Dated The 31 Oct 2015
न्‍यायनिर्णय
(द्वारा श्री. ना.द.कदम -मा.सदस्‍य)
- सामनेवाले ही बांधकाम व्‍यावसायिक भागीदारी संस्‍था आहे. तक्रारदार क्र. 1 हे वकील व्‍यावसायिक आहेत तर सामनेवाले क्र. 2 तक्रारदारांची पत्‍नी आहे. सामनेवाले यांनी मिरा रोड येथे विकसित केलेल्‍या सद्गुरु कॉम्‍प्‍लेक्‍स इमारतीमधील तक्रारदारांनी विकत घेतलेल्‍या सदनिकेसंबंधी प्रस्‍तुत वाद निर्माण झाला आहे.
- सामनेवाले यांनी मिरारोड येथे सद्गुरु कॉम्‍प्‍लेक्‍स हा प्रकल्‍प विकसित केला त्‍या प्रकल्‍पामधील इमारत क्र. 3 मधील सदनिका क्र. 403, ही तक्रारदारांनी रु. 1006020/- इतक्‍या किंमतीस विकत घेण्‍याचे निश्चित करुन रु. 1,11,000/- बुकींग रक्‍कम देऊन बुक केली. तक्रारदारांच्‍या कथनानुसार सदनिका व्‍यवहार करतेवेळी सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना असे सांगितले की इमारत क्र. 3 च्‍या मंजुरीत आराखडयानुसार सदर इमारीत ही स्‍टील्‍ट अधिक 7 मजले असून सदर आराखडयामध्‍ये सुधारणा करुन सदर इमारत ही स्‍टील्‍ट + 10 मजले अशी असेल व त्‍यानुसार तक्रारदारांनी विकत घेतलेल्‍या सदनिकेचे क्षेत्रफळ 820 चौ.फू. (चटईक्षेत्र) असेल. सदर आश्‍वासनावर विसंबून तक्रारदारांनी सदनिका बुक केली व त्‍याचदिवशी सामनेवाले यांनी 820 चौ.फू. क्षेत्रफळासह सदनिकेचे दि. 29/09/2007 रोजीचे अॅलॉटमेंट लेटर तक्रारदारांना दिले. यानंतर उभय पक्षांमध्‍ये दि. 31/12/2007 रोजी सदनिका विक्री करारनामा करण्‍यात आला व दि. 26/02/2008 रोजी तो नोंदणीकृत केला. याशिवाय, सामनेवाले यांनी सदनिकाधारकांना दयावयाच्‍या अॅडीशनल अमेनिटीजसाठी दुसरा एक करारनामा दि. 31/12/2007 रोजी केला व तोसुध्‍दा दि. 26/02/2008 रोजी नोंदणीकृत केला. सदर सदनिका विक्री करारनाम्‍यानुसार सामनेवाले यांनी डिसेंबर, 2009 पूर्वी सदनिकेचा ताबा देण्‍याचे मान्‍य केले होते परंतु प्रत्‍यक्ष 23 महिने उशिरा म्‍हणजे दि. 29/11/2011 रोजी ताबा दिला. तथापि सामनेवाले यांनी स्‍थानिक प्रशासनाकडून भोगवटा प्रमाणपत्र न घेताच ताबा दिला. त्‍यामुळे तक्रारदारांचे रु. 1.38 लाख इतके नुकसान झाले. तक्रारदारांच्‍या पुढील कथनानुसार सामनेवाले यांनी 820 चौ.फू. चटई क्षेत्रफळाची सदनिका देण्‍याचे मान्‍य केले होते व या क्षेत्रफळानुसार रु. 1006020/- इतकी किंमत तक्रारदारांनी दि. 07/04/2011 पर्यंत पूर्णपणे अदा केली होती. तथापि, ताबा मिळाल्‍यानंतर सदनिकेच प्रत्‍यक्ष क्षेत्रफळ 575 चौ.फू. (चटई) इतकेच असल्‍याचे दिसून आले. त्‍यामुळे तक्रारदारांचे रु. 12.25 लाखाचे नुकसान झाले. इमारतीचे भोगवटा प्रमाणपत्र नसल्‍याने इमारतीस जलजोडणी देण्‍यात आली नाही. त्‍यामुळे सामनेवाले सर्व सदनिका धारकांकडून पैसे देऊन टँकर वॉटर देतात. सदर पाणी पिण्‍यायोग्‍य नसल्‍याने तक्रारदारांना बिसलेरी पाणी खरेदीवर तक्रार दाखल करेपर्यंत रु. 