Dated the 06 Oct 2015

               न्‍यायनिर्णय   

               (द्वारा सौ. माधुरी एस. विश्‍वरुपे- मा. सदस्‍या)

1.    तक्रारदारांनी सामनेवाले बिल्‍डर यांचेकडून इरीस बिल्‍डींग, एव्‍हरेस्‍ट कंट्रीसाईड, कासार वडवली, घोडबंदर रोड येथे सदनिका क्र. 501 चा करार रद्द करुन सदर इमारतीतील सदनिका क्र. 207 तक्रारदारांना विक्री करण्‍याबाबतचा करार केला.

2. तक्रारदारांनी सामनेवाले यांना सदनिका क्र. 207, खरेदीपोटी दि. 30/11/2009 रोजी धनादेशाद्वारे रु. 8,51,049/- एवढी रक्‍कम दिली व सदर खरेदी कराराची नोंदणी दि. 15/04/2010 रोजी झाली.

3. तक्रारदारांना उर्वरीत खरेदीची रक्‍कम सामनेवाले यांना देण्‍यासाठी बँकेतून गृहकर्ज घ्‍यावयाचे होते. सामनेवाले यांनी स्‍टेट बँक ऑफ इंडिया यांचेकडून लोन घेण्‍यास नाहरकत दाखला दिला. परंतु बँकेने कर्ज मंजूर केले नाही. त्‍यानंतर तक्रारदारांना महाराष्‍ट्र बँक, नौपाडा, ठाणे विभाग येथून रु. 17,00,000/- एवढया रकमेचे कर्ज मंजूर झाले. परंतु सामनेवाले यांनी ‘नाहरकत दाखला’ न दिल्‍यामुळे कर्जाऊ रक्‍कम बँकेने तक्रारदारांना दिली नाही.

4. सामनेवाले यांनी सदनिका करार रद्द झाल्‍याचे तक्रारदारांना कळवले व त्‍यासोबत रु. 10,77,715/- एवढया रकमेचा धनादेश पाठविला. तक्रारदारांना सदर करार रद्द झाल्‍याची बाब मान्‍य नसल्‍यामुळे चेक बँकेत वटविण्‍यासाठी टाकले नाहीत.

5. तक्रारदारांनी सदनिका खरेदीची उर्वरीत रक्‍कम रु. 18,40,992/- चा धनाकर्ष काढून सामनेवाले यांना घेण्‍याची विनंती केली. परंतु सामनेवाले यांनी धनाकर्ष स्विकारला ना‍ही.

6. सामनेवाले यांनी तक्रारदारांच्‍याविरुध्‍द दिवाणी न्‍यायालयात करार रद्द होण्‍यासाठी विशेष दिवाणी दावा क्र. 338/12 दाखल केला. तक्रारदारांनी त्‍यावर म्‍हणणे दाखल केले आहे तसेच दिवाणी न्‍यायालयाने सदर सदनिकेमध्‍ये दोन्‍ही पक्षांनी तिसरे पक्षीय हितसंबंध निर्माण करु नये यासाठी “जैसे थे” आदेश दिला आहे.

7. सामनेवाले यांचे म्‍हणण्‍यानुसार तक्रारदारांची तक्रार मंचाच्‍या अधिकारक्षेत्रात (Pecuniary Jurisdiction) मध्‍ये येत नाही. तसेच इतर मागण्‍या एकत्रित केल्‍या असता तक्रारीचे एकूण मुल्‍य रु. 35,83,534/- एवढया रकमेचे आहे.

8. सामनेवाले यांनी तक्रारदार व सामनेवाले यांचेमध्‍ये झालेला सदनिका खरेदीचा करार रद्द करण्‍यासाठी दिवाणी दावा जून, 2012 मध्‍ये दाखल केला आहे. तक्रारदारांनी त्‍यांची लेखी कैफियत दि. 23/07/2012 रोजी दाखल केली व त्‍यानंतर दि. 16/08/2012 रोजी प्रस्‍तुतची तक्रार मंचात दाखल केली आहे. सदर सदनिकेबाबतचा वाद दिवाणी न्‍यायालयात प्रलंबित असल्‍यामुळे मंचाला प्रस्‍तुत प्रकरण चा‍लविण्‍याचा अधिकार नाही.

9. तक्रारदारांनी सदनिका खरेदी पूर्ण रक्‍कम अदा न केल्‍यामुळे सामनेवाले यांनी सदनिका खरेदी करार रद्द करण्‍यासाठी तक्रारदारांच्‍याविरुध्‍द दिवाणी दावा दाखल केला.

