(आदेश पारीत व्‍दारा - श्री शेखर पी. मुळे, मा.अध्‍यक्ष)

(पारीत दिनांक : 12 ऑगष्‍ट 2016)

1.     विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यानी भूखंडाचे विक्रीपञ करुन न दिल्‍या संबंधीची ही तक्रार आहे.

2.    तक्रार थोडक्‍यात अशाप्रकारे आहे की, विरुध्‍दपक्ष क्र.1 ही फर्म असून ती फर्म विरुध्‍दपक्ष क्र.2 व 3 चालवितात व त्‍यांचा जमीन भूखंड खरेदी-विक्री व्‍यवसाय करणे व घर बांधणे हा व्‍यवसाय आहे.  दिनांक 9.11.2006 ला तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षासोबत एक तोंडी करारनामा केला व त्‍याव्‍दारे विरुध्‍दपक्षाच्‍या मालकीचा मौजा - पाटगोवारी, त‍ह. रामटेक, जिल्‍हा – नागपूर येथील खसरा नं.279, प.ह.क्र.22 या जमिनीतील एक फार्महाऊस नं.A/21 रुपये 6,50,000/- ला विकत घेण्‍याचे ठरविले. फार्म हाऊसचे एकूण क्षेञफळ 15000 चौरस फुट असून त्‍यावर 700 चौरस फुटाचे बांधकाम करण्‍याचा करार झाला होता. त्‍याचदिवशी तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला धनादेशाव्‍दारे रुपये 1,11,000/- दिले.  त्‍यानंतर दिनांक 19.7.2007 ला रुपये 1,00,000/- आणि दिनांक 11.2.2008 ला रुपये 50,000/- धनादेशाव्‍दारे विरुध्‍दपक्षाला दिले.  अशाप्रकारे तक्रारकर्त्‍याने एकूण रुपये 2,61,000/- दिले आहे.  परंतु, विरुध्‍दपक्षाने विक्रीपञ करुन दिले नाही व फार्म हाऊसचा ताबा सुध्‍दा दिला नाही.  तसेच त्‍या भूखंडाचा विकास सुध्‍दा त्‍याने पूर्णपणे केला नसून त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने दिनांक 3.12.2012 ला विरुध्‍दपक्षाला नोटीस पाठवून असे सांगितले की, त्‍याने भूखंड विकासीत करुन कराराप्रमाणे बांधकाम करुन फार्म हाऊसचा ताबा त्‍याला द्यावा, तसेच विक्रीपञ करुन घेण्‍यास व उर्वरीत रक्‍कम देण्‍यास तयार आहे.  दिनांक 12.3.2013 ला विरुध्‍दपक्ष क्र.3 मार्फत उत्‍तर प्राप्‍त झाले ज्‍यानुसार करारनामा मान्‍य केलेला होता, तसेच रुपये 2,61,000/- मिळाल्‍याचे सुध्‍दा मान्‍य केले होते.  तथापि, नोटीसातील इतर मजकुर अमान्‍य करुन त्‍याला जबाबदारीतून मुक्‍त करावे असे कळविले होते.  अशाप्रकारे विरुध्‍दपक्षाने अनुचित व्‍यापार पध्‍दती अवलंबून सेवेत कमतरता ठेवली व तक्रारकर्त्‍याला मानसिक व आर्थिक ञास दिला, म्‍हणून या तक्रारीव्‍दारे त्‍याने अशी विनंती केली आहे की, विरुध्‍दपक्षाला आदेशीत करण्‍यात यावे की, त्‍याने करारनाम्‍याप्रमाणे भूखंडाचे पंजिकृत विक्रीपञ करुन त्‍यावर ठरल्‍याप्रमाणे बांधकाम करुन त्‍याचा कायदेशिर ताबा त्‍याने द्यावा किंवा त्‍याने दिलेली रक्‍कम रुपये 2,61,000/- व्‍याजासह परत करावे आणि झालेल्‍या ञासाबद्दल नुकसान भरपाई व खर्च द्यावे.