28,920/- इतका खर्च आला. सामनेवाले यांनी इमारतीचे बांधकाम निकृष्‍ट दर्जाचे केले असल्‍याने तक्रारदारांच्‍या सदनिकेमध्‍ये होत असलेल्‍या गळतीमुळे सदनिकेच्‍या रंगकामावर केलेला खर्च रु. 2 लाख इतक्‍या रकमेचे नुकसान झाले. सामनेवाले यांनी सुरक्षा व्‍यवस्‍था, अग्निशमन व्‍यवस्‍था पुरविली नाही. इमारतीमध्‍ये बसविलेली लिफ्ट निकृष्‍ट दर्जाची आहे. मोफा कायदयानुसार, पार्कींग स्‍पेस विकून कायदयाचा भंग केला आहे. मोफा कायदयानुसार सदनिकाधारकांची संमती घेतल्‍याशिवाय मंजुरीत नकाशे आराखडयामध्‍ये बदल करता येत नसतांनाही सामनेवाले यांनी सदर प्रकल्‍पाचा मंजुरीत आराखडयामध्‍ये बदल केले आहेत. बदल केलेल्‍या मंजुरीत आराखडयाची प्रत मागितली असता ती अदयाप दिली नाही. सामनेवाले यांनी कार पार्कींग करण्‍यास मनाई केली आहे व गाडीचे नुकसान करण्‍याची धमकी दिली. त्‍यानंतर तक्रारदारांच्‍या गाडीचा आरसा काढण्‍यात आला. सामनेवाले यांच्‍या सदरील कृतीबाबत अनेकवेळा तक्रार करण्‍यात आली. ब-याच सदस्‍यांनी पोलिस तक्रारही केली. परंतु सामनेवाले यांनी कोणतीही कार्यववाही केली नाही. त्‍यामुळे तक्रारदारांनी प्रस्‍तुत तक्रार दाखल करुन सदनिकेचा ताबा उशिराने दिल्‍याबद्दल रु. 1.38 लाख मिळावे, सदनिकेचे 245 चौ.फू. (चटई क्षेत्रफळ) कमी दिल्‍याबद्दल रु. 12.25 लाख, 18% व्‍याजासह मिळावे, पिण्‍याच्‍या पाण्‍यावर झालेला खर्च रु. 28,900/-, रंगकामाचे नुकसान झाल्‍याबाबत रु. 2 लाख, मानसिक, शारिरीक त्रासाबद्दल नुकसान भरपाई रु. 1 लाख व नोटीस खर्च रु. 10,000/- मिळावा अशा मागण्‍या केल्‍या आहेत.
- सामनेवाले यांनी कैफियत दाखल करुन तक्रारदारांच्‍या सर्व मागण्‍या फेटाळतांना प्रामुख्‍याने खालील बाबी नमूद केल्‍याः
- तक्रारदार ग्राहक संरक्षण कायदयाप्रमाणे ग्राहक या संज्ञेत येत नाही.
- मंचास सदरील तक्रार चालविण्‍याचा अधिकार नाही.
- तक्रारीमध्‍ये तक्रारदाराने उपस्थित केलेली सदनिकेचा कमी क्षेत्रफळाचे बाबीसंबंधी सविस्‍तर साक्षीपुराव्‍याची नोंद करणे आवश्‍यक असल्‍याने सदर तक्रार ग्राहक मंचात चालविता येत नाही.
- तक्रारदारांनी कोणताही पुरावा सामनेवालेविरुध्‍द दाखल केला नाही.
- सदर तक्रार वाईट हेतूने प्रेरित होऊन दाखल केली आहे व तक्रार दाखल करण्‍यास योग्‍य कारण नाही.
- तक्रार मुदतबाहय आहे.
- करारनाम्‍यामध्‍ये लवादाची तरतुद असतांना, तक्रारदारांनी लवादाची मागणी न करता ग्राहक संरक्षण कायदयाअन्‍वये तक्रार दाखल केली असल्‍याने ती मंचापुढे चालविता येत नाही.
- तक्रारदार व सामनेवाले यांचेमध्‍ये झालेल्‍या सदनिका विक्री व्‍यवहारानुसार तसेच करारनाम्‍यानुसार तक्रारदारांनी 575 चौ.फू. चटई क्षेत्रफळ असलेली सदनिका क्र. 403 विकत घेतली होती व करारनामा करण्‍यापूर्वी तक्रारदारांनी सर्व मंजुरीत नकाशे, आराखडे कागदपत्रे यांची तपासणी केली होती व ही बाब करारनाम्‍यामध्‍ये नमूद करण्‍यात आली आहे. सबब, सदनिकेच्‍या क्षेत्रफळाबद्दल संपूर्ण माहिती तक्रारदारांना प्राप्त झाली होती.
