(आदेश पारीत व्‍दारा - श्री शेखर प्र. मुळे, मा.अध्‍यक्ष)
(पारीत दिनांक : 20 डिसेंबर, 2017)
1. तक्रारकर्त्‍यांनी ग्राहक संरक्षण कायद्याचे कलम 12 अन्‍वये, ही तक्रार सिंडीकेट बँकेने तक्रारकर्त्‍यांना त्‍यांनी घेतलेल्‍या भूखंडाचे विक्रीपत्र न केल्‍याने सेवेत कमतरता ठेवली या आरोपाखाली दाखल केली आहे. तक्रारकर्त्‍यांची तक्रार थोडक्‍यात खालील प्रमाणे.
2. तक्रारकर्ते हे पती-पत्‍नी असून त्‍यांनी विरुध्‍दपक्षाकडून मौजा – रुही खैरी, जिल्‍हा नागपुर येथील सर्व्‍हे नंबर 38 मधील भूखंड क्रमांक 38 आणि 39 जाहीर लिलावामध्‍ये खरेदी केले होते. लिलाव झाल्‍यानंतर कागदपत्राची पुर्तता करण्‍यात आली आणि भूखंडाची संपूर्ण रक्‍कम रुपये 5,72,000/- विरुध्‍दपक्षाकडे जमा करण्‍यात आले. विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यांनी लेटर ऑफ ऑथोराईजेशन आणि सर्टीफिकेट ऑफ सेल करुन दिले, परंतु विक्रीपत्र मात्र करुन दिले नाही. सदरहू भूखंड हे शशिशेखर नायडू आणि श्रीमती ज्‍योती नायडू यांनी साई बिल्‍डर आणि डेव्‍हलपर्स यांचेकडून नोंदणीकृत विक्रीपत्राव्‍दारे दिनांक 27.7.2006 ला विकत घेतले होते, ते विकत घेण्‍यास नायडू यांनी विरुध्‍दपक्ष बँकेकडून कर्ज काढले होते आणि ते सदरहू भूखंड विरुध्‍दपक्षाकडे गहाण ठेवले होते. परंतु, पुढे नायडू यांनी कर्जाची परतफेड केली नाही म्‍हणून विरुध्‍दपक्षाने कर्ज वसुलीसाठी सदरहू भूखंड लिलावाव्‍दारे विक्रीस काढले, ज्‍यामध्‍ये तक्रारकर्त्‍यांनी ते बोली बोलून विकत घेतले. पुढे लिलाव झाल्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍यांनी सदरहू भूखंडाची माहिती महसुल विभागाकडून काढली, तेंव्‍हा त्‍यांना कळले की सदरहू भूखंड साई बिल्‍डर आणि डेव्‍हलपर्स यांनी ऋषी सोमानी या इसमाला विक्रीपत्राव्‍दारे दिनांक 2.5.2009 ला विकले आणि त्‍यानुसार कागदोपत्री सोमानीचे नावे लागले असून सात-बाराचा उतारा सुध्‍दा सोमानीचे नावाने आहे. तक्रारकर्त्‍यांच्‍या मते ही त्‍यांची एकप्रकारे फसवणुक आहे म्‍हणून या तकारीव्‍दारे अशी विनंती केली आहे की, विरुध्‍दपक्षाने त्‍यांच्‍या नावाने सदरहू भूखंडाची विक्रीपत्र करुन द्यावे किंवा त्‍यांनी भरलेली रक्‍कम 24 % व्‍याजाने परत करावे. तसेच, त्‍यांना झालेल्‍या त्रासाबद्दल नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च सुध्‍दा विरुध्‍दपक्षाने द्यावा.
3. तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीला अनुसरुन विरुध्‍दपक्षास मंचा मार्फत नोटीस पाठविण्‍यात आली. त्‍यानुसार विरुध्‍दपक्षाने आपला लेखी जबाब दाखल करुन तक्रारतील जवळ-जवळ सर्व मजकुर कबुल केला. परंतु, ही बाब नाकबुल केली आहे की, साई बिल्‍डर आणि डेव्‍हलपर्स यांनी सदरहू भूखंड ऋषी सोमानीला दिनांक 2.5.2009 च्‍या विक्रीपत्राव्‍दारे विकले आणि त्‍यानुसार भूखंडाचा सात-बाराचे उतारावर सोमानीचे नांव चढविण्‍यात आले. त्‍याशिवाय, या तक्रारीमध्‍ये साई बिल्‍डर आणि डेव्‍हलपर्स आणि सोमानी यांना प्रतीपक्ष न केल्‍यामुळे ही तक्रार Non Joinder of Necessary Party या तत्‍वानुसार कायद्याने योग्‍य नाही. पुढे असे म्‍हटले आहे की, भूखंडाचे गहाणखत अस्तित्‍वात असतांना साई बिल्‍डर्स आणि डेव्‍हलपर्स यांना सदरहू भूखंड सोमानीला विकल्‍याचे दिसते. त्‍यामुळे सोमानीला कायदेशिर मालकी हक्‍क प्राप्‍त होत नाही. कारण, साई बिल्‍डर्सनी हे भूखंड त्‍यापूर्वी नायडू यांना विकले होते, त्‍यानंतर साई बिल्‍डर्सकडे त्‍या भूखंडाची मालकी नसल्‍यामुळे नंतर ते सोमानीला विकू शकत नाही. त्‍याशिवाय, विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याला सेल सर्टीफिकेट दिलेले आहे, जे एक प्रकारचे विक्रीपत्र आहे. अशाप्रकारे, तक्रार दाखल करण्‍यास कुठलेही कारण घडलेले नाही, म्‍हणून ही तक्रार खारीज करण्‍याची विनंती करण्‍यात आली.
4. दोन्‍ही पक्षाचा वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. उभय पक्षांनी अभिलेखावर दाखल केलेली तक्रार, बयाण, दस्‍ताऐवजाच्‍या आधारे खालील प्रमाणे निष्‍कर्ष देण्‍यात येते.
// निष्‍कर्ष //
5. दोन्‍ही पक्षानी मान्‍य वस्‍तुस्थितीनुसार सदरहू भूखंड पूर्वी साई बिल्‍डर्स आणि डेव्‍हलपर्स यांच्‍या मालकीचे होते. साई बिल्‍डर्सनी ते भूखंड नायडू यांनी दिनांक 27.7.2006 च्‍या विक्रीपत्राव्‍दारे विकले. नायडू यांचे नाव सात-बाराच्‍या उतारावर नंतर लावण्‍यात आले की नाही याचा खुलासा आमच्‍या समोर करण्‍यात आला नाही. परंतु, नायडू यांनी भूखंड विकत घेण्‍यास विरुध्‍दपक्षाकडून कर्ज काढले होते आणि त्‍यासाठी ते भूखंड विरुध्‍दपक्षाकडे गहाण ठेवले होते. नायडू यांना पुढे कर्जाची परतफेड करता आली नाही, म्‍हणून कर्जाची वसुली करण्‍यासाठी विरुध्‍दपक्षाने गहाण ठेवलेले सदरहू भूखंड लिलावाव्‍दार विक्रीस काढले. ज्‍यामध्‍ये तक्रारकर्त्‍यांनी बोली लावून आणि त्‍याची बोली सगळ्यांपेक्षा जास्‍त असल्‍याने स्विकारण्‍यात आली. त्‍यानंतर, सेल सर्टीफिकेट देण्‍यात आले. विक्रीपत्र मात्र त्‍यानंतर काही कारणास्‍तव होऊ शकले नाही. मध्‍यंतरीच्‍या काळात तक्रारकर्त्‍याला असे माहिती पडले की, सदरहू भूखंड साई बिल्‍डर्स यांनी सोमानी यांना दिनांक 2.5.2009 ला विक्रीपत्राव्‍दारे विकले आणि भूखंडाच्‍या सात-बाराच्‍या उतारावर सोमानीचे नाव लावलेले आहे. हे कळल्‍यावर तक्रारकर्त्‍यांना ते भूखंड विकत घेण्‍याची ईच्‍छा राहिली नाही आणि म्‍हणून त्‍याच्‍या तर्फे यावर जोर देण्‍यात आला की, विक्रीपत्रा ऐवजी त्‍यांनी भरलेली रक्‍कम परत मिळावी आणि हा व्‍यवहार रद्द करण्‍यात यावा.