3.    विरुध्‍दपक्षास मंचाव्‍दारे नोटीस पाठविण्‍यात आली. त्‍याप्रमाणे विरुध्‍दपक्ष मंचाची नोटीस मिळून ते मंचासमक्ष हजर झाले. विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 यांनी संयुक्‍तीक लेखी जबाब निशाणी क्र.9 प्रमाणे दाखल केला.  तक्रार नांमजूर करुन असे म्‍हटले आहे की, ही तक्रार मुदतबाह्य आहे.  तक्रारकर्त्‍याशी झालेला करार मान्‍य करुन हे नाकबूल केले आहे की, त्‍याने तो भूखंड रुपये 6,50,000/- मध्‍ये विकण्‍याचा करार केला व त्‍यास तक्रारकर्त्‍याने रुपये 2,61,000/- दिले.  दिनांक 3.12.2012 चा नोटीस अमान्‍य करण्‍यात आला आहे.  पुढे असे म्‍हटले आहे की, ही तक्रार ञास देण्‍यासाठी व पैसे उकडण्‍यासाठी खोट्या वस्‍तुस्थितीवर दाखल केली आहे, त्‍यासाठी विरुध्‍दपक्ष क्र.3 ची मदत घेतली आहे.  विरुध्‍दपक्ष क्र.1 ही एक फर्म असून विरुध्‍दपक्ष क्र.2 हा त्‍याचा एकमेव मालक आहे.  विरुध्‍दपक्ष क्र.3 ला केवळ कमिशनचे बेसीसवर फार्म हाऊस विकण्‍यासासाठी प्रतिनीधी म्‍हणून नेमले होते.  विरुध्‍दपक्ष क्र.3 ने तक्रारकर्त्‍याला खरेदीदार म्‍हणून विरुध्‍दपक्ष क्र.2 समोर आणले होते, त्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत उल्‍लेखीत फार्म हाऊस रुपये 6,50,000/- ला विकत घेण्‍याचा करार केला, त्‍यावेळी त्‍याने रुपये 1,11,000/- दिले होते व उर्वरीत रक्‍कम सारख्‍या मासिक हप्‍त्‍यामध्‍ये ऑक्‍टोंबर 2009 पर्यंत भरण्‍याचे ठरले होते.  बांधकाम हे महावार किस्‍त नियमित भरुन 3 महिण्‍याचे आत पूर्ण करण्‍याचे ठरले होते.  असे सुध्‍दा ठरले होते की, एकूण रकमे पैकी रुपये 4,50,000/- ही किंमत 15000 चौ.फुट विकसीत भूखंडाची किंमत होती आणि उर्वरीत रक्‍कम रुपये 2,00,000/- त्‍यावर बांधण्‍यात येणा-या 700 चौ.फुट बांधकामाची किंमत होती.  अशाप्रकारे एकूण रकमेपैकी पहिल्‍यांदा भूखंडाची रक्‍कम वसूल होणार होती, त्‍यानंतर बांधकामाच्‍या खर्चाची रक्‍कम वसूल केल्‍या जाणार होती.  परंतु, तक्रारकर्त्‍याने इसाराची रक्‍कम भरल्‍यानंतर मासिक हप्‍ते नियमित वेळेवर भरले नाहीत. ब-याचदा स्‍मरण केल्‍यानंतरच त्‍याने रुपये 1,00,000/- आणि त्‍यानंतर रुपये 50,000/- अशाप्रकारे रुपये 2,61,000/- दिले.  परंतु, त्‍यानंतर पुढील मासिक हप्‍ते त्‍यांनी भरले नाहीत. विरुध्‍दपक्षानी नोटीस अमान्‍य केला असून ही तक्रार खारीज करण्‍याची विनंती केली आहे.     

4.    विरुध्‍दपक्ष क्र.3 यांनी निशाणी क्र.8 प्रमाणे लेखीउत्‍तर दाखल करुन संपूर्ण तक्रार मंजूर केली आहे.  परंतु, तक्रारी संबंधीत तो जबाबदार नसून तो केवळ विरुध्‍दपक्ष क्र.2 व 3 चा प्रतिनिधी म्‍हणून काम पाहत होता.  तक्रारीच्‍या नोटीसाला योग्‍य ते उत्‍तर दिले आहे आणि त्‍याने कुठलिही अनुचित पध्‍दती किंवा गुन्‍हा केला नसून त्‍याने तक्रार खारीज करण्‍याची विनंती केली आहे.   

5.    दोन्‍ही पक्षाच्‍या वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. अभिलेखावरील दाखल दस्‍ताऐवजाचे अवलोकन करण्‍यात आले, त्‍यावरुन खालील प्रमाणे निष्‍कर्ष देण्‍यात येते. 

