Dated the 17 Jun 2015
न्‍यायनिर्णय
(द्वारा श्री. ना.द.कदम -मा.सदस्‍य)
- सामनेवाले ही बांधकाम व्‍यावसायिक खाजगी मर्यादीत कं. आहे. तक्रारदार कल्‍याण येथील रहिवासी आहेत. सामनेवाले यांनी कल्‍याण येथे विकसित केलेल्‍या शक्‍तीधाम बी-2 इमारतीमधील सदनिका तक्रारदारांनी विकत घेतली. त्‍यासदनिका व्‍यवहारासंदर्भात प्रस्‍तुत वाद निर्माण झाला आहे.
- तक्रारदारांच्‍या तक्रारीमधील कथनानुसार सामनेवाले यांनी विकसित केलेल्‍या शक्‍तीधाम-बी, इमारतीमधील 575 चौ.फू. क्षेत्रफळाची बी-2, 241 ही सदनिका रु. 5.80 लाख इतक्‍या किंमतीस विकत घेण्‍याचे निश्चित करुन तक्रारदार व सामनेवाले यांनी दि. 31/10/2008 रोजी उभय पक्षांमध्‍ये नोंदणीकृत करारनामा केला. त्‍यानुसार तक्रारदारांनी सामनेवाले यांना सदनिका किंमत रु. 5.80 पैकी रु. 1.51 लाख दिले व उर्वरीत रु. 4.69 लाख सामनेवाले यांना अदयाप देय आहे. सदर उर्वरीत रक्कम रु. 4.69 लाख रकमेपैकी रु. 3 लाख दि. 30/11/2008 रोजी किंवा तत्‍पूर्वी व उर्वरीत रक्कम रु. 1.69 लाख दि. 31/01/2009 रोजी किंवा तत्‍पूर्वी सदनिकेचा ताबा घेतेवेळी देण्याचे उभयपक्षी करारनाम्‍यातील शर्ती व अटींप्रमाणे उभय पक्षांनी मान्‍य केले होते. त्‍यानुसार तक्रारदारांनी उर्वरीत रक्कम देण्‍यासाठी कॅनरा बँक कल्‍याण यांचेकडून रु. 4.30 लाख मंजूर करुन घेतले. तथापि, सामनेवाले यांनी इमारत बांधकाम दि. 20/11/1995 च्‍या मंजूरीप्रमाणे सुरु करुन इमारत बांधकाम पूर्णत्‍वाच्‍या प्रमाणपत्रानुसार दि. 07/01/1997 रोजी पूर्ण केले होते व त्‍यानंतर 11 वर्षांचा दीर्घ काळ गेल्‍याने सदर सदनिकेमध्‍ये कोणाचे हितसंबंध निर्माण करण्‍यात आले आहेत किंवा कसे याची खातरजमा करण्‍यासाठी जाहिर नोटीस देण्याचे आदेशीत करण्‍यात आले. त्‍यानुसार तक्रारदारांनी सामनेवाले 2 यांना तशी नोटीस देण्‍याची विनंती केली असता ती त्‍यांनी नाकारली. त्‍यामुळे तक्रारादारांना कर्ज मिळाले नाही. तरीसुध्‍दा तक्रारदारांनी उर्वरीत रक्कम देऊ केली असता ती त्‍यांनी नाकारली व सदनिकेचा ताबा देण्याचे टाळले. यानंतर अनेकवेळा मागणी करुनही सामनेवाले यांनी सदनिकेचा ताबा न दिल्‍याने प्रस्‍तुत तक्रार दाखल करुन उर्वरीत रक्कम देण्‍यासापेक्ष सदनिकेचा ताबा मिळावा, नुकसान भरपाई रु. 75,000/- आणि तक्रार खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केल्‍या आहेत.