- 575 चौ.फू. चटई क्षेत्रफळाच्‍या नोंदणीकृत करारनाम्‍याचेआधारे तक्रारदाराने गृहकर्ज घेतले आहे. शिवाय, दि. 29/11/2011 रोजी सदनिकेचा ताबा घेतांना त्‍यांनी कोणताही मुद्दा उपस्थित केला नव्‍हता. त्यांना दिलेल्‍या ताबापत्रामध्‍ये नजरचुकीने 820 चौ.फू. क्षेत्रफळ नमूद झाले आहे.
- इमारत क्र. 3 च्‍या मंजुरीत नकाशामध्‍ये/आराखडयामध्‍ये तसेच करारनाम्‍यासोबत जोडलेल्‍या टीपिकल फ्लोअर प्‍लॅनमध्‍ये सदनिकेचे क्षेत्रफळ 575 चौ.फू. (चटई) असेच नमूद आहे.
- माहिती पत्रकामध्‍ये नमूद केलेले 820 चौ.फू. क्षेत्रफळ यामध्‍ये चटई क्षेत्रफळ तसेच कॉमन अमेनिटीजचा समावेश आहे.
- तक्रारदारांनी अदा केलेल्‍या रु. 1006020/- पैकी रु. 503010/- इतके सदनिकेचे मुल्‍य आहे. तर उर्वरीत रु. 503010/- हे कॉमन अमेनिटीजचे मुल्‍य आहे. शक्‍य आहे त्‍या उत्‍तम सोयी सुविधा तक्रारदारांना उपलब्‍ध करुन दिल्‍या आहेत.
- तक्रारदारांनी नमूद केल्‍याप्रमाणे 245 चौ.फू. चटई क्षेत्रफळासाठी वेगळा करारनामा करुन देण्‍याचे सामनेवाले यांनी कधीही मान्‍य केले नव्‍हते.
- अलॉटमेंट लेटर, पझेशन लेटर व अन्‍य पत्रव्‍यवहारामध्‍ये सदनिकेचे नमूद केलेले 820 चौ.फू. क्षेत्रफळ ही टंकलेखनाची चूक आहे.
- तक्रारदाराने अदा केलेले मुल्‍य हे 575 चौ.फू. चटई क्षेत्रफळासाठीचे असून 820 चौ.फू. क्षेत्रफळासाठी नाही. सबब तक्रारदारांस कमी क्षेत्रफळाबद्दल कोणतीही रक्‍कम देय होत नाही.
- सदनिकेचा ताबा देण्‍यामध्‍ये विलंब झालेला नाही. भोगवटा प्रमाणपत्र देण्‍यास स्‍थानिक प्रशासन विलंब करीत आहे.
- सर्व सदनिकाधारकांना सामनेवाले स्‍वखर्चाने पाणीपुरवठा करीत आहेत त्‍यामुळे कोणतीही रक्‍कम देय होत नाही.
- इमारतीमध्‍ये बसविलेली लिफ्ट ही एकदम चांगली असून त्‍याबाबतचे प्रमाणपत्रही दिले आहे. तक्रारदाराची सदनिका असलेल्‍या इमारतीमध्‍ये अन्‍य ठिकाणी कोणतीही गळती नसून तक्रारदारांची रंगकामाच्‍या नुकसानीची मागणी चुकीची आहे.
- सदनिकाधारकांमध्‍ये पार्कींगवरुन आपापसात भांडणे होत असल्‍याने पार्कींगमध्‍ये सुसुत्रता आणण्‍यासाठी काही नियम केले होते. त्‍यामुळे मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या आदेशाची पायमल्‍ली केल्‍याचा आरोप चुकीचा आहे. कोणतीही पार्कींग स्‍पेस विकण्‍यात आली नाही.
-
सबब तक्रारदारांच्‍या संपूर्ण मागण्‍या या चुकीच्‍या असल्‍याने तक्रार फेटाळण्‍यात यावी.
