(आदेश पारीत व्‍दारा - श्रीमती चंद्रिका किशोरसिंह बैस, मा.सदस्‍या)

(पारीत दिनांक : 28 जुलै, 2017)

      तक्रारकर्त्‍याने सदरची तक्रार ग्राहक संरक्षण कायद्याचे कलम 12 अंतर्गत दाखल केली असून तक्रारकर्तीच्‍या तक्रारीचे थोडक्‍यात स्‍वरुप खालील प्रमाणे आहे.

1.    विरुध्‍दपक्ष मागील अनेक वर्षापासून निर्मल गृहनिर्माण सहकारी संस्‍था व निर्मल लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स आणि बिल्‍डर या नावाने प्‍लॉट विक्रीचा व्‍यवसाय करीत आहे.  तसेच, दोन्‍ही संस्‍थाचे संचालक श्री एम.जे.बोरकर असून हे वरील नमूद कार्यालयीन पत्‍यावर दोन्‍ही संस्‍थामार्फत भूखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करतात.  त्‍यांचे मौजा – इसासनी, तालुका – हिंगणा, जिल्‍हा – नागपूर येथे प.ह.क्र. 46, सर्वे नंबर 96 मधील भूखंड विविध ग्राहकांना विक्री करण्‍यास सुरुवात केली.  तक्रारकर्त्‍याने सदर जागेवरील भूखंड क्रमांक 153 (क्षेत्रफळ 1500 चौरस फुट) रुपये 13,500/- ला खरेदी करण्‍याचा निर्धार केला.  त्‍यावेळी विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 चे संचालक श्री एम.जे.बोरकर यांनी तक्रारकर्त्‍यास भूखंड क्रमांक 153 हा मुलभूत सुविधांसह व कायदेशिर बाबी पूर्णकरुन (जसे, एन.ए.टी.पी.) करुन देण्‍याची हमी दिली.  त्‍याकरीता त्‍याने रुपये 251/- देवून दिनांक 15.10.1991 रोजी भूखंडाची नोंदणी केली.  त्‍यानंतर, तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षास वेळोवेळी रुपये 10,500/- दिले.  दिनांक 15.10.1991 रोजी विरुध्‍दपक्षाने निर्मल गृहनिर्माण सहकारी संस्‍थेची महावारी किस्‍त पुस्तिका दिली होती, त्‍यात त्‍यांनी सबंधीत कार्यालयीन व्‍यक्‍तीचे स्‍वाक्षरीने रक्‍कम स्विकारली.  त्‍यानंतर, तक्रारकर्त्‍याने भूखंड क्रमांक 153 बाबत उर्वरीत मोबदला रक्‍कम ठरल्‍याप्रमाणे स्विकारुन त्‍याबाबत रितसर पावती विरुध्‍दपक्ष क्र.2 निर्मल लॅन्‍ड आणि डेव्‍हलपर्स यां संस्‍थेच्‍या नावाने दिली आहे.  यासंबंधी विरुध्‍दपक्षास विचारणा केली असता, दोन्‍ही संस्‍थेचे संचालक श्री एम.जे.बोरकर असल्‍याने ते तसा व्‍यवहार करु शकतात असे उत्‍तर तक्रारकर्त्‍यास दिले.  तक्रारकर्त्‍याने करारातील अटी व शर्तीप्रमाणे वादातील भूखंड क्रमांक 153 चे संपूर्ण रक्‍कम जमा केल्‍यानंतरही विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 ने सदर भूखंड मुलभूत सुविधांसह व कायदेशिर बाबींची पुर्तता करुन खरेदीखताव्‍दारे नोंदवून दिले नाही, तसेच भूखंडाची कायेदशिर मोजणीकरुन ताबा सुध्‍दा दिला नाही.  तक्रारकर्त्‍याने वेळोवेळी विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 यांना प्रत्‍यक्ष भेटून सदर वादातीत भूखंड क्रमांक 153 खरेदीखताव्‍दारे नोंदवून देण्‍यासंबंधी विनंती केली.  परंतु, त्‍यांनी त्‍याची प्रत्‍येकवेळी टाळाटाळ केली, यावरुन त्‍यांनी त्‍यांच्‍या व्‍यवसायात अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब केला आहे व सेवेत त्रुटी केली आहे, असे दिसून येते. 