-
- सामनेवाले यांनी कैफियत दाखल करुन तक्रारदारांचे सर्व आक्षेप फेटाळतांना असे नमूद केले की, तक्रारदारांचा मासिक पगार हा अतिशय कमी असल्‍याने त्‍यांना एल.आय.सी. आणि एच.डी.एफ.सी. वित्‍त संस्‍थांनी कर्ज नाकारले होते. शिवाय, कॅनरा बँकेने जाहिर नोटीस देण्‍याची सूचना तक्रारदारांना त्‍यांना केल्‍याची बाब सामनेवाले यांनी नाकारली. तक्रारदार यांना कर्ज न मिळाल्‍यामुळे ते करारनाम्‍यातील शर्ती व अटींनुसार अधिदान करु शकले नाहीत. तक्रारदारांची कर्ज परतफेड करण्‍याची क्षमता नसल्‍याने त्‍यांना कर्ज मिळाले नाही. ही वस्‍तुस्थिती असतांना ते अन्‍य सबबी पुढे करत आहेत. सामनेवाले यांनी पुढे असेही नमूद केले आहे की, तक्रारदारांना विकण्‍यात आलेली सदनिका काही कालावधीकरीता श्री. नायर या व्‍यक्‍तीस तात्‍पुरत्‍या स्‍वरुपात दिली होती व तक्रारदारांनी सदनिकेची पूर्ण रक्कम अदा केल्‍यानंतर सदनिका तक्रारदारांना देण्‍यास ते सदैव तयार होते. तक्रारदारांनी अधिदान करण्‍याचे वेळापत्रक पाळले नाही. त्‍यामुळे तक्रारदारांशी केलेला करारनामा रद्द करण्‍यात आला. तक्रारदारांना करारनामा रद्द करण्‍याची बाब मान्‍य करुन तक्रारदारांनी स्‍वतःच्‍या नांवे स्‍टँपपेपर आणून दिला. त्‍यावर करारनामा रद्द करण्‍याच्‍या शर्ती व अटी नमूद केल्‍या. तथापि तक्रारदार सदर करारनाम्‍यावर सही करण्‍यास नंतर आले नाही व यानंतर त्‍यांनी चुकीचे आरोप करुन प्रस्‍तुत तक्रार दाखल केली आहे. ती खोटी असल्‍याने फेटाळण्‍यात यावी.
- तक्रारदार व सामनेवाले यांनी पुरावा शपथपत्र व लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला. मंचाने उभय पक्षांनी दाखल केलेला वाद प्रतिवाद, शपथ पुरावा व कागदपत्रांचे वाचन केले. उभय पक्षांचा तोंडी युक्‍तीवादही ऐकला. त्‍यावरुन खालीलप्रमाणे निष्‍कर्ष निघतातः
- सामनेवाले यांनी कल्‍याण येथे विकसित केलेल्‍या शक्‍तीधात बी-2 या इमारतीमधील सदनिका क्र. बी-241 ही 575 चौ.फू. बिल्‍टअप क्षेत्रफळ असलेली सदनिका, रु. 5,80,000/- किंमतीस विकण्‍याबाबत उभय पक्षांमध्‍ये, दि. 31/10/2008 रोजी नोंदणीकृत करारनामा झाल्‍याची बाब अविवादीत आहे. शिवाय रु. 5.80 लाख किंमतीपैकी तक्रारदारांनी रु. 1.51 लाख इतकी रक्कम सामनेवालेस दिली असून उर्वरीत रु. 4.69 लाख अदयाप सामनेवाले यांना देय असल्‍याची बाब अविवादीत आहे.
(ब) प्रस्‍तुत प्रकरणामध्‍ये विवादीत मुद्दा म्‍हणजे तक्रारदारांनी सामनेवाले यांच्‍याशी केलेल्‍या करारनाम्‍यातील शर्ती व अटींनुसार ा सदनिकेच्‍या किंमतीचे अधिदान केले नाही हा सामनेवाले यांचा आक्षेप आहे. तर सामनेवाले यांनी तक्रारदारासं गृहकर्ज घेण्‍यासाठी आवश्‍यक बाबींची पूर्तता केली नाही. शिवाय तक्रारदारांची सदनिका अन्‍य व्‍यक्‍तीच्‍या ताब्‍यात असल्‍याचे कॅनरा बँकेच्‍या निदर्शनास आल्‍याने तक्रारदारांना गृहकर्ज मिळाले नाही हे तक्रारदारांचे आक्षेप आहे. याबाबत खालीलप्रमाणे निष्‍कर्ष निघतातः
(i) तक्रारदारांनी वर्ष 2008 मध्ये विकत घेतलेली सदनिका ज्‍या इमारत क्र. बी-2 मध्ये आहे त्‍या इमारतीचे बांधकाम 1997 मध्‍येच पूर्ण होऊन स्‍थानिक प्रशासनाने इमारत पूर्णत्‍वाचे प्रमाणपत्र दि. 07/01/1997 रोजी दिल्‍याची बाब तक्रारदारांचे बँकर, कॅनरा बँक यांचे अॅडव्‍होकेट सुहास सराफ यांनी दि. 11/5/2009 रोजीच्‍या तपासणी अहवालात नमूद केली आहे. सबब तक्रारदारांनी सदनिका विकत घेतली, त्‍यावेळी ती तयार सदनिका होती हे स्‍पष्‍ट होते. त्‍यामुळे तक्रारदारांनी सदर सदनिकेची संपूर्ण किंमत दि. 31/10/2008 ते दि. 31/01/2009 या 3 महिन्‍यांच्‍या कालावधीमध्‍ये देण्याचे नोदंणीकृत करारनाम्‍यातील क्‍लॉज 2 प्रमाणे मान्‍य केले होते ही बाब स्‍पष्‍ट होते. सदनिकेची किंमत रु. 5.80 पैकी तक्रारदारांनी रु. 1.51 इतकी रक्कम आजपर्यंत सामनेवाले यांना दिली असून रु.4.69 लाख अजूनही दिली नसल्‍याची बाब तक्रारदारांनी मान्‍य केली आहे.
