(आदेश पारीत व्‍दारा - श्री शेखर प्र. मुळे, मा.अध्‍यक्ष)
(पारीत दिनांक : 29 सप्‍टेंबर, 2017)
1. उपरोक्‍त नमूद सर्व तक्रारीं या ग्राहक संरक्षण कायद्याचे कलम 12 अंतर्गत दाखल झालेल्‍या असून, विरुध्‍दपक्षाविरुध्‍द अनुचित व्‍यापार करुन करुन विरुध्दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यांना त्‍यांच्‍या भूखंडाचे विक्रीपत्र न करुन दिल्‍यामुळे उद्भवले आहे.
2. या सर्व तक्रारी जरी वेगवेगळ्या दाखल केलेल्‍या असल्‍या तरी यामधील मुळ वस्‍तुस्थिती आणि विरुध्‍दपक्ष हे एक सारखेच आहेत, तसेच उपरोक्‍त सर्व तक्रारींमधील तपशिलाचा थोडाफार फरक पाहता, ज्‍या कायदेविषयक तरतुदींच्‍या आधारे या तक्रारी निकाली निघणार आहेत, त्‍या सुध्‍दा सारख्‍याच आहेत म्‍हणून आम्‍हीं या तक्रारींमध्‍ये एकञितरित्‍या निकाल पारीत करीत आहोत.
3. सर्व तक्रारकर्त्‍यांची तक्रार थोडक्‍यात अशाप्रकारे आहे की, विरुध्‍दपक्षाच्‍या मालकीची मौजा – इसासनी, तालुका – हिंगणा, जिल्‍हा – नागपुर येथे जमीन खसरा नंबर 141, प.ह.क्र.46 आहे. त्‍या जमिनीवर विरुध्दपक्षाने भूखंड पाडून विक्रीस उपलब्‍ध केले होते. तक्रारकर्त्‍यांनी त्‍या जमिनीचा सात-बाराचा उतारा आणि लेआऊटचा नकाशा पाहिल्‍यानंतर आणि त्‍यांचे समाधान झाल्‍यानंतर त्‍यांनी भूखंड विकत घेण्‍याचा सौदा विरुध्‍दपक्षाशी केला. त्‍यानुसार, प्रत्‍येक तक्रारकर्त्‍याला एक सौदा चिठ्ठी विरुध्दपक्षाने करुन दिली आणि त्‍यावेळी प्रत्‍येक तक्रारकर्त्‍याने भूखंडाच्‍या किंमती पैकी काही रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाला दिली. उर्वरीत रक्‍कम मासिक हप्‍त्‍याने देण्‍याचे ठरले. प्रत्‍येक तक्रारींमधील भूखंडासंबंधी व्‍यवहाराचा तपशिल खालील ‘परिशिष्‍ठ – अ’ प्रमाणे आहे.
‘परिशिष्‍ठ – अ’
Sr. No. | Case No. | Plot No. | Plot Consideration | Amount Paid | Balance if any |
1. | RBT/CC/13/482 | 56 | 7,200/- | 10,450/- | Nil |
2. | RBT/CC/13/483 | 8 | 90,750/- | 1,40,000/- | Nil |
3. | RBT/CC/13/484 | 57 | 7,200/- | 10,450/- | Nil |
4. | RBT/CC/13/485 | 7 | 90,750/- | 1,55,000/- | Nil |
5. | RBT/CC/13/501 | 1, 2, 6, 7 | 44,000/- | 19,200/- | 24,800/- |
4. तक्रारकर्त्‍यांकडून अशाप्रकारे रक्‍कम प्राप्‍त झाल्‍यानंतर विरुध्दपक्षाने त्‍यांना आश्‍वासन दिले की, लवकरच भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍यात येईल. परंतु, बराच काळ लोटल्‍यानंतरही विरुध्दपक्षाने विक्रीपत्र करुन दिले नाही आणि उलट धमकी दिली की, जर त्‍याचेविरुध्‍द कार्यवाही केली तर तो भूखंड इतर व्‍यक्‍तींना विकण्‍यात येईल. यावरुन, विरुध्दपक्षाने अनुचित व्‍यापार प्रथा अवलंबिल्‍याचे लक्षात आले. शेवटी तक्रारकर्त्‍यांनी विरुध्‍दपक्षाला कायेदशिर नोटीस पाठविली, परंतु त्‍याचे उत्‍तर विरुध्दपक्षाने दिले नाही. त्‍यामुळे, तक्रारकर्त्‍यांनी या तक्रारी दाखल करुन अशी विनंती केली आहे की, विरुध्दपक्षाने त्‍यांच्‍या भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन त्‍यांना त्‍याचा ताबा द्यावा किंवा त्‍याचा भूखंड उपलब्‍ध नसल्‍यास आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे भूखंडाची किंमत देण्‍याचे आदेशीत व्‍हावे. तसेच, अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब केला म्‍हणून रुपये 1,00,000/- ची नुकसान भरपाई द्यावी आणि तक्रारीचा खर्च मागितला आहे.