10. तक्रारदारांची तक्रार, दाखल कागदपत्रे, पुरावा शपथपत्र, लेखी युक्‍तीवाद,सामनेवाले यांचा लेखी युक्‍तीवाद व दाखल कागदपत्रे यांचे सखोल वाचन केले. तक्रारदार व सामनेवाले यांचे वकीलांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. यावरुन खालीलप्रमाणे निष्‍कर्ष मंच काढत आहेः

    अ. सामनेवाले यांचेमध्‍ये सदनिका क्र. 207 खरेदी करार दि.   15/04/2010 रोजी नोंदणीकृत केला आहे.

11. ब. तक्रारदारांनी सदर सदनिका खरेदीपोटी रक्‍कम रु. 8,91,049/- दि.  

        30/11/2009 रोजीच्‍या धनादेशाद्वारे सामनेवाले यांना दिल्‍याची बाब    

        उभय पक्षांना मान्‍य आहे.

12. तक्रारदार व सामनेवाले यांचेमधील दि. 15/04/2010 रोजीच्‍या करारानुसार सदर सदनिकेची एकूण किंमत रु. 28,91,049/- आहे. तक्रारदारांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार तक्रारदारांना त्‍यांचे कर्ज मंजूर झाल्‍यानंतर सामनेवाले यांनी नाहरकत दाखला न दिल्‍यामुळे कर्जाची रक्‍कम प्राप्‍त झाली नाही. त्‍यामुळे उर्वरीत रक्‍कम सामनेवाले यांचेकडे अदा करण्‍यास विलंब झाला.

ड. सामनेवाले यांनी करार रद्द करण्‍यासाठी तक्रारदारांना नोटीस पाठवली तसेच रक्‍कम रु. 10,77,715/- चे धनादेश पाठवले. तक्रारदारांना करार रद्द झाल्‍याची बाब मान्‍य नसल्‍यामुळे त्‍यांनी सदर चेक बँकेत वटविण्‍यासाठी टाकले नाहीत. तक्रारदारांनी उर्वरीत रकमेचा धनाकर्ष रु. 18,40,992/- चा सामनेवाले यांनी देण्‍यासाठी विनंती केली. परंतु सामनेवाले यांनी करार रद्द करण्‍यासाठी दिवाणी दावा न्‍यायालयात दाखल केला आहे.

इ.   सामनेवाले यांनी स्‍पेशल दिवाणी दावा क्र. 338/12 दिवाणी न्‍यायालय ठाणे येथे करार रद्द होण्‍यासाठी जून,2012 मध्‍ये दाखल केला. तक्रारदारांनी दाव्‍यामध्‍ये  दि. 23/07/2012 रोजी लेखी कैफियत दाखल केली व त्‍यानंतर सदर कराराची पूर्तता करण्‍यासाठीच्‍या मागणीकरीता सदरची तक्रार तक्रारदारांनी मंचामध्‍ये दि. 30/08/2012 रोजी दाखल केली आहे.

  दिवाणी न्‍यायालयाने “Status-quo” आदेश दाव्‍यामध्‍ये पारित केला आहे. तक्रारदार व सामनेवाले यांचेमधील सदनिका खरेदी कराराबाबतचा वाद दिवाणी न्‍यायालयात प्रलंबित (Sub-Judice) असतांना सदर कराराबाबतच्‍या पुर्ततेसाठीची तक्रार मंचामध्‍ये चालवणे योग्‍य नाही, असे मंचाचे मत आहे.

ई.  तक्रारदार व सामनेवाले यांचेमधील दि. 15/04/2010 रोजीच्‍या करारामध्‍ये सदनिकेचे मुल्‍य रु. 28,91,049/- नमूद केले आहे. तक्रारदारांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार तक्रारदारांनी प्रस्‍तुतची तक्रार कराराची पूर्तता (Compliance)  सामनेवाले यांनी केलेली नसल्‍याने सेवेतील त्रुटीचे कारणास्‍तव दाखल केली आहे. अशा परिस्थितीत तक्रारदारांना सदनिकेच्‍या पूर्ण किंमतीवर Stamp duty भरण्‍याची आवश्‍यकता नाही. तक्रारदारांनी यासंदर्भात 1997 महाराष्‍ट्र लॉ जर्नल 445 या न्‍यायनिवाडयाचा आधार घेतला आहे. तक्रारदारांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार सदर न्‍यायनिवाडयाप्रमाणे कायदेशीर दायित्‍व पार पाडण्‍याकरीता प्रकरण दाखल असेल तर त्‍या दाव्‍याची किंमत ही नाममात्र रु. 300/- समजण्‍यात यावी.

      प्रस्‍तुत न्‍यायनिवाडयाचे (AIR 1991 Bombay 29)  अवलोकन केले असता कायदेशीर बाबींची पूर्तता (Statutory Obligation) करण्‍यासाठी दाखल केलेले दावे बॉम्‍बे कोर्ट फी अॅक्‍टच्‍या कलम 6 (xi) मध्‍ये येत नाहीत तर सदर दाव्‍यांचे मुल्‍यांकन कलम 6(iv)(j) प्रमाणे करणे योग्‍य आहे असे नमूद केल्‍याचे दिसून येते.