- तक्रारदार व सामनेवाले यांनी पुरावा शपथपत्र व लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला. मंचाने उभय पक्षांचे संपूर्ण प्लिडींगस् व कागदपत्रे यांचे वाचन केले. उभय पक्षांचा तोंडी युक्‍तीवादही ऐकण्‍यात आला. त्‍यावरुन प्रस्‍तुत प्रकरणामध्‍ये खालील निष्‍कर्ष निघतातः
- सामनेवाले यांनी मिरारोड येथे विकसित केलेल्‍या सद्गुरु कॉम्‍प्‍लेक्‍समधील इमारत क्र.3 मधील सदनिका क्र. 403 रु. 1006020/- इतक्‍या किंमतीस तक्रारदारास विकल्‍याची बाब उभयपक्षी मान्‍य आहे. तथापि प्रकरणामधील तक्रारदारांचा प्रमुख आक्षेप हा सदर सदनिकेच्‍या क्षेत्रफळाबाबत आहे. तक्रारदारांच्‍या कथनानुसार दि. 29/09/2007 रोजीच्‍या अलॉटमेंट लेटरमध्‍ये, दि. 16/04/2008, दि. 23/07/2008, दि. 11/09/2008, दि. 12/10/2009 व दि. 18/11/2008 रोजीच्‍या मागणीपत्रामध्‍ये सामनेवाले यांनी सदनिका क्र. 403 चे क्षेत्रफळ 820 चौ.फू. असे नमूद केले आहे. एवढेच नव्‍हे तर सामनेवाले यांनी प्रकल्‍पाच्‍या प्रसिध्‍द केलेल्‍या लघुपुस्‍तकामध्‍ये तक्रारदाराच्‍या सदनिका क्र. 430 (इमारत क्र. 3) चे क्षेत्रफळ 820 चौ.फू. नमूद केले आहे. त्‍याहीपुढे जाऊन सामनेवाले यांनी सदनिकेचा ताबा तक्रारदारांना देतांना दि. 29/11/2011 रोजीच्‍या ताबापत्रामध्‍ये सदनिकेचे क्षेत्रफळ 820 चौ.फू. नमूद केले आहे. मात्र सदर क्षेत्रफळ चटईक्षेत्र (Carper Area) आहे का, बिल्‍ट अप, सुपर बिल्‍ट अप एरिया आहे. हे सदरील कागदपत्रांमध्‍ये नमूद न करता केवळ 820 चौ.फू. असा मोघम उल्‍लेख केलेला आहे असे स्‍पष्‍ट होते.
- तक्रारदारांनी या संदिग्‍ध क्षेत्रफळाबाबत तक्रारीमध्‍ये सुरुवातीसच असे नमूद केले आहे की सदनिका विक्री व्‍यवहार करतांना सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना असे सांगितले होते की सध्‍या इमारत क्र. 3 ची मंजुरी ही स्टिल्‍ट अधिक 7 मजल्‍यांसाठी असून त्‍यामध्‍ये तक्रारदारांच्‍या सदनिकेचे क्षेत्रफळ 575 चौ.फू. (carpet) असले तरी सुधारीत प्‍लॅननुसार इमारत स्‍टील्‍ट + 10 मजल्‍याची प्रस्‍तावित असल्‍याने त्‍यावेळी अतिरिक्‍त 245 क्षेत्रफळ (कार्पेट) तक्रारदारांना देण्‍यात येईल.
सामनेवाले यांच्‍या सदर कबुलीसंदर्भात कोणताही कागदोपत्री पुरावा तक्रारदारांनी दाखल केला नाही किंवा दुरान्‍वयानेही संबंध असणारा अन्‍य कोणताही पुरावा दिला नाही. त्‍यामुळे तक्रारदारांचे उपरोक्‍त नमूद कथन निश्चितपणे स्विकारार्ह नाही.
- आता प्रश्‍न उरतो की, तक्रारदारांच्‍या विकलेल्‍या इमारत क्र. 3 मधील सदनिका क्र. 403 चे क्षेत्रफळ निश्चितपणे किती होते. याबाबत उभय पक्षांमध्‍ये झालेल्‍या नोंदणीकृत करारनाम्‍याचे व त्‍यासोबत अनेक्‍शर म्‍हणून जोडलेल्‍या थर्ड शेडयुलचा संदर्भ घेणे न्‍यायोचित होईल असे वाटते. तक्रारदार व सामनेवाले यांचेमध्‍ये दि. 31/12/2007 रोजी एक करारनामा, सदनिका विक्री संबंधीत, तर दुसरा करारनामा कॉमन अमेनिटीज पुरविण्‍याबाबत झाला. सदर दोन्‍ही करारनामे दि. 26/02/2008 रोजी नोंदणीकृत करण्‍यात आले आहेत. सदनिका विक्री करारनामामधील पृष्‍ठ 9 वर क्‍लॉज 4 मध्‍ये इमारत क्र. 3 सदनिका क्र. 403 चे क्षेत्रफळ 575 चौ.फू. कार्पेट एरिया असे सुस्‍पष्‍टपणे नमूद केले आहे व या तपशिलालगतच तक्रारदार क्र. 1 व 2 यांनी आपल्‍या सहया केल्‍या आहेत. तसेच याच करारनाम्‍याचे पृष्‍ठ क्र. 42 वर थर्ड शेडयुल जोडण्‍यात आले आहे. हे शेडयुल सदनिकेचा तपशिल दर्शविण्‍यासाठी जोडले आहे. यामध्‍येसुध्‍दा सदनिकेचे क्षेत्रफळ 575 चौ.फू. कार्पेट एरिया असे सुस्‍पष्‍टपणे नमूद केले आहे व या तपशिलालगतच तक्रारदार क्र. 1 व 2 यांची सही आहे. एवढेच नव्‍हे तर कॉमन अमेनिटीजसाठी केलेल्‍या करारनाम्‍याच्‍या पृष्‍ठ क्र. 7 व पृष्‍ठ क्र. 42 वर सदनिका क्र. 403 चे क्षेत्रफळ 575 चौ.फू. कार्पेट एरिया असे नमूद केले आहे व त्‍या ठिकाणी तक्रारदार क्र. 1 व 2 यांच्‍या सहया आहेत. सदर दोन्‍ही अॅग्रीमेंटसोबत मंजुरीकृत फ्लोअर प्‍लॅन जोडला असून त्‍यामध्‍ये तक्रारदारांच्‍या सदनिकेचे क्षेत्रफळ हे 575 चौ.फू. चटईक्षेत्र एवढे येते.
