(आदेश पारीत व्‍दारा - श्री शेखर पी. मुळे, मा.अध्‍यक्ष)

(पारीत दिनांक : 27 जुलै 2016)

1.     या तक्रारी व्‍दारे तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाच्‍या सेवेत कमतरता आहे म्‍हणून नुकसान भरपाई मागितली आहे.  

2.    तक्रार थोडक्‍यात अशाप्रकारे आहे की, विरुध्‍दपक्ष आशियाना डेव्‍हलपर्स या नावाने भूखंड खरेदी-विक्रीचा व्‍यवसाय करतो, त्‍याचा मौजा – ठाणा, तहसिल – उमरेड, जिल्‍हा – नागपूर येथे खसरा नं.24, प.ह.नं.13 आहे.  तक्रारकर्त्‍याने दिनांक 16.12..2007 विरुध्‍दपक्षा सोबत वरील भूखंडामध्‍ये पाडलेल्‍या ले-आऊट पैकी  भूखंड क्र.23, 25 व 26 विकत घेण्‍याचा करार केला.  तिन्‍ही भूखंडाचे एकूण क्षेञफळ 3768 चौ.फुट असून त्‍याची एकूण किंमत रुपये 2,82,605/- इतकी होती.  दिनांक 23.2.2008 ला त्‍यांनी एकूण रुपये 80,000/- विरुध्‍दपक्षाला दिले, उर्वरीत रक्‍कम रुपये 2,02,605/- ही प्रतिमाह रुपये 8,442/- याप्रमाणे 24 मासीक हप्‍त्‍यात द्यावयाची होती.  तक्रारकर्त्‍याने वेळोवेळी दिनांक 28.12.2009 पावेतो एकूण रुपये 2,59,000/- विरुध्‍दपक्षाला दिले व उर्वरीत रक्‍कम रुपये 26,605/- तो द्यायला तयार आहे.  विरुध्‍दपक्षाने वरील भूखंडाचे विक्रीपञ नोंदवून द्यावयाचे होते, परंतु त्‍यांनी त्‍यास लागणारे आवश्‍यक सरकारी व निमसरकारी कागदपञ मिळविले नाहीत व त्‍यामुळे विक्रीपञ नोंदणी होऊ शकली नाही.  अनेकदा विनंती करुन विरुध्‍दपक्ष विक्रीपञ करुन देतो म्‍हणून केवळ आश्‍वासन देत राहिला.  तक्रारकर्त्‍याने त्‍याला नंतर नोटीस पाठविली, त्‍यावर त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला उर्वरीत रक्‍कम रुपये 23,605/- व नोंदणीचा खर्च द्यावा व त्‍यानंतर विक्रीपञ लावून देतो म्‍हणून सांगितले.  त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने तक्रारकर्ता दिनांक 28.6.2012 ला उर्वरीत रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाचे कार्यालयात दिली, परंतु त्‍यानंतरही विक्रीपञ नोंदवून दिली नाही, म्‍हणून या तक्ररीव्‍दारे अशी विनंती केली आहे की, विरुध्‍दपक्षाने भूखंडाचा विक्रीपञ लावून द्यावे किंवा दिलेली रक्‍कम 2,82,605/- रुपये 18 टक्‍के व्‍याजाने परत करावे, तसेच नुकसान भरपाई दाखल रुपये 4,00,000/- व खर्च देण्‍यात यावा. 