(ii) वर नमूद केल्‍याप्रमाणे सदनिकेची संपूर्ण किंमत दि. 31/01/2009 पूर्वी देणे तक्रारदारांची जबाबदारी असतांना कॅनरा बँकेने त्‍यांच्‍या वकीलांना दिलेले दि. 08/05/2009 चे पत्र व कॅनरा बँकेचे वकील श्री. सराफ यांचा दि. 11/05/2009 रोजीचा व्‍हेरिफीकेशन रिपोर्ट, यावरुन असे दिसते की तक्रारदारांना दि. 11/05/2009 पर्यंत गृहकर्जाची रक्कम मिळाली नव्‍हती व ती रक्कम प्राप्‍त करण्‍यासाठी काही बाबींची पूर्तता करण्‍याची जबाबदारी तक्रारदारांवर सोपविण्‍यात आली होती. या संदर्भात सदनिका बांधकाम 1997 मध्ये पूर्ण झाल्‍याने व सदनिका विक्री व्‍यवहार 2008 मध्ये म्‍हणजे 11 वर्षांनी झाला असल्‍याने, दरम्‍यानच्‍या कालावधीमध्‍ये सदनिकेमध्‍ये हितसंबंध निर्माण झाले आहेत का याची खातरजमा करण्‍यासाठी जाहिर नोटीस देण्‍याची सूचना बँकेने तक्रारदारांना केली होती व सदर बाबींची पूर्तता अदयाप तक्रारदारांनी केल्‍याचे दिसून येत नाही.
(iii) यासंदर्भात असे नमूद करावेसे वाटते की, कॅनरा बँकेच्‍या वकीलांनी दि. 11/5/2009 रोजी व्‍हेरिफिकेशन रिपोर्ट देतांना त्‍यामध्‍ये त्‍यांनी क्‍लॉज D मध्ये असे स्‍पष्‍टपणे नमूद केले आहे की तक्रारदारांनी विकत घेतलेल्‍या सदर सदनिकेमध्‍ये वर्ष 1995 ते 2009 या कालावधीमध्‍ये कोणतेही एन्‍क्‍युम्‍बरन्‍स नसल्‍याची त्‍यांनी पडताळणी केली आहे. म्‍हणजेच सदर सदनिकेमध्‍ये अन्‍य हितसंबंध निर्माण न केल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. तरीसुध्‍दा त्‍यांनी जाहिर नोटीस देण्‍याची सूचना केली आहे व ती जबाबदारी तक्रारदारांना सदनिकेसाठी कर्ज घ्‍यावयाचे असल्‍याने तक्रारदारांनी ही पूर्तता करणे आवश्‍यक होते. कारण सदनिका त्‍यांना विकत घ्‍यायची होती. तथापि, त्‍यांनी सामनेवाले यांनी नोटीस प्रसिध्‍द करण्‍यास नकार दिल्‍याचे दोषारोप करत स्‍वतःची जबाबदारी टाळून सदनिकेचे उर्वरीत मुल्‍य देण्‍याची जबाबदारी पूर्णपणे नाकारली असल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. त्‍यामुळे तक्रारदार यांनी करारनाम्‍यामधील शर्ती व अटींप्रमाणे सदनिकेच्‍या मुल्‍याचे अधिदान करण्‍याची जबाबदारी पार पाडली नाही ही बाब स्‍वयंस्‍पष्‍ट होते.