उपरोक्‍त नमूद दोन करारनामा व अप्रुव्‍हड फ्लोअर प्‍लॅन यामधील नमूद केलेल्‍या सदनिकेचे क्षेत्रफळ विचारात घेतले तर तक्रारदारांनी 575 चौ.फू. चटई क्षेत्रफळ असलेली सदनिका क्र. 403 विकत घेतली होती. या सदनिकेचे 820 चौ.फू. चटई क्षेत्रफळ नव्‍हते ही बाब सुस्‍पष्‍ट होते.
- तक्रारदारांनी दाखल केलेले अलॉटमेंट लेटर पझेशन लेटर व काही मागणीपत्रे यामध्‍ये सदनिकेचे क्षेत्रफळ 820 असे नमूद आहे. मात्र ते कार्पेट, बिल्‍टअप, सुपर बिल्‍टअप यापैकी कोणते आहे याचा उल्‍लेख नाही. त्‍यामुळे तक्रारदारांचा सदनिका विक्री करारनामा व तक्रारदारांनी दाखल केलेली 820 चौ.फू. क्षेत्रफळ दर्शविणारी कागदपत्रे यापैकी कोणते ग्राहय धरता येईल याचा विचार होणे अत्‍यंत आवश्‍यक आहे.
मा. राज्‍य आयोगाने अशाच प्रकारच्‍या सदनिकेच्‍या क्षेत्रफळाबाबतच्‍या त्रुटीसंबंधी तक्रार क्र. 01/194, मि. शैलेंद्रकुमार सखाराम घाटे वि. जगदीश दायलानी या प्रकरणामध्‍ये दि. 26/08/2011 रोजी निर्णय दिलेल्‍या प्रकरणामध्‍ये खालीलप्रमाणे महत्‍त्‍वाचे मत नोंदविले आहेः
“Question of interpretation arises when two documents form the part of the one and same agreement. In such event interpretation close to reality is required to be taken into account”.
प्रस्‍तुत प्रकरणातील उभय पक्षांमध्‍ये झालेले करारनामे हे महाराष्‍ट्र ओनरशिप अॅक्‍टमधील तरतुदीनुसार केलेले आहेत. सदर कायदयातील तरतुदीनुसार, सदनिकेचे क्षेत्रफळ हे चटई क्षेत्रफळामध्‍ये नमूद करण्‍याची कायदयाने तरतूद केली आहे.
सामनेवाले यांनी या तरतुदीनुसार 575 चौ.फू. कार्पेट एरिया असे करारनाम्‍यामध्‍ये नमूद केले आहे. शिवाय फ्लोवर प्‍लॅनमध्‍येही तेवढेच क्षेत्रफळ असल्‍याने क्षेत्रफळाच्‍यादृष्‍टीने विचार केल्‍यास करारनाम्‍यामध्‍ये नमूद केलेल क्षेत्रफळ उभयपक्षी मान्‍य केले आहे असे मंचाचे मत आहे. तक्रारदारांनी सदर क्षेत्रफळाच्‍यासमोर 4 वेळा सही करुन 2007 मध्‍ये मान्‍यता दिल्‍यानंतर वर्ष 2011 पर्यंत ते शांत राहिले व 4 वर्षांनंतर त्‍यांनी क्षेत्रफळाचा मुद्दा उपस्थित केला, ही बाब निश्चितच अयोग्‍य आहे. त्‍यामुळे एकदा स्‍वखुशीने मान्‍य केल्‍यानंतर ती काही वर्षांनी नाकारणे या बाबीस प्रॉमिसरी इस्‍टॉपल (Promissory estoppels) तत्‍त्‍वाची बाधा येते.