3.    विरुध्‍दपक्षाला मंचा मार्फत नोटीस पाठविण्‍यात आली. विरुध्‍दपक्षाला मंचाची नोटीस मिळून ते हजर झाले व त्‍याने लेखी बयान दाखल केले.  तक्रारकर्त्‍याने त्‍याचे सोबत तीन भूखंड रुपये 2,82,605/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार केला हे मान्‍य केले.  परंतु हे नाकबूल केले आहे की, तक्रारकर्त्‍याने पहिल्‍यांदा रुपये 80,000/- दिले, उलट तक्रारकर्त्‍याने केवळ रुपये 10,000/- बयाणा म्‍हणून दिले होते, तसेच करारनाम्‍याच्‍या अटी व शर्ती नुसार असे ठरले होते की, N.A.T.P. व विकास शुल्‍क याचा जो काही खर्च राहील तो प्रती चौरस फुटाप्रमाणे तक्रारकर्ता देईल.  परंतु, तक्रारकर्त्‍याने वेळोवेळी सुचना देवूनही ते शुल्‍क भरले नाही.  विरुध्‍दपक्षाने हे मान्‍य केले आहे की, तक्रारकर्त्‍याने दिनांक 28.12.2009 पर्यंत रक्‍कम जमा केली आहे.  हे नाकबूल केले आहे की, तक्रारकर्त्‍याने वेळोवेळी त्‍याला विक्रीपञ नोंदवून देण्‍यास सांगितले.  तसेच हे सुध्‍दा नाकबूल केले आहे की, त्‍याने रुपये 23,605/- दिले, परंतु त्‍यानंतरही विक्रीपञ करुन दिले नाही.  तक्रारकर्त्‍याने रुपये 2,82,605/- भरले हे सुध्‍दा नाकबूल केले आहे.  तसेच तक्रारकर्त्‍याने तिन भूखंड विकत घेण्‍याचा करार केला, यावरुन तो ग्राहक होतो असे म्‍हणता येणार नाही, कारण हे भूखंड त्‍याने व्‍यावसायीक कारणासाठी घेतले होते.  तसेच तक्रार मुदतबाह्य आहे या सर्व कारणास्‍तव ती खारीज करण्‍याची विनंती करण्‍यात आली. 

4.    दोन्‍ही पक्षाच्‍या वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. अभिलेखावरील दस्‍ताऐवजाचे अवलोकन करण्‍यात आले, त्‍यावरुन खालील प्रमाणे निष्‍कर्ष देण्‍यात येते. 

//  निष्‍कर्ष  //

5.    दोन्‍ही पक्षाला हे मान्‍य आहे की, तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाकडून तिन भूखंड रुपये 2,82,605/- ला विकत घेण्‍याचा करार केला होता.  विरुध्‍दपक्षाने हे सुध्‍दा मान्‍य केले आहे की, तक्रारीत दर्शविल्‍याप्रमाणे दिनांक 28.12.2009 पर्यंत तक्रारकर्त्‍याने पैसे जमा केले आहे.  त्‍यानुसार एकूण जमा रक्‍कम रुपये 2,59,000/- इतकी येते.  त्‍याशिवाय तक्रारकर्त्‍याने त्‍या भरलेल्‍या रकमेच्‍या पावत्‍या सुध्‍दा दाखल केल्‍या आहेत त्‍यावर कुठलाही वाद विरुध्‍दपक्षाने उपस्थित केला नाही.  परंतु, त्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने उर्वरीत रुपये 23,605/- भरले की नाही हे सिध्‍द करण्‍याची जबाबदारी त्‍यांचेवर आहे आणि हे तो सिध्‍द करु शकलेला नाही.  कारण याबद्दल कुठलाही पुरावा दाखल केलेला नाही.  याठिकाणी आम्‍ही हे स्‍पष्‍ट करु इच्छितो की, जरी तक्रारीमध्‍ये रुपये 23,605/- लिहिले आहे तरी ती रुपये 26,605/- इतकी येते.

6.    विरुध्‍दपक्षाच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याला N.A.T.P. व विकास शुल्‍क भरणे जरुरी होते, परंतु ते त्‍याने भरले नाही.  दोन्‍ही पक्षात झालेल्‍या बयाणापञाची प्रत यामध्‍ये पाहिले असता, त्‍यामध्‍ये N.A.T.P. किंवा विकास शुल्‍क याबद्दल काहीच उल्‍लेख केलेला नाही, त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षाचे हे म्‍हणणे ग्राह्य धरता येणार नाही.  परंतु, तक्रारकर्ता हे खरेदीदार असल्‍याने विकास शुल्‍क भरण्‍याची जबाबदारी त्‍याची राहते.