5. या सर्व तक्रारकर्त्‍यांच्‍या तक्रारीला अनुसरुन विरुध्‍दपक्ष यांना मंचाची नोटीस बजावण्‍यात आली. विरुध्‍दपक्ष यांनी या सर्व तक्रारींमध्‍ये आपला लेखी जबाब सादर करुन प्रथम हे नाकबूल केले आहे की, तो जमीन खसरा नंबर 141 चा मालक आहे. विरुध्‍दपक्ष हा खसरा नंबर 141/1 चा मालक आहे. पुढे असे नमूद केले आहे की, तक्रारकर्त्‍यांनी त्‍यांच्‍या-त्‍यांच्‍या भूखंडाची संपूर्ण रक्‍कम दिलेली नाही. तसेच, त्‍या जमिनीला एन.ए.टी.पी. चा आदेश झालेला नाही आणि तक्रारकर्त्‍यांना त्‍याची कल्‍पना असुनही भूखंड विकत घेण्‍याची तयार दर्शविली. कथित सौदा चिठ्ठी नंतर तक्रारकर्त्‍यांना नवीन करारनामा करण्‍यास सांगितले, परंतु तक्रारकर्त्‍यांनी टाळाटाळ केली. विरुध्‍दपक्षाचे असे म्‍हणणे आहे की, कथित सौदा चिठ्ठी ही फक्‍त रसीद पावती असून तो स्‍टॅम्‍प पेपरवरील करारनामा नाही. ती जमीन अकृषित नसल्‍यामुळे विक्रीपत्र होऊ शकले नाही. विरुध्दपक्षाने जानेवारी 2005 मध्‍ये ती जमीन एन.ए.टी.पी. करण्‍याकरीता सक्षम अधिका-यांकडे अर्ज केला आणि मोजणीचे पैसे सुध्‍दा भरले होते. परंतु, मोजणी विभागाने सदरहू जमीन त्‍याची नाही म्‍हणून मोजणीस नकार दिला. सदरहू जमीन ‘रोहरा’ यांच्‍या मालकीची आहे, म्‍हणून मोजणी विभागने त्‍या जमिनीचा नकाशा ‘रोहरा’ यांना करुन दिला. त्‍याविरुध्‍द, विरुध्दपक्षाने जिल्‍हाधिकारी आणि पोलीस स्‍टेशन येथे तक्रारी केल्‍या. ते प्रकरण पुढे उप-विभागीय अधिकारी यांचेकडे पाठविण्‍यात आले व त्‍यांनी विरुध्‍दपक्ष आणि रोहरा यांना ती जमीन मोजणी विभागामार्फत मोजणी करुन घ्‍यावी, असा आदेश दिला. एन.ए.टी.पी. आणि विकासाचा खर्च तक्रारकर्ते देण्‍यास तयार होते आणि एन.ए.टी.पी. प्‍लॅन नुसार नवीन करारनामा करावा लागेल, असे त्‍यांना सांगण्‍यात आले होते. त्‍यानुसार, झालेली सौदा चिठ्ठी रद्द झाली व नवीन करारनामा, टाऊन प्‍लॅनिंग कार्यालयाची मंजुरी नकाशानुसार करण्‍याचे ठरले, परंतु आजपावेतो तक्रारकर्त्‍यांनी नवीन करारनामा केला नाही. सौदा चिठ्ठी रद्द झाल्‍याने विरुध्दपक्षाने विक्रीपत्र लावून देण्‍याचे आश्‍वासन दिले नव्‍हते. मात्र, विरुध्‍दपक्ष तक्रारकर्त्‍यांची रक्‍कम देण्‍यास तयार होता, परंतु ती त्‍यांनी स्विकारली नाही. जमीन मोजणीचा वाद मिटला नसल्‍याने आणि जमिनीवर रोहरा यांचा कब्‍जा असल्‍याने, विरुध्‍दपक्ष रक्‍कम देण्‍यास आजही तयार आहे. या सर्व कारणास्‍तव तक्रार खारीज करण्‍याची विनंती केली आहे.
