:: निकालपत्र ::
(पारीत व्‍दारा श्री भास्‍कर बी.योगी, मा.अध्‍यक्ष)
(पारीत दिनांक–09 जुलै, 2021)
01. तक्रारकर्तीने प्रस्‍तूत तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 च्या कलम 12 खाली विरुध्‍दपक्षां विरुध्‍द नोंदणीकृत विक्रीपत्र नोंदवून भूखंडाचा ताबा मिळावा किंवा भूखंडापोटी जमा केलेली रक्‍कम व्‍याजासह मिळण्‍यासाठी व ईतर अनुषंगिक मागण्‍यांसाठी दाखल केलेली आहे.
02. तक्रारीचा थोडक्‍यात आशय खालील प्रमाणे-
तक्रारकर्तीचे तक्रारी प्रमाणे यामधील विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 हा मे.मॅग्‍नम इन्‍फ्राटेक या फर्मचे नावाने भूखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करतो तर विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 हा मे.मॅग्‍नम इन्‍फ्राटेक फर्मचा व्‍यवस्‍थापक आहे. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 हा वेगवेगळया ठिकाणच्‍या जमीनी विकसित करुन त्‍यावर भूखंड पाडून विक्रीचा व्‍यववसाय करतो. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 ने मौजा भोजापूर, तालुका-जिल्‍हा भंडारा येथील खसरा क्रं -149-ब, तलाठी साझा क्रं-12 वर ले आऊट पाडून त्‍यातील काही भूखंडांची विक्री करण्‍यासाठी जाहिरात दिली होती, त्‍यानुसार तिने प्रतयक्ष मोक्‍यावर जाऊन जागेची पाहणी केली आणि सदर
प्रस्‍तावित ले आऊट मधील एक भूखंड क्रं-81-ब, एकूण क्षेत्रफळ-1506 चौरसफूट, प्रतीचौरस फूट रुपये-395/- दराने एकूण रुपये-5,94,870/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा सौद्दा विरुध्‍दपक्षाशी केला. दिनांक-01.08.2015 रोजी तिचे मध्‍ये आणि विरुध्‍दपक्षाचे फर्म मध्‍ये भूखंड खरेदीचा करारनामा केला, भूखंडाचे करारा पोटी तिने विरुध्‍दपक्षास वेळोवेळी रकमा अदा केल्‍यात. अशाप्रकारे तक्रारकर्ती आणि विरुध्‍दपक्ष यांचे मध्‍ये अनुक्रमे “ग्राहक आणि सेवा देणारे” असे संबध प्रस्‍थापित होतात. तक्रारी प्रमाणे तक्रारकर्तीने भूखंड क्रं-81-ब संबधात खाली दिलेल्‍या विवरणपत्र-“अ” प्रमाणे वेळोवेळी विरुध्‍दपक्षाला रकमा दिल्‍यात-
विवरणपत्र-“अ”
अक्रं | दिनांक | अदा केलेली रक्‍कम | तक्रारी प्रमाणे वि.प.यास अदा केलेल्‍या रकमां संबधात जिल्‍हा ग्राहक आयोगाचा शेरा. |
01 | 12/07/2015 | 11,000/- | रोख दिलेत. वि.प.फर्मची पावती आहे. |
02 | 30/07/2015 | 1.70,000/- | धनादेश क्रं-2900421922 अन्‍वये दिलेत. वि.प.फर्मची पावती आहे. |
03 | 31/08/2015 | 25,000/- | रोख दिलेत. वि.प.फर्मची पावती आहे. |
04 | 29/09/2015 | 20,000/- | धनादेश क्रं-2900421923 व्‍दारे दिलेत. वि.प.फर्मची पावती आहे. |
05 | 28/10/2015 | 23,000/- | धनादेश क्रं-2900421924 अन्‍वये दिलेत. वि.प.फर्मची पावती आहे. |
06 | 27/11/2015 | 20,000/- | धनादेश क्रं-974084 व्‍दारे दिलेत. वि.प.फर्मची पावती आहे. सदर सिंडीकेट बॅंकेचा धनादेश वटल्‍याची नोंद खाते उता-या मध्‍ये दिसून येते. |
07 | 27/01/2016 | 25,000/- | धनादेश क्रं-550017829777 व्‍दारे दिलेत. वि.प.फर्मची पावती आहे. |
08 | 05/03/2016 | 56,800/- | रोख दिलेत. वि.प.फर्मची पावती आहे. |
09 | 25/06/2016 | 25,000/- | रोख दिलेत. वि.प.फर्मची पावती आहे. |
10 | 31/08/2016 | 25,000/- | रोख दिलेत. वि.प.फर्मची पावती आहे. |
11 | 16/09/2016 | 15,000/- | रोख दिलेत. वि.प.फर्मची पावती आहे. |
| तक्रारकर्तीचे तक्रारीप्रमाणे एकूण अदा केलेली रक्‍कम | 4,15,800/- | |
| | (+) 15,000/- | या शिवाय तिने तिचे सिंडीकेट बॅंकेचा जो खाते उतारा दाखल केलेला आहे, त्‍यामध्‍ये दिनांक-29.02.2016 रोजी धनादेश क्रं-550017829778 अन्‍वये रुपये-15,000/- विरुध्‍दपक्ष फर्मला दिलेत ज्‍याची नोंद खाते उता-या मध्‍ये आलेली आहे परंतु तक्रारकर्तीने सदर रक्‍कम हिशोबात धरलेली नाही, त्‍यामुळे सदर रक्‍कम हिशोबात धरणे आवश्‍यक आहे. |
