न्‍यायनिर्णय        

           द्वारा- सौ.माधुरी विश्‍वरुपे...................मा.सदस्‍या.        

1.         तक्रारदार नं.1 सोसायटी, तक्रारदार नं.2 ते 6 गाळेधारक व उर्वरीत 7,9 व 11 ते 22 सदनिकाधारक यांनी सामनेवाले बिल्‍डर व जमिनीचे मालक यांचे विरुध्‍द तक्रार दाखल केली आहे.  सामनेवाले नं.1 भागीदारी फर्म असुन सामनेवाले नं.2 पार्टनर आहेत.  सामनेवाले नं.3 व 4 जमिन मालक आहेत.  सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी मौजे पाचपाखाडी कोळवाड नाका सीटीएस-160/4 क्षेत्रफळ 497.1 चौरस मिटर हया मिळकतीत वास्‍तु इमारतीचे बांधकाम केले व इमारतीतील दुकाने व सदनिकांची विक्री सन-1992 ते 2006 पर्यंत केली परंतु सामनेवाले यांनी मोफा कायदयातील तरतुदीनुसार कायदेशीर बाबींची पुर्तता केली नाही.  सामनेवाले यांनी सोसायटी नोंदणी वगैरे करीता रक्‍कम तक्रारदारांकडून घेऊनही सोसायटीची नोंदणी केली नाही.  सदनिकाधारक व गाळेधारकांनी जागेचा ताबा मिळाल्‍यानंतर ता.13.02.2007 रोजी सोसायटी स्‍थापन करुन नोंदणी केली.  तक्रारदारांना अदयापर्यंत बांधकाम पुर्णत्‍वाचे प्रमाणपत्र भोगवटाप्रमाणपत्र तसेच सोसायटीच्‍या नांवे अभिहस्‍तांतरणपत्र मिळालेले नाही.  तक्रारदार नं.19 व 13 हे तक्रारदार नं.1 सोसायटीचे सेक्रेटरी व चेअरमन असुन जनरल बॉडी मिटींग ता.24.12.2007 रोजीच्‍या ठरावानुसार सोसायटीतर्फे सामनेवाले यांचे विरुध्‍द हस्‍तांतरणपत्र व इतर रक्‍कम परत  (Refund of money )  घेण्‍या करीता प्रस्‍तुतची तक्रार दाखल केली. 

2.    तक्रारदारांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार सामनेवाले यांनी सोसायटीची नोंदणी झाल्‍यानंतर मोफा कायदयातील कलम-11 नुसार 4 महिन्‍यात हस्‍तांतरणपत्र सोसायटीच्‍या नांवे करुन देणे बंधनकारक आहे.  सामनेवाले यांनी मोफा कायदयातील तरतुदीनुसार कायदेशीर बाबींची पुर्तता न करुन तक्रारदारांना त्रुटीची सेवा दिली आहे.  तसेच इमातरीच्‍या मंजुर नकाशा (Sanction Plan)  प्रमाणे स्‍टील्‍ट पार्कींग दिले नाही, तसेच मंजुर नकाशान्‍वये इमारतीच्‍या Entrance  दाखवलेल्‍या जागेत बदल (Modification)  करुन दोन दुकानाचे बांधकाम करुन विक्री केली व Entrance मागच्‍या बाजुने दिला.  मंजुर नकाशामध्‍ये बेसमेंट सोसायटीच्‍या (Storage)  करीता असुनही लॉक केले आहे, तसेच सामनेवाले सदर बेसमेंटमध्‍ये इतर व्‍यक्‍तीचे हितसंबंध (Third Party Interest)  प्रस्थापित करण्‍याच्‍या प्रयत्‍नात आहेत.  सामनेवाले यांनी करारानुसार सोई व सुविधा दिल्‍या नाहीत.  करारानुसार ठरलेल्‍या दर्जाची लिफ्ट दिली नाही.  टेरेसवरील निम्‍या जागेत अनधिकृत बांधकाम करुन टेरेसच्‍या जागेला कुलुप लावले आहे.  इमारतीचे बांधकाम अपुर्ण स्थितीत असुन चांगल्‍या दर्जाचे बांधकाम केलेले नाही.  सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी इमारतीतील सदनिका क्रमांक-102 व 201 स्‍वतःकडे ठेवल्‍या असुन सदर सदनिकांचा कर (Municipality Tax ) भरणा केला नाही,  सदर सदनिकांचे क्षेत्रफळाचे मोजमाप केले नाही.  सामनेवाले यांनी तक्रारदार नं.2 ते 22 यांचेकडून करारामध्‍ये नमुद केल्‍याप्रमाणे एक वर्षाची अॅडव्‍हान्‍स रक्‍कम रु.5,081/- नगरपालीकेचा मालमत्‍ता कर, नळपट्टी भरणा करण्‍या करीता घेऊनही प्रत्‍यक्षात कर भरणा केला नाही.  त्‍यामुळे तक्रारदार नं.1 यांनी रु.1,93,577/- एवढया रकमेचे थकीत बीले भरणा केले,  मंजुर प्‍लॅनमध्‍ये तक्रारदारांच्‍या संमती शिवाय बदल (Modification)  करुन बांधकाम केले.  तक्रारदार नं.1 यांनी अपुर्ण बांधकाम पुर्ण करण्‍या करीता रु.75,000/- सोसायटीच्‍या Funds  मधुन खर्च केले.  तक्रारदारांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार सामनेवाले यांनी मंजुर नकाशानुसार स्‍टील्‍ट पार्कींग दिले नाही. Development Control Rules 33 (7) नुसार 350 चौरस मिटर क्षेत्रफळापेक्षा जास्‍त क्षेत्रफळ असलेल्‍या सदनिकाधारक अथवा गाळेधारकाला स्‍टील्‍ट पार्कींग देणे बंधनकारक आहे. 

