ठाणे जिल्हा अतिरिक्त ग्राहक तक्रार निवारण मंच, कोंकण भवन, नवी मुंबई.
ग्राहक तक्रार क्रमांकः- 44/2012
तक्रार दाखल दिनांकः- 13/04/2012
आदेश दिनांक : - 17/01/2014.
श्री. अनंत बाबू पाटील,
रा. फ्लॅट नं. 302, प्लॉट नं. 56, 57,
सेक्टर 23, दारावे, टी अँड डी. ठाणे,
नवी मुंबई. …… तक्रारदार
विरुध्द
श्री. संदीप बाळकृष्ण सुतार,
प्रोप्रा. मे. राज कन्स्ट्रक्शन्स,
ऑफिस पत्ता – नव वरुण सोसायटी,
प्लॉट नं. 310, शॉप नं. 4, सेक्टर 21,
नेरुळ, नवी मुंबई .
द्वारा परिमल सोसायटी, प्लॉट नं. सी / 1,
रुम नं. 103, सेक्टर 23, नेरुळ, नवी मुंबई. …… सामनेवाले
समक्ष :- मा. अध्‍यक्षा, सौ. स्‍नेहा एस. म्हात्रे
मा. सदस्‍य, श्री. एस.एस. पाटील
उपस्थिती :- तक्रारदार स्वत: व त्यांचे वकील ॲङ डी.ए.भोसले हजर.
विरुध्दपक्षाचे विरुध्द एकतर्फा आदेश
निकालपत्र
(दि. 17/01/2014)
द्वारा मा. अध्‍यक्षा, सौ. स्‍नेहा एस. म्हात्रे
1. तक्रारदारांची तक्रार थोडक्यात खालीलप्रमाणे आहे –
तक्रारदार यांनी सन 2007 मध्ये विरुध्दपक्षाकडून यशराज अपार्टमेंट या इमारतीत सदनिका क्र. 302, प्लॉट नं. 56 / 57, सेक्टर 23, दारावे, ठाणे, नवी मुंबई ही सदनिका विकत घेण्याचे ठरविले व त्याप्रमाणे उभयपक्षांत सदर सदनिकेच्या विक्रीबाबतचा करारनामा दि. 28/12/07 रोजी स्वाक्षरित करण्यात आला व सदर सदनिका विरुध्दपक्षाने तक्रारदारांना रु. 13,25,000/- या एकूण मोबदल्याच्या किंमतीस विकली व सदर करारनामा सह.दुय्यम निबंधक, ठाणे (वर्ग - 2) यांचेसमोर रु.13,250/- एवढे नोंदणीशुल्क भरुन नोंदणीकृत करण्यात आला व त्यावर तक्रारदाराने रु. 48,850/- एवढे मुद्रांकशुल्कही भरले.
2. तक्रारदार पुढे म्हणतात की, विरुध्दपक्षाला श्री. अनंत बाबू पाटील व बाळकृष्ण नारायण म्हात्रे व श्रीमती ठकाबाई नारायण म्हात्रे यांनी दि. 16/01/02 रोजीच्या पॉवर ऑफ ॲटॉर्नी व विकास कराराद्वारे प्लॉट नं. 56 व 57, सेक्टर 23, दारावे, ठाणे, नवी मुंबई, ह्या प्लॉटचा विकास करण्यासाठी दिला होता.