//  निष्‍कर्ष  //

6.    विरुध्‍दपक्ष क्र.2 व 3 ने दिलेले लेखीउत्‍तर पाहता हे दिसून येते की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍यासोबत केलेला करारासंबंधी विसंगती व परस्‍पर विरोध नमूद केला आहे.  पहिल्‍यांदा त्‍याने हे नाकबूल केले आहे की, त्‍याने रुपये 6,50,000/- ला भूखंड विकण्‍याचे त्‍याने नाकबूल केले आणि त्‍याने रुपये 2,61,000/- दिले हे सुध्‍दा नाकबूल केले.  परंतु, नंतर त्‍याने मान्‍य केले आहे की, भूखंड रुपये 6,50,000/- मध्‍ये विकण्‍याचा सौदा केला व त्‍याप्रित्‍यर्थ त्‍याने रुपये 2,61,000/- तक्रारकर्त्‍याकडून मिळाले आहे.  त्‍यामुळे या विसंगत जबाबावरुन आम्‍हीं हे गृहीत धरतो व तसे गृहीत धरावे लागेल की, करारानुसार विरुध्‍दपक्षाने फार्म हाऊस रुपये 6,50,000/- मध्‍ये विकण्‍याचा सौदा केला व त्‍याबद्दल तक्रारकर्त्‍याने रुपये 2,61,000/- दिलेले आहे.  विरुध्‍दपक्षाचे म्‍हणण्‍यानुसार उर्वरीत रक्‍कम ही मासिक हप्‍त्‍यात फेळायची होती, परंतु ती न दिल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने कराराच्‍या अटींचा भंग केला आहे. दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांवरुन असे दिसते की, रक्‍कम ही मासिक हप्‍त्‍यामध्‍ये द्यावयाची होती, परंतु त्‍याच्‍यातील करारानुसार नेमक्‍या काय अटी व शर्ती होत्‍या याबद्दल नक्‍की सांगता येत नाही, कारण करार लेखी स्‍वरुपात झाला नव्‍हता.  हे स्‍पष्‍ट होते की, तक्रारकर्त्‍याने दिलेली रक्‍कम ही मासिक हप्‍त्‍याप्रमाणे दिलेली नाही.  परंतु, तसे असूनही विरुध्‍दपक्षाने रक्‍कम स्विकारली आहे.  आमच्‍या समोर असा कुठलाही पुरावा नाही, ज्‍यावरुन असे म्‍हणता येईल की, मासिक हप्‍ता भरण्‍याचा कसूर झाला तर करार रद्द होणार होता.  विरुध्‍दपक्षाने सुध्‍दा लेखी जबाबात असे म्‍हटले नाही.  तसेच किती मुदतीमध्‍ये संपूर्ण रक्‍कम भरावयाची होती आणि बांधकाम पूर्ण करावयाचे होते याचा सुध्‍दा पुरावा नाही.  यावरुन असे गृहीत धरायला हरकत नाही की, जशी-जशी रक्‍कम दिल्‍या जाईल त्‍याप्रमाणे बांधकाम करण्‍यात येईल. 

7.    विरुध्‍दपक्षाला विक्रीपञ करुन देण्‍या इतपत तक्रारकर्त्‍याकडून पुरेशी रक्‍कम मिळाली होती, परंतु त्‍याने विक्रीपञ करुन दिलेले नाही.  या संबंधी तक्रारकर्ता आणि विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 याबद्दल केवळ तक्रार आणि लेखी जबाब ऐवढीच बाब मंचासमक्ष आलेला आहे.  त्‍याबद्दल पुरावा म्‍हणून दोन्‍ही पक्षांनी काहीही दिलेले नाही.  तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार विरुध्‍दपक्षाने विक्रीपञ करुन देण्‍यास टाळाटाळ केली, जरी तो उर्वरीत रक्‍कम देण्‍यास तयार होता आणि विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 च्‍या म्‍हणण्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने उर्वरीत रक्‍कम दिलेली नाही. परंतु, ज्‍याअर्थी त्‍यांच्‍यातील करार रद्द झालेला नसून तक्रारकर्ता आजही उर्वरीत रक्‍कम देण्‍यास तयार आहे, तर अशावेळी विरुध्‍दपक्षाने विक्रीपञ करुन फार्म हाऊसचा ताबा पूर्ण रक्‍कम स्विकारुन तक्रारकर्त्‍याला देणे न्‍यायोचित होईल, याबद्दल काही दुमत असेण शक्‍य नाही.