3.    सामनेवाले यांचे म्‍हणण्‍यानुसार तक्रारदारांची तक्रार मुदतबाहय आहे.  सामनेवाले व महानगरपालिका ठाणे यांचेमध्‍ये मिळकतीसंदर्भात वाद चालु असल्‍यामुळे कायदेशीर बाबींची पुर्तता करण्‍यास विलंब झाला आहे.  सामनेवाले यांनी नगरपालिकेचा कर भरणा केला आहे व कर पावत्‍या दाखल केल्‍या आहेत.  तक्रारदार मेटेनन्‍स चार्ज नियमितपणे देत नाहीत.  सदर इमारतीचा टेरेस “ हच मोबाईल टॉवर ” करीता भाडयाने दिला असुन तक्रारदार त्‍याचे भाडे घेतात व उर्वरीत टेरेसचा वापर करतात.  तक्रारदारांना पार्कींग सोय दिली आहे व बेसमेंटची जागा कॉमन एरियामध्‍ये येत नसल्‍यामुळे त्‍यावर सोसायटीचा हक्‍क व अधिकार नाही.  तक्रारदार यांनी तक्रार दाखल करतांना ग्राहक संरक्षण कायदा कलम-12(1)(C) मधील तरतुदींचे पालन केले नाही. 

4.    तक्रारदारांची तक्रार, दाखल कागदपत्रे, पुराव्‍याचे शपथपत्र, लेखी युक्‍तीवाद, सामनेवाले यांची कैफीयत, दाखल कागदपत्रे, पुराव्‍याचे शपथपत्र व लेखी युक्‍तीवाद यांचे सखोल वाचन केले.  तक्रारदार व सामनेवाले यांचे वकीलांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकला.  यावरुन खालील प्रमाणे मुद्दे स्‍पष्‍ट होतात.

          मुद्दे                                          निष्‍कर्ष

अ.सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी तक्रारदार नं.2 ते 7,9 व 11ते 22 यांना

  सोसायटी निर्माण करणे, शेअर सर्टिफीकेट तयार करणे वगैरे करीता प्रत्‍येकी

  रु.5,081/- चार्जेस कराराच्‍या वेळी घेऊनही सोसायटी नोंदणी न

  करुन तक्रारदारांना त्रुटीची सेवा दिली आहे काय ?........................................होय.

ब.सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी सदनिकाधारकांना मंजुर नकाशा (Sanction Plan)

  प्रमाणे स्‍टील्‍ट पार्कींग न देऊन तक्रारदार यांना दयावयाच्‍या सेवेत कसुरी

  केली आहे काय ?....................................................................................होय.

क.सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी मंजुर नकाशा दर्शविलेल्‍या Entrance

  मध्‍ये दोन दुकानाचे बांधकाम करुन विक्री केले व तक्रारदारांना

  मागच्‍या बाजुने Entrance दिल्‍याची बाब तक्रारदार सिध्‍द करतात

  काय काय ?...........................................................................................होय.

ड.सामनेवाले यांनी Basement  कॉमन एरियामध्‍ये असुनही

  तक्रारदार नं.1 सोसायटीच्‍या ताब्‍यात न देऊन त्रुटीची सेवा दिल्‍याची

  बाब सिध्‍द केली आहे काय?....................................................................होय.

