जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, औरंगाबाद

_________________________________________________________________________________________________________________________

ग्राहक तक्रार क्रमांक :-400/2013           

तक्रार दाखल तारीख :-31/12/2013

निकाल तारीख :- 28/01/2015

_______________________________________________________________________________________________

                 श्री.के.एन.तुंगार, अध्‍यक्ष

श्रीमती संध्‍या बारलिंगे,सदस्‍या                        श्री.के.आर.ठोले,सदस्‍य

_______________________________________________________________________________________________

गणेश नामदेव गायकवाड,

रा. द्वारा- संतोष सालीमराव चौधरी,

आर.एक्‍स.1/93, हर्षवर्षन हौ.सो.बजाजनगर,

एमआयडीसी वाळूज, औरंगाबाद                  ……..  तक्रारदार          

              विरुध्‍द

1. ओम साई कन्‍सट्रक्‍शन अँड असोसिएट मार्फत

   सुभाष सुर्यभान औताडे,

   रुम नं.66, आयोध्‍या कॉम्‍प्‍लेक्‍स मोरे चौक,

   बजाजनगर, एमआयडीसी वाळूज, औरंगाबाद          ....... गैरअर्जदार 

_____________________________________________________________________________________________

तक्रारदारातर्फे वकील –  अॅड.अतुल बी हावळे पाटील

गैरअर्जदारातर्फे वकील – अॅड.यु.डी.दळवी

______________________________________________________________________________________________

निकाल

(घोषित द्वारा – श्रीमती. संध्‍या बारलिंगे, सदस्‍या)

          तक्रारदार यांनी कलम 12 ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 नुसार सदर तक्रार ग्राहक मंचामध्‍ये दाखल केली आहे.

          तक्रारदाराने ओम साई कन्स्ट्रक्शनचे प्रोपरायटर गैरअर्जदार सुभाष औताडे, यांच्याशी घर खरेदीच्या संदर्भात ईसारपावती द्वारा करार केला आहे. तक्रारदाराने ग्रामपंचायत रांजणगाव ता. गंगापूर जि. औरंगाबाद गट नं 12 मधील  रो-हाऊस नं B 2/10 व B 2/11, क्षेत्रफळ प्रत्येकी 300 स्के. फुट या वर्णनांचे घर प्रत्येकी रु.2,65,000/- मध्ये खरेदी करण्याचे ठरवले होते. दि. 13/5/2009 रोजी ईसार पावती  करून दिली  व त्यावेळेस ठरलेल्या रकमेपैकी रु.62,000/- गैरअर्जदारास दिले. उर्वरित रकमेपैकी तक्रारदाराने दि.19/1/10 रोजी रु.15,000/-, दि.10/3/09 रोजी 8000/- दिलेले आहेत. दि. 17/11/09 रोजी रजिस्ट्रार ऑफिस गंगापूर येथे सदर रो-हाऊस चा करार नामा करून दिला. AGREEMENT TO SALE मध्ये तक्रारदाराने आरक्षित केलेली मिळकत B2/10 व B2/11 ची किंमत आरयू. 5,00,000/- असल्याचा उल्लेख आहे. दि. 17/12/09 रोजी गैर अर्जदाराने DHLF बँकेकडून रु.3,93,593/- चे कर्ज मंजूर करून घेतले. त्यानुसार गैर अर्जदाराने घराचे बूकिंग केलेल्या तारखेपासून 1 वर्षात बांधकाम पूर्ण करून ताबा देण्याचे ठरले होते.  ठरलेल्या मुदतीप्रमाणे 1 वर्ष उलटल्यानंतर  तक्रारदाराने गैरअर्जदाराचा बराच पाठपुरावा केला. परंतु गैरअर्जदाराने उडवाउडवीची उत्तरे दिली. गैरअर्जदाराने तक्रारदारास असे सांगितले की, इतर सर्व खरेदीदारांकडून पूर्ण रक्कम आल्यावर बांधकाम पूर्ण होईल. गैरअर्जदाराने घराचे बांधकाम सुद्धा पूर्ण केलेले नाही . बँकेकडून कर्ज घेतल्यामुळे कर्जाचा हप्ता रु. 2800/- सुरू झालेला आहे. तक्रारदाराने सदर घर 2009 मध्येच book केले होते. त्यावेळेस गैर अर्जदारावर विश्वास ठेऊन दुसरीकडे कुठेही घरासाठी गुंतवणूक केली नाही. आज जागेच्या व घराच्या किमती भरमसाठ वाढल्या आहेत. तक्रारदारास  प्रती महिना रु.5000/- देऊन भाड्याच्या घरात राहावे लागते. तक्रारदार आजही करारामध्ये उल्लेख केलेल्या किंमतीप्रमाणे रक्कम देण्यास तयार आहेत. तक्रारदार दि. 20/12/13  रोजी गैरअर्जदारांना भेटून तडजोड करण्याचा प्रयत्न केला. परंतु गैरअर्जदाराने स्पष्ट शब्दात तक्रारदारास घराचा ताबा देण्यास नकार दिला. गैरअर्जदाराने तक्रारदारास म्हटले की, त्या रो-हाऊस च्या जागी नवीन प्रोजेक्ट ची सुरुवात करत आहे. त्यामुळे अधिकाचे रु.4,00,000/-  देऊन नवीन प्रोजेक्ट मध्ये रो हाऊस आरक्षित केल्यास घराचा ताबा मिळेल.गैर अर्जदाराने तक्रारदाराची तडजोडीची विनंती देखील अमान्य केली. त्यामुळे तक्रारदाराने अशी मागणी केली आहे की, गैरअर्जदाराने कराराप्रमाणे उर्वरित रक्कम स्वीकारून खरेदीखताद्वारे मिळकतीचा ताबा द्यावा व झालेल्या आर्थिक व मानसिक नुकसानीची भरपाई  मागितली आहे.