3. त्यानंतर विरुध्दपक्षाने नवी मुंबई महानगरपालिकेकडून सदर प्लॉटवर इमारत बांधण्यासंबंधीचे आराखडे व प्लॅन्स इत्यादी दाखवून दि. 22/07/04 रोजी सदर जागेवर बांधकाम सुरु करण्याची परवानगी (Commencement Certificate) मिळविली व त्यानुसार विरुध्दपक्षाने तळमजला व त्यावरील 3 मजले असलेली यशराज अपार्टमेंट ही इमारत बांधली. व विरुध्दपक्ष यांनी सदर इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्यावर त्यातील सदनिका तक्रारदारासह इतर इच्छुक सदनिका खरेदीदारांस विकल्या व त्याचा ताबाही तक्रारदारांसह इतर सदनिकाधारकांना विरुध्दपक्षाने दिला. परंतु तक्रारदार पुढे म्हणतात की, विरुध्दपक्षाने महानगरपालिकेकडून Commencement Certificate घेताना महानगरपालिकेने ज्या अटीशर्तींचे पालन विरुध्दपक्षाला करण्यास सांगितले होते त्याचे पालन विरुध्दपक्षाने केलेले नाही, तसेच सदनिकाधारकांशी सदर इमारतीचे Occupancy Certificate मिळविण्याबाबत सदनिकाधारकांना अनेकवेळा आश्वासन देऊनही अद्यापपर्यंत ते महानगरपालिकेकडून मिळविलेले नाही - त्यामुळे तक्रारदार म्हणतात की, तक्रारदारांना जास्तीच्या दराने पाण्याचे बिल आले व सदर पाण्याच्या बिलाची फरकाची रक्कम भरण्यासाठी विरुध्दपक्षाने तयारी दर्शविली. विरुध्दपक्षाने सदर सदनिकाधारकांची अद्यापपर्यंत सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करुन दिली नाही किंवा संस्थेच्या लाभात अभिहस्तांतरणाचा लेख नोंदवून दिला नाही. त्यामुळे दि. 23/01/12 रोजी तक्रारदारांनी विरुध्दपक्षाला वकीलांमार्फत कायदेशीर नोटीस पाठविली. परंतु सदर नोटीशीला विरुध्दपक्षाने काहीही प्रतिसाद दिला नाही. त्यामुळे विरुध्दपक्ष यांनी तक्रारदार रहात असलेल्या इमारतीची Occupancy Certificate महानगरपालिकेकडून मिळवावी, सदनिकाधारकांची सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करुन द्यावी व सदर संस्थेच्या नांवे अभिहस्तांतरणाचा लेख नोंदवून द्यावा या मागण्यांसाठी विरुध्दपक्षाचे विरुध्द मंचात सदर तक्रार दाखल केली आहे.
4. सदर तक्रारीच्या सुनावणीसाठी दि. 05/06/12 व दि. 13/08/12 रोजी विरुध्दपक्षाचे वकील हजर होते व त्यांनी विरुध्दपक्षातर्फे वकालतनामा दाखल करुन जबाब दाखल करणेसाठी मुदत मागितली. विरुध्दपक्षाला त्यांचा जबाब दाखल करण्यासाठी अनेकवेळा संधी देऊनही त्यांनी जबाब दाखल न केल्याने व पुढील सुनावणीस गैरहजर राहिल्‍याने तक्रारदारांच्या वकीलांनी विरुध्दपक्षाचे विरुध्द एकतर्फा आदेश पारीत करण्याबाबत युक्तीवाद केला व दि. 09/10/2012 रोजी विरुध्दपक्षाचे विरुध्द एकतर्फा आदेश पारीत करण्यात आला व तक्रारदारांचे पुराव्याचे प्रतिज्ञापत्र व लेखी युक्तीवाद दाखल झाल्यावर प्रकरण दि. 09/01/2013 रोजी अंतिम आदेशासाठी ठेवण्यात आले.
5. मंचाने तक्रारदारांची तक्रार, पुराव्याचे प्रतिज्ञापत्र व लेखी युक्तीवाद व इतर कागदपत्रांचे अवलोकन करुन सदर तक्रारीच्या निराकरणार्थ खालील मुद्दयांचा विचार केला.
मुद्दा क्रमांक – 1 तक्रारदार विरुध्दपक्षाकडून त्यांनी तक्रारीत उल्लेख केलेल्या
मागण्या पूर्ण करुन मिळण्यास पात्र आहेत काय ?