इ.सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना मोफा कायदयातील तरतुदीनुसार

  कायदेशीर बाबींची पुर्तता न करुन तक्रारदारांना त्रुटीची सेवा

  दिली आहे काय ?..................................................................................नाही.

ई.तक्रारदार नुकसानभरपाई मिळण्‍यास पात्र आहेत ?.......................................होय.

उ.अंतिम आदेश ?..........................................................................निकाला प्रमाणे.

कारण मिमांसा

अ.   सामनेवाले यांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार तक्रार दाखल करतांना ग्राहक संरक्षण कायदा कलम-12(1) (सी) मध्‍ये नमुद केलेल्‍या तरतुदींचे पालन केले नाही.  प्रस्‍तुत तक्रारीचे अवलोकन केले असता ग्राहक संरक्षण कायदा कलम-12(1) (सी) मधील तरतुदींचे पालन करण्‍याची आवश्‍यकता नाही असे मंचाचे मत आहे.  तक्रारदार नं.1 सोसायटी तसेच तक्रारदार नं.2 ते 22 गाळे व सदनिकाधारकांनी प्रस्‍तुतची तक्रार दाखल केली आहे.    तक्रारदार नं.2 ते 7, 9 व 11 ते 22 यांनी एक वर्षाचे मेटेनन्‍स चार्जेस अॅडव्‍हान्‍समध्‍ये सामनेवाले यांचेकडे करारातील कलम-14 (a) नुसार दिले आहेत.  सामनेवाले यांनी दाखल केलेल्‍या पावतीनुसार मार्च 2007 अखेर पर्यंत कर भरणा केला आहे.  त्‍यानंतर तक्रारदार सोसायटीने सन-2008 ते 2009 मध्‍ये मालमत्‍ताकर रु.1,93,577/- व पाण्‍याचे बील रु.67,700/- थकबाकी भरणा केले आहेत.  तसेच तक्रारदार नं.2 ते 7, 9 व 11 ते 22 यांनी कराराच्‍या वेळी प्रत्‍येकी रु.5,081/- सोसायटी स्‍थापन करणे, नोंदणी करणे वगैरे करीता सामनेवाले यांना दिले आहेत.  सदर चार्जेस घेऊनही सामनेवाले यांनी ही जबाबदारी पार पाडली नाही, त्‍यामुळे गाळे व सदनिकाधारकांनी  सदनिकेचा ताबा मिळाल्‍यानंतर एकत्र येऊन सोसायटी स्‍थापन करुन ता.13.02.2007 रोजी पंजिकृत केली आहे.  त्‍यामुळे सदरची रक्‍कम तक्रारदारांना सामनेवाले यांनी व्‍याजासहीत देणे योग्‍य आहे असे मंचाचे मत आहे.  सामनेवाले यांनी मोफा कायदयातील कलम-11 नुसार तक्रारदारांना दयावयाच्‍या सेवेत कसुरी केली आहे असे मंचाचे मत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्रमांक-4 अ चे उत्‍तर वरील प्रमाणे होकारार्थी दिलेले आहे. 

ब.    तक्रारदारांनी दाखल केलेल्‍या मंजुर नकाशाचे (Sanction Plan)  चे अवलोकन केले असता स्‍टील्‍ट पार्कींग असल्‍याचे नमुद केले आहे.  सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी मंजुर प्‍लॅननुसार तक्रारदारांची स्‍टील्‍ट पार्कींग जागा ही कॉमन पार्कींग जागा असुन प्रमोटर बिल्‍डर यांनी डीसीआर (DCR) नुसार सदनिकेचे क्षेत्रफळ 350.00 चौरस फुट असल्‍यास सदनिकाधारकांना देणे बंधनकारक आहे.  सदर प्रकरणातील सदनिकाधारकांच्‍या जागेचे क्षेत्रफळ सुमारे 355 चौ. फुट असल्‍यामुळे त्‍यांना स्‍टील्‍ट पार्कींग देणे बंधनकारक आहे.  सबब मुद्दा क्रमांक-ब चे उत्‍तर होकारार्थी देत आहोत.

क.    तक्रारदारांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार सामनेवाले यांनी मंजुर प्‍लॅनमधील Entrance हया जागेत दोन दुकानांचे बांधकाम करुन विक्री केले व तक्रारदारांना मागच्‍या बाजुने Entrance दिला आहे.  सामनेवाले यांना (Sanction Plan) मध्‍ये काही बदल करावयाचे असल्‍यास व अतिरिक्‍त बांधकाम करावयाचे असल्‍यास गाळे व सदनिकाधारकांची संमती घेणे मोफा कायदयातील 7-A Clause (iii) of sub sec.1 नुसार बंधनकारक आहे.  सामनेवाले यांनी तक्रारदारांची संमती न घेता सदर बांधकाम केलेले आहे.  सबब मुद्दा क्रमांक-क चे उत्‍तर होकारार्थी देत आहोत.