- तक्रारदारांनी असेही नमूद केले आहे की, सामनेवाले यांनी सदनिकेमध्‍ये श्री. नायर या व्‍यक्‍तीचे वास्‍तव्‍य कॅनरा बॅंकेच्‍या निदर्शनास आले. त्‍यामुळे बँकेने कर्ज देण्‍यास नकार दिला. याबाबत सामनेवाले यांनी श्री. नायर यांना सदनिका वापरण्‍यास दिल्‍याचे मान्‍य केले आहे व ती व्‍यवस्‍था कांही कालावधीकरीताच होती ही बाबही स्‍पष्‍ट केली आहे. शिवाय सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना विकलेल्‍या सदनिकेमध्‍ये त्रयस्‍थ व्‍यक्‍तीचे हितसंबंध निर्माण झाल्‍याची बाब पुराव्‍याअभावी कुठेही सिध्‍द होत नाही. याशिवाय याबाबत बँकेने लिखित स्‍वरुपात आक्षेप घेतल्‍याचा अभिलेखावर कोणताही पुरावा नाही. त्‍यामुळे कर्ज नाकारण्‍यासाठी बँकेने हे कारण वापरले असे म्‍हणता येणार नाही.
- उपरोक्‍त चर्चेनुरुप निष्‍कर्षावरुन हे स्‍पष्‍ट होते की, सदनिकेचे उर्वरीत मुल्‍य रु. 4.69 लाख तक्रारदारांनी कोणत्‍याही मार्गाने करारनाम्‍यातील शर्ती व अटींनुसार कालबध्‍दपणे अदा करणे आवश्‍यक असतांना त्‍यांची पूर्तता करण्‍यामध्‍ये तक्रारदार अपयशी ठरले आहेत. या संदर्भात तक्रारदारांनी त्‍यांच्‍या दि. 25/9/2009 रोजीच्‍या पत्रान्‍वये सदनिकेचे उर्वरीत मुल्‍य देण्‍यासाठी पैसे उभारणी केली असल्‍याचे नमूद करुन सदनिकेच्‍या ताब्‍याची मागणी केली आहे. तथापि, सदरील कथनाचे पृष्‍ठयर्थ त्‍यांनी समानेवाले यांना धनादेश/धनाकर्ष अथवा अन्‍य मार्गाने उर्वरीत मुल्‍य देऊ केल्‍याची बाब कुठेही दिसून येत नाही. तसेच सदरील कथन दि. 31/01/009 या अंतिम अधिदानाच्‍या तारखेनंतर 8 महिन्‍यांनी केले असल्‍योन तक्रारदार यांनी शर्ती व अटींचे पालन केले नसल्‍याचे स्‍पष्‍ट होत असल्‍याने तक्रारदार सदनिकेचा ताबा मिळविण्यास अपात्र आहेत असे मंचाचे मत आहे.
- सामनेवाले यांनी आपल्‍या कथनाच्‍यापृष्‍ठयर्थ दाखल केलेल्‍या सखाराम दगडू साळुंखे वि. औदुंबर कन्‍स्‍ट्रक्‍शन कं. फस्‍र्ट अपिल A/11/669 निकाल दि. 2/4/2014 या मा. राज्‍य आयोगाने दिलेल्‍या निवाडयातील निकष प्रस्‍तुत प्रकरणास लागू होत असल्‍याने तक्रारदारांची सदनिकेच्‍या ताब्‍याची मागणी अमान्‍य करुन त्‍यांनी सामनेवाले यांना दिलेली रक्कम रु. 1.51 लाख व्‍याजासह परत करण्‍याचे आदेश देणे न्‍यायेचित होईल असे मंचाचे मत आहे. त्‍यानुसार खालीलप्रमाणे आदेश करण्‍यात येतोः
आ दे श
- तक्रार क्र. 728/2009 अंशतः मंजूर करण्‍यात येत आहे.
- सामनेवाले यांनी तक्रारदारांकडून स्विकारलेले सदनिकेचे अंशतः
मुल्‍य रु. 1,51,000/- तक्रार दाखल दि. 18/11/2009 पासून ते दि. 31/07/2015 पर्यंत 18% व्‍याजासह दि. 31/7/2015 रोजी किंवा तत्‍पूर्वी परत करावे. या आदेशाची पूर्तता दि. 31/07/2015 पर्यंत न केल्‍यास दि. 01/08/2015 पासून आदेश पूर्ती होईपर्यंत 21% व्‍याजासह रक्कम दयावी.
- तक्रार व इतर खर्चाबद्दल आदेश नाही.
- आदेशाची पूर्तता केल्‍याबद्दल/न केल्‍याबद्दल उभय पक्षांनी दि. 01/08/2015 रोजी शपथपत्र दाखल करावे.
- आदेशाच्‍या प्रती उभय पक्षांना विनाविलंब विनाशुल्‍क देण्‍यात याव्‍यात.
