::निकालपत्र::

(पारीत व्‍दारा- श्री नितीन माणिकराव घरडे,मा.सदस्‍य. )

(पारीत दिनांक-25 एप्रिल, 2017)

01.   तक्रारकर्त्‍याने मंचा समक्ष ग्राहक संरक्षण कायदा-1986 चे कलम-12 खाली विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द करारा प्रमाणे भूखंडाचे विक्रीपत्र व ताबा न दिल्‍याचे कारणावरुन दाखल केली आहे.

02.   तक्रारकर्त्‍याचे संक्षीप्‍त कथन खालील प्रमाणे-

      विरुध्‍दपक्ष क्रं-(1) फर्म बिल्‍डरचा व्‍यवसाय करते. विरुध्‍दपक्ष क्रं-(1) ने मौजा फेटरी, काटोल रोड, नागपूर येथील प्‍लॉट, डयुप्‍लेक्‍स व रो हाऊस विक्रीची जाहिरात दिली व विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) चे पत्‍त्‍यावर संपर्क साधण्‍यास सुचित केले.   बांधकामास सुरुवात केली नव्‍हती, वारंवार पाठपुरावा केल्‍या नंतर विरुध्‍दपक्षाने विक्रीपत्रासाठी लागणारे नोंदणी व मुद्रांक शुल्‍क कार्यालयात जमा करण्‍यास सांगितले व दिनांक-09.09.2010 रोजी दुय्यम निबंधक कार्यालयात विक्री ऐवजी विक्रीचा करारनामा नोंदवून दिला व विक्रीपत्र सध्‍या लागत नसल्‍याचे सांगितले. त्‍यानंतर हरीकृपा एजन्‍सी तर्फे दिनांक-07.05.2012 रोजीचे एक पत्र तक्रारकर्त्‍यास पाठविण्‍यात येऊन त्‍याव्‍दारे बांधकामाचा संपूर्ण खर्च रुपये-3,75,000/- ची मागणी करण्‍यात आली परंतु प्रत्‍यक्ष्‍य मोक्‍यावर अर्धे देखील बांधकाम झाले नसल्‍याचे दिसून आले. त्‍यानंतर त्‍यास तक्रारकर्त्‍याने दिनांक-18.05.2013 रोजी उत्‍तर पाठविले. त्‍यानंतर विरुध्‍दपक्षाने बांधकाम सुरु केल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने दिनांक-22.05.2012 आणि दिनांक-14.10.2012 रोजी अनुक्रमे रुपये-10,000/- आणि रुपये-50,000/- आममुखत्‍यार श्री पाटणे यास दिले. मात्र हरीकृपा एजन्‍सी मार्फत निशांत पाटणे याने केलेल्‍या बांधकामाचा दर्जा निकृष्‍ट दर्जाचा असून विटांच्‍या जुडाई मधील रेती खाली पडत होती, परिणामी भिंत हालत होती, स्‍लॅबचे पोफळे निघालेले होते. त्‍यानंतर विरुध्‍दपक्षाने दिनांक-09.05.2013 रोजी करारा व्‍यतिरिक्‍त अतिरिक्‍त रक्‍कम रुपये-3,00,000/- ची मागणी केली अन्‍यथा भूखंड रद्द करण्‍याची धमकी दिली. त्‍यावर तक्रारकर्त्‍याने दिनांक-24.06.2013 रोजीचे कायदेशीर नोटीसव्‍दारे दिनांक-04.03.2010 रोजी केलेला बांधकामा रद्द करुन भूखंडाची विक्री करुन देण्‍यास सुचित केले, त्‍यावर विरुध्‍दपक्षाने दिनांक-08.07.2013 रोजी उत्‍तर पाठवून भूखंडाचा विक्री करारनामा एकतर्फी रद्द करुन तिस-या व्‍यक्‍तीला विकण्‍याचे सुचित केले.

     म्‍हणून शेवटी तक्रारकर्त्‍याने प्रस्‍तुत तक्रार दाखल करुन तीव्‍दारे विरुध्‍दपक्षाने त्‍यास प्‍लॉट क्रं-14-सीचे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे. तसेच झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-25,000/- व तक्रारीचा खर्च रुपये-10,000/- विरुध्‍दपक्षा कडून मिळावा अशी मागणी केली.

