Dated the 27 Mar 2015

 न्‍यायनिर्णय        

           द्वारा- सौ.माधुरी विश्‍वरुपे...................मा.सदस्‍या.        

1.    “ तक्रारदारांची तक्रार थोडक्‍यात अशी की,” तक्रारदार हे सामनेवाले सोसायटीचे मेंबर असुन सोसायटीमध्‍ये सर्वात वरच्‍या मजल्‍यावरील फ्लॅट क्रमांक-404 त्‍यांचा आहे.  तक्रारदार सोसायटीचे मेटेनन्‍स चार्जेस नियमितपणे भरणा करतात.     

2.    सोसायटीचे अधिनियम क्रमांक-160 (अ) नुसार पावसाचे पाण्‍याचे लिकेज टेरेसमधुन होऊन, सर्वात वरच्‍या मजल्‍यावरील सदनिकेमध्‍ये झालेले नुकसानी बाबत सोसायटीने दुरुस्‍ती करुन देण्‍याची जबाबदारी घेतली आहे. 

3.    तक्रारदारांचा फ्लॅट क्रमांक-404 सर्वात वरच्‍या मजल्‍यावर असुन सन-2010 मध्‍ये जास्‍त पाऊस पडल्‍यामुळे इमारतीच्‍या बाहेरुन झालेल्‍या लिकेजमुळे फ्लॅटचे नुकसान झाले.  तक्रारदारांनी यासंदर्भात सोसायटीकडे लेखी तक्रार ता.11.10.2010 रोजी केली, परंतु सामनेवाले सोसायटीने पावसामुळे नुकसान झालेल्‍या भागाची दुरुस्‍ती करुन दिली नाही.  तक्रारदारांना सदर दुरुस्‍ती करण्‍यासाठी अंदाजे रक्‍कम रु.2,00,000/- खर्च येणार आहे.  सामनेवाले सोसायटीने तक्रारदारांच्‍या समस्‍येकडे दुर्लक्ष केल्‍यामुळे लेखी तक्रारीची प्रत दुय्यम निबंधकांना ता.20.10.2010 रोजी दिली. 

4.    सामनेवाले यांचे म्‍हणण्‍यानुसार, तक्रारदार हे सन-2003 ते 2007 या कालावधीत सदर सोसायटीचे चेअरमन होते.  त्‍यांच्‍या कालावधीतील ऑडीट रिपोर्ट अदयापपर्यंत तक्रारदारांनी दिलेला नाही.  तक्रारदारांनी सोसायटीचे परवानगी शिवाय त्‍यांचा फ्लॅट Leave & License  तत्‍वावर भाडयाने दिला आहे.

      तक्रारदारांनी सोसायटीच्‍या नियमांचे पालन केले नाही.  तक्रारदार मेटेनन्‍स चार्जेस भरणा करत नाहीत.    

5.    तक्रारदारांचा ता.11.10.2010 चा अर्ज ता.24.10.2010 रोजी प्राप्‍त झाल्‍यानंतर सामनेवाले यांनी ता.08.05.2011 रोजीच्‍या जनरल बॉडी मिटींगमध्‍ये लोकल कॉन्‍ट्रक्‍टर कडून टेरेस पॅरापीटवॉल व कपाऊंडवॉल दुरुस्‍ती करण्‍यासाठी टेंडर मागवले तसेच सोसायटीने स्‍ट्रक्‍चरल इंजिनिअर यांची नेमणुक करुन इमारतीचे स्‍ट्रक्‍चरल ऑडीट केले तसेच  ता.29.05.2011 रोजीच्‍या स्‍पेशल मिटींगमध्‍ये मेसर्स ज्‍योती वॉटर प्रुफींग कंपनी यांना दुरुस्‍तीचे काम देण्‍यात आले होते. जुन-2011 मध्‍ये दुरुस्‍तीचे काम पुर्ण झाले.  सामनेवाले सोसायटीने तक्रारदारांच्‍या फ्लॅटचे काय नुकसान झाले याबाबत तपासणी केली, परंतु तक्रारदारांचा फ्लॅट बंद असल्‍यामुळे त्‍यांचे काय नुकसान झाले याबाबत माहिती झाली नाही.    

6.    तक्रारदारांची तक्रार, दाखल कागदपत्रे, शपथपत्र, तसेच सामनेवाले यांनी दाखल केलेली लेखी कैफीयत, व कागदपत्रे यांचे सखोल वाचन केले.  तसेच तक्रारदार व सामनेवाले यांचे वकीलांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकला.  त्‍यावरुन खालील बाबी स्‍पष्‍ट होतात.