यानंतरही प्रश्‍न उरतो की सामनेवाले यांनी उपरोक्‍त नमूद अलॉटमेंट लेटर व इतर कागदपत्रांमध्‍ये 820 चौ.फू. क्षेत्रफळ का नमूद केले असावे यासंदर्भात असे नमूद करावेसे वाटते की सामनेवाले यांनी सदर प्रकल्‍पातील इमारतीमध्‍ये खालील कॉमन अमेनिटीज व फॅसिलीटीज दिल्‍या आहेत.
- Entrance foyer with lobby on stilt/ground floor
- Staircase with landing and lobbies on each floor.
- Compound open to sky but excluding open parking
- Lift with lift Machine room.
या सामायिक सुविधांचा विचार केल्‍यास तक्रारदारांच्‍या सदनिकेच्‍या 575 चटईक्षेत्रावर 42% लोडींग करुन 820 चौ.फू. सुपर बिल्‍टअप एरिया इतके सदनिकेचे क्षेत्रफळ नमूद केले असण्‍याची शक्‍यता नाकारता येत नाही. (Preponderance of probabilities).
(इ) मोफा कायदयानुसार सदनिकेचे क्षेत्रफळ करारनाम्‍याप्रमाणे 575 चौ.फू. कार्पेट हे ग्राहय धरले तरी, सामनेवाले यांनी 820 चौ.फू. क्षेत्रफळ मोघमपणे अलॉटमेंट पझेशन व इतर डिमांड लेटरमध्‍ये करणे ही बाब निश्चितपणे दिशाभूल व संभ्रमित करणारी आहे. सदनिकेचे मंजुरीत क्षेत्रफळ 575 कार्पेट असे असतांना ते न दर्शविता मोघम क्षेत्रफळ नमूद करुन ग्राहकांना मोठया क्षेत्रफळाचे खोटे आमिष/प्रलोभन दाखवून त्यांना सदनिका खरेदी करण्‍यास प्रवृत्‍त करण्‍यासारखे आहे.
(ई) तक्रारदारांनी मागणी केलेल्‍या, विलंबाने ताबा दिल्‍याने, नुकसान भरपाईसंदर्भात तसेच इमारतीस स्‍थानिक प्रशासनाची जलजोडणी नसल्‍याने बिसलेरी खरेदीवर झालेल्‍या खर्चाची प्रतिपूर्ती करण्‍याच्‍या मागणीसंदर्भात असे नमूद करावेसे वाटते की, सामनेवाले यांनी डिसेंबर, 2009 पर्यंत सदनिकेचा ताबा देण्‍याचे करारनाम्‍यातील शर्ती व अटींनुसार मान्‍य केले आहे. परंतु 23 महिने उशिराने म्‍हणजे नोव्‍हेंबर, 2011 मध्‍ये ताबा दिला या विलंबासाठी सामनेवाले यांनी कोणतेही कारण आपल्‍या कैफियतीमध्‍ये दिले नाही. त्‍यामुळे सामनेवाले हे विलंबाने दिलेल्‍या ताब्‍यासाठी जबाबदार आहेत. याशिवाय इमारतीस भोगवटा प्रमाणपत्र नसल्‍याने सामनेवाले हे टँकरने पाणीपुरवठा करत असल्‍याचे सामनेवाले यांनी नमूद केले आहे. सबब तक्रारदारांनी बिसलेरी पाण्‍यावर झालेल्‍या खर्चाची प्रतिपूर्ती रास्‍त असली तरी त्‍यांनी आपल्‍या खर्चाच्‍या प्रित्‍यर्थ कोणतीही लिखित बिले अथवा तत्‍सम पुरावा दाखल केला नाही.
उपरोक्‍त मागण्‍यांच्‍यासंदर्भात असेही नमूद करावेसे वाटते की स्‍थानिक प्रशासनाकडून कायदयाप्रमाणे आवश्‍यक असलेल्‍या भोगवटा प्रमाणपत्राशिवाय सदनिकचा ताबा घेणे ही बाबसुध्‍दा बेकायदेशीर आहे, ही बाब तक्रारदार हे सुविदय व वकील असल्‍याने नजरेआड करणे अयोग्‍य होईल असे मंचास वाटते. असे असले तरी, सामनेवाले यांना याबाबीचा फायदा देणेही अनुचित होईल. त्‍यामुळे भोगवटा प्रमाणपत्राशिवाय ताबा
देण्‍याची सामनेवाले यांची कृती ही बेकायदेशीर असल्‍याने त्‍यासाठी सामनेवालेसुध्‍दा जबाबदार आहेत असे मंचाचे मत आहे.