          गैरअर्जदाराने त्याचा लेखी जवाब दाखल केला. त्याच्या म्हणण्यानुसार, तक्रारदाराने कधीही वेळेवर पैसे दिले नाही. आरक्षित करताना 20%, फुटिंग च्या वेळेस 11% , प्लिंथ लेव्हल 15%, लेंटल लेव्हल 205, स्लॅब लेव्हल 25% व ताना घ्यायच्या वेळेस 9% रक्कम भरण्याविषयी संगितले होते. तक्रारदाराने सदर मिळकत दि.13/5/09 रोजी आरक्षित केली होती. तक्रारदाराने रक्कम रु.85,000/- व DHLF बँकेकडून मंजूर झालेल्या रु.3,93,593/- रकमेपैकी रु.1,25,000/- गैरअर्जदारास मिळाले आहेत. DHLF बँकेतर्फे कर्ज मंजूर केले होते. त्यापैकि बँकेने रु.1,25,000/- चे वितरण केले आहे. उर्वरित रकमेचा धनादेश घेण्यासाठी सही करण्याकरिता तक्रारदार बँकेत न गेल्याने त्या  रकमेचा धनादेश गैरअर्जदारास मिळाले नाही.  अशा प्रकारे तक्रारदाराने आतापर्यंत गैरअर्जदारास सदर रो-हाऊसच्या किंमतीपैकी रु.2,10,000/- दिले आहेत.  तक्रारदाराने ईसार पावतीमध्ये ठरल्याप्रमाणे पैसे दिले नाहीत म्हणून बांधकाम पूर्ण झाले नाही. गैरअर्जदाराने 2010 मध्ये बांधकाम पूर्ण केले आहे. मध्यमवर्गीय लोकांचा विचार करून ज्या किंमतीत प्लॉट उपलब्ध होत नाही त्या किंमतीत रो हाऊस उपलब्ध करून  दिले आहे.  तक्रारदाराने ठरल्याप्रमाणे पैसे दिले नाही त्यामुळे रो हाऊस चे बांधकाम झाले नाही. या करिता तक्रारदाराची तक्रार खारीज करण्याची विनंती केली आहे.

          दोन्ही बाजूचा युक्तिवाद ऐकला. तक्रारदाराची तक्रार, गैरअर्जदाराचा लेखी जवाब आणि दाखल केलेली कागदपत्रे यांचे अवलोकन केले.

           तक्रारदाराने दाखल केलेल्या वरील मिळकतीच्या खरेदीसाठी  दि.30/11/09 च्या ईसार पावतीमध्ये नमूद केल्याप्रमाणे तक्रारदाराने गैरअर्जदारास दि.19/1/10 पर्यन्त एकूण रक्कम रु. 5,30,000/- पैकी  रु.85,000/- दिले आहेत. त्याच्या पावत्या मंचासमोर दाखल केलेल्या आहेत. विक्रीचा करारनाम्यानुसार तक्रारदाराने सदर मिळकतीच्या व्यवहाराची अंशतः पूर्तता केली होती हे दाखवण्याकरिता वरील पावत्यांचा हा पुरावा पुरेसा आहे. DHLF बंकेकडून कर्ज मंजूर झाल्याचे पत्र मंचासमोर दाखल आहे. त्यापैकि रु.1,25,000/- ही रक्कम गैरअर्जदारास मिळाल्याचे त्यांनी कबुल केलेले आहे.