उत्तर - होय. (अंतिम आदेशाप्रमाणे)
मुद्दा क्रमांक - 2 तक्रारदार विरुध्दपक्षाकडून नुकसानभरपाई मिळण्यास पात्र
आहेत काय ?
उत्तर - होय. (अंतिम आदेशाप्रमाणे)
विवेचन मुद्दा क्रमांक 1 व 2 :- सदर तक्रारीत तक्रारदार श्री. अनंत बाबू पाटील यांनी मे. राज कन्स्ट्रक्शन्स याचे मालक श्री. संदीप बा. सुतार जे राज कन्स्ट्रक्शन्स मार्फत इमारत बांधकामाचा व्यवसाय करतात ; त्यांचेकडून दि. 28/01/07 रोजी यशराज अपार्टमेंट मधील सदनिका क्र. 302, च्‍या खरेदीसाठी करारनामा स्वाक्षरित करुन रु. 13,25,000/- ह्या एकूण मोबदल्याच्या रकमेत, सदनिका क्र. 302, यशराज अपार्टमेंट, प्लॅाट नं. 56 / 57, सेक्टर 23, दारावे, ठाणे, नवी मुंबई, येथील सदनिका विकत घेतली. सदर सदनिकेच्या खरेदीबाबत उभयपक्षांनी स्वाक्षरित केलेला करारनामा तक्रारदारांनी दि. 28/12/07 रोजी सह.दुय्यम निबंधक, ठाणे (वर्ग - 2) यांचेसमोर नोंदणीकृत करुन त्यावर रु. 13,250/- नोंदणीशुल्क व रु. 48,850/- मुद्रांकशुल्क देखील भरले असल्याचे (नि. 15 वरील Index II ) वरुन दिसून येते.
सदर सदनिकेचा नोंदणीकृत करारनामा (नि. 17 ) वर अभिलेखात उपलब्‍ध आहे. तक्रारदारांना सदर सदनिकेचा ताबा, सदर इमारतीसाठी भोगवटा प्रमाणपत्र न मिळविता विरुध्दपक्षाने दिला. तक्रारदार पुढे म्हणतात की, विरुध्दपक्षाने मे.अश्विनी देशपांडे, आर्किटेक्ट यांनी दिलेल्या रिपेार्टनुसार सदर इमारतीतील सदनिका विकल्या. परंतु तक्रारदारांनी तक्रारीसोबत मे. अश्विनी देशपांडे, आर्किटेक्ट यांच्या रिपोर्टची प्रत जोडलेली नसल्याने त्याचा सविस्तर खुलासा होत नाही.
विरुध्दपक्ष व तक्रारदार यांच्‍यातील सदनिका विक्रीच्‍या करारानाम्‍याचे अवलोकन केले असता खालील बाबी आढळल्‍या. 1. सिडको यांचेकडून तक्रारदार व अन्य दोघे श्री. बाळकृष्ण ना. म्हात्रे व श्रीमती ठकाबाई ना. म्हात्रे यांना दि. 22/07/04 रोजी वर नमूद केलेला प्लॉट अनुक्रमे नं. 56 व 57, सेक्टर 23, दारावे, नवी मुंबई हा allot करण्यात आला. 2. त्यानंतर तक्रारदार स्वत: व श्री. बाळकृष्ण ना. म्हात्रे व श्रीमती ठकाबाई ना. म्हात्रे यांनी दि. 16/01/02 रोजीच्या विकास कराराद्वारे व कुलमुखत्यारपत्राद्वारे श्री. संदीप सुतार, विरुध्दपक्ष यांना सदर प्लॉट नं. 56 व 57, सेक्टर 23, दारावे, नवी मुंबई यावर विरुध्दपक्षाला म्‍हणजे श्री. संदीप सुतार यांना भूखंड विकासाचे काम करण्याचे अधिकार दिल्याचा उल्लेख केला आहे. परंतु सदर कुलमुखत्‍यारपत्राची प्रत व विकास कराराची प्रत तक्रारीसोबत तक्रारदारांनी जोडलेली नाही. परंतु विरुध्दपक्ष यांनी सदर भूखंडावर तळमजला अधिक वरील तीन मजले अशी इमारत बांधल्याचे तक्रारीत म्हटले आहे.