6. वरील मुद्याचा विचार करण्‍यापूर्वी या प्रकरणामध्‍ये एक कायदेशिर बाब उपस्थित करण्‍यात आली. विरुध्‍दपक्षाच्‍या वकीलांनी युक्‍तीवादात असे सांगितले की, तक्रारकर्त्‍यांनी जाहीर लिलावामध्‍ये भूखंड विकत घेतले असल्‍याने या व्‍यवहारासंबंधी उपस्थित झालेला वाद हा ग्राहक संबंधीचा वाद होत नाही आणि म्‍हणून मंचाला अधिकार प्राप्‍त होत नाही. या युक्‍तीवादाचे समर्थनार्थ खालील दोन निवाड्याचा आधार घेण्‍यात आला.
- Haryana Urban Development Authority and Anr. – Versus – S.K. Khosla, I(2011) CPJ 70.
(2) UT Chandigarh Administration and Another –Versus- Amarjeet Singh and others, (2009) 4 Supreme Court Cases 660.
7. याउलट, तक्रारकर्त्‍यांच्‍या वकीलांनी आपल्‍या युक्‍तीवादात सांगितले की, या तक्रारीतील वाद हा ग्राहक मंचासमक्ष चालण्‍या योग्‍य आहे आणि तक्रारकर्ते हे विरुध्‍दपक्षाचे ग्राहक आहे. त्‍यांनी सुध्‍दा खालील दोन निवाड्यांचा आधार घेतला आहे.
(1) Madan Kumar Singh (D) Thr. LR. –Versus – District Magistrate, Sultanpur and others, Civil Appeal No. 5165/2009, निकाल पारीत दिनांक 7/8/2009 (SC).
(2) Devender Kumar Anand and Ors. –Versus- Haryana Urvan Development Authority and Anr., Rivision Petition No. 3764/2011 निकाल पारीत दिनांक 29/4/206 (NC).
8. देवेंद्र कुमार आनंद या प्रकरणातील निकालपत्रामध्‍ये UT Chandigarh
Administration यातील प्रकरणातील वस्‍तुस्थितीचा फरक नमूद करुन असे म्‍हटले आहे की, त्‍यामध्‍ये मा.सर्वोच्‍च न्‍यायालयाने असे ठरविले की ज्‍यावेळी कुठल्‍याही मिळकतीचा जर लिलाव त्‍या मिळकतीतील कुठल्‍याही सुविधा संबंधाबाबत आश्‍वासन न देता केले असेल आणि एखाद्या इसमाने त्‍या मिळकतीचा लिलावामध्‍ये भाग घेवून मिळकत विकत घेतली असेल तर पुढे भविष्‍यात त्‍याला असा अरोप करण्‍याचा अधिकार नसतो की, त्‍या मिळकतीमध्‍ये इतर सुविधा पुरविण्‍यात आल्‍या नाही. UT Chandigarh Administration या प्रकरणातील वाद थोडा वेगळा होता. जरी तक्रारकर्ता हा लिलावामध्‍ये मिळकत विकत घेतल्‍याचा खरेदीदार होता. हातातील प्रकरणामध्‍ये विरुध्‍दपक्षाने भूखंडाविषयी