          तक्रारदार व गैरअर्जदार यांच्यात रो-हाऊसच्या विक्री संदर्भात झालेला करार ईसार पावतीद्वारा करण्यात आलेला आहे. सदर ईसार पावतीची नोंदणी झालेली नसली तरी तो करार गैर अर्जदारांवर बंधनकारक आहे. त्यासंदर्भात MOFA ACT मध्ये 1985 नंतर  काही amendments झालेले आहेत. ‘unregistered agreement’  च्या execution च्या बाबत  MOFA ACT च्या कलम 4 व कलम 4(अ)  असे नमूद केलेले  आहे की,  कलम 4 प्रमाणे agreement to sale चे registration करणे, ही पुर्णपणे बिल्डरची जवाबदारी असते व त्यासाठी कलम 4 मध्ये बिल्डरच्या  liability विषयी नमूद केलेले  आहे. बर्‍याचदा बिल्डर घराच्या विक्रीबाबत ईसार पावतीच्या स्वरुपात लेखी करार करून त्याचे  Registration करण्याचे टाळतात. जेंव्हा कराराचे execution ची वेळ येते  तेंव्हा ‘unregistered agreement’ चा मुद्दा हजर करून execution नाकारतात किंवा करारापेक्षा जास्त रकमेची मागणी करून  ग्राहकांना लुबाडण्याचा प्रयत्न करतात. बिल्डर च्या अशा गैर व्यवहाराला आळा घालण्यासाठी MOFA  अॅक्ट मध्ये 1985 च्या amendment नुसार  कलम 4(अ) चा समावेश केला गेला.

          तक्रारदार उर्वरित रक्कम देण्यासाठी तयार होते. गैरअर्जदाराने तक्रारदारास पैसे भरण्यासाठी 1 महिन्याचा  अवधी देऊन जास्त रकमेची मागणी करणे व त्याच्या मागणीची पूर्तता न झाल्यास व्यवहार रद्द होईल असे सांगणे, अत्यंत जाचक आणि अनुचित व्यापारी प्रथेचे उदाहरण आहे. करारनाम्यातील सर्व अटी दोन्ही पक्षावर सारख्याच  बंधनकारक असतात. करारनामा करताना दोन्ही पक्षाच्या संमतीने फ्लॅटची  किंमत ठरवल्या गेलेली आहे त्याच्या व्यतिरिक्त जास्तीची रक्कम मागण्याचा अधिकार गैरअर्जदारास नाही. बांधकाम वेळेवर केले नाही ही गैरअर्जदाराची चूक आहे त्याचा भुर्दंड तक्रारदाराकडून वसूल करणे कायद्याच्या दृष्टीने असमर्थनीय आहे. घराच्या विक्रीचा व्यवहार 2009 मध्ये झालेला होता. त्यावेळी जागेचे व फ्लॅटचे जे भाव होते त्याच भावामध्ये करारनामा झालेला आहे. गैरअर्जदारांच्या सेवेतील त्रुटीमुळे 2013 पर्यन्त हा व्यवहार पूर्ण झालेला नाही. त्यामुळे 2009 मध्ये असलेल्या किंमतीची  2013 च्या किंमतींबरोबर  तुलना करून जास्तीची रक्कम मागणे, हे अत्यंत जाचक व अन्यायकारक आहे.

          सदर प्रकरण दाखल केल्यापासून गैरअर्जदारानी त्यांची बाजू मांडण्यासाठी कधीही प्रामाणिक तळमळ दाखवलेली नाही. गैरअर्जदारांना या प्रकरणात त्यांची बाजू मांडण्यात अजिबात स्वारस्य नव्हते. गैरअर्जदारांनी या ‘litigation’ ला अतिशय ‘casual manner’ ने हाताळले आहे. तक्रारदारास तारखांच्या दुष्टचक्रात अडकवून स्वतः परिस्थितीपासून पळ काढण्याचा प्रयत्न केल्याचे दिसून येत आहे. गैरअर्जदारास नोटिस मिळाल्यावर त्याची बाजू मांडण्याची पुरेपूर संधी दिलेली असताना कोर्टासमोर गैरहजर राहणे आणि प्रकरण एकतर्फा होऊन अंतिम सुनावणीला लागल्यावर तडजोडीविषयी विधान करून वारंवार तारखा वाढवून घेतल्या आहेत व प्रकरण विनाकारण लांबवण्याचा प्रयत्न केलेला आहे.