तसेच मुंबई महानगरपालिकेने विरुध्दपक्षाला सदर इमारतीच्या बांधकामास सुरुवात करताना द्यावयाच्या परवानगी प्रसंगी विरुध्दपक्ष यांनी महानगरपालिकेने विरुध्दपक्षाला काही अटीशर्तींचे पालन करावयास हवे होते व ते त्यांनी अद्याप न केल्याने महानगरपालिकेकडून विरुध्दपक्षाला सदर इमारतीसाठी Occupancy Certificate मिळू शकले नाही असे म्हटले आहे. परंतु तक्रारदारांनी विरुध्दपक्षाने नेमक्या कोणकोणत्या अटीशर्तींचे पालन केले नाही किंवा कोणती कागदपत्रे विरुध्दपक्षाने महानगरपालिकेस सादर केली नाहीत इत्यादीचा उल्लेख तक्रारीत केलेला नाही.
तक्रारदारांनी विरुध्दपक्षाने त्यांना Occupancy Certificate मिळवून न दिल्याने तक्रारदारांना पाण्याची बिले जादा दराने आकारण्यात आली व त्यातील फरकाची रक्कम विरुध्दपक्षाने तक्रारदारांना द्यावी असे म्हटले आहे. परंतु सदर पाण्याच्या बिलांपैकी एकाही बिलाची प्रत तक्रारदारांनी तक्रारीसोबत जोडली नसल्याने तक्रारदार रहात असलेल्या इमारतीस नक्‍की किती रुपये प्रतिलिटर दराने पाणीपुरवठा होतो व तो निवासी दरापेक्षा किती जादा रकमेने प्रतिलिटर आकारला जातो याबाबतचा स्‍पष्‍ट खुलासा तक्रारदारांनी तक्रारीत केलेला नाही. त्यामुळे तक्रारदारांची विरुध्दपक्षाकडून पाण्याच्या बिलाची फरकाची रक्कम तक्रारदारांना देण्‍यात यावी ही मागणी मान्‍य करता येत नाही.
परंतु तक्रारदाराने वर उल्लेख केल्‍याप्रमाणे विरुध्दपक्षाकडून दि. 28/12/07 रोजी सदनिका क्र. 302, यशराज अपार्टमेंट विकत घेतली व त्यावर मुद्रांक शुल्‍क व नोंदणी शुल्‍क भरले व विरुध्दपक्षाने तक्रारदारांना सदर इमारतीचे Occupancy Certificate मिळविण्‍यापूर्वीच ताबा दिला व तक्रारदार व इतर सदनिकाधारक यांचेशी झालेल्‍या प्रत्‍येक सभेत तक्रारदारांना Occupancy Certificate मिळविण्याबाबत विरुध्दपक्ष प्रयत्‍नशील असल्याचे सांगितले व डिसेंबर 2011 पर्यंत Occupancy Certificate मिळविण्‍याचे आश्वासन दिले. परंतु त्यावर ठोस कुठलीच पावले उचलली नाहीत किंवा I.O.D. विरुध्दपक्षाने यांनी मिळविले किंवा कसे ? याबाबतही तक्रारदारांना काहीच माहिती दिली नाही व अशा प्रकारे विरुध्दपक्षाने तक्रारदारांना दोषपूर्ण सेवा दिली असल्‍याने त्यामुळे तक्रारदारांना जो मानसिक त्रास झाला व न्‍यायिक खर्च सोसावा लागला त्‍यासाठी तक्रारदारांना विरुध्दपक्षाचे विरुध्द ग्राहक मंचात तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारदार विरुध्दपक्षाकडून रक्कम रु. 10,000/- नुकसानभरपाईपोटी मिळण्यास पात्र आहेत असे मंचाचे मत आहे.