7.    विरुध्‍दपक्षाचे पुढे असे म्‍हणणे की, N.A.T.P. व विकास शुल्‍क न भरल्‍यामुळे विक्रीपञ नोंदविता आले नाही, इतर कुठलेही कारण विक्रीपञ न करण्‍यास दिलेले नाही.  विरुध्‍दपक्षाने असे दाखविले नाही की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला विकास शुल्‍क भरण्‍या विषयी लिखीत सुचना दिली होती.  खरे पाहता विरुध्‍दपक्षाने आपल्‍या बचावाच्‍या समर्थनार्थ कुठलाही दस्‍ताऐवज दाखल केलेला नाही.  या ठिकाणी हे नमूद करणे गैर होणार नाही की, विरुध्‍दपक्षाने नोटीस मिळूनही आपली उपस्थिती दाखल केली नव्‍हती आणि त्‍यामुळे त्‍याचे विरुध्‍द प्रकरण एकतर्फा चालविण्‍याचा आदेश झाला होता.  त्‍यानंतर त्‍याने एकतर्फा आदेश रद्द करुन घेतला.  या तक्रारीला त्‍याचा बचाव केवळ ऐवढाच आहे की, तक्रारक्‍तर्याने N.A.T.P. व विकास शुल्‍क भरले नाही.  तक्रारकर्त्‍याने भूखंडाची संपूर्ण रक्‍कम केवळ रुपये 26,605/- सोडून भरलेली आहे.  भूखंडाची जवळ-जवळ संपूर्ण रक्‍कम मिळाल्‍यानंतरही विरुध्‍दपक्षाने विक्रीपञ नोंदवून दिले नाही.  म्‍हणून तक्रारीचे कारण सतत घडत आहे म्‍हणून ही तक्रार मुदतबाह्य नाही.  विरुध्‍दपक्षाने “V.N. SHRIKHANDE  -Vs.- ANITA SENA FERNANDES,  2011(2) Mh.L.J.(SC) 540”, या निवाड्याचा आधार घेतला, परंतु त्‍या प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती आणि हातातील प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती भिन्‍न असल्‍यामुळे त्‍या निवाड्याचा उपयोग विरुध्‍दपक्षाला होणार नाही.  विरुध्‍दपक्षाचा आणखी एक आक्षेप असा आहे की, हा व्‍यवहार व्‍यावसायीक स्‍वरुपाचा असल्‍याने ग्राहक तक्रार होऊ शकत नाही.  विरुध्‍दपक्षा तर्फे असा युक्‍तीवाद करण्‍यात आला की, तक्रारकर्त्‍याने तिन भूखंड विकत घेण्‍याचा करार केला त्‍यावरुन हे दिसून येते की, त्‍याने तो भूखंड केवळ गुंतवणूकीसाठी घेतले होते आणि त्‍यावर घर बांधून राहण्‍याचा त्‍याचा विचार नव्‍हता.  यासाठी विरुध्‍दपक्षाने दोन निवाड्याचा आधार घेतला आहे. (1) “ MADAN KUMAR SING –Vs.- DISTRICT MAGISTRATE, SULTANPUR, 2010(2) MH.L.J. (SC) 75 ”,  आणि (2) “PREMLAXMI AND CO.,MUMBAI –Vs.- INGERSOLL RAND (INDIA) LTD., 2011(1)Mh.L.J. 178”,  आम्‍हाला हे पाहून आश्‍चर्य वाटले की, MADAN KUMAR SING च्‍या प्रकरणातील निवाड्यातील वस्‍तुस्थिती पाहता तो निर्णय तक्रारकर्त्‍याचे बाजुने दिसून येतो. त्‍या प्रकरणामध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने ट्रक विकत घेतला होता व तो स्‍वतःच्‍या उपजिवीकेसाठी उपयोगात येत होता असे तक्रारकर्ताचे म्‍हणणे होते, म्‍हणून तो ग्राहक संरक्षण कायद्याच्‍या ग्राहक या संज्ञेमध्‍ये येतो असे ठरविण्‍यात आले होते.  “PREMLAXMI AND CO.,MUMBAI –Vs.- INGERSOLL RAND (INDIA) LTD., 2011(1)Mh.L.J. 178”  या प्रकरणातील मुद्दा भिन्‍न असून त्‍यामध्‍ये तक्रारकर्ता चुकीच्‍या मंचा समोर गेला होता व नंतर त्‍याने तक्रार मुदतबाह्य होऊ नये म्‍हणून मुदतीचा कायदा कलम 14 चा आधार घेण्‍याचा प्रयत्‍न केला होता.  परंतु ते प्रकरण आणि हातातील प्रकरण भिन्‍न आहे.  जरी तक्रारकर्त्‍याने तिन भूखंड आरक्षित केले होते तरी त्‍याचे एकूण क्षेञफळ 3768 चौ.फुट एवढेच होते.  तिनही भूखंड एकमेकाला लागून असल्‍याने त्‍यांनी ते स्‍वतःच्‍या वापरासाठी आरक्षित केले असल्‍याची शक्‍यता नाकारता येत नाही. तिन भूखंड आरक्षित केले म्‍हणून असा अर्थ काढता येणार नाही की, त्‍याने ते व्‍यावसायीक कारणासाठी घेतले होते.