2.    तक्रारकर्त्‍याने ‘माहितीचा अधिकार’ या कायद्या अंतर्गत सदर जागेची माहिती काढल्‍यानंतर असे दिसून आले की, सदरची जागा अजुनही शेत जमीन असून, ती अजुनही अकृषक झालेली नाही व ती विकसीत झालेली नाही व अजुनही ही जागा विरुध्‍दपक्षाचे नावे चढलेली नाही.  याचाच अर्थ, विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यासोबत धोका-धाडी केलेली आहे.  त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने खालील प्रमाणे प्रार्थना केली आहे.

1)    विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 यांनी तक्रारकर्त्‍याचे वादातीत भूखंड क्रमांक 153 दिलेल्‍या अभिवचनाप्रमाणे करारातील अटी व शर्तीप्रमाणे विहीत मुदतीत एन.ए.टी.पी. करुन व मुलभूत सुविधांसह पूर्णपणे विकसीत करुन खरेदीखताव्‍दारे त्‍याचे नावे नोंदवून द्यावे व सदर भूखंडाचा कायदेशिर ताबा तक्रारकर्त्‍यास द्यावा.  हे शक्‍य नसल्‍यास भूखंड क्रमांक 153 (क्षेत्रफळ 1500 चौरस फुट) चे आजच्‍या बाजारमुल्‍या एवढी रक्‍कम वार्षीक 18 % टक्‍के व्‍याजासह तक्रारकर्त्‍याच्‍या हाती येईपर्यंत नुकसान भरपाई म्‍हणून द्यावे.

2)    विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 यांनी तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या मानसिक, शारीरीक व आर्थिक त्रासापोटी रुपये 50,000/- व तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये 10,000/- मागितला आहे.

3.    तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीनुसार विरुध्‍दपक्ष यांना मंचाची नोटीस बजावण्‍यात आली.  विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 यांनी मंचात हजर होऊन लेखीउत्‍तर दाखल करुन त्‍यात नमूद केले की,  तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार 24 वर्षानंतर दाखल केली असल्‍यामुळे सदर तक्रार ही मुदतबाह्य असून ती खारीज करण्‍यात यावी.  त्‍याचप्रमाणे, तक्रारकर्त्‍याने मंचाकडून महत्‍वाच्‍या बाबी लपवून ठेवल्‍या आहे.  या मालमत्‍तेबाबत विद्यमान दिवाणी न्‍यायालय व त्‍यानंतर मा.उच्‍च न्‍यायालयात प्रकरण प्रलंबित होते व त्‍यामध्‍ये नुकताच मा.उच्‍च न्‍यायालयाने न्‍यायनिर्णय दिला आहे.  त्‍यामुळे, तक्रारकर्त्‍यास सदर खस-यातील भूखंडाबाबत या मंचासमोर दाद मागण्‍याचा कोणताही अधिकार नाही, त्‍यामुळे सदर तक्रार खारीज करण्‍यात यावी.