       तक्रारदारांनी यासंदर्भात मा. उच्‍च न्‍यायालयाच्‍या “Maria Philomina Pereira V/s. Roddrigues Construction” दि. 19/02/1990 रोजी दिलेल्‍या मोफा कायदयातील तरतुदीनुसार करारातील पूर्ततेसाठी दाखल केलेल्‍या दाव्‍यांचे मुल्‍यांकन बॉंम्‍बे कोर्ट फी अॅक्‍ट कलम 6(iv)(j) प्रमाणे करणे कायदेशीर आहे.

        ग्राहक संरक्षण कायदयातील कलम 11(i) प्रमाणेः

 “Subject to the other provisions of this Act, the District Forum shall have jurisdiction to entertain complaints where the value of the goods or services and the compensation, if any, claimed does not exceed rupees twenty lakhs.” नमूद केले आहे. तक्रारीचे (pecuniary valuation) मुल्‍यांकन हे वस्‍तु व सेवेच्‍या मुल्‍यावर तसेच नुकसान भरपाईची रक्‍कम विचारात घेऊन केली जाते. प्रस्तुत तक्रारीमध्‍ये सदनिकेच्‍या ताब्‍याची मागणी तक्रारदारांनी केली आहे. सदनिकेचे मुल्‍य रु. 20 लाख पेक्षा जास्‍त आहे. सबब तक्रारदारांची तक्रार मंचाच्‍या अधिकारक्षेत्रात येत नाही. ग्राहक संरक्षण कायदयातील कलम 11 मधील तरतुदीनुसार तक्रारदारांची तक्रार जिल्‍हा मंचाच्‍या अधिकार क्षेत्रात येत नाही. तक्रारदारांनी दाखल केलेल मा. उच्‍च न्‍यायालयाचे वर नमूद केलेले न्‍यायनिवाडे हे दिवाणी दावाच्‍या संदर्भातील आहेत. बॉम्‍बे कोर्ट फीस अॅक्‍टमधील तरतुदी प्रस्‍तुत तक्रारीस लागू होत नाहीत. सबब तक्रारदारांनी दाखल केलेले न्‍यायनिवाडे प्रस्‍तुत तक्रारीस लागू होत नाहीत असे मंचाचे मत आहे.

उ.    तक्रारदारांची तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा कलम 11 मधील तरतुदीनुसार मंचाच्‍या (Pecuniary Jurisdiction) अधिकारक्षेत्रात येत नाही असे मंचाचे मत आहे. सामनेवाले यांनी यासंदर्भात मा. राज्‍य आयोग, मुंबई यांचे न्‍यायनिवाडे दाखल केले आहेत.

  सामनेवाले यांनी खालीलप्रमाणे न्‍यायनिवाडे दाखल केले आहेत.

(1)  मा. राज्‍य आयोग, मुंबई यांनी पहिले अपिल क्र. 627/1014 मध्‍ये

    दि. 09/04/2015 रोजी दिलेला न्‍यायनिर्णय.

(2)  मा. राज्‍य आयोग, मुंबई यांनी पहिले अपिल 300/12 व  

    302/12 मध्‍ये दि. 13/08/2014 रोजी दिलेला न्‍यायनिर्णय.

(3)  मा. राज्‍य आयोग, मुंबई यांनी  तक्रार क्र. 159/2008

    मध्‍ये दि. 06/11/2013 रोजी दिलेला न्‍यायनिर्णय.

(4)  मा. राज्‍य आयोग, मुंबई यांनी पहिले अपिल 245/11 व   

    दि. 24/07/2013 रोजी दिलेला न्‍यायनिर्णय.

          वरील न्‍यायनिवाडे प्रस्‍तुत प्रकरणात लागू होतात असे मंचाचे मत आहे.

       सबब खालीलप्रमाणे आदेश करण्‍यात येतोः

            आ दे श

1. तक्रारदारांची तक्रार मंचाच्‍या अधिकार क्षेत्रात (Pecuniary Jurisdiction) मध्‍ये येत नाही. सबब तक्रारदारांची तक्रार परत करण्‍यात येते.

2. तक्रारदारांना मुदतीच्‍या कायदयाच्‍या अधिन राहून विहीत मुदतीत योग्‍य त्‍या न्‍यायालयात/मंचात तक्रार दाखल करण्‍याची मुभा देण्‍यात येते.

3. तक्रारदारांची मूळ तक्रार व सदस्‍य संच असल्‍यास परत करण्‍यात यावेत.

4. आदेशाच्‍या प्रती उभय पक्षांना विनाविलंब व विनामुल्‍य पोष्‍टाने पाठविण्‍यात   याव्‍यात.