ड.    मंजुर नकाशामध्‍ये Basement for storage  उपलब्‍ध असल्‍याचे दर्शविण्‍यात आले असुन  Basement च्‍या जागेमध्‍ये सामनेवाले नं.1 व 2 इतर व्‍यक्‍तींचे हक्‍क प्रस्‍थापित करण्‍याचे (Third Party Interest) प्रयत्‍नात आहेत असे तक्रारदारांचे म्‍हणणे आहे.  सदयपरिस्थितीत सामनेवाले नं.1 व 2 बेसमेंटचा उपयोग Storage  करीता करतात.  सामनेवाले यांनी तक्रारदार क्र.1 संस्‍थेच्‍या लाभात अभिहस्‍तांतरणपत्र करे पर्यंतच्‍या कालावधीत बेसमेंट या जागेत इतर व्‍यक्‍तीचे हित संबंध प्रस्‍थापित करु नयेत. मोफा कायदयातील कलम-2 (ए) 1 नुसार “ Promoter had no right to sell any portion  of building which was not Flat  withing meaning of  Sec 2(a-1)  of the act ” असे नमुद केले आहे.  अशा  परिस्थितीत सामनेवाले यांना Basement  विक्री करता येत नाही व इतर व्‍यक्‍तींचे हक्‍क संबंध प्रस्‍थापित करता येत नाहीत.   मोफा कायदयातील कलम-3 (एफ) (3) “common areas and facility”  नुसार बेसमेंटचा समावेश आहे. 

तक्रारदार यांनी यासंदर्भात मा.सर्वोच्‍च न्‍यायालयाचे न्‍याय निर्णय दाखल केलेले आहेत.

(1) Nahalchand Laloochand Pvt. Ltd.  V/s.  Panchali Co-op. Hou.Society

 (2) “(2007) 9 SCC 220, Jayantilal Investment V/s Madhavihar Co-op. Housing Society and Others” वरील न्‍याय निर्णय प्रस्‍तुत हे प्रस्‍तुत प्रकरणास लागु होतात असे मंचाचे मत आहे.  सबब मुद्दा क्रमांक-ड चे उत्‍तर वरील प्रमाणे देत आहोत.

इ.    सामनेवाले यांनी लेखी कैफीयतीमध्‍ये नमुद केल्‍यानुसार मा.उच्‍च न्‍यायालय, मुंबई येथे नगरपालिका ठाणे व सामनेवाले यांचेमधील मिळकती संदर्भातील प्रकरण प्रलंबीत आहे.  त्‍यामुळे अदयापपर्यंत नगरपालिकेकडून भोगवटाप्रमाणपत्र बांधकाम पुर्णत्‍वाचे प्रमाणपत्र, प्राप्‍त झाले नाही.  सामनेवाले यांचा कोणताही अर्ज नगरपालिका मान्‍य करीत नाही.  वरील परिस्थितीचे अवलोकन केले असता सामनेवाले यांनी मा.उच्‍च न्‍यायालयाच्‍या आदेशानुसार तक्रारदारांना कायदेशीर बाबींची पुर्तता करुन देणे उचित होईल असे मंचाचे मत आहे.  सबब मुद्दा क्रमांक-इ चे उत्‍तर नकारार्थी देत आहोत.  

    तक्रारदारांनी इमारतीच्‍या बांधकामाचा दर्जा व दोष यासंदर्भात आर्किटेक्‍चर यांचा रिपोर्ट दाखल केला आहे.  सदनिकाधारकांनी व गाळेधारकानी यासंदर्भातील तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदयातील तरतुदींनुसार ताबा घेतल्‍यानंतर दोन वर्षांच्‍या कालावधीमध्‍ये दाखल करणे आवश्‍यक आहे.  प्रस्‍तुत प्रकरणात तक्रारदारांची मागणी मुदतबाहय असल्‍यामुळे मान्‍य करता येत नाही असे मंचाचे मत आहे.

      सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना करारानुसार सोई व सुविधा दिल्‍या नाहीत, Sanction Plan  नुसार स्‍टील्‍ट पार्कींग दिले नाही, तसेच Sanction Plan  मध्‍ये बदल (Modification)  केलेल्‍या कारणास्‍तव  तसेच मालमत्‍ता कर व पाणी पट्टीची थकबाकीची रक्‍कम भरणा करावी लागली. तक्रारदार नं.1 सोसायटीला सदरची तक्रार दाखल करावी लागली, त्‍यामुळे तक्रारदार नं.1 सोसायटीला नुकसानभरपाई रक्‍कम रु.2,00,000/- (अक्षरी रुपये दोन लाख) व तक्रारीचा खर्च रक्‍कम रु.25,000/- (अक्षरी रुपये पंचवीस हजार) देणे न्‍यायोचित आहे असे मंचाचे मत आहे.