03.   विरुध्‍दपक्ष क्रं-(1) तर्फे वकील श्री योगेश शिवहरे हे मेमो ऑफ एपीअरन्‍सने मंचा समक्ष दिनांक-14 ऑगस्‍ट, 2014 रोजी हजर झाले व त्‍यांनी लेखी उत्‍तरा करीता वेळ मिळावा म्‍हणून अर्ज सादर केला, सदरचा अर्ज मंजूर करण्‍यात आला परंतु पुढे संधी देऊनही विरुध्‍दपक्ष क्रं 1) ने लेखी उत्‍तर मंचा समक्ष सादर न केल्‍याने त्‍याचे विरुध्‍द प्रकरणात बिना लेखी जबाब आदेश दिनांक-29.12.2014 रोजी पारीत केला.

04.  त.क.चे वकीलानीं दि.-18/02/2016 रोजीचे पुरसिस नुसार वि.प.क्रं-2 चे नाव तक्रारीतून वगळले.          

05.   तक्रारकर्त्‍याची प्रतिज्ञालेखा वरील तक्रार आणि दाखल केलेले दस्‍तऐवज  तसेच लेखी युक्‍तीवाद इत्‍यादींचे काळजीपूर्वक अवलोकन करण्‍यात आले. तसेच तक्रारकर्त्‍याचे वकील श्री कुंभारे यांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकला. विरुध्‍दपक्ष             क्रं -1) ला लेखी उत्‍तरासाठी तसेच लेखी आणि मौखीक युक्‍तीवादासाठी पुरेशी संधी देऊनही त्‍याने उत्‍तर/लेखी युक्‍तीवाद सादर केला नाही तसेच मौखीक युक्‍तीवाद पण केला नाही. न्‍यायमंचाचा निष्‍कर्ष खालील प्रमाणे आहे-

                         ::निष्‍कर्ष::

06.  सदर प्रकरणातील विवाद हा अत्‍यंत संक्षीप्‍त स्‍वरुपाचा आहे. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) चे आममुखत्‍यार निशांत दिवाकर पाटणे याचे कडून विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) चे मालकीचा सर्व्‍हे क्रं-119/1, पटवारी हलका क्रं-4, फेटरी, काटोल रोड, नागपूर येथील भूखंड क्रं-14-सी, एकूण क्षेत्रफळ 453.90 चौरसफूट एकूण रुपये-1,25,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍यासाठी दिनांक-23.12.2009 रोजी रुपये-11,000/- देऊन नोंदणी केली आणि भूखंडाची शेवटची किस्‍त दिनांक-04.03.2010 रोजी विरुध्‍दपक्षास अदा केली परंतु अशी संपूर्ण रक्‍कम मिळाल्‍या नंतरही विरुध्‍दपक्षाने भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून न देता दिनांक-04 मार्च, 2010 रोजी  भूखंड विक्रिचा करारनामा नोंदवून दिला. पुढे भूखंडावर बांधकाम करुन देण्‍याचे आमीष दाखवून तक्रारकर्त्‍या कडून दिनांक-22.05.2012 आणि दिनांक-14.10.2012 रोजी अनुक्रमे रुपये-10,000/- आणि रुपये-50,000/-  विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) चे आममुखत्‍यार श्री पाटणे याने रक्‍कम स्विकारली परंतु बांधकामाचा दर्जा निकृष्‍ट असल्‍याने बांधकामाचा करार  दिनांक-24.06.2013 रोजीच्‍या कायदेशीर नोटीस अन्‍वये तक्रारकर्त्‍याने रद्द केला.