4.    हे म्‍हणणे खरे आहे की, विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 संस्‍थेचे संचालक श्री एम.जे.बोरकर यांनी मौजा – इसासनी, तह. हिंगणा, जिल्‍हा – नागपूर येथील खसरा क्रमांक 46, सर्वे नंबर 96 मधील भूखंडाचा करारनामा विविध लोकांना करुन दिला व या सदर व्‍यवहारामध्‍ये सदर मालमत्‍तेचे मुळ मालक यांची सुध्‍दा सहमती होती.  हे खरे आहे की, सदर भूखंड रुपये 13,500/- मध्‍ये खरेदी करण्‍याचा सौदा तक्रारकर्त्‍यासोबत केला होता व तक्रारकर्ता व भूखंडधारक सदर ले-आऊटमध्‍ये इतर मुलभूत सुविधा व इतर कायदेशिर बाबी, तसेच अकृषक परवाण्‍यासाठी लागणारा संपूर्ण खर्च करणार होते व तसेच त्‍यांनी हमी दिली होती, परंतु त्‍यांनी तसे कोणताही खर्च केला नाही.  विरुध्‍दपक्ष हे भूखंड धारकांना मुळ मालकाची सहमती घेवून भूखंडाची विक्रीपत्र करुन देणार होते.  तक्रारकर्त्‍यास यासर्व बाबीची माहिती असतांना त्‍यांनी जाणुन-बुजून मुळ मालकांना सदर प्रकरणात प्रतिवादी बनविले नाही.  त्‍यामुळे, सुध्‍दा सदर तक्रार ही आवश्‍यक व्‍यक्‍ती (Necessary of party)  प्रतिपक्ष न बनविल्‍यामुळे तक्रार खारीज करण्‍यात यावी.  सदर जमीन आजही कृषकच आहे, त्‍यामुळे आजही सदर भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍यास करुन देता येणार नाही.  त्‍यासोबत सदर मालमत्‍तेबाबत विद्यमान न्‍यायालयाने नुकताच न्‍यायनिर्णय दिला असल्‍यामुळे सुध्‍दा सदर भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याच्‍या नावाने करुन दिला जाऊ शकत नाही.  कारण, तक्रारकर्त्‍याने वेळोवेळी रक्‍कम न दिल्‍यामुळे विरुध्‍दपक्ष हे मुळ मालकाला रक्‍कम देऊ शकले नाही व तक्रारकर्त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षाचे आर्थिक नुकसान झाले आहे.  म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याची तक्रार खारीज करण्‍यात यावी.

5.    हे म्‍हणणे खोटे आहे की, विरुध्‍दपक्ष एम.जे.बोरकर यांना 1995  पर्यंत वादातीत भूखंड मोबदला रक्‍कम रुपये 10,500/- विविध मासीक हप्‍त्‍यांमध्‍ये दिली.  तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांवर विरुध्‍दपक्षाची स्‍वाक्षरी नाही व तक्रारकर्ते हे खोट्या सह्यांच्‍या पावत्‍या मंचासमोर दाखल करुन मंचाची दिशाभूल करीत आहे.  मुळ शेत मालकाने विरुध्‍दपक्षास विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यामुळे विरुध्‍दपक्ष हे सदर मालमत्‍तेचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍यास करुन देऊ शकले नाही.  तसेच, सदर मालमत्‍ता ही आजही कृषक असून त्‍याबाबत कायदेशिर कुठलिही प्रक्रीया पूर्ण न झाल्‍यामुळे व सदर मालमत्‍तेबाबत विद्यमान, उच्‍च न्‍यायालयाने न्‍यायनिर्णय दिला असल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याचा अर्ज व त्‍यातील कुठलिही प्रार्थना मान्‍य होऊ शकत नाही.  त्‍यामुळे, तक्रारकर्त्‍याचा अर्ज खारीज करण्‍यात यावा.  तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 यांचेविरुध्‍द केलेले आरोप बिनबुडाचे, बदनामीकारक व खोटे असून विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 यांनी कुठलिही अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब केलेला नाही किंवा सेवेत कुठलिही त्रुटी केली नाही.  त्‍यामुळे, ही सदर तक्रार खोटी, बिनबुडाची व बेकायदेशिर असल्‍यामुळे खर्चासह खारीज करण्‍यात यावी.

6.    दोन्‍ही पक्षांचे वकीलांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. सदर प्रकरणात  दोन्‍ही पक्षांनी अभिलेखावर दाखल केलेल्‍या दस्‍ताऐवजाचे अवलोकन करण्‍यात आले, त्‍याप्रमाणे खालील प्रमाणे निष्‍कर्ष देण्‍यात येते.  

                  मुद्दे                           :    निष्‍कर्ष

  1) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार मंजूर होण्‍यास पाञ आहे काय ?     :           होय.