      वरील चर्चेनुरुप व निष्‍कर्षावरुन खालील प्रमाणे आदेश करण्‍यात येतो.                       

                                  आदेश

1. तक्रार क्रमांक-344/2009 अंशतः मान्‍य करण्‍यात येते.

2. सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी तक्रारदार नं.2 ते 7, 9, 11 ते 22 यांचे कडून सोसायटी

   निर्माण  करण्‍यासाठी, नोंदणी करण्‍यासाठी, व इतर मेटेनन्‍स चार्जेस करीता प्रत्‍येकी

   रक्‍कम  रु.5,081/- घेऊन, करुन न देऊन त्रुटीची सेवा दिल्‍याचे जाहिर करण्‍यात येते.

3. सामनेवाले यांनी सदनिकाधारकांना इमारतीच्‍या मंजुर नकाशाप्रमाणे (Sanction Plan) स्‍टील्‍ट

   पार्कींग न देऊन त्रुटीची सेवा दिल्‍याचे जाहिर करण्‍यात येते.

4. सामनेवाले यांनी इमारतीच्‍या मंजुर नकाशाप्रमाणे (Sanction Plan)  Entrance  च्‍या जागी

   दुकानाचे बांधकाम करुन विक्री केले.  इमारतीमधील सदर बांधकाम तक्रारदारांच्‍या संमती

   शिवाय करुन त्रुटीची सेवा दिल्‍याचे जाहिर करण्‍यात येते.

5. इमारतीमधील बेसमेंट कॉमन एरियामध्‍ये येत असल्‍यामुळे बेसमेंट हस्‍तांतरण करण्‍याचा

   सामनेवाले यांना अधिकार नाही असे जाहिर करण्‍यात येते.

सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी बेसमेंट तक्रारदार नं.1 सोसायटी यांचे ताब्‍यात आदेश   

   मिळाल्‍यापासुन 30 दिवसात दयावे.  विहीत मुदतीत ताबा न दिल्‍यास आदेशाच्‍या

   तारखेपासुन प्रत्‍येक दिवशी रु.200/- (अक्षरी रुपये दोनशे) प्रमाणे रक्‍कम देण्‍यात यावी.

7. सामनेवाले यांनी मोफा कायदयातील तरतुदींनुसार कायदेशीर बाबींची पुर्तता मा.उच्‍च

   न्‍यायालयाचे आदेश प्राप्‍त झाल्‍यानंतरच आदेशानुसार करावी. 

8. सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी तक्रारदार नं.2 ते 7, 9, 11 ते 22 यांचेकडून प्रत्‍येकी

   सोसायटी स्‍थापन करण्‍यासाठी वगैरे घेतलेले रु.5,081/- आदेश मिळाल्‍यापासुन 30

   दिवसात प्रत्‍येकी दयावेत.  सदर रक्‍कम विहीत मुदतीत अदा न केल्‍यास आदेशाच्‍या

   तारखेपासुन संपुर्ण रक्‍कम अदा होईपर्यंत 9 टक्‍के व्‍याजदरासह तक्रारदार नं.2 ते 7,9, 11

   ते 22 यांना प्रत्‍येकी दयावी. 

9. सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी तक्रारदार नं.1 यांना नुकसानभरपाईची रक्‍कम रु.2,00,000/-

   (अक्षरी रुपये दोन लाख मात्र)  व तक्रारीचा खर्च रु.25,000/- (अक्षरी रुपये पंचवीस हजार

   मात्र) आदेश मिळाल्‍यापासुन 30 दिवसात दयावा.  सदर रक्‍कम विहीत मुदतीत अदा न

   केल्‍यास आदेशाचे तारखेपासुन संपुर्ण रक्‍कम अदा होईपर्यंत 9 टक्‍के व्‍याजदरासह दयावी. 

10. उभयपक्षकारांनी आदेशाची पुर्तता केल्‍याबद्दल अथवा न केल्‍याबद्दल ता.30.03.2015 रोजी

   न्‍याय मंचामध्‍ये शपथपत्र दाखल करावे.      

11. आदेशाच्‍या प्रती उभयपक्षकारांना विनामुल्‍य व विनाविलंब पोस्‍टाने पाठविण्‍यात याव्‍यात.

ता.11.02.2015