07.    तक्रारकर्त्‍याने आपल्‍या उपरोक्‍त म्‍हणण्‍याच्‍या पुराव्‍यार्थ हरीकृपा हाऊसिंग एजन्‍सी, मुंजे चौक, सिताबर्डी नागपूर तर्फे निर्गमित पावत्‍याच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात. तसेच विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) चे आममुखत्‍यार निशांत दिवाकर पाटणे याने तक्रारकर्त्‍याच्‍या नावे दिनांक-04 मार्च, 2010 रोजी  भूखंड विक्री संबधाने करुन दिलेल्‍या कराराची प्रत दाखल केली, त्‍यावरुन तक्रारकर्त्‍याचे उपरोक्‍त कथनास पुष्‍टी मिळते. पुढे दिनांक-01 सप्‍टेंबर, 2010 रोजी दुय्यम निबंधक, नागपूर ग्रामीण यांचे समोर भूखंड विक्रीचा करारनामा विरुध्‍दपक्ष क्रं 1) राकेशकुमार ब्रजेशकुमार शर्मा तर्फे आममुखत्‍यार निशांत दिवाकर पाटणे याने  तक्रारकर्त्‍याचे नावे नमुद नोंदवून दिला, सदर करारनाम्‍याव्‍दारे तक्रारकर्त्‍या कडून विरुध्‍दपक्षास नमुद भूखंडापोटी संपूर्ण रक्‍कम रुपये-1,25,000/- मिळाल्‍याचे विरुध्‍दपक्षा तर्फे कबुल करण्‍यात आले. या व्‍यतिरिक्‍त तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष भारत फ्युएल कंपनी लिमिटेड तर्फे मॅनेजिंग डॉयरेक्‍टर राकेशकुमार ब्रजेशकुमार शर्मा तर्फे आममुखत्‍यार पत्र निशांत दिवाकर पाटणे याचे नावे दिनांक-20.12.2004 रोजी करुन दिल्‍या बाबत आममुखत्‍यारपत्राची प्रत पुराव्‍या दाखल सादर केली, ज्‍यामध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने नोंदणी केलेल्‍या मौजा फेटरी, पटवारी हलका क्रं 4, खसरा क्रं 119/1 आराजी 1.32 हेक्‍टर आर ही जमीन विक्री करण्‍याचे अधिकार आममुखत्‍यार यास दिले असल्‍याचे नमुद आहे. सदर जमीनीस जिल्‍हाधिकारी, नागपूर यांचे दिनांक 10 एप्रिल, 2006 चे आदेशान्‍वये अकृषक वापर परवानगी आदेश सुध्‍दा प्राप्‍त झाल्‍याचे  दाखल आदेशाचे प्रतीवरुन दिसून येते. 7/12 उता-यावरुन सुध्‍दा सदर शेतजमीनीवर विरुध्‍दपक्ष क्रं 1) राकेशकुमार शर्मा याची मालकी दिसून येते.  या व्‍यतिरिक्‍त तक्रारकर्त्‍या कडून दिनांक-22.05.2012 आणि दिनांक-14.10.2012 रोजी अनुक्रमे रुपये-10,000/- आणि रुपये-50,000/- एस.बी.आय. रामदासपेठ येथील धनादेश अनुक्रमे क्रमांक-265481 आणि 265485 अन्‍वये मिळाल्‍या बाबत हरीकृपा ग्रुपच्‍या पावत्‍या सुध्‍दा पुराव्‍या दाखल तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या आहेत. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षानां पाठविलेल्‍या कायदेशीर नोटीसची प्रत, रजिस्‍टर पोस्‍टाची पावती पुराव्‍या दाखल सादर केलेली आहे.

08.   विरुध्‍दपक्ष क्रं-(1) ने तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत त्‍याचे विरुध्‍द केलेले आरोप तसेच दाखल दस्‍तऐवज खोडून काढलेले नाहीत, विरुध्‍दपक्ष क्रं 1) ला आपली बाजू ग्राहक मंचा समक्ष मांडण्‍यासाठी पुरेशी संधी देऊनही त्‍याने लेखी जबाब दाखल केलेला नसल्‍याने त्‍याचे विरुध्‍द बिनालेखी जबाब आदेश पारीत करण्‍यात आलेला आहे. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष क्रं-(1) चा आममुखत्‍यार विरुध्‍दपक्ष क्रं-(2) निशांत दिवाकर पाटणे याला तक्रारीतून वगळलेले आहे व त्‍याचे विरुध्‍द नोटीसची कार्यवाही केलेली नाही, वस्‍तुतः त्‍याचे नाव तक्रारीमध्‍ये प्रतिपक्ष असणे जरुरीचे होते कारण भूखंड विक्रीचे अधिकार विरुध्‍दपक्ष क्रं-(1) ने विरुध्‍दपक्ष क्रं-(2) ला आममुखत्‍यारपत्राव्‍दारे दिलेले आहेत. परंतु भूखंडाचा मालकी हक्‍क हा विरुध्‍दपक्ष क्रं-(1)चाच असल्‍याने त्‍या भूखंडाची विक्री तक्रारकर्त्‍याचे नावे कशी करुन द्दावी हा त्‍याचा वैयक्तिक भाग आहे. एकतर विरुध्‍दपक्ष क्रं-(1) ने तक्रारकर्त्‍याचे नावे करारा प्रमाणे भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून द्दावे , अन्‍यथा तक्रारकर्त्‍याने भूखंडापोटी दिलेल्‍या रकमा अनुक्रमे रुपये-1,25,000/- शेवटची किस्‍त दिनांक-04.03.2010 रोजी पासून तसेच बांधकामा बद्दल दिलेली रक्‍कम रुपये-60,000/- दिनांक-14.10.2012 रोजी पासून द.सा.द.शे.15% दराने व्‍याजासह तक्रारकर्त्‍यास परत करावी. तक्रारकर्त्‍याला झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-10,000/- आणि तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये-5000/- विरुध्‍दपक्ष क्रं-(1) ने तक्रारकर्त्‍यास अदा करावेत.