अ.    तक्रारदारांचा फ्लॅट क्रमांक-404 हा इमारतीच्‍या चौथ्‍या म्‍हणजेच सर्वात वरच्‍या मजल्‍यावर असुन सन-2010 मध्‍ये झालेल्‍या पावसामुळे तक्रारदारांच्‍या फ्लॅटचे नुकसान झाले.  तक्रारदारांनी यासंदर्भात फ्लॅटचे फोटो मंचात दाखल केले आहेत.  सदर फोटो वरुन तक्रारदारांच्‍या सिलिंगचे व बाजुच्‍या भिंतीचे प्‍लास्‍टरला तडे गेल्‍याचे दिसुन येते.

ब.    सामनेवाले यांनी Structural Engineer  श्री.योगेश वाजा यांचा ता.25.08.2011 रोजीचा अहवाल दाखल केला आहे.  सदर अहवालानुसार इमारतीच्‍या बाहेरील बाजुच्‍या भिंती खराब झाल्‍या आहेत.  आर.सी.सी. बिम्‍सच्‍या जॉइन्‍टला तडे गेल्‍यामुळे यामधुन फ्लॅटच्‍या आतील भागात गळती होते, वगैरे नमुद केले आहे. श्री.योगेश यांचे अहवालानुसार सामनेवाले यांनी दुरुस्‍ती करण्‍याचे ठरवले आहे.  सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना ता.28.08.2014 रोजी दिलेल्‍या पत्रानुसार सदर इमारतीची बाहेरुन व फ्लॅटच्‍या आतील बाजुने दुरुस्‍ती बाबत सल्‍ला घेण्‍या करीता मेसर्स ललीत अॅन्‍ड असोसिएटस स्‍ट्रक्‍चरल इंजिनिअर यांची नेमणुक केली आहे.  तसेच मेसर्स बिडकॉन कन्‍स्‍ट्रक्‍शन यांची सिव्‍हील कॉन्‍ट्रॅक्‍टर म्‍हणुन नेमणुक केली आहे.  त्‍यांनी मार्च-2014 पासुन दुरुस्‍तीचे काम चालु केले आहे.  तसेच तक्रारदारांकडे रु.73,980/- ऐवढया रकमेची थकबाकी तक्रारदारांकडे असल्‍यामुळे सदर थकबाकी लवकरात लवकर भरणा करण्‍याबाबत कळविले आहे, असे दिसुन येते. 

क.    वरील परिस्थितीचे अवलोकन केले असता सामनेवाले सोसायटीची इमारत बरीच जुनी झालेली असुन दुरुस्‍ती करणे आवश्‍यक आहे.  सामनेवाले सोसायटीने स्‍ट्रेक्‍चरल इंजिनिअर यांचे अहवालानुसार इमारतीची योग्‍य ती दुरुस्‍ती करणे उचित होईल असे मंचाचे मत आहे. 

ड.    तक्रारदारांनी सोसायटीने ठरवुन दिलेले दुरुस्‍ती संदर्भातील तसेच नियमित मेटेनन्‍स चार्जेस भरणा करणे, सोसायटीच्‍या नियमांचे पालन करणे आवश्‍यक आहे असे मंचाचे मत आहे. 

इ.    सामनेवाले यांचे म्‍हणण्‍यानुसार तक्रारदार सन-2003 ते 2007 या कालावधीत चेअरमन होते.  या कालावधीमध्‍ये तक्रारदार यांनी Accounts  नीट ठेवले नाहीत.  सोसायटीच्‍या Accounts चे ऑडिट ब-याच दिवसापासुन केले नाही.  मेन्‍टेनन्‍स चार्जेस भरणा करत नाहीत, वगैरे सदर मजकुराचा प्रस्‍तुत तक्रारीशी संबंध नाही.  तक्रारदारांनी सदरची तक्रार फ्लॅट क्र.4 च्‍या सिलिंग व बाजुच्‍या भिंतीतुन झालेल्‍या गळतीमुळे झालेल्‍या नुकसानीबाबत केली आहे. 