  2) अंतिम आदेश काय ?                               :  खालील प्रमाणे

//  निष्‍कर्ष  //

7.    विरुध्‍दपक्ष मागील अनेक वर्षापासून निर्मल गृहनिर्माण सहकारी संस्‍था व निर्मल लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स आणि बिल्‍डर या नावाने प्‍लॉट विक्रीचा व्‍यवसाय करीत आहे.  तसेच, दोन्‍ही संस्‍थाचे संचालक श्री एम.जे.बोरकर असून ते दोन्‍ही संस्‍थामार्फत भूखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करतातात.  त्‍यांचे मौजा – इसासनी, तालुका – हिंगणा, जिल्‍हा – नागपूर येथे प.ह.क्र. 46, सर्वे नंबर 96 मधील भूखंड विविध ग्राहकांना विक्री करण्‍यास सुरुवात केली.  तक्रारकर्त्‍याने सदर जागेवरील भूखंड क्रमांक 153 (क्षेत्रफळ 1500 चौरस फुट) रुपये 13,500/- ला खरेदी करण्‍याचा निर्धार केला.  त्‍यावेळी विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 चे संचालक श्री एम.जे.बोरकर यांनी तक्रारकर्त्‍यास भूखंड क्रमांक 153 हा मुलभूत सुविधांसह व कायदेशिर बाबी पूर्णकरुन (जसे, एन.ए.टी.पी.) करुन देण्‍याची हमी दिली.  विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 ने निशाणी क्र.3 नुसार दस्‍त क्र.1 वर सुलभ मासिक हप्‍त्‍यात भूखंड विकण्‍यासंबंधीची जाहिरात (पॉम्‍पलेट)  मार्केटमध्‍ये प्रसिध्‍द केले होते. तसेच, पान क्र.14 वर तक्रारकर्ता व विरुध्‍दपक्ष यांच्‍यातील बयाणापत्र जोडले आहे व त्‍यावर विरुध्‍दपक्षाची सही  आहे.  विरुध्‍दपक्ष क्र.1 ची पान क्र. 15 वर महावारी किस्‍त पुस्तिका आहे ज्‍यात तक्रारकर्त्‍याने वेळोवेळी पैसे दिल्‍याच्‍या नोंदी आहे व त्‍यानंतर पैसे जमा केल्‍याच्‍या रसिदा तक्रारकर्त्‍याने लावल्‍या आहे.

8.    विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 यांनी आपल्‍या उत्‍तरात सदर भूखंड असलेली जमीन वादातीत असल्‍याचे व त्‍याबाबतचा वाद न्‍याप्रविष्‍ठ असल्‍याचे कबूल केले व त्‍यांनी वादग्रस्‍त जागेवर भूखंड पाडून त्‍यांनी सर्व ग्राहकांना भूखंडाची विक्री केल्‍याचे दिसून येत आहे.  त्‍याचप्रमाणे, विरुध्‍दपक्ष यांनी शेत मालकांना सदर जागेसंबंधीचा संपूर्ण मोबदला रक्‍कम दिली नसल्‍याने सदर शेत मालकाने ही शेतजमीन विरुध्‍दपक्षाच्‍या नावे खरेदीखत नोंदविले नाही.  परंतु, विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याकडून करारपत्राप्रमाणे संपूर्ण रक्‍कम स्विकारली, तसेच बयाणापत्र, रकमा दिल्‍याच्‍या पावत्‍या, महावारी किस्‍त पुस्तिका व इतर पावत्‍या देखील विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास दिलेल्‍या आहे.  परंतु, तरी सुध्‍दा विरुध्‍दपक्ष यासर्व स्‍वाक्ष-या खोट्या असल्‍याचे नमूद करतो आहे व सदर पावत्‍या नाकारत आहे.  यावरुन ते आपल्‍या व्‍यवसायात अनुचित व्‍यापार पध्‍दती अवलंबिलेली आहे हे दिसून येते.  त्‍याचप्रमाणे, विरुध्‍दपक्ष यांनी ही तक्रार मुदतबाह्य असल्‍याचे नमूद केले आहे. परंतु विद्यमान, राष्‍ट्रीय ग्राहक तक्रार निवारण आयोगाने व विद्यमान, सर्वोच्‍च न्‍यायालयाने अनेक न्‍यायनिवाड्यांमध्‍ये तक्रारकर्ता व वादातीत भूखंडाचे खरेदीखत व ताबा मुलभूत सुविधांसह मिळविण्‍या हेतू तक्रार अर्ज दाखल करण्‍याकरीता कायम स्‍वरुपी कारण प्राप्‍त होते, असे नमूद केले आहे.  कारण, तक्रारकर्त्‍याचे पैसे तक्रारकर्त्‍याने सदर वादातीत भूखंडाची रक्‍कम स्विकारुनही विरुध्‍दपक्षाने आाजपर्यंत निर्दोष कायदेशिर खरेदीखत नोंदविले नाही किंवा त्‍यांना सदर भूखंडाचा ताबा देखील दिला नाही, त्‍यामुळे तक्रारीचे कारण सतत घडत आहे.  (Continue Cause of Action)  परिणामतः सदर तक्रार हा मुदतीत आहे.