| दाखल पुराव्‍या प्रमाणे अदा केलेली एकूण रक्‍कम | 4,30,800/- | प्रकरणा मधील दाखल पावत्‍या, खाते उता-या मधील नोंदी या वरुन त.क.यांनी अदा केलेल्‍या रकमा जिल्‍हा आयोगाव्‍दारे हिशोबात घेण्‍यात येत आहेत. |
अशाप्रकारे उपरोक्‍त विवरणपत्रा प्रमाणे आणि दाखल पुराव्‍यां वरुन तिने विरुध्‍दपक्ष फर्ममध्‍ये एकूण रुपये-4,30,800/- रक्‍कम अदा केली. तिचे असेही म्‍हणणे आहे की, विरुध्‍दपक्षाने काही रकमा स्विकारल्‍याच्‍या पावत्‍या दिल्‍यात परंतु काही रकमांच्‍या पावत्‍या विरुध्‍दपक्षाने तिला नंतर देतो असे सांगून देण्‍याचे टाळले. विरुध्‍दपक्षाने तिला दिनांक-20 डिसेंबर, 2016 पर्यंत भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे आश्‍वासन दिले होते. तिने वेळोवेळी विरुध्‍दपक्षाशी संपर्क साधून करारा प्रमाणे उर्वरीत रक्‍कम घेऊन करारातील भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास विनंती केली परंतु विरुध्‍दपक्षाने प्रतिसाद दिला नाही. तिने मोक्‍यावर जाऊन जागेची पाहणी केली असता तिला असे कळले की, ज्‍या भूखंडाचे जागे संबधात तिने विरुध्‍दपक्षाशी करार केला ती जागा मूळात विरुध्‍दपक्षाचे मालकीची व कब्‍ज्‍यात नसून विरुध्‍दपक्ष आणि जमीन मालक यांच्‍या मध्‍ये वाद सुरु आहे, त्‍यामुळे तिला मानसिक धक्‍का बसला. त्‍यानंतर विरुध्‍दपक्षाने पुन्‍हा तिचे सोबत नविन करारनामा करुन भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मुदत दिनांक-31 ऑगस्‍ट, 2018 पर्यंत वाढवून दिली परंतु त्‍यानंतर सुध्‍दा विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास टाळाटाळ केली.
तक्रारकर्तीने पुढे असे नमुद केले की, तिने वेळोवेळी विरुध्‍दपक्षाशी भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळावे यासाठी संपर्क साधला परंतु खोटेनाटे कारणे सांगून टाळाटाळ केली. तिला बॅंके कडून कर्ज काढून भूखंडावर घर बांधावयाचे आहे परंतु भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून न मिळाल्‍यामुळे ती घर बांधू शकत नाही. अशाप्रकारे विरुध्‍दपक्षाने तिला दोषपूर्ण सेवा दिल्‍याने शारिरीक व मानसिक त्रास सहन करावा लागत आहे. म्‍हणून तिने वकीलांचे मार्फतीने दिनांक-27.11.2017 रोजी कायदेशीर नोटीस विरुध्‍दपक्षांना पाठविली परंतु विरुध्‍दपक्षाने दिनांक-21.12.2017 रोजी खोटे उत्‍तर पाठविले. अशाप्रकारे विरुध्‍दपक्षाने अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केलेला आहे. म्‍हणून तिने प्रस्‍तुत तक्रार जिल्‍हा ग्राहक आयोगा समक्ष दाखल करुन त्‍याव्‍दारे खालील प्रकारच्‍या मागण्‍या विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द केल्‍यात-
- विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्ती कडून करारा प्रमाणे उर्वरीत भूखंडाची रक्‍कम रुपये-1,79,870/- स्विकारुन भूखंड क्रं-81-ब, एकूण क्षेत्रफळ-1506 चौरसफूटाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र नोंदवून त्‍याचा ताबा देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.
किंवा
- असे करणे विरुध्‍दपक्षास शक्‍य नसेल तर तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्षाकडे भूखंडापोटी जमा केलेली संपूर्ण रक्‍कम रुपये-4,15,800/- दिनांक-01.08.2015 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-24% दराने व्‍याजासह विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्तीला देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.
- तक्रारकर्तीला झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-50,000/- आणि तक्रारीचा खर्च रुपये-10,000/- विरुध्‍दपक्षा कडून देण्‍यात यावा.
- या शिवाय योग्‍य ती दाद तिचे बाजूने मंजूर करण्‍यात यावी.
03. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने लेखी उत्‍तर जिल्‍हा ग्राहक आयोगा समोर दाखल केले. त्‍याने प्राथमिक आक्षेप घेतला की, सदर तक्रार चालविण्‍याचे अधिकारक्षेत्र जिल्‍हा ग्राहक आयोगास येत नाही, ते स्‍पेसीफीक रिलीफ अॅक्‍ट अनुसार फक्‍त दिवाणी न्‍यायालयास येते. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 चा भूखंड विक्रीचा व्‍यवसाय असल्‍याची बाब मंजूर केली परंतु भूखंड विक्रीचा व्‍यवसाय हा सेवेमध्‍ये मोडत नाही. त्‍याने कोणतीही दोषपूर्ण सेवा दिलेली नाही. तक्रारकर्तीने भूखंडाची पुर्नविक्री करण्‍याचे उद्देश्‍याने रकमेची गुंतवणूक केली होती त्‍यामुळे ती ग्राहक संरक्षण कायदयातील तरतुदी प्रमाणे “ग्राहक” होत नाही. तक्रारकर्तीने करार करुन भूखंड क्रं-81-ब एकूण किम्‍मत रुपये-5,95,249/- एवढया किममती मध्‍ये खरेदी करण्‍याचा करार केला होता ही बाब मान्‍य केली. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याला तक्रारकर्ती कडून भूखंडापोटी बयानाराशी रुपये-11,000/- आणि धनादेश क्रं-219122 व्‍दारे रुपये-1,70,000/- अशा रकमा मिळाल्‍याची बाब मान्‍य केली, तक्रारी मध्‍ये नमुद केल्‍या प्रमाणे उर्वरीत रकमा विरुध्‍दक्षाला मिळाल्‍या नसल्‍याचे नमुद केले. तक्रारकर्तीने करारा प्रमाणे भूखंडाचे किमतीची उर्वरीत रक्‍कम विहित मुदती मध्‍ये विरुध्‍दपक्षाला दिली नाही यामध्‍ये विरुध्‍दपक्ष क्रमांक 1 चा कोणताही दोष नाही, जो काही दोष आहे तो तक्रारकर्तीचा आहे. तक्रारकर्ती कधीही करारा प्रमाणे भूखंडाची उर्वरीत रक्‍कम घेऊन विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 कडे आली नाही आणि तिने करारातील भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळावे अशी मागणी केली नाही. तक्रारकर्तीने काही पावत्‍या या खोटया पावत्‍या दाखल केलेल्‍या आहेत आणि त्‍या चुकीच्‍या पावत्‍या आहेत. तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 ला करारातील भूखंडापोटी एकूण रक्‍कम रुपये-4,15,800/- दिल्‍याची बाब नामंजूर केली. तक्रारकर्ती आणि विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 यांचे मध्‍ये ग्राहक आणि सेवा देणारे असे संबध प्रस्‍थापित होत नाहीत. तक्रारकर्तीने जर विरुध्‍दपक्षाशी करार केलेला आहे तर स्‍पेसीफीक परफारमन्‍स अॅक्‍ट नुसार सदर करार हा वैध आहे काय. तक्रारकर्ती ही उर्वरीत रककम देऊन भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून घेण्‍यास तयार होती काय. विरुध्‍दपक्षाने विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे अमान्‍य केले काय या बाबींवर निर्णय देण्‍याचे अधिकार केवळ दिवाणी न्‍यायालयालाच आहेत, त्‍यामुळे जिल्‍हा ग्राहक आयोगास सदर तक्रार चालविण्‍याचे अधिकारक्षेत्र येत नाही. सदर तक्रार तक्रारीचे कारण घडल्‍या पासून दोन वर्षाचे आत दाखल केलेली नाही. तक्रारकर्ती ही स्‍वच्‍छ हाताने जिल्‍हा ग्राहक आयोगा समोर आलेली नाही. तक्रारकर्ती ही कधीही उर्वरीत रक्‍कम घेऊन भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍यासाठी विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याचे कडे आलेली नाही. तक्रारकर्तीने ती उर्वरीत रककम घेऊन कोणत्‍या तारखेला विरुध्‍दपक्षाकडे आली होती ते
तक्रारीत नमुद केलेले नाही. तक्रारकर्तीने सन-2016 मध्‍ये जास्‍त किमतीला भूखंडाचे विक्रीपत्र तिस-याच व्‍यक्‍तीला विकण्‍याचे ठरविले होते परंतु त्‍या नंतर तिस-या व्‍यक्‍तीने तो भूखंड विकत घेण्‍यास नकार दिला होता, त्‍यामुळे तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्षा कडून करारातील भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून घेतले नाही. तिने भविष्‍यात केवळ गुंतवणूकीचे दृष्‍टीने रक्‍कम गुंतविली होती. तक्रारकर्तीने केवळ नफा कमाविण्‍यासाठी रक्‍कम गुंतवणूक केली होती आणि बाजार गडगडल्‍या नंतर तिने पुढील रकमा देणे थांबविले. ती कधीही भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून घेण्‍यासाठी विरुध्‍दपक्षाकडे आली नाही. करारातील अटी व शर्ती प्रमाणे जर उर्वरीत रक्‍कम देऊन भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून घेतले नाही तर भूखंडापोटी जमा केलेली रक्‍कम पचीत होईल. सदर ले आऊट सर्व्‍हे क्रं-145/ए-4 संबधाने मूळ जमीन मालक बांते कुटूंबिय यांनी चुकीचा वाद निर्माण केला त्‍यामुळे भूखंडाची विक्री जो पर्यंत वाद निपटत नाही तो पर्यंत करुन देणे शक्‍य नाही. त्‍यांनी तक्रारकर्तीला कोणतीही दोषपूर्ण सेवा दिलेली नाही करीता तक्रार खारीज करण्‍यात यावी असे विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने नमुद केले.
04. विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 याने लेखी अर्जा मध्‍ये त्‍याचा पत्‍ता श्री गणेश उमाकांत गुजर, राहणार पुष्‍पक पॅलेस व्‍दारा श्री मनोहरराव मा. गंजर, 645, चिटणवीस नगर, नागपूर मोठया ताजबाग समोर, उमरोड रोड, नागपूर असा असल्‍याचे नमुद केले. त्‍याने लेखी युक्‍तीवादा मध्‍ये असे नमुद केले की, तयाला विनाकारण या प्रकरणात प्रतिपक्ष केलेले आहे, तक्रारकर्ती आणि विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 यांचे मध्‍ये जो काही व्‍यवहार झालेला आहे तो मॅग्‍नम इन्‍फ्राटेक या भागीदारी फर्म सोबत झालेला आहे. तयाचे सोबत कोणताही करार झालेला नाही. तो मॅग्‍नम इन्‍फ्राटेक या फर्मचा भागीदार नाही आणि मॅग्‍नम इन्‍फ्राटेकला दिलेल्‍या पैशाशी त्‍याचा काहीही संबध नाही. तो मॅग्‍नम इन्‍फ्राटेक फर्मचा मालक असल्‍या बाबत कोणताही पुरावा तक्रारकर्तीने दाखल केलेला नाही. तक्रारकर्ती आणि त्‍याचेमध्‍ये ग्राहक आणि विक्रेता असे संबध प्रस्‍थापित होत नाही. तो मॅग्‍नम इन्‍फ्राटेक फर्मचा कर्मचारी म्‍हणून काम पाहतो. करीता त्‍याचे विरुध्‍द कोणताही आदेश पारीत करण्‍यात येऊ नये असे त्‍याने नमुद केले.
05. तक्रारकर्तीची तक्रार व शपथे वरील पुरावा, विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 चे लेखी उत्‍तर व शपथे वरील पुरावा आणि उभय पक्षांचे वकीलांचा मौखीक युक्‍तीवाद यावरुन जिल्‍हा ग्राहक आयोगा समोर न्‍यायनिवारणार्थ खालील मुद्दे उपस्थित होतात-
अक्रं | मुद्या | उत्‍तर |
1 | तक्रारकर्ती ही विरुध्‍दपक्षाची ग्राहक होते काय? | -होय- |
2 | सदर तक्रार चालविण्‍याचे अधिकारक्षेत्र जिल्‍हा ग्राहक आयोगास येते काय आणि सदर तक्रार मुदती मध्‍ये येते काय? | -होय- |
3 | विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने करारा प्रमाणे तक्रारकर्ती कडून उर्वरीत रक्‍कम स्विकारली नाही आणि तक्रारकर्तीला भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून न देऊन दोषपूर्ण सेवा दिल्‍याची बाब सिध्‍द होते काय? | -होय- |
4 | काय आदेश? | अंतिम आदेशा नुसार |
:: निष्‍कर्ष ::
मुद्दा क्रं 1 बाबत
06. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 हा मॅग्‍नम इन्‍फ्राटेक या फर्मचे नावाने भूखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करतो ही बाब त्‍याने तक्रारकर्तीला वेळोवेळी मौजा भोजापूर, भंडारा येथील खसरा क्रं-149, भूखंड क्रं-81-ब बाबत ज्‍या पावत्‍या निर्गमित केलेल्‍या आहेत, त्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रती वरुन तसेच उभय पक्षां मध्‍ये झालेल्‍या करारा वरुन सिध्‍द होते. थोडक्‍यात विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 हा जमीनीवर ले आऊट पाडून त्‍यास अकृषक परवानगी प्राप्‍त करुन तसेच नगररचनाकार यांचे कडून टी.पी.परवानगी प्राप्‍त करुन आणि सदर ले आऊट मध्‍ये सर्व मुलभूत सोयी सुविधा जसे रस्‍ते, पाणी, विज ईत्‍यादी पुरवून ले आऊट विकसित करुन त्‍यामधील भूखंड ग्राहकांना विक्री करतो. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने तक्रारकर्तीला निवासी भूखंडाच्‍या सोयी व सुविधा पुरविण्‍या संबधी आश्‍वासन दिलेले आहे आणि त्‍यामुळे तक्रारकर्ती ही विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 चा ग्राहक होते म्‍हणून आम्‍ही मुद्दा क्रं 1 चे उत्‍तर “होकारार्थी” नोंदवित आहोत.
मुद्दा क्रं 2 बाबत
07. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने तक्रारकर्ती कडून वर नमुद विवरणपत्र-अ प्रमाणे भूखंड क्रं-81-ब पोटी दिनांक-12.07.2015 ते दिनांक-16.09.2016 पर्यंत वेळोवेळी एकूण रुपये-4,30,800/- स्विकारलेले आहेत असे दाखल पुराव्‍यां वरुन सिध्‍द होते. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने असाही आक्षेप घेतला की, तक्रारकर्तीने काही पावत्‍या या खोटया पावत्‍या दाखल केलेल्‍या आहेत परंतु त्‍या संबधात कोणताही सक्षम पुरावा दाखल केलेला नाही. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने त्‍याचे लेखी उत्‍तरा मध्‍ये त्‍याला तक्रारकर्ती कडून फक्‍त धनादेश क्रं-219122 व्‍दारा रुपये-1,70,000/- आणि टोकन राशी म्‍हणून रुपये-11,000/- एवढयाच रकमा मिळाल्‍याचे मान्‍य केले परंतु विवरणपत्र अ मध्‍ये नमुद केल्‍या प्रमाणे तक्रारकर्तीने पुराव्‍या दाखल पावत्‍या व खाते उतारा दाखल केलेला आहे. या पुराव्‍या वरुन विरुध्‍दपक्षाने घेतलेला बचाव की त्‍याला फक्‍त 11,000/- आणि रुपये-1,71,000/- एवढयाच रकमा तक्रारकर्ती कडून मिळाल्‍यात या बचावा मध्‍ये कोणतेही तथ्‍य जिल्‍हा ग्राहक आयोगास दिसून येत नाही.
विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने आपले लेखी उत्‍तरा मध्‍ये काही आक्षेप घेतलेले आहेत, त्‍यानुसार सदर प्रकरण हे स्‍पेसिफीक परफारमन्‍स कॉन्‍ट्रक्‍टचे असल्‍याने त्‍या संबधाने जिल्‍हा ग्राहक आयोगाला अधिकारक्षेत्र येत नसल्‍याने व ते अधिकारक्षेत्र दिवाणी न्‍यायालयालाच असल्‍याने तक्रार खारीज करण्‍यात यावी. तसेच सदर तक्रार मुदतीत नाही.
या आक्षेपाचे संदर्भात नमुद करण्‍यात येते की, विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्ती कडून मोबदला स्विकारुन ले आऊट मधील भूखंडाचे विक्रीपत्र् नोंदवून देण्‍याचे व भूखंडा संबधाने ले आऊट मध्‍ये सर्व सोयी व सुविधा पुरविण्‍याची जबाबदारी स्विकारली होती. थोडक्‍यात तक्रारकर्ती आणि विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 यांचे मध्‍ये ग्राहक आणि सेवा पुरविणारे (Consumer and Service Provider) असे संबध निर्माण होतात आणि त्‍यामुळे सदर तक्रार चालविण्‍याचे अधिकारक्षेत्र हे जिल्‍हा ग्राहक आयोगास येते. या संबधात वेळोवेळी मा.वरिष्‍ठ न्‍यायालयांनी अनेक निकालपत्र पारीत केलेली आहेत. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने असाही आक्षेप घेतला की, तक्रारकर्ती भूखंडाची नोंदणी सन-2015 मध्‍ये केली आणि प्रस्‍तुत ग्राहक तक्रार ही दिनांक-11.06.2018 रोजी जिल्‍हा ग्राहक आयोगा समक्ष दाखल केली. ग्राहक संरक्षण कायदयातील तरतुदी प्रमाणे तक्रारीचे कारण घडल्‍या पासून दोन वर्षाचे आत तक्रार दाखल करावयास हवी होती त्‍यामुळे तक्रार मुदतबाहय आहे. तसेच तक्रारकर्ती उर्वरीत रक्‍कम न देऊन भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून घेतले नाही.
विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 चे मुदती संबधीचे आक्षेपा संबधात जिल्‍हा ग्राहक आयोगा तर्फे स्‍पष्‍ट करण्‍यात येते की वादातील भूखंडाचे संबधात विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 हा करारा प्रमाणे जो पर्यंत तक्रारकर्तीचे नावे भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देत नाही तो पर्यंत तक्रारीचे कारण हे सतत घडणारे असते, त्‍याला मुदतीची बाधा येत नाही अशा आशयाची अनेक निकालपत्रे वेळोवेळी मा.वरिष्‍ठ न्‍यायालयांनी दाखल केलेली आहेत आणि त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 चे तक्रार मुदतबाहय आहे या आक्षेपात जिल्‍हा ग्राहक आयोगास कोणतेही तथ्‍य दिसून येत नाही.मुदतीचे बाबतीत जिल्‍हा ग्राहक आयोग खालील मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाचे निवाडयावर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे-
“Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar & Ors.” - 2005(2) CPR-1 (NC)., IV (2005) CPJ 51 NC
उपरोक्‍त मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाच्‍या निवाडया मध्‍ये असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाचे निवाडयात पुढे असेही नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करण्‍यास विकासक/बांधकाम व्‍यवसायिक काही प्रयत्‍न करीत नसेल तर खरेदीदारास मासिक हप्‍ते नियमित भरणे अपेक्षित नाही.
उपरोक्‍त निवाडयातील वस्‍तुस्थिती आमचे समोरील प्रकरणात अंशतः लागू होते. हातातील प्रकरणात सुध्‍दा विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 जमीन विकासकाने तक्रारकर्तीशी करार करुन भूखंड विकसित करुन विक्री करुन देण्‍याची जबाबदारी स्विकारलेली असताना आणि भूखंडाची बहुतांश किम्‍मत तक्रारकर्तीने अदा केलेली असताना विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 ने तक्रारकर्तीला आज पर्यंत भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 चे हेतू संबधी त्‍याचे मनात शंका निर्माण झाल्‍याने तिने वेळोवेळी भेटी देऊन चौकशी केली असता तिला विरध्‍दपक्षाने खोटी उत्‍तरे दिलीत आणि पुढे रजिस्‍टर पोस्‍टाने कायदेशीर नोटीस पाठविली परंतु नोटीसलाही खोटे उत्‍तर दिले. त्‍यामुळे तक्रारकर्तीचे मनात विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 ला भूखंडापोटी दिलेली रक्‍कम पचीत होईल की काय अशी भिती निर्माण होणे स्‍वाभाविक आहे. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 हा भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे स्थितीत नव्‍हता असे त्‍याच्‍या कार्यपध्‍दती वरुन दिसून येते तसेच या विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 विरुध्‍द अन्‍य ग्राहकांच्‍या सुध्‍दा तक्रारी जिल्‍हा ग्राहक आयोगा समोर दाखल आहेत हे येथे लक्षात घेणे गरजेचे आहे. तसेच विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 हा तक्रारकर्तीने भूखंडापोटी दिलेली रक्‍कम आज पर्यंत स्‍वतः करीता वापरीत असल्‍याची बाब संपूर्ण पुराव्‍यानिशी सिध्‍द झालेली असल्‍याने आम्‍ही मुद्दा क्रं 2 चे उत्‍तर होकारार्थी नोंदवित आहोत.