ई.    तक्रारीतील दाखल पुराव्‍यानुसार तक्रारदारांची इमारत जुनी झालेली असुन सामनेवाले यांनी दुरुस्‍तीचे काम चालु केले आहे.  स्‍ट्रक्‍चरल इंजिनिअर यांच्‍या अहवालानुसार इमारतीच्‍या बाहेरील बाजुच्‍या भिंती खराब झाल्‍याअसुन आर.सी.सी बीमच्‍या जॉइन्‍टला तडे गेल्‍यामुळे फ्लॅटच्‍या आतुन गळती झाली आहे.  तक्रारदार यांनी फ्लॅट दुरुस्‍ती केली असुन तक्रारदारांनी दुरुस्‍तीचे बीले मंचात दाखल केली आहेत लिकेजमुळे निश्चितपणे किती नुकसान झाले याबाबतचा पुरावा मंचासमोर नाही.  परंतु तक्रारदारांच्‍या फ्लॅटचे लिकेजमुळे नुकसान झाल्‍याची बाब नाकारता येत नाही.  सामनेवाले नं.4 सोसायटीने लिकेज संदर्भातील दुरुस्‍ती योग्‍यवेळी न केल्‍यामुळे तक्रारदारांचे फ्लॅटचे नुकसान झाले त्‍यामुळे सामनेवाले नं.4 सोसायटीची सेवेतील त्रुटी जाहिर करण्‍यात येते.  सामनेवाले नं.1 ते 3 हे सोसायटीचे पदाधिकारी असल्‍यामुळे व्‍यक्तिगतरित्‍या जबाबदार धरता येत नाही असे मंचाचे मत आहे. अशा परिस्थितीत तक्रारदारांना नुकसानभरपाई रक्‍कम रु.50,000/- सामनेवाले नं.4 सोसायटीने देणे योग्‍य आहे असे मंचाचे मत आहे.   

      उपरोक्‍त चर्चेनुरुप व निष्‍कर्षावरुन खालील प्रमाणे आदेश करण्‍यात येतो.

“ या मंचातील कार्यभार पाहता व इतर प्रशासकीय कारणांमुळे यापुर्वी ही तक्रार निकाली काढता येऊ शकली नाही ”.                         

                            - आदेश -

1. तक्रार क्रमांक-279/2011 अंशतः मान्‍य करण्‍यात येते.

2. सामनेवाले नं.4 यांनी टेरेसवरील व इमारतीच्‍या बाहेरील भिंतींवरुन तक्रारदारांच्‍या फ्लॅट क्रमांक-

   404 मध्‍ये होणा-या गळती संदर्भात योग्‍य ती दुरुस्‍ती न करुन त्रुटीची सेवा दिली असे जाहिर

   करण्‍यात येते.

3. सामनेवाले नं.4 यांना आदेश देण्‍यात येतो की, तक्रारदार यांना नुकसानभरपाईची रक्‍कम

   रु.50,000/- (अक्षरी रुपये पन्‍नास हजार मात्र) आदेश मिळाल्‍यापासुन 10.05.2015 रोजी किंवा

   तत्‍पुर्वी 45 दिवसात दयावे.

4. सामनेवाले नं.1,2 व 3 यांच्‍या विरुध्‍दची तक्रार खारीज करण्‍यात येते.

5. उपरोक्‍त आदेश क्रमांक-3 मध्‍ये नमुद रक्‍कम विहीत मुदतीत अदा न केल्‍यास ता.12.05.2015

   पासुन  सदर रकमेवर दरसाल दर शेकडा 9 टक्‍के व्‍याजासह तक्रारदार मिळण्‍यास पात्र राहतील.

6. सामनेवाले नं.4 यांना आदेश देण्‍यात येतो की, तक्रारदारांच्‍या फ्लॅट क्रमांक-404 मध्‍ये इमारतीच्‍या

   टेरेसव्‍दारे, पॅरापीटवॉलव्‍दारे, बाहेरील पाण्‍याच्‍या पाईपमुळे बाजुच्‍या भिंतीमधुन गळती (Leakage)

   संदर्भातील दुरुस्‍ती ता.30.05.2015 पर्यंत करावी.  

7. आदेशाची पुर्ती केल्‍याबद्दल / न केल्‍याबद्दल उभयपक्षांनी ता.10.05.2015 रोजी शपथपत्र मंचामध्‍ये

   दाखल करावे.

8. आदेशाच्‍या प्रती उभयपक्षकारांना विनामुल्‍य व विनाविलंब पोस्‍टाने पाठविण्‍यात याव्‍यात.

ता.27.03.2015

जरवा/