9.    विरुध्‍दपक्ष यांनी आपल्‍या उत्‍तर भूखंड असलेली जमीन वादातीत असल्‍याचे व ती बाब तक्रारकर्ता यांना सुरुवातीपासून माहिती असल्‍याचे व सदर जमीन विकसीत करुन देण्‍याबाबत कधीही हमी न दिल्‍याबाबतचा उल्‍लेख आपल्‍या उत्‍तरात केला आहे.  परंतु, विरुध्‍दपक्ष यांनी सदर भूखंड विक्री करतांना निशाणी क्र. 1 वर दाखल जाहीर सुचनेव्‍दारे (पॉम्‍पलेट) सर्व ग्राहकांना लेखी स्‍वरुपात ठळक वैशिष्‍टे नमूद केली होते, त्‍यात त्‍यांनी स्‍पष्‍टपणे सदर जमीन विकासीत करुन देण्‍याबाबतची हमी ग्राहकांना दिली होती.  सदर जमिनीचा मोबदला रक्‍कम मुळ शेत मालकांना विरुध्‍दपक्ष यांनी दिली नसल्‍याचे कधीही ग्राहकांना सांगितले नाही.  यावरुन, विरुध्‍दपक्ष यांनी स्‍पष्‍टपणे अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब केल्‍याची बाब सिध्‍द होते.  यावरुन, विरुध्‍दपक्षाने दिलेले उत्‍तर हे सूपंर्णपणे बनावटी असून ते मंचाची दिशाभूल करणारे व खोटे आहे.  तक्रारकर्ता यांची तक्रार योग्‍य पुराव्‍यासह सिध्‍द होत आहे. 

10.   त्‍याचप्रमाणे, विरुध्‍दपक्षाने म्‍हटल्‍याप्रमाणे सदर शेत जमिनीचे प्रकरण न्‍यायप्रविष्‍ठ आहे, परंतु त्‍यांनी न्‍यायालयात दाखल असलेले तक्रार क्रमांक किंवा त्‍यासंबंधी कोणतेही ठोस पुरावे मंचासमक्ष दाखल केले नाही.  करीता, मंच खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे.

//  अंतिम आदेश  //

(1)   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

(2)   विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 यांना आदेशीत करण्‍यात येते की, त्‍यांनी भूखंड क्रमांक 153 (क्षेत्रफळ 1500 चौरस फुट)  चे एन.ए.टी.पी. व मुळ सुविधांसह करारपत्रातील अटी व शर्तीप्रमाणे कायदेशिर खरेदीखत नोंदवून व कायदेशिररित्‍या सदर भूखंडाचे मोजणी करुन त्‍याचा ताबा तक्रारकर्त्‍यास द्यावे.

याकरीता, विरुध्‍दपक्ष कायदेशिररित्‍या असमर्थ असेल तर सदर वादातील भूखंड क्रमांक 153 (क्षेत्रफळ 1500 चौरस फुट) करीता त्‍यांनी शासकीय नोंदणी व मुद्रांक शुल्‍क विभागाचे रेडीरेकनर प्रमाणे निकालपत्र पारीत दिनांकास अकृषक भूखंडाचे जे दर राहतील त्‍यानुसार येणारी भूखंडाची रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याचे हातात मिळेपर्यंत देण्‍यात यावे. 

(3)   तसेच, विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 यांनी तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या मानसिक, शारीरीक व आर्थिक त्रासापोटी रुपये 5,000/- व तक्रार खर्च म्‍हणून रुपये 5,000/- द्यावे.

(4)   विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 यांनी आदेशाची पुर्तता आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावे.

(5)   उभय पक्षकारांना आदेशाची प्रत निःशुल्‍क पाठविण्‍यात यावी.   

नागपूर. 

दिनांक :- 28/07/2017