तक्रारदाराने त्‍याच्‍या पुराव्‍याच्‍या प्रतिज्ञापत्रात व लेखी युक्‍तीवादात तक्रारीतील मुद्द्यांचाच पुनर्उल्‍लेख केला आहे. तसेच तक्रारदाराने पुराव्याचे प्रतिज्ञापत्रासोबत केवळ तक्रारदार व विरुध्दपक्ष यांच्‍यातील नोंदणीकृत कराराची प्रत, Index II ची प्रत, तक्रारदारांनी विरुध्दपक्षाला सदनिका खरेदीसाठी भरलेली रु. 13,25,000/- ह्या रकमेची विरुध्दपक्षाने तक्रारदारांना दिलेली पावती, संबंधित इमारतीच्या बांधकामाचा नकाशा (Plan), नवी मुंबई महानगरपालिकेने दि. 22/07/04 रोजी श्री. अनंत बाबू पाटील यांचे नांवे दिलेले बांधकाम सुरु करण्‍याचा परवाना देण्‍याबाबतचे पत्र व दि. 22/07/04 रोजीचा बांधकाम सुरु करण्‍याचा परवाना, तक्रारदारांचे वकील अॅड. धनंजय भोसले यांनी विरुध्दपक्षाला दिलेली कायदेशीर नोटीस इत्यादी जोडले आहेत. परंतु सदर कागदपत्रांवरुन त्रोटक स्‍वरुपाची माहिती उपलब्‍ध होत असल्‍याने विरुध्दपक्षाने कोणत्‍या कारणांमुळे अद्याप Occupancy Certificate मिळविले नाही याचा खुलासा होत नाही. त्यामुळे उपलब्‍ध कागदपत्रांच्‍या आधारे मंच खालीलप्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे.
तक्रारदार रहात असलेल्या यशराज अपार्टमेंट हया इमारतीचे Occupancy Certificate विरुध्दपक्षाने संबंधित प्राधिकरणाकडून आदेश पारीत तारखेपासून दोन महिन्‍यांत आत मिळवावी, तसेच सदर Occupancy Certificate प्राप्‍त झाल्यावर पुढील 2 महिन्‍यांत यशराज अपार्टमेंट मधील सदनिकाधारकांची सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करुन द्यावी व त्यानंतर सदर संस्थेच्या लाभात अभिहस्तांतरणाचा लेख नोंदवून द्यावा. वर नमूद केलेल्या आदेशाचे पालन विरुध्दपक्षाने करण्यासाठी तक्रारदारांनी (जे स्‍वतः प्लॉट नं. 56 चे Lesee / allotee आहेत.) तसेच इतर सदनिकाधारकांनीही विरुध्दपक्षाला पूर्ण सहकार्य करावे व विरुध्दपक्षाला Occupancy Certificate मिळविण्‍यासाठी तक्रारदारांकडून काही कागदपत्रे किंवा स्‍वाक्षरीची गरज भासल्‍यास उभयपक्षांनी त्‍यांच्‍यातील करारातील अटी व शर्तीनुसार एकमेकांना Occupancy Certificate मिळविण्‍यासाठी सहकार्य करावे. तसेच Occupancy Certificate मिळविल्‍यानंतर विरुध्दपक्षाने तक्रारदारांच्या इमारतीमधील सदनिकाधारकांची सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करताना तक्रारदारांसह इतर सदनिकाधारकांनी, Chief Promoter नेमणे, विरुध्दपक्षाला आवश्‍यक असलेली सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्‍थापनेबाबतची कागदपत्रे पुरविणे इत्यादी जबाबदारी तक्रारदार व इतर सदनिकाधारकांचीही राहील. तसेच विरुध्दपक्षाने सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन केल्‍यावर अभिहस्तांतरणाचा लेख तक्रारदार रहात असलेल्या इमारतीच्या नांवे (सोसायटीच्‍या