6. उपरोक्‍त सर्व प्रकरणांत विरुध्‍दपक्षाचे वकीलांनी लेखी युक्‍तीवाद हा मौखीक युक्‍तीवादाचा भाग समजण्‍यात यावा अशी पुरसीस दिली. तक्रारकर्त्‍यांचे वकीलांनी युक्‍तीवाद केला नाही. सर्व प्रकरणात दोन्‍ही पक्षांनी अभिलेखावर दाखल केलेले लेखी युक्‍तीवाद व दस्‍ताऐवजांचे अवलोकन करण्‍यात आले, त्‍याप्रमाणे खालील प्रमाणे निष्‍कर्ष देण्‍यात येते.
// निष्‍कर्ष //
7. विरुध्दपक्षाने काही तक्रारींमध्‍ये मात्र तक्रारकर्त्‍यांकडून पूर्ण रक्‍कम मिळाल्‍याचे नाकबूल केले आहे. तरी, दाखल सौदा चिठ्ठी आणि रकमेच्‍या पावत्‍यांवरुन हे दिसून येते की, तक्रारकर्त्‍यांनी त्‍यांच्‍या भूखंडाच्‍या रकमा वरील ‘परिशिष्‍ठ - अ’ मध्‍ये दिल्‍याप्रमाणे दिले आहे. तक्रारकर्त्‍यांनी भूखंड विकत घेतले, परंतु विक्रीपत्र होऊ शकले नाही. जमिनीचा सात-बारा चा उता-यावरुन हे दिसते की, ती जमीन अजुनही शेत जमीन आहे. त्‍यामुळे, जोपर्यंत त्‍या जमिनीला अकृषित करण्‍याची परवानगी मिळत नाही आणि प्रस्‍तावीत ले-आऊटला मंजुरी मिळत नाही, तोपर्यंत भूखंडाचे विक्रीपत्र होणे शक्‍य नाही. तक्रारकर्त्‍यांना याची कल्‍पना असल्‍याचे दिसून येते की, त्‍या जमिनीला एन.ए.टी.पी. मंजुरी मिळालेली नाही, तरी सुध्‍दा त्‍यांनी विरुध्‍दपक्षाशी भूखंडाबद्दल व्‍यवहार केला.
8. सर्व व्‍यवहारामध्‍ये सौदा चिठ्ठी करण्‍यात आली होती, परंतु तो करारनामा आहे असे म्‍हणता येणार नाही. विरुध्दपक्षाने असे जरी म्‍हटले आहे की, ती सौदा चिठ्ठी नंतर रद्द करण्‍यात आली होती, परंतु त्‍याबाबत कुठलाही पुरावा त्‍याने सादर केला नाही. अशाप्रकारे, भूखंडाच्‍या व्‍यवहारा संबंधी कुठलाही करारनामा अस्तित्‍वात नाही, परंतु सौदा चिठ्ठी मध्‍ये काही अटी व शर्तीचा उल्‍लेख केला आहे. त्‍या वाचल्‍यावर हे लक्षात येते की, विरुध्दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यांना कुठलिही सेवा पुरविण्‍याचे आश्‍वासन दिलेले नाही. तसेच, त्‍या जमिनीवर बांधकाम करुन ती विकसीत करण्‍याचे किंवा कुठल्‍याही प्रकारे सेवा पुरविण्‍याची शर्त सौदा चिठ्ठीत नमूद केली नाही. सौदा चिठ्ठी नुसार झालेला व्‍यवहार केवळ भूखंड विक्रीचा होता. अशापरिस्थितीत, तक्रारकर्त्‍यांना ‘ग्राहक’ म्‍हणता येणार नाही. या संबंधी, “Mira Basu & others –Vs.- Ashok Kar, III (2014) CPJ 2 B (CN)(WB)” या निवाड्याचा आधार घेता येईल.
9. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयांनी सुध्‍दा, “Ganeshlal –Vs.- Shyam, (2015) 1 SCC (Civil) 405”, याप्रकरणात असे म्‍हटले आहे की, जर केवळ भूखंडाच्‍या विक्रीपत्राचा व्‍यवहार असेल आणि त्‍यामध्‍ये बांधकाम करण्‍याविषयी सेवा देण्‍याचे ठरले नसेल तर अशा व्‍यवहारासंबंधी उपस्थित झालेला वाद ग्राहक मंचासमोर चालु शकत नाही. अलीकडच्‍या एका प्रकरणात सुध्‍दा अशाच प्रकारे निकाल देण्‍यात आला. “Anand Kumar Dvivedi –Vs.- M/s. Zaa Associate, (2016)(1) CPR 668 (NC)”.
10. वरील कारणास्‍तव आणि विशेषतः वरील निवाड्यांचा आधार घेता, या सर्व तक्रारी ‘ग्राहक तक्रारी’ म्‍हणून चालण्‍या योग्‍य नाही. परंतु, आम्‍हीं सर्व तक्रारी पूर्णपणे खारीज करीत नाही, कारण विरुध्दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यांकडून घेतलेल्‍या रकमा परत करण्‍याची तयारी दाखविलेली आहे आणि आमच्‍या मते तक्रारकर्त्‍यांना दिलेल्‍या रकमा परत मिळण्‍याचा अधिकार आहे. त्‍याशिवाय, जमिनीची एन.ए.टी.पी. मंजुरी नसल्‍यामुळे विक्रीपत्र होणे तोपर्यंत शक्‍य नाही. त्‍याशिवाय, नुकसान भरपाईचा आदेश देण्‍यात येत नाही. कारण, तक्रारी ‘ग्राहक तक्रारी’ होत नाही. त्‍यामुळे केवळ विरुध्दपक्षाने पैसे परत करण्‍याची तयारी दर्शविल्‍यामुळे मर्यादीत आदेश नैसर्गिक न्‍याय तत्‍वावर पारीत करीत आहोत. म्‍हणून, आम्‍हीं या सर्व तक्रारी अंशतः मंजूर करुन खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहोत.
// अंतिम आदेश //
(1) तक्रारकर्त्‍यांच्‍या तक्रारी अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
(2) विरुध्‍दपक्ष यांना आदेशीत करण्‍यात येते की, त्‍यांनी प्रत्‍येक तक्रारकर्त्‍याला त्‍यांनी दिलेल्‍या भूखंडाची ‘परिशिष्‍ठ - अ’ मध्‍ये दर्शविल्‍याप्रमाणे रक्‍कम द.सा.द.शे. 9 % व्‍याजदराने परत करावे.
(3) तसेच, विरुध्‍दपक्ष यांनी प्रत्‍येक तक्रारकर्त्‍याला तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये 3,000/- द्यावे.
(4) विरुध्‍दपक्ष यांनी आदेशाचे पालन निकालपत्राची प्रत मिळाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आंत करावे.
(5) उभय पक्षकारांना आदेशाची प्रत निःशुल्‍क पाठविण्‍यात यावी.
(6) निकालपत्राची मुळ प्रत ग्राहक तक्रार क्रमांक RBT/CC/13/482 मध्‍ये लावण्‍यात यावी, तसेच ग्राहक तक्रार क्रमांक RBT/CC/13/483 ते RBT/CC/13/485 व RBT/CC/13/501 मध्‍ये निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती ठेवाव्‍यात.
नागपूर.
दिनांक :- 29/09/2017