कुठलिही सेवा पुरविली नाही, अशाप्रकारचा वाद नाही. तक्रारकर्त्‍यांची अशी तक्रार नाही की, विरुध्‍दपक्षाने त्‍या भूखंडासंबंधी काही सेवा पुरविण्‍याचे आश्‍वासन दिले होते, परंतु त्‍या सेवा पुरविल्‍या नाही, म्‍हणून सेवेत कमतरता ठेवली आहे. या प्रकरणामध्‍ये वादाचे स्‍वरुप एकदम वेगळे आहे. तक्रारकर्ते सेवेतील कमतरते संबंधी तक्रार करीत नसून त्‍यांना लिलावामध्‍ये विकत घेतलेले भूखंड दुस-या इसमाच्‍या नावे सात-बाराच्‍या उतारावर लागले असल्‍याने त्‍यांना आता हा व्‍यवहार पूर्ण करावयाचा नाही, असा युक्‍तीवाद त्‍यांच्‍या तर्फे करण्‍यात आला. अशाप्रकारे वस्‍तुस्थितीचा आधारे विरुध्‍दपक्षा तर्फे आधार घेतलेले निवाडे या प्रकरणात लागु होणार नाही.
9. विरुध्‍दपक्षाच्‍या वकीलांनी पुढे असा युक्‍तीवाद केला की, जरी असे गृहीत धरले की सदरहू भूखंडाची विक्री ही साई बिल्‍डर्सने लिलाव झाल्‍यानंतर सोमानीला केले, तरी तो व्‍यवहार कायदेशिर आणि वैध ठरु शकत नाही आणि सोमानीला कायदेशिर मालकी हक्‍क सुध्‍दा प्राप्‍त होत नाही. कारण, ती विक्री तेंव्‍हा झाली ज्‍यावेळी सदरहू भूखंड विरुध्‍दपक्षाकडे गहाण होता आणि ते नायडू यांनी विकत घेतले होते. अशापरिस्थितीत, साई बिल्डर्सला ते भूखंड दुस-या इसमास कुठल्‍याही त-हेने देण्‍याचा अधिकार नव्‍हता. यासंबंधी त्‍यांनी, “Lachhman Dass –Versus- Jagat Ram and Others, (2007) 10 Supreme Court Cases 448” याप्रकरणातील निवाड्याचा आधार घेतला. त्‍यात असे म्‍हटले आहे की, एखाद्या मालकाने जर मिळकत मालकी हक्‍क आणि अधिकारासह दुस-याला विकली असेल तर तीच मिळकत पुन्‍हा त्‍याला तिस-या इसमास विकता येत नाही. विरुध्‍दपक्षाच्‍या वकीलांनी केलेल्‍या या युक्‍तीवादाशी आम्‍हीं सहमत आहोत. सोमानीला भूखंडाची जी विक्री झाली ती नायडूनही ते भूखंड विकत घेतले त्‍याच्‍यानंतर झाली आहे. साई बिल्‍डर्स यांनी आपली मालकी नायडू यांना विक्रीपत्राव्‍दारे पूर्वीच हस्‍तांतरीत केली होती, त्‍यामुळे साई बिल्डर्सला ती मिळकत नंतर सोमानीला विकण्‍याचा अधिकार किंवा मालकी हक्‍क नव्‍हता, म्‍हणून सोमानीला सदरहू भूखंडावर कायद्यानुसार कुठलाही मालकी हक्‍क प्राप्‍त होत नाही.