(उ) सामनेवाले यांच्‍या सदोष बांधकामाच्‍या कृतीमुळे तक्रारदारांच्‍या सदनिकेमधील रंगकामाचे नुकसान झाल्‍यासंदर्भात तक्रारदारांनी काही छायाचित्रे सादर केली आहेत. सदर छायाचित्रांवरुलन तक्रारदारांच्‍या सदनिकेमध्‍ये गळती होत असून व त्‍यामुळेच तक्रारदारांच्‍या सदनिकेच्‍या रंगकामाचे नुकसान झाले आहे ही बाब स्‍पष्‍ट होते. त्‍यामुळे तक्रारदार नुकसान भरपाई मिळण्‍यास पात्र आहेत असे मंचाचे मत आहे.
(ऊ) तक्रारदारांनी नमूद केल्‍याप्रमाणे सामनेवाले यांनी पार्कींग स्‍पेस विकली असल्‍याने मा. सुप्रिम कोर्टाने ठरवून दिलेल्‍या निकषाचे उल्‍लंघन केले आहे. यासंदर्भात तक्रारदारांची इमारत क्र. 3 ही स्‍टील्‍ट + 7 मजले अशी असून स्‍टील्‍टचा वापर हा पार्कींगसाठी केला जातो व मा.सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या पांचाली को.ऑप.हौ.सोसायटीमधील न्‍यायनिर्णयानुसार पार्कींग स्‍पेस विकण्‍याचा अधिकार इमारत विकासकास नाही. त्‍यामुळे सामनेवाले यांनी अशी कोणतीही कृती केली असेल तर ती अवैध ठरते. सबब विकास नियंत्रण नियमावलीनुसार तक्रारदार त्‍यांच्‍या सदनिकेच्‍या 575 चौ.फू. चटई क्षेत्रफळास अनुसरुन पार्कींग स्‍पेस मिळण्‍यास पात्र असतील तर त्यांना पार्कींग स्‍पेस देणे आवश्‍यक आहे असे मंचाचे मत आहे.
(ए) तक्रारदारांनी तक्रारीमध्‍ये असेही नमूद केले आहे की सदनिका विक्री झाल्‍यानंतर सामनेवाले यांनी मंजुरीत आराखडयामध्‍ये बदल केले आहेत व त्‍याबद्दल सदनिका धारकांची मंजुरी घेतली नाही.
सामनेवाले यांनी आपल्‍या कैफियतीमध्‍ये इमारत क्र. 3 ही स्‍टील्‍ट + 7 मजल्‍याऐवजी स्‍टील्‍ट +10 मजले असल्‍याचे नमूद केले आहे. सदनिका विक्रीनंतर मंजूरीत आराखडयामध्‍ये जे काही सामनेवाले यांनी बदल केले असतील त्‍यास सदनिकाधारकांची संमती असणे आवश्‍यक आहे. सबब सामनेवाले यांनी मूळ मंजुरीत आराखडयामध्‍ये काही बदल/सुधारणा केल्‍या असल्‍यास त्‍या बदलासंबंधी तक्रारदारांना माहिती मागण्‍याचा अधिकार आहे. परंतु सामनेवाले यांनी ती माहिती नाकारल्‍याचे दिसून येते. सबब सामनेवाले यांची सदरील कृती ही नियमबाहय आहे असे मंचाचे मत आहे.
(ऐ) सदनिकेचे भोगवटा प्रमाणपत्र व इमारत पूर्णत्‍वाचे प्रमाणपत्र अदयाप सामनेवाले यांनी प्राप्त केले नसल्‍याचे दिसून येते. याबाबत सदर बाब स्‍थानिक प्रशासनापुढे प्रलंबित असलयाचे नमूद केले आहे. परंतु सामनेवाले यांचे स्‍पष्टिकरण मंचास स्विकारार्ह वाटत नाही. त्‍यामुळे भोगवटा प्रमाणपत्र व इमारत पूर्णत्‍वाचा दाखला प्राप्त करुन तक्रारदारास देण्‍यास ते जबाबदार आहेत.
(ओ) सामनेवाले यांनी तक्रारदार ग्राहक नसल्‍याचे व मंचास सदर तक्रार चालविण्‍याचे अधिकार नाही असा आक्षेप घेतला आहे. तक्रारदारांनी सामनेवाले यांचेकडून सदनिका विकत घेतली असल्‍याने ग्राहक संरक्षण कायदा कलम 2 नुसार तक्रारदार व सामनेवाले यांचेमध्‍ये ग्राहक व सेवा पुरवठादार असे संबंध निर्माण होत असल्‍याने तक्रारदार हे ग्राहक आहेत. शिवाय, अशा तक्रारी चालविण्‍याचा अधिकार याच तरतुदीमुळे मंचास प्राप्त होतो.