09.   विरुध्‍दपक्षाचे कार्यपध्‍दती संबधाने हे न्‍यायमंच पुढील मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे- “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक करारा प्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाचे

निवाडयात असेही नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करण्‍यास विकासक/बांधकाम व्‍यवसायिक काही प्रयत्‍न करीत नसेल किंवा त्‍याठिकाणी कुठलेच बांधकाम होत नसेल तर खरेदीदारास मासिक हप्‍ते नियमित भरणे अपेक्षित नाही. त्‍यामुळे असा आक्षेप जर विरुध्‍दपक्ष घेत असेल तर त्‍या आक्षेपाचा कुठलाही विचार करण्‍याची गरज नसते.

10.  उपरोक्‍त नमुद सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन मंच प्रस्‍तुत तक्रारी मध्‍ये खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे-

               ::आदेश::

1)   तक्रारकर्ता श्री राजु राजाराम परतेती यांची, विरुध्‍दपक्ष क्रं-(1)  भारत फ्युएल कंपनी लिमिटेड तर्फे मॅनेजिंग डॉयरेक्‍टर राकेशकुमार ब्रजेशकुमार शर्मा यांचे विरुध्‍दची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

2)  विरुध्‍दपक्ष क्रं-(1) भारत फ्युएल कंपनी लिमिटेड तर्फे राकेशकुमार ब्रजेशकुमार शर्मा याचा आममुखत्‍यार विरुध्‍दपक्ष क्रं-(2) निशांत दिवाकर पाटणे (हरीकृपा हाऊसिंग एजन्‍सी) याचे नाव तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीतून वगळले असल्‍याने त्‍यास मुक्‍त करण्‍या शिवाय कोणताही पर्याय मंचा समोर उरलेला नसल्‍याने त्‍यास मुक्‍त करण्‍यात येते.

3)    विरुध्‍दपक्ष क्रं-(1) ला आदेशित करण्‍यात येते की, त्‍याने उभय पक्षांमध्‍ये  झालेल्‍या दिनांक-04 मार्च, 2010 आणि दुय्यम निंबधक नागपूर ग्रामीण यांचे समोर दिनांक-01 सप्‍टेंबर, 2010 रोजीचे झालेल्‍या भूखंड विक्री करारा प्रमाणे त्‍यातील नमुद अटी व शर्ती नुसार मौजा फेटरी, पटवारी हलका क्रं-04, खसरा क्रं-119/1, तालुका नागपूर ग्रामीण, जिल्‍हा नागपूर  येथील भूखंड क्रं-14-सी, एकूण क्षेत्रफळ 453.90 चौरसफूट या भूखंडाची विक्री भूखंडाची संपूर्ण रक्‍कम रुपये-1,25,000/- तक्रारकर्त्‍या कडून मिळालेली असल्‍याने तसेच भूखंड विक्री करारान्‍वये मुद्रांकशुल्‍क तक्रारकर्त्‍याने भरलेले असल्‍याने सदर भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून द्दावे.तसेच करारात नमुद केल्‍या प्रमाणे अन्‍य देय नमुद रकमांचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने सहन करावा.

4)  “विरुध्‍दपक्ष क्रं-(1)” याला करारातील नमुद भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून  देणे काही शासकीय तांत्रिक कारणां मुळे अशक्‍य असल्‍यास त्‍याच परिस्थितीत तक्रारकर्त्‍याने करारातील नमुद भूखंडापोटी जमा केलेली एकूण रक्‍कम रुपये-1,25,000/- (अक्षरी रुपये एक लक्ष पंचविस हजार फक्‍त) शेवटची किस्‍त जमा केल्‍याचा              दिनांक-04.03.2010 पासून तसेच बांधकामा बद्दल दिलेल्‍या धनादेशाची  रक्‍कम वटविल्‍या गेली असल्‍यास रक्‍कम रुपये-60,000/- (अक्षरी रुपये साठ हजार फक्‍त) दिनांक-14.10.2012 रोजी पासून  ते  नमुद दोन्‍ही रकमा प्रत्‍यक्ष अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.15% दराने व्‍याजासह तक्रारकर्त्‍यास परत कराव्‍यात.

5)   तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल  रुपये-10,000/- (अक्षरी रुपये दहा हजार फक्‍त) आणि तक्रारखर्च म्‍हणून  रुपये-5000/-(अक्षरी रुपये पाच हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्ष क्रं-(1) ने तक्रारकर्त्‍याला द्दावेत.

6)   सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) याने निकालपत्राची प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍या पासून 30 दिवसांचे आत करावे.

7)    निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन

      देण्‍यात  याव्‍यात.