8.    त्‍याशिवाय, भूखंडाची जवळ-जवळ संपूर्ण रक्‍कम मिळाल्‍यानंतरही विक्रीपञ नोंदवून न देणे ही विरुध्‍दपक्षाचे सेवेतील कमतरता ठरते.  विकास शुल्‍क मागितली असल्‍या बद्दल कुठलीही नोटीस किंवा लेखी सुचना तक्रारकर्त्‍याला दिलेली नाही. जोपर्यंत किती रक्‍कम भरायची आहे हे सांगितले जाणार नाही तोपर्यंत तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम भरणे अपेक्षित नाही.  अशाप्रकारे या तक्रारीत तथ्‍य दिसून येते म्‍हणून तक्रार मंजूर करीत आहोत.    

      सबब, खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहोत.    

//  अंतिम आदेश  //

(1)   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

(2)   विरुध्‍दपक्षाला निर्देश देण्‍यात येते की, त्‍याने बयाणापञानुसार आरक्षित केलेल्‍या भूखंडाचे विक्रीपञ उर्वरीत रक्‍कम रुपये 26,605/- तसेच विकास शुल्‍क तक्रारकर्त्‍याकडून घेवून त्‍याला विक्रीपञ करुन द्यावे.

(3)   तक्रारकर्त्‍याने उर्वरीत रक्‍कम रुपये 26,605/- व विकास शुल्‍क विरुध्‍दपक्षाकडे जमा करावे.

(4)   जर काही कारणास्‍तव विक्रीपञ करुन देणे शक्‍य होत नसेल तर तक्रारकर्त्‍याने भरलेली रक्‍कम रुपये 2,59,000/- द.सा.द.शे. 12 टक्‍के व्‍याजाने  शेवटचा हप्‍ता भरल्‍याच्‍या तारखेपासून तक्रारकर्त्‍यास परत करावे.

(5)   विरुध्‍दपक्षांनी तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या मानसिक व शारिरीक  ञासाबद्दल रुपये 5,000/- आणि खर्चाबद्दल रुपये 2,000/- द्यावे.

(6)   विरुध्‍दपक्षांनी आदेशाचे पालन आदेशाची प्रत मिळाल्‍यापासून 30 दिवसांचे आत करावे.

(7)   उभय पक्षांना आदेशाची प्रत निःशुल्‍क पाठविण्‍यात यावी. 

नागपूर.

दिनांक :- 27/07/2016