10. अशापरिस्थितीत, आमच्‍या समोर प्रश्‍न असा उपस्थित होतो की, या प्ररिस्थितीमध्‍ये तक्रारकर्त्‍यांनी लिलावाचा झालेला व्‍यवहार रद्द करुन पैसे परत मागण्‍याचा अधिकार आहे की नाही. सदरहू परिस्थितीमध्‍ये आमच्‍या मते भूखंडाची विक्री सोमानीला केल्‍याबद्दल विरुध्‍दपक्षाला कुठल्‍याही अर्थाने जबाबदार धरता येणार नाही. सोमानीशी केलेल्‍या विक्रीचा व्‍यवहार संपूर्णपणे बेकायदेशिर असून विरुध्‍दपक्षावर बंधनकारक नाही. विक्रीपत्र हे मिळकतीच्‍या मालकी हक्‍काचे दस्‍ताऐवज असते, ज्‍यावेळी विरुध्‍दपक्षाने नायडू यांना सदरहू भूखंडावर कर्ज दिले होते त्‍यावेळी नायडूनेही त्‍या भूखंडाचे विक्रीपत्र विरुध्‍दपक्षाकडे नक्‍कीच सादर केले असावे. त्‍यावेळी भूखंडाच्‍या महसुल रेकॉर्ड तपासला की नाही ते माहिती नाही, परंतु कर्ज मंजुर करण्‍यासाठी भूखंडाचे विक्रीपत्र हे पुरेसे दस्‍ताऐवज होते. अशाप्रकारे, विरुध्‍दपक्षाच्‍या सेवेमध्‍ये काही कमतरता होती किंवा त्‍यांनी कुठलिही अनुचित व्‍यापार पध्‍दती अवलंबिली असे दिसून येत नाही. आता जर झालेला लिलाव रद्द करुन विरुध्‍दपक्षाला भरलेले पैसे परत करण्‍याचा आदेश दिला तर विरुध्‍दपक्षाचा त्‍यांचा कुठलाही दोष नसतांना नुकसान होईल. ज्‍यावेळी, तक्रारकर्त्‍याने लिलावामध्‍ये भाग घेतला त्‍यावेळी त्‍यांनी सर्व कागदपत्रांची पाहणी केली होती आणि भूखंडाचे मालकी हक्‍कासंबंधी बोली लावण्‍यापूर्वी खात्री करुन घेतली होती, असे गृहीत धरावे लागेल. अशापरिस्थितीत, जर विरुध्‍दपक्षाला असे निर्देशीत केले की, त्‍यांनी भूखंडाचा सात-बाराचा उता-यावर पहिल्‍यांदा नायडूचे नाव लावून घ्‍यावे आणि त्‍यानंतर भूखंडाचे तक्रारकर्त्‍यांना विक्रीपत्र करुन द्यावे तर ते जास्‍त न्‍यायोचित होईल. तक्रारकर्त्‍यां तर्फे युक्‍तीवाद करण्‍यात आला की, लिलाव रद्द करुन पैसे परत करावे, तो स्विकृत करण्‍या लायक नाही. सबब, तक्रारीत खालील प्रमाणे आदेश पारीत करण्‍यात येते.
// अंतिम आदेश //
(1) तक्रारकर्त्‍यांची तक्रार अंशतः मंजुर करण्‍यात येते.
(2) विरुध्‍दपक्षाला निर्देशीत करण्‍यात येते की, त्‍यांनी सदरहू भूखंडाचे सात-बारा वर सोमानी यांचे लागलेले नाव रद्द करुन नायडू यांचे नाव लावण्‍यासाठी योग्‍य ती कार्यवाही करावी आणि त्‍यानंतर भूखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍यांचे नावे करुन द्यावे.
(3) तसेच, विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यांना झालेल्‍या मानसिक, शारिरिक त्रासाबद्दल रुपये 15,000/- नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये 5,000/- द्यावे.
(4) विरुध्‍दपक्ष यांनी आदेशाची पुर्तता निकालपत्राची प्रत मिळाल्‍यापासून 45 दिवसाचे आंत करावे.
(5) उभय पक्षकारांना आदेशाची प्रत निःशुल्‍क पाठविण्‍यात यावी.
नागपूर.
दिनांक :- 20/12/2017