08. तक्रारकर्तीचे वकीलांनी मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, चंदीगढ यांनी दिलेल्‍या खालील निवाडयावर आपली भिस्‍त ठेवली-
Hon’ble State Consumer Disputes Redressal Commission, Chandigarh- Complaint No.-396/2018
Decided on 25th March, 2018 “Mr.Dhirender Kumar-Versus-The Managing Director, M/s Manohar Infrastructure & Constructions Pvt. Limited”
सदर प्रकरणा मध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने भूखंड विकत घेण्‍याचे उददेश्‍याने विरुध्‍दपक्ष फर्मला रक्‍कम दिली होती परंतु भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून न मिळाल्‍याने जमा केलेली रक्‍कम व्‍याजासह परत करण्‍याचे आदेशित केलेले आहे. आमचे समोरील हातातील प्रकरणात सदर मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, चंदीगढ यांचा निवाडा लागू होतो असे आमचे मत आहे.
09. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 चे वकीलांनी 2014 (14) SCC 773 Hon’ble Supreme Court of India- Civil Appeal No. 331 of 2007, Order dated-26th September, 2013- “Ganeshlal-Versus-Shyam” या मा.सर्वोच्‍च न्‍यायालयाचे निकालावर आपली भिस्‍त ठेवली, सदर प्रकरणा मध्‍ये मा.सर्वोच्‍च न्‍यायालयाने खालील प्रमाणे मत नोंदविले-
उपरोक्‍त नमुद मा.सर्वोच्‍च न्‍यायालयाचे निवाडया प्रमाणे केवळ भूखंडाचा ताबा दिला नाही तो वाद ग्राहक संरक्षण कायदया नुसार चालू शकत नाही. बांधकाम व्‍यवसायिक सदनीकांची विक्री करतो त्‍याने ग्राहकांना सदनीके मध्‍ये मूलभूत सोयी व सुविधा पुरविण्‍याची जबाबदारी स्विकारलेली असल्‍याने बांधकाम व्‍यवसायिक आणि सदनीकाधारक यांचे मध्‍ये “ग्राहक आणि सेवा देणारे” (Consumer & Service Provider) असे संबध प्रस्‍थापित होत असल्‍याने सदर वाद हे ग्राहक संरक्षण कायदयातील तरतुदी नुसार चालू शकतात असे नमुद आहे. आमचे समोरील हातातील प्रकरणात वस्‍तुस्थिती वेगळी असून विरुध्‍दपक्ष क्रं 1) जमीन विकासकाने (Land Developer) कृषी भूखंडाचे एन.ए.टी.पी. करुन विक्रीपत्र नोंदवून सेवा देण्‍याचे आश्‍वासन दिले होते परंतु कृषी भूखंडाचे एन.ए./टी.पी. न करुन (Agricultural land convert in to Non-Agricultural land and Lay-out and Map sanction by the town planning authority) विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही आणि ही दोषपूर्ण सेवा असल्‍याने मा.सर्वोच्‍च न्‍यायालयाचे निवाडयाचा लाभ यातील विरुध्‍दपक्षास होणार नाही, असे जिल्‍हा ग्राहक आयोगाचे मत आहे.
10. या संदर्भात जिल्‍हा ग्राहक आयोगाव्‍दारे खालील मा.सर्वोच्‍च न्‍यायालयाचे निकालावर भिस्‍त ठेवण्‍यात येत आहे-
IN THE SUPREME COURT OF INDIA-CIVIL Appeal No. 3302 of 2005 Order dated- 10 July, 2008 “ Faqir Chand Gulati -VERSUS-Uppal Agencies Pvt. Ltd. &Anr.”
सदर न्‍यायनिवाडया मध्‍ये मा.सर्वोच्‍च न्‍यायालय यांनी विरुध्‍दपक्ष बिल्‍डरने बांधकामा संबधात जर दोषपूर्ण सेवा (Deficiency in Service) दिलेली असेल तर संबधित व्‍यक्‍ती हा ग्राहक संरक्षण कायद्यातील तरतुदी नुसार जिल्‍हा ग्राहक आयोग/राज्‍य आयोग/राष्‍ट्रीय आयोग यांचे समोर दाद मागू शकतो असा स्‍पष्‍ट निर्वाळा दिलेला आहे.
आमचे समोरील हातातील प्रकरणात सुध्‍दा विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 हा जमीन विकासक असून त्‍याने जमीनीचे अकृषक रुपांतरण करुन त्‍याच बरोबर ले आऊटचा नकाशा नगररचनाकार यांचे कडून मंजूर करुन सदर ले आऊट मध्‍ये सर्व मुलभूत सोयी व सुविधा जसे रोड, रस्‍ते, पाणी व विज इत्‍यादी सेवा पुरविण्‍याची जबाबदारी स्विकारलेली आहे. परंतु विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने सदर ले आऊट विकास संबधाने कोणतीही कृती केलेली नाही वा तसा कोणताही पुरावा आमचे समक्ष दाखल केलेला नाही त्‍यामुळे उपरोक्‍त मा.सर्वोच्‍च न्‍यायालयाचा न्‍यायनिवाडा हातातील प्रकरणात लागू होतो असे जिल्‍हा ग्राहक आयोगाचे मत आहे.
