शकली नाही ”.        

      उपरोक्‍त चर्चेनुरुप व निष्‍कर्षावरुन खालील प्रमाणे आदेश करण्‍यात येतो.

                           - आदेश -

1. तक्रार क्रमांक-280/2011 अंशतः मान्‍य करण्‍यात येते. 

2. सामनेवाले यांनी सदनिका विक्री संदर्भात, तक्रारदाराकडून सदनिकेचे काही मुल्‍य

   स्विकारुनही, मोफा कायदयातील तरतुदीनुसार करारनामा न करुन सेवा सुविधा

   पुरविण्‍यामध्‍ये कसुर केल्‍याचे जाहिर करण्‍यात येते.   

3. सामनेवाले यांनी विकसित केलेल्‍या काव्‍या हिल व्हियुव (Kavya Hill View)  इमारतीमधील

   तक्रारदार यांना विकलेल्‍या सदनिका क्रमांक-ए-804 चा नोंदणीकृत सदनिका विक्री

   करारनामा तक्रारदारांच्‍या खर्चाने, ता.31.03.2015 पुर्वी सामनेवाले यांनी करुन दयावा. 

4. तक्रारदार यांनी सदनिकेची उर्वरीत किंमत रक्‍कम रु.6,74,000/- (अक्षरी रुपये सहा लाख

   चौ-याहत्‍तर हजार) ता.10.04.2015 पुर्वी सामनेवाले यांना दयावी, ती सामनेवाले यांनी

   स्विकारावी व सदनिकेचा सुस्थितीतील ताबा तक्रारदारांना ता.15.04.2015 रोजी किंवा

   तत्‍पुर्वी दयावा. 

5. उपरोक्‍त आदेशाचे सामनेवाले यांनी पालन न केल्‍यास ता.16.04.2015 पासुन सामनेवाले

   यांनी आदेश पुर्ती होईपर्यंत तक्रारदार यांना प्रतिदिन रु.500/- (अक्षरी रुपये पाचशे मात्र) 

   प्रमाणे रक्‍कम दयावी.

6. तक्रारीच्‍या खर्चाबद्दल रक्‍कम रु.10,000/- (अक्षरी रुपये दहा हजार मात्र) सामनेवाले यांनी

   तक्रारदारांना ता.15.04.2015 पुर्वी अदा करावेत. आदेश पुर्ती न केल्‍यास ता.16.04.2015

   पासुन दरसाल दर शेकडा 6 टक्‍के व्‍याजासह रक्‍कम अदा करावी.

7. आदेशाच्‍या प्रती उभयपक्षकारांना विनामुल्‍य व विनाविलंब पोस्‍टाने पाठविण्‍यात याव्‍यात.

ता.07.03.2015

जरवा/