तक्रार मुदतबाहय असल्‍याच्‍या सामनेवाले यांच्‍या आक्षेपाबाबत असे नमूद करावेसे वाटते की, तक्रारदारांनी सदनिकेचा ताबा दि. 29/11/2011 रोजी घेतला व त्‍यानंतर 2 वर्षांच्‍या आंत प्रस्‍तुत तक्रार दाखल केल्‍याने तक्रारीस ग्राहक संरक्षण कायदा कलम 24 अ ची बाधा येत नाही.
लवादासंदर्भात सामनेवाले यांनी उपस्थित केलेल्‍या मद्दयासंदर्भात असे नमूद करण्‍यात येते की, ग्राहक संरक्षण कायदा कलम 3 नुसार ग्राहकास मंचासमोर दाद मागण्‍याच्‍या अतिरिक्‍त हक्‍क असल्‍याने सामनेवाले यांचा सदरील आक्षेप फेटाळण्‍यात येतो.
याव्‍यतिरिक्‍त सामनेवाले यांचे इतर सर्व आक्षेप हे स्विकारार्ह नसल्‍याने फेटाळण्‍यात येतात.
उपरोक्‍त चर्चेनुरुप व निकषानुसार खालीलप्रमाणे आदेश करण्‍यात येतोः
आ दे श
- तक्रार क्र. 310/2012 अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
- सामनेवाले यांनी तक्रारदारांस सदनिका खरेदी विक्री व्‍यवहारामध्‍ये त्रुटीची सेवा सुविधा दिल्‍याचे जाहिर करण्‍यात येते.
- सामनेवाले यांनी तक्रारदारांस 23 महिने विलंबाने सदनिकेचा ताबा दिल्‍याबाबत व सदनिकेस स्‍थानिक प्रशासनाचा पाणीपुरवठा न केल्‍याबाबत व बिसलेरी पाण्‍यावर झालेल्‍या खर्चाबाबत सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना रु. 1 लाख नुकसान भरपाई दि. 31/12/2015 पूर्वी दयावी अन्‍यथा दि. 01/01/2016 पासून आदेशपूर्ती होईपर्यंत 6% व्‍याजदरासह संपूर्ण रक्‍कम अदा करावी.
- सामनेवाले यांच्‍या सदोष बांधकामाच्‍या कृतीमुळे तक्रारदारांना झालेल्‍या रंगकामाच्‍या नुकसानीबाबत रु. 25,000/- नुकसान भरपाई सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना दि. 31/12/2015 पूर्वी दयावी अन्‍यथा दि. 01/01/2016 पासून आदेशपूर्ती होईपर्यंत 6% व्‍याजासह संपूर्ण रक्‍कम दयावी.
- सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना दि. 31/12/2007 रोजी सदनिका विकल्‍यानंतर सामनेवाले यांनी इमारतीच्‍या मंजूरीत नकाशे व आराखडयामध्‍ये काही बदल केले असल्‍यास त्‍याची प्रत तक्रारदारांना दि. 31/12/2015 पुर्वी देण्‍यात यावी. जर विहीत मुदतीत आदेशपूर्ती न केल्‍यास दि. 01/01/2016 पासून प्रतिदिन रु. 200/- प्रमाणे आदेशपूर्ती होईपर्यंत रक्‍कम दयावी. सदनिका विक्रीनंतर सामनेवाले यांनी मंजुरीत आराखडयामध्‍ये काही बदल केले असल्‍यास तक्रारदारांना त्‍याकरीता दाद मागण्‍याचा अधिकार असेल.
- तक्रारदार हे प्रचलित विकास नियंत्रण विनियमानुसार (Development Control Regulation) वाहन पार्कींगसाठी पात्र असतील तर त्यांना त्‍वरीत पार्कींग स्‍पेस दि. 31/12/2015 पूर्वी उपलब्‍ध करुन दयावी. तक्रारदारांना विहीत मुदतीत पार्कींग स्‍पेस न दिल्‍यास दि. 01/01/2016 पासून प्रतिदीन रु. 50/- प्रमाणे आदेश पूर्ती होईपर्यंत संपूर्ण रक्‍कम दयावी.
- इमारतीचे भोगवटा प्रमाणपत्र व इमारत पूर्णत्‍वाचा दाखला दि. 31/12/2015 पूर्वी सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना दयावा. तसे न केल्‍यास दि. 01/01/2016 पासून ते आदेशपूर्ती होईपर्यंत रु. 100/- प्रतिदिनप्रमाणे रक्‍कम दयावी.
- तक्रार खर्चाबद्दल रु 5000/- इतकी रक्‍कम सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना दि. 31/12/2015 पूर्वी अदा करावी.
- आदेशाच्‍या प्रती उभय पक्षांना विनाविलंब/विनाशुल्‍क देण्‍यात याव्‍यात.
- संचिकेच्‍या अतिरिक्‍त प्रती असल्‍यास तक्रारदारांना परत करण्‍यात याव्‍यात.