          वरील निरीक्षणावरून, आमचे असे मत झाले आहे की, तक्रारदार ही निम्न मध्यमवर्गीय समाजातील आहे. ज्यावेळी रो-हाऊस  विकत घेण्याचा करार केला त्यावेळेसच्या किमतीपेक्षा आता रो-हाऊस  च्या किमती आकाशाला भिडलेल्या आहेत. तक्रारदारांनी गैरअर्जदाराला दिलेल्या रकमेत आज कुठेही रो-हाऊस विकत घेता येणे शक्य नाही. अश्या परिस्थितीत मूळ कराराप्रमाणे उर्वरित रक्कम तक्रारदाराने गैर अर्जदारास देणे, त्याप्रमाणे गैरअर्जदारांनी त्या रो हाऊसचे  खरेदीखत करून देऊन तो शुद्ध व वापरण्याचे पाणी, वीज, आणि drainage या सर्व सोयीनी युक्त करून तक्रारदारास देणे, हा एकमेव पर्याय  या प्रकरणात योग्य न्याय करण्यास संयुक्तिक ठरेल.

          तक्रारदाराच्या रो-हाऊसची करारनाम्यात नमूद केलेली किंमत रु.5,00,000/-आहे .त्यापैकी तक्रारदाराने गैरअर्जदारास रु.2,10,000/- दिले आहेत. तक्रारदाराने उर्वरित रक्कम रु.2,90,000/- रक्कम गैरअर्जदारास द्यावी  व गैरअर्जदारांनी कराराप्रमाणे तक्रारदाराच्या नावे सदर रो हाऊसचे नोंदणीकृत खरेदीखत  करून द्यावे.

          वरील कारणामुळे हा मंच खालील आदेश पारित करत आहे.

आदेश

1) तक्रारदाराची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येत आहे.

2) गैरअर्जदाराना असा आदेश देण्यात येतो की, त्यांनी  हा आदेश मिळल्यापासून 30 दिवसांच्या आत तक्रारदाराच्या नावे ग्रामपंचायत रांजणगाव ता. गंगापूर जि. औरंगाबाद गट नं 12 मधील घर नं बी2/10 व B2/11 क्षेत्रफळ 600 चौ. फुट       ( प्रत्येकी 300 चौ. फु.) या रो हाऊसचे रजिस्टर्ड  खरेदी खत करुन द्यावे.

3) गैरअर्जदारांना आदेश देण्यात येतो की, सदर रो-हाऊस करारनाम्यात उल्लेख केलेल्या सोयींनुसार सर्व दृष्टीने राहण्यास योग्य करून तक्रारदारास त्याचा प्रत्यक्ष ताबा द्यावा. तक्रारदाराने गैरअर्जदारास उर्वरित रक्कम फक्त रु.2,90,000/- खरेदीखताच्या वेळेस राष्ट्रीयकृत बँकेच्या डिमांड ड्राफ्टने अदा करावी. खरेदीखत नोंदणीसाठी  लागणारा खर्च गैर अर्जदारांनी करावा.  

4) गैरअर्जदारांनी रो-हाऊसचा ताबा देण्याच्या वेळेस अथवा रो-हाऊसची उर्वरित रकम स्वीकारताना त्यावर व्याज किंवा कोणतीही अतिरिक्त रक्कम तक्रारदाराकडून वसूल करू नये.

5) गैरअर्जदारास आदेश देण्यात येतो की, त्यांनी तक्रारदारांना नुकसान भरपाईची रक्‍कम रु.10,000/- आणि तक्रारीच्या खर्चाची रक्‍कम रु.2,000/- हा आदेश मिळल्यापासून एक महिन्याच्या आत द्यावी.

(श्रीमती संध्‍या बारलिंगे)        (श्री.किरण.आर.ठोले)       (श्री.के.एन.तुंगार)

सदस्‍या                           सदस्‍य                        अध्‍यक्ष