नांवे) नोंदवून द्यावा व अभिहस्‍तांतरणासाठी आवश्‍यक असलेला खर्च संबंधित पक्षाने विरुध्‍दपक्षाशी आपसांत केलेल्या कराराच्‍या अटी शर्तींच्‍या अधिन राहून सोसावा. (तक्रारदाराने जोडलेल्‍या Agreement of Sale मध्ये पान क्र. 23 खालून दुसरा परिच्‍छेद) मध्ये नमूद केल्‍याप्रमाणे असोसिएशनच्‍या नोंदणीसाठी होणारा व अभिहस्तांतरणाचा लेख नोंदविण्‍यासाठी सदनिकाधारकांनी त्‍यांच्‍या सदनिकेच्या क्षेत्रफळानुसार होणारा खर्च सर्व सदनिकाधारकांत एकसारखा विभागून सोसावा असा उल्लेख आहे परंतु सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणीसाठी येणारा खर्च कोणी सोसावा याबाबत स्‍पष्‍ट उल्लेख दिसत नाही, व विरुध्दपक्षाने तक्रारदारांकडून संस्था नोंदणीसाठी फार पूर्वी रक्कम घेतली असल्‍याचा उल्लेख आहे. परंतु त्‍याबाबतच्‍या पावत्‍या किंवा कागदोपत्री पुरावा तक्रारदाराने दाखल केलेला नाही. त्यामुळे याबाबत उभयपक्षांनी आपसांत चर्चा करुन याबाबत निर्णय घेणे योग्‍य आहे असे मंचाचे मत आहे.
6. सबब, खालीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारीत करण्यात येतो,
अंतिम आदेश
1. तक्रार क्र. CC/44/2012 अंशतः मंजूर करण्यात येते.
2. विरुध्दपक्षाने आदेश पारीत तारखेपासून दोन महिन्‍यांच्‍या आत संबंधित प्राधिकरणाकडून Occupancy Certificate मिळवावे व O.C. मिळाल्‍यानंतर त्‍या पुढील दोन महिन्‍यात विरुध्दपक्षाने सदर इमारतीमधील सदनिकाधारकांची सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करुन द्यावी व सदर सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करण्यासाठी आवश्‍यक कागदपत्रे पुरविणे
व आवश्‍यक कागदपत्रांवर स्‍वाक्षरी इत्यादी देऊन सर्व शासकीय बाबींची पूर्तता करण्यास
विरुध्दपक्षाला सहकार्य करण्याची जबाबदारी तक्रारदारांची / सर्व सदनिकाधारकांची देखील राहील. सदर इमारतीची सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन केल्‍यावर विरुध्दपक्षाने सदर सोसायटीच्‍या नांवे अभिहस्तांतरणाचा लेख नोंदवून द्यावा व त्याचा खर्च उभयपक्षांत झालेल्‍या करारातील अटी शर्तींनुसार संबंधित पक्षकारांनी सोसावा.
पाण्याच्या बिलाबाबत तक्रारदारांनी कोणताही ठोस कागदोपत्री पुरावा दाखल न केल्याने त्‍याबाबत विरुध्दपक्षाला कोणतेही आदेश देणे उचित नाही असे मंचाचे मत आहे.
3. तक्रारदारांना झालेल्‍या मानसिक त्रासापोटी विरुध्दपक्षाने रक्कम रु. 10,000/- (अक्षरी रु. दहा हजार मात्र) आदेश पारीत तारखेपासून दोन महिन्‍यांत तक्रारदारांना अदा करावी.
4. सदर आदेशाच्‍या सत्‍यप्रती उभयपक्षांना पाठविण्‍यात याव्‍यात.
ठिकाण- कोकण भवन, नवी मुंबई.
दिनांक – 17/01/2014.
(एस.एस.पाटील ) (स्‍नेहा एस.म्हात्रे )
सदस्‍य अध्‍यक्षा
अति.ठाणे जिल्हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, नवी मुंबई.