8.    विरुध्‍दपक्ष क्र.1 आणि 2 यांनी भूखंडाच्‍या क्षेञफळाविषयी वाद उपस्थित केला आहे.  तक्रारकर्त्‍याच्‍या मते करारानुसार भूखंडाचे क्षेञफळ 15000 चौरस फुट इतके आहे, परंतु विरुध्‍दपक्षाच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार क्षेञफळ 15000 चौरस फुट नसून 10932 चौरस फुट इतके आहे.  विरुध्‍दपक्षाच्‍या लेखी जबाबमध्‍ये माञ हे त्‍याने मान्‍य केले आहे की, भूखंडाचे एकूण क्षेञफळ 15000 चौरस फुट इतके आहे.  परंतु, त्‍यानंतर त्‍याने लेखी जबाबात दुरुस्‍ती करुन मागितली की, क्षेञफळ चुकीने 15000 चौरस फुट लिहिल्‍या गेले आहे ते 10932 चौरस फुट लिहावयास पाहिजे होते.  परंतु, त्‍याचा तो दुरुस्‍तीचा अर्ज निशाणी क्र.12 हा खारीज करण्‍यात आला होता, कारण एखादी बाब जर मान्‍य ( Admit )  केली असेल तर नंतर ती अमान्‍य करता येत नाही.  आम्‍हांला त्‍या मुद्यावर पुन्‍हा भाष्‍य करावयाचे नाही कारण तो अर्ज पूर्वीच कारणासह खारीज करण्‍यात आला आहे.  त्‍यामुळे इतके म्‍हणणे पुरेसे होईल की, तक्रारकर्त्‍याने 15000 चौरस फुटचा भूखंड किंवा फार्महाऊस रुपये 6,50,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार केला होता.

9.    ज्‍याअर्थी, विरुध्‍दपक्ष क्र.1 आणि 2 विक्रीपञ करुन दिले नाही त्‍याअर्थी ती त्‍यांच्‍या सेवेतील कमतरता ठरते.  विरुध्‍दपक्ष क्र.3 ला यासाठी जबाबदार धरता येणार नाही, कारण तो फक्‍त विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 चा प्रतिनिधी होता त्‍याने कुठलिही सेवा पुरविल्‍या संबंधी करार तक्रारकर्त्‍याशी केला नव्‍हता.  तक्रारकर्त्‍याला आता विक्रीपञ करुन घेण्‍यास रुपये 3,89,000/- देणे आहे.  ही तक्रार खारीज करण्‍यास कुठलेही कारण दिसून येत नाही त्‍यामुळे ती तक्रार मंजूर करीत आहोत. 

      सबब, तक्रारीत खालील प्रमाणे आदेश पारीत करण्‍यात येते.    

//  अंतिम आदेश  //

(1)   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

(2)   विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 ला आदेश देण्‍यात येते की, त्‍यांनी तक्रारीत वर्णन केलेल्‍या भूखंडाचे तक्रारकर्त्‍याला नोंदणीकृत विक्रीपञ उर्वरीत रक्‍कम रुपये 3,89,000/- स्विकारुन करुन द्यावे व त्‍याचा कायदेशिर ताबा तक्रारकर्त्‍याला द्यावा. तसेच, तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला ठरलेल्‍या रकमेपैकी उर्वरीत रक्‍कम रुपये 3,89,000/- विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 ला द्यावे.

                              किंवा

     काही कारणास्‍तव जर कायद्याने विक्रीपञ करुन देणे शक्‍य नसेल तर तक्रारकर्त्‍याकडून स्विकारलेली रक्‍कम रुपये 2,61,000/- विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 ने दिनांक 8.2.2008 पासून 9 टक्‍के द.सा.द.शे. व्‍याज दराने परत करावे.

(3)   विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 यांनी तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या आर्थिक व मानसिक ञासापोटी रुपये 10,000/- व  तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये 3000/- द्यावे.

(4)   विरुध्‍दपक्षाने आदेशाचे पालन आदेशाची प्रत मिळाल्‍यापासून 30 दिवसांचे आत करावे.

(5)   उभय पक्षांना आदेशाची प्रत निःशुल्‍क पाठविण्‍यात यावी. 

नागपूर.

दिनांक :- 12/08/2016