मुद्दा क्रं 3 बाबत
11. तक्रारकर्तीने पुराव्‍या दाखल विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 च्या मॅग्‍नम इन्‍फ्राटेक या फर्मचे नावाने सहया केलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात. तसेच तिचे सिंडीकेट बॅंक, शाखा भंडारा येथील अकाऊंट क्रं-51422020000402 चे खाते उता-यांच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात यावरुन असे दिसून येते की, तिने भूखंडापोटी विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 फर्मला ज्‍या काही रकमा धनादेशा व्‍दारे दिल्‍या होत्‍या ते धनादेश उपरोक्‍त उपरोक्‍त विवरणपत्र- अ मध्‍ये नमुद केल्‍या प्रमाणे बॅंकेतून वटल्‍याचे दिसून येते. या सर्व पुराव्‍या वरुन असे दिसून येते की, तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 फर्मला उपरोक्‍त नमुद विवरणपत्र-अ प्रमाणे भूखंड क्रं-81-ब पोटी वेळोवेळी एकूण रक्‍कम रुपये-4,30,800/- दिल्‍याची बाब संपूर्ण पुराव्‍यानिशी सिध्‍द होते. आम्‍ही उभय पक्षां मध्‍ये जो भूखंडाचा करार झालेला आहे त्‍याचे अवलोकन केले त्‍या नुसार भूखंड क्रं-81-ब चे एकूण क्षेत्रफळ-1506.96 चौरसफूट असून भूखंडाची किम्‍मत प्रती चौरसफूट दर रुपये-395/- प्रमाणे एकूण रुपये-5,95,249/- करारा मध्‍ये नमुद आहे. तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्षाला करारातील भूखंडापोटी वेळोवेळी एकूण रुपये-4,30,800/- अदा केल्‍याची बाब दाखल पुराव्‍यां वरुन सिध्‍द होते. करारा प्रमाणे तक्रारकर्तीला विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 ला भूखंडापोटी उर्वरीत रक्‍कम रुपये-1,64,449/- अदा करावयाची आहे असे हिशोबा वरुन दिसून येते.
12. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने आपल्‍या लेखी उत्‍तरा मध्‍ये सदर ले आऊट सर्व्‍हे क्रं-145/ए-4 संबधाने मूळ जमीन मालक बांते कुटूंबिय यांनी चुकीचा वाद निर्माण केला त्‍यामुळे भूखंडाची विक्री जो पर्यंत वाद निपटत नाही तो पर्यंत करुन देणे शक्‍य नसलयाचे नमुद केले. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने मौजा भोजापूर, भंडारा येथील खसरा क्रं-149-बी पटवारी हलका क्रं 12 संबधात त्‍या ले आऊटला शासना कडून अकृषक परवानगी तसेच नगररचनाकार यांचे कडून ले आऊटच्‍या नकाशास मंजूरी मिळाली इत्‍यादी बाबत कोणतेही दसतऐवज पुराव्‍या दाखल सादर केलेले नाहीत तसेच अशी मंजूरी मिळाल्‍या बाबत विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याचे म्‍हणणे सुध्‍दा नाही. त्‍याच बरोबर तक्रारकर्तीने सुध्‍दा सदर ले आऊटला शासना कडून मंजूरी मिळाल्‍या बाबत कोणताही पुरावा दाखल केलेला नाही. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 ने तक्रारकर्ती कडून भूखंडापोटी रकमा स्विकारुनही आज पर्यंत जवळपास पाच वर्षाचा कालावधी उलटून गेल्‍यावरही ले आऊट संबधात कोणतीही कार्यवाही केली नाही तसेच भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्तीचे नावे नोंदवून दिले नाही. तसेच तो भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास तयार आहे अशा आशयाचे पत्र सुध्‍दा तक्रारकर्तीला पाठविलेले नाही. ईतकेच नव्‍हे तर तक्रारकर्तीचे नोटीसला खोटे उत्‍तर पाठविले. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने तक्रारकर्ती कडून भूखंडापोटी मिळालेला पैसा स्‍वतः करीता वापरला परंतु तक्रारकर्तीचे नावे भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यासाठी कोणतीही कृती केली नाही. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याची ही कृती पाहता तक्रारकर्तीचे पैसे हडपण्‍याचा त्‍याचा हेतू दिसून येतो. अशाप्रकारे विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केला तसेच तक्रारकर्तीला शारिरीक व मानसिक त्रास दिला या बाबी पुराव्‍यानिशी सिध्‍द होतात. उपरोक्‍त नमुद वस्‍तुस्थिती पाहता भूखंडाचे दर हे दिवसोंदिवस वाढत आहे परंतु विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 फर्म तर्फे तक्रारकर्तीला भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळाले नाही आम्‍ही मुद्दा क्रं 3 चे उत्‍तर होकारार्थी नोंदवित आहोत. अशा परिस्थितीत तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याचे फर्म मध्‍ये भूखंडापोटी वेळोवेळी जमा केलेली संपूर्ण रक्‍कम रुपये-4,30,800/- आणि सदर रकमेवर शेवटची किस्‍त जमा केल्‍याचा दिनांक-16.09.2016 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-15 टक्‍के दराने व्‍याज विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 कडून तक्रारकर्तीला परत करणे योग्‍य व न्‍यायोचित होईल. त्‍याच बरोबर विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने दिलेल्‍या दोषपूर्ण सेवेमुळे तक्रारकर्तीला झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-50,000/- आणि तक्रारखर्च म्‍हणून रुपये-10,000/- विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 याने तक्रारकर्तीला दयावेत असे आदेशित करणे योग्‍य व न्‍यायोचित होईल असे जिल्‍हा ग्राहक आयोगाचे मत आहे.
13. विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 श्री गणेश वल्‍द उमाकांत गुजर याने लेखी युक्‍तीवादा मध्‍ये असे नमुद केले की, त.क. आणि विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 यांचे मध्‍ये भूखंडा बाबत जो काही व्‍यवहार झालेला आहे तो मॅग्‍नम इन्‍फ्राटेक या भागीदारी फर्म सोबत झालेला आहे. त्‍याचे सोबत कोणताही करार झालेला नाही. तो मॅग्‍नम
इन्‍फ्राटेक या फर्मचा भागीदार नाही आणि मॅग्‍नम इन्‍फ्राटेकला दिलेल्‍या पैशाशी त्‍याचा काहीही संबध नाही. तो मॅग्‍नम इन्‍फ्राटेक फर्मचा मालक असल्‍या बाबत कोणताही पुरावा तक्रारकर्तीने दाखल केलेला नाही. तो मॅग्‍नम इन्‍फ्राटेक फर्मचा कर्मचारी म्‍हणून काम पाहतो. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 ने त्‍याचे लेखी उत्‍तरा मध्‍ये विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 हा विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 चा भागीदार/मालक असल्‍या बाबत कोणतेही विधान केलेले नाही तसेच तक्रारकर्तीने सुध्‍दा विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 हा मॅग्‍नम इन्‍फ्राटेक कंपनीचा मालक/भागीदार असल्‍या बाबत कोणताही पुरावा दाखल केलेला नाही वा तसे तिने तक्रारीत कोणतेही विधान केलेले नाही. अशास्थितीत विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 हा विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 फर्मचा कर्मचारी असल्‍याचा निष्‍कर्ष काढण्‍यास कोणतीही अडचण जिल्‍हा ग्राहक आयोगास येत नाही. तक्रारकर्तीने सुध्‍दा विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 याने तिला दोषपूर्ण सेवा दिल्‍याचा आरोप केलेला नाही. करीता विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 याचे विरुध्‍दची तक्रार खारीज होण्‍यास पात्र आहे असे जिल्‍हा ग्राहक आयोगाचे मत आहे. मुद्दा क्रं 1 ते क्रं 3 चे उत्‍तर होकारार्थी आल्‍याने आम्‍ही मुद्दा क्रं 4 अनुसार प्रकरणात अंतिम आदेश पारीत करीत आहेत.
14. उपरोक्‍त नमुद सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन जिल्‍हा ग्राहक आयोग प्रस्‍तुत तक्रारीमध्‍ये खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे-
:: अंतिम आदेश ::
- तक्रारकर्ती कु.क्षमा वल्‍द जीवन भैसारी हिची तक्रार विरुध्‍दपक्ष क्रं -1) मे.मॅग्‍नम इन्‍फ्राटेक ही फर्म आणि सदर फर्म तर्फे तिचा चालक/मालक श्री मिलींद नारायणराव घोगरे याचे विरुध्‍द वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्‍या खालील प्रमाणे अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
- विरुध्‍दपक्ष क्रं -1) मे.मॅग्‍नम इन्‍फ्राटेक ही फर्म आणि सदर फर्म तर्फे तिचा चालक/मालक श्री मिलींद नारायणराव घोगरे यास आदेशित करण्‍यात येते की, त्‍याने तक्रारकर्ती कडून मौजा भोजापूर, तालुका-जिल्‍हा-भंडारा येथील खसरा क्रं-149/बी, पटवारी हलका क्रं-12 मधील
भूखंड क्रं-81-बी संबधात स्विकारलेली एकूण रक्‍कम रुपये-4,30,800/- (अक्षरी रुपये चार लक्ष तीस हजार आठशे फक्‍त) तक्रारकर्तीला परत करावी आणि सदर रकमेवर शेवटची किस्‍त जमा केल्‍याचा दिनांक-16.09.2016 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-15% टक्‍के दराने व्‍याज तक्रारकर्तीला दयावे.
- विरुध्‍दपक्ष क्रं -1) मे.मॅग्‍नम इन्‍फ्राटेक ही फर्म आणि सदर फर्म तर्फे तिचा चालक/मालक श्री मिलींद नारायणराव घोगरे यास आदेशित करण्‍यात येते की, त्‍यांनी तक्रारकर्तीला झालेल्‍या मानसिक व शारिरीक त्रासा बद्दल नुकसान भरपाई रुपये-50,000/-(अक्षरी रुपये पन्‍नास हजार फक्‍त) आणि तक्रारीचा खर्च रुपये-10,000/- अक्षरी रुपये दहा हजार फक्‍त) तक्रारकर्तीला दयावेत.
- विरुध्‍दपक्ष क्रं-2 गणेश वल्‍द उमाकांतराव गुजर याचे विरुध्‍दची तक्रार खारीज करण्‍यात येते.
(05) सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्ष क्रं -1) मे.मॅग्‍नम इन्‍फ्राटेक ही फर्म आणि सदर फर्म तर्फे तिचा चालक/मालक श्री मिलींद नारायणराव घोगरे यांनी वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्‍या प्रस्‍तुत निकालपत्राची प्रथम प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍याचे दिनांकापासून 30 दिवसांचे आत करावे. अन्‍यथा वरील रकमेवर द.सा.द.शे.18% दराने व्‍याज दंड म्‍हणून रक्‍कम अदा करे पर्यंत देय राहील.
(06) निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती सर्व पक्षकारानां निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.
(07) तक्रारकर्ती व विरुध्‍दपक्ष यांचे तर्फे दाखल अतिरिक्‍त संच त्‍यांना परत करण